测量法规曹伟.docx

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测量法规曹伟

　最平凡的工作，往往最容易被人忽略。

广泛效劳于经济建立、国防建立、科学研究、文化教育、行政管理、人民生活等领域的测绘工作，就是如此。

虽然测绘工作的结晶之一——地图，被先贤们誉为“国之神器〞，但是新中国成立以来很长一段时间，测绘工作一直处于无法可依的状态。

1992年，这种局面终于得以改观——这年的12月28日，我国首部《测绘法》诞生，测绘工作步入了法制轨道；近10年之后，针对实施过程中遇到的新情况、新问题，2002年8月29日，第九届全国人大常委会第二十九次会议修订通过《中华人民国测绘法》，并于2002年12月1日起施行；之后，相关配套法规体系逐步趋于完善。

　　法立那么威行。

广阔测绘工作者充分运用法律赋予的权利，不断加大执法力度，既保卫了国家利益，又造福经济社会开展，可谓利国利民，善莫大焉。

　　加强执法，令行禁止，维护国家权益——新《测绘法》实施5年来，执法部门查处案件2700多起，其中不乏涉外案例

　　时间回溯到上世纪90年代。

一个以福田久胜为队长的日本“万里长城学术实地调查队〞〔以下简称“日本调查队〞〕,以对长城进展徒步考察活动名义，在未经我国政府批准的情况下，连续多年进展测绘活动。

1999年，国家测绘局得知这一信息后，立即进展调查，并做了严肃处理。

　　这一持续多年的测绘事件，既反映出测绘法律法规的重要性，也说明了人们相关法律意识的淡薄。

　　《测绘法》修订实施后，各地积极推动测绘行政执法制度建立，加强了对测绘行政执法机制的研究，有效提高了测绘执法工作质量。

国家测绘局为各省级测绘行政主管部门配备了测绘行政执法车，编辑出版了《地图市场案例汇编》，向全国测绘系统执法人员颁发了测绘行政执法证；各地也加强了测绘执法队伍建立，局部省测绘局还建立了专门的测绘行政执法机构，或者加挂了执法监视处的牌子。

各地积极改善测绘执法条件，为测绘行政执法工作提供必要的物质保障，使测绘案件查处效率大幅度提高。

　　据统计，《测绘法》修订公布以来，全国共查处测绘案件2700多件，其中地图类案件超过2000件，测量标志类案件和测绘市场类案件在200件左右，测绘成果类案件超过100件，其他测绘案件160多件。

