注册物业管理师资格考试《物业经营管理》精选模拟试题及答案七.docx
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注册物业管理师资格考试《物业经营管理》精选模拟试题及答案七
2011年注册物业管理师资格考试《物业经营管理》精选模拟试题及答案（七）
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题目
一
二
总分
一、单选题（共60题，第小题1分）
1、我国物业管理企业要想取得竞争优势，需要逐步实现企业财务手段与方法以网络财务为主，并将网络财务融入到（）系统中。
A.公司财务B.企业财务活动C.企业资源规划D.企业投资决策
2、在采用收益法评估物业价值时，报酬率（折现率）是指（）。
A.社会一般的收益率
B.收益法中的资本化率
C.投资者要求的满意收益率
D.投资者要求的最低收益率
3、关于公开招标，下列说法中不正确的是（）。
A.向社会公开发布招标公告B.有较大的选择范围
C.适用于规模较大的物业D.招标成本较少
4、有关物业服务合同的特征说法不正确的是（）。
A.物业服务合同的签订以当事人相互信任为前提
B.物业服务合同是有偿的
C.物业服务合同是劳务合同
D.物业服务合同是诺成性合同，但不是双务合同
5、（A）突破了传统物业管理活动，强调业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展目标的需求。
A、物业经营管理B、物业管理C、房地产资产管理D、设施管理
6、企业财务管理的对象包括（）两个方面。
A. 企业财务活动和投资管理B. 企业财务活动和各种财务关系
C. 股利分配管理和投资管理D. 各种财务关系和投资管理
7、在现代购物中心（ShoppingC.enter）出现前，传统的零售商业区域主要位于（）
A.城市中心取B.通往城镇的主要道路两侧
C.城郊结合部D.没有固定模式
8、有关前期物业服务合同和物业服务合同的说法中，不正确的是（）。
A.两个服务合同的主体不同，客体一致
B.物业服务合同的有效期由双方协议商定
C.前期物业服务合同的签订时间在甲方出售住宅前
D.物业服务合同的签订时间在业主委员会成立两年内
9、在物业经营管理中，应按规定提取的福利费不包括（A）。
A、住房基金B、福利基金C、工会基金D、教育基金
10、住房抵押贷款证券化是指把（）所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.金融机构B.证券机构C.信托机构D.中介机构
11、（），能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。
A.静态评价指标B.动态评价指标C.初步评价指标D.详细评价指标
12、比较风险又称为（），是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。
A.成本风险B.机会风险C.成本机会风险D.机会成本风险
13、某建筑物的建筑面积100平方米，单位建筑面积的重置价格为1000元／平方米，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5％。
则用直线法计算该建筑物的年折旧额为（）元。
A.2166B.3166C.4166D.5166
14、在计算租金时，需要按（）乘以R∕U系数来作为计算租金的面积基础。
A.可出租面积B.建筑面积
C.出租单元内建筑面积D.分摊公用建筑面积
15、引起租赁纠