　　针对外国的组织或者个人来华非法测绘案件的多发态势，各级测绘行政主管部门与平安部门、公安部门、部门密切配合，加大行政执法力度，有效维护了国家地理信息数据的平安。

国家测绘局、国家局联合印发了《关于做好外国的组织或者个人来华测绘有关工作的通知》；、、、、、、等地分别查处一批涉外测绘案件，有效维护了国家权益。

　　统一坐标，数据共享，力戒“图出多门〞——省1个测绘项目，“共建共享〞后节省国家资金2000多万元

　　一段时间里，测绘工作中“图出多门〞的危害曾为许多人所无视，往往直到事发之后，才叫苦不迭。

　　1996年的江阴长江大桥事件，就是一个典型的例证。

江阴长江大桥是长江上贯穿同三公路的重要桥梁，大桥桥面测量由省的一家测量单位负责，大桥约10公里长的北引桥由省测绘局测量。

在相接点计算重合点时，技术人员竟然发现：

平面相差40厘米！

　　如此一来，桥面与引桥无法对接，大桥施工被迫中断。

技术人员花了数天时间，才查明原因：

大桥桥面测量使用了三等精度观测独立网坐标系统，而北引桥测量使用了靖江坐标——由于两测量单位使用了不同的平面坐标系统，导致出现平面差。

　　当时，一个城市的不同部门，往往拥有各自相对独立的平面坐标系统。

这不仅浪费了国家有限的财政资金，还因人为设置技术障碍，使各家测制的测绘成果无法共享；在有数个测量标志的地方，甚至出现因识别不准而用错测量标志的笑话。

《测绘法》实施后，全国各地依法大力对各城市的不同坐标系统进展清理，现在根本上做到一个城市只有一个统一的坐标系统。

　　依法测绘还能省钱。

2001年4月，为实施天然林保护工程，省林业厅向省政府打报告，要求进展前期测绘，项目预算经费2200万元。

《省测绘成果管理条例》第十九条规定：

“使用财政资金的建立项目需要进展测绘的，应当在立项前征求省测绘行政主管部门的意见，有适宜测绘成果的，不得重复测绘，有关部门不得立项、拨款。

〞

　　省政府常务会议据此作出决定：

天然林保护工程所需的全省森林资源调查数据，由省计委牵头，省测绘局、省林业厅参加，充分利用已有的测绘成果，实行资源共享，不再单列项目。

于是，省林业厅安排的天然林保护工程普查，最后由省测绘局为主设计并建立数据库，实现共建共享——仅此一项，就为国家节省资金两千多万元。

　　依法整治，规市场，查处“问题地图〞——2005年全国查没地图数百万件

　　近年来，我国地图市场空前繁荣。

据统计，我国每年公开出版地图2000多种，印数达3亿之多，平均约每四人一册〔幅〕。

在书店，在街头报亭，随处可见种类繁多的各种地图，可谓琳琅满目。

与此同时，地图的更新也越来越快，有的城市交通图一年更新五六次，每隔一两个月就推出新的版本。

　　同时，随着计算机技术、互联网技术等高新技术的开展，地图出版发生了革命性变化，地图种类由传统的纸质地图开展到电子地图、数字地图、多媒体地图、网络地图等；大量附有地图图形的产品如各种文教用品、玩具、工艺品、广告、影视不断涌现。

　　地图市场繁荣的同时，也出现了一些不和谐音，“问题地图〞就是其中之一。

在地图编制、出版中的违规问题不断出现，特别突出的是错绘国界限、行政区域界限，漏绘我国南海诸岛和钓鱼岛，甚至出现违背一个中国原那么的错误。

在公共场所、大型集会、新闻媒体、书刊所展示〔登载〕的国家幅员问题也很多，某省测绘行政主管部门几年前组织检查发现，90%以上出现漏绘错绘。

　　网上地图情况同样不容乐观。

东北某省有关主管部门曾对省各委办厅局、商务和新闻媒体在网上发布和使用的地图情况进展了摸底调查。

在所调查的200余个中，有104个使用了不同类型的地图，共发布使用地图350幅左右。

这些地图全部没有依法履行送审程序，均不同程度存在问题，有的甚至存在严重问题。

　　为维护我国幅员的尊严，促进地图市场安康开展，早在2001年10月，国家测绘局等六部门就共同起草了《关于整顿和规地图市场秩序的意见》，开展了声势浩大的整顿和规地图市场秩序工作。

通过集中整治和专项治理，地图市场秩序明显好转。

　　为进一步增强全民国家幅员意识，2005年1月，国家测绘局等八部门联合拟定《关于加强国家幅员意识宣传教育和地图市场监管的意见》。

全国各地结合实际制定实施方案，开展了地图市场整顿活动，共查处各类地图案件5000余起，没收地图制品200余万件。

　　近两年，国家有关部门加强对网上地图的清查，纠正了一大批上有问题的地图。

为方便群众正确使用，国家测绘局还组织编制了系列网络版地图，供用户在网上浏览和免费下载使用，方便了广阔用户，促进了规地图的广泛使用。

　　随着国民经济的持续开展、百姓生活的日新月异，以及科学技术的突飞猛进，测绘工作的重要性日益显现；与此同时，不同类型的案件也屡禁不止。

依法测绘，可谓任重而道远。

一、房产测绘的定义

按照测量学分类，房地产测绘是一项专业性测绘，它分为房产测绘和地籍测绘。

房产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋土地及其房地产的自然状况、位置、数量、质量以及利用状况，具体可分为房产根底测绘和房产项目测绘。

房产根底测绘是指在一个城市或一个地域，大围、整体地建立房地产的平面控制网，进展房产权属管理和实施房地产建立管理需要测绘房产分幅平面图。

房产项目测绘是指房屋权属登记时对房屋面积测算进展的分丘、分层、分户平面图及相关的房产调查数据等所形成的成果成图产品被房产行政主管部门确认后在法律上得到认可。

二、房产测绘的特点和作用

房产测绘是一项专业测绘，与其普通的测绘有较大的差异，房产测绘成果产品多样，其成果一经房地产主管机关确认，便具有法律效力。

它是产权确认、处理产权纠纷的依据。

房产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房产测绘活动，是随着我国房产业的开展而兴盛起来的。

因为它主要是为房产的各种管理效劳的，房产测绘成果的作用归纳起来主要有以下几个方面。

1、法律方面的作用。

房产测绘的成果既是处理各种产权纠纷，恢复产权关系、确定产权的法律根底资料，也是房产各种管理的各种依据。

2、财政税收经济功能。

房产测绘的成果是经行房价评估、房产契税的征收、房产租赁活动，交易活动的主要依据，也算是进展房产抵押贷款，房产保险效劳不可缺少的依据。

3、社会效劳、决策参谋功能。

房产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，这些资料会给城市的整体建立布局、房屋制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策的依据。

也为城镇测绘、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供资料和有关信息。

它的效劳具有广泛性。

三、房产测绘的成果质量的重要性及加强测绘管理工作

在这个建立飞速开展，寸土寸金的现实状况下，由于涉及到千家万户的切身利益，房产测绘必然会随着测绘活动的深入而引发越来越多的房产测绘纠纷。

如何最大限度的减少测绘单位的风险，尽量防止由于房屋面积测绘失实引起的纠纷甚至诉讼，已成为整个房产测绘行业面临的最大挑战。

而解决问题的关键就是大力提高房产测绘成果质量，加强测绘成果质量管理。

加强房产测绘的管理工作：

当前,全国各地的房产管理部门按照《房产测绘管理方法》的规定已根本完成了与其下属房产测绘机构的脱钩,实现了测管别离。

但脱钩改制后,有些城市房产管理部门对房产面积测

量成果的审核、监视力度不够,引发了“房产登记机关所颁发的房屋所有权证产权面积不实〞的现象,房屋所有权人的合法权益因此受到侵害,产生了很多矛盾和纠纷。

因此,对房产管理部门来说,尽快建立健全房产测绘成果监视管理机制是当务之急。

一、严格资质管理

1.对测绘机构进展资质审查。

房产登记机关的测绘管理部门要对当事人（产权人）提交的房产测绘成果是否是由已取得《房产测绘书》的测绘机构所提供进展严格的资质审查。

没有取得《房产测绘书》的测绘机构所出具的测绘成果不得用于房屋权属登记。

2.对测绘机构从业人员进展资质审查和培训。

房产测绘是一项技术性和专业性要求较高的工作,为保证房产测绘成果质量,房产登记机关的测绘管理部门要对有资质的房产测绘机构从业人员进展资质审查和系统培训,充分了解从业人员的资格、学历、知识结构和考评情况,全面提升从业人员的技术水平,并定期进展专业房,才能持证上岗产知识的培训。

培训合格颁发上岗证后从事房产测绘工作。

二、完善规章制度

为保证城市房屋权属登记管理工作的顺利进展,登记机关的房产测绘管理部门应进一步加强和完善以下几项工作：

1．负责城市房屋的编号工作,确保城市规划区房产区号房产分区号-丘号-幢号-户室号的唯一性。

2.负责房产测绘成果质量的审查、备案。

3.根据国标《房产测量规》的要求,结合当地实际情况制定操作性强的《房产测绘管理方法》、《房产测绘成果质量管理规定》、《房产测绘成果检查、验收管理方法》、《房产测绘技术规定》、《房产测绘实施细那么》等规细那么。

4.建立房产测绘成果质量保证金制度。

设立测绘成果保证金账户,每份房产测绘成果备案时,必须缴纳一定数量的质量保证金,以确保测绘机构出具的测绘成果准确无误,保护产权人的切身利益。

5.建立房产测绘企业和房产测绘人员诚信档案,定期通过网络、媒体等形式向社会公布,承受群众监视。

6.引入投诉机制,对测绘企业和开发商进展社会监视,对投诉过多的测绘企业给予降级或罚款处分。

三、明确管理职责

1.登记机关的房产测绘管理部门除了要对房产测绘成果进展形式审查,必要时还可进展实质性审查。

也就是要对施测单位测绘成果的适用性、界址点准确性以及成果的文本格式、图式、房屋现状、权界、面积测算依据、方法等进展审核。

2.对房产测绘项目成果实行汇交备案制度,测绘单位的测绘项目完成后,其成果要提交房产测绘管理部门审核验收后登记备案,并加盖“测绘成果备案专用章〞前方可用于房屋产权登记发证。

四、规成果档案

登记机关测管部门要求测绘单位必须提交完整的测绘成果资料,由测管部门建立房产测绘成果档案。

房产测绘成果档案中的材料应该比产权档案中的房屋状,以满足相关人员的查阅、核实,同况资料更具体、全面时为房屋的变动、拆迁、产权转移等提供重要依据。

房产测绘成果档案应包括以下容:

房产测绘成果报告;现场勘丈笔录及测量草图;协议、证明材料、楼盘表、房产簿册;房屋分幢平面图、房屋分层平面图、房屋分户平面图;共有建筑面积分摊说明书、房产数据计算书。

五、实现以图管证

在传统的房产管理中,房屋的坐落一般都以城市的街巷名来定义,而街巷名有模糊、易变、

不准确的特点,很难从根本上杜绝重复发证现象的发生。

通过房产测绘管理引入GIS,将办证的房屋与房产分布图严密关联,根据图形信息及图形自身表达房屋的空间位置。

这样,不管原址上的房主如何改变,一经登记就能明显反映房屋现状及其与毗邻房屋的相对关系,我们可以利用图上的准确坐标来定义房产坐落地,快速找到该房屋的测绘

六、有效解决房屋面积纠纷问题

房屋建筑造型的多样化,及随处可见的集商业、娱乐、办公、住宅等多用途为一体的多功能综合楼的出现,使房产测绘的实际操作越来越繁琐复杂,技术难度也越,甚至有可能出现同一幢房屋由不同的测绘机构来越大或测绘人员测算的复杂现象,从而因不同的测绘成果而引起争议,因此,要做到公平、公正、合法分摊共有建筑面积,建议:

1.房产登记管理部门应尽快成立城市房产测绘疑难问题处理委员会,其成员可由从事房产

测绘的资深专家、工程师、助理工程师、工作在一线的房产测绘技术骨干人员组成,对有疑问或有纠纷的房产测绘面积进展核对和管理,专门解决测绘工作中遇到的技术难题,为群众排忧解难。

2.房产登记机关可要求开发商对预售的房屋进展预测绘,建立商品房预售面积公示制度,

购房人按预测绘,以有效减少房屋面积纠纷问题。

面积鉴定购房合同

房产测绘引起购房纠纷的原因与对策

随着房地产交易量的大幅上升，购房纠纷案件也频繁发生，时常成为百姓关注的热点和焦点，成为影响社会和谐稳定的因素之一，因此也成了党和政府高度关注的民生问题。

在众多的购房纠纷中，由于测绘因素所引起的纠纷也呈现增长趋势，成为房地产纠纷案件的诱因之一。

为此，在房地产交易日益频繁且购房纠纷日益增多。

四、测绘引起购房纠纷的原因分析

测绘工作是一项非常特殊的工作，专业性强，技术要求高，一般情况下，无论如何下工夫，都会存在房屋的预测面积和实测面积出现差异的情况，而这种不一致正是出现购房纠纷的主要原因。

我们知道，在房屋的销售过程中，销售方一般都是按照预测面积与购房者签订商品房买卖合同的在同等单价的前提下，房屋预测面积直接影响着购房者的商品房总价款，而税务部门在征收该商品房契税的时候那么是按商品房的总价款去征收，加之不是所有的开发销售商都会按照《商品房销售管理方法》和《商品房销售合同》中规定的条款处理购房款的补和退，因此，当实测面积小于预测面积的时候，对于房屋在建工程抵押面积以及房屋产权面积的登记，都会遇到很多的麻烦和纠纷。

因此，如何尽量到达预测面积与实测面积的最大一致性，就显得相当重要。

导致预测面积与实测面积不相符的原因有很多，归纳起来主要有以下几个方面：

1、房产测绘队伍素质不高房产测绘是房屋产权产籍管理的根底工作，因此，房产测绘人员既要具备应有的专业知识，又要掌握相应的房产测绘技术。

当前社会，一局部房产测绘队伍的人员专业素质参差不齐，总体情况较差。

首先，某些测绘队伍是由一名房产测绘工程师领导，再由建筑类专业的毕业生或者是从其他单位调动来的非专业人员组成的，这样组成的测绘人员由于没有得到正规系统的房产测绘培训，在实际工作中就不能正确运用相关的测绘规来准确完成测绘任务。

其次，目前的测绘人员都是一边工作，一边自学，普遍缺乏系统性的测绘理论知识培训直接导致测绘人员知识理论水平落后、知识结构比拟单一，跟不上房产测绘的需求。

最后，一局部从业人员工作责任心不够强，在平时不认真钻研相关规标准

在具体工作中又马虎大意，从而造成测绘面积与实际面积截然不同，为引起购房纠纷埋下“祸根〞。

2、建立单位擅自改变图纸

个别建立单位为了谋取更大的利润，往往通过减少公共面积增加容积率的方法，对原来的施工设计图纸擅自进展改变，并按最新的施工设计图纸进展施工导致施工前后图纸不一致、数据发生差异。

3、施工单位出现施工误差

当今，建立施工单位的施工人员大多数是以农民工为主，这些施工人员大多数没有受过专业的培训，没有扎实的施工工底，工作责任心不够，未严格按照具体规程操作。

在具体的施工过程中，容易在放线等关键环节中出现疏漏或失误，形成施工误差，导致施工实体与设计图纸不符，最终导致数据采集不准确，从而引发开发商与购房者的购房纠纷。

4、工程监理的失位

目前大多数的工程监理都存在着“监理工作，只要保证工程质量不出问题就可以了〞的错误思想，忽略了对施工设计图纸以及施工过程中放线的准确性的监视与跟踪管理，思想上不够重视，监理工作普遍存在形式到位、实际失位的现象，从而导致数据不准确不能及时发现，成为导致购房纠纷的又一诱因。

5、仪器设备方面的原因

不可否认的是，当前不少房产测绘单位，特别是地方基层的房产测绘单位普遍存在管理不到位、仪器设备落后和软件的不规等现象，从而造成在测绘过程中经常发生测量数据精度出现偏差；绘图、测算出现错误，最终导致测绘成果不合格。

综合上述的几个方面来看，当前，房产测绘队伍素质不高是测绘方面引起购房纠纷的主因之一。

五、为防止由于测绘所引起的房产纠纷更好地维护广阔消费者的合法权益，应抓好以下几方面：

1、加强测绘工作的管理

房产测绘管理工作包括方方面面，管理是“总〞，具体的测绘工作是“分〞。

只要把这个“总〞抓好了，将管理工作科学化、规化制度化，把工作责任落实到岗、到人，那么这个“分〞也会跟着走上常规化、轨道化，由测绘工作引起的购房纠纷将会大大减少，甚至可以根本消除

加强测绘队伍的建立

各个测绘单位要采取“请专家进来〞、“入机构培训〞、“走出去学习〞等多种形式，不断加强对测绘队伍的思想教育和系统性专业理论培训力度，加强测绘机构间的交流和学习，打造一支素质过硬、业务过关、作风扎实的专业人才队伍，不断提高房地产测绘行业从业人员的综合素质，提高测绘水平，防止测绘误差的出现。

2、做好预测告知

为防止预测房屋建筑面积结果与房屋竣工后实测的建筑面积不相符的情况，测绘部门必须告知实施预测房屋建筑面积结果在通知书上注明所预测的房屋建筑面积是依据何时的图纸进展预测的数据，说明非实测建筑面积告知进展实测的时限。

这样，消费者可依据测绘部门核发的预测面积通知书将相关容作为合同附件，写入购房合同中，减少消费者与开发商之间由于建筑面积“短斤少两〞问题而产生的纠纷。

3、抓好测绘细节

产生购房面积纠纷的根源在于房屋测算计量没有对具体细节及一些特殊情况进展解决，或相关的测绘处理没能落实。

要减少纠纷的产生，准确地测绘相关房屋面积，有必要注重房产测绘的细节。

特别是要做好阳台、复式层中的楼梯、消防连廊、架空层的楼梯和电梯等细节的测绘，做到准确计算，减少测绘过程的偏差。

5、加强对测绘单位及工作人员的监视管理；房产测绘行政主管部门要经常对测绘单位出具的测绘成；6、加强对建立单位的监视与管理；要从建立规章制度方面入手，进一步加强对建立单位的；加强对施工设计图纸的检查加强预测的准确性是解决问；7、尽量防止施工误差；如前所述，施工误差大多数是因为施工人员责任心不强

5、加强对测绘单位及工作人员的监视管理

房产测绘行政主管部门要经常对测绘单位出具的测绘成果报告进展抽查检验，发现问题要及时处理。

检查工作完毕后要向社会公布，承受社会的监视。

6、加强对建立单位的监视与管理

要从建立规章制度方面入手，进一步加强对建立单位的监视与管理，加大对擅自更改施工设计图纸、建立方案等行为的处理力度。

同时，探索建立“建立单位诚信黑〞机制，从制度上对建立单位的行为进展约束，确保不因建立单位的原因，导致出现测绘面积与实际面积数据不一致的问题，遏制购房纠纷的发生。

加强对施工设计图纸的检查加强预测的准确性是解决问题的关键所在。

在这个方面，施工设计图纸是关键节点，一定要重点把握。

设计图纸的准确性直接影响到建筑面积预测的准确性。

因此，要充分发挥工程监理的作用，要对预测图纸资料进展全面的检查，包括对规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台详图等方面的检查。

要特别注意对相关细节的检查，同时要对整个建立过程实施严格、认真的监管，发现问题及时纠正，确保预测数据与实测数据的一致性。

7、尽量防止施工误差

如前所述，施工误差大多数是因为施工人员责任心不强、素质不高，在具体的施工过程中按相关规程操作引起的。

为此，施工单位要加强对施工人员的培训、教育与管理力度，逐步建立一支素质高、懂规程、工作责任心强的专业施工作业队伍，防止在施工过程这一环节上出现偏差。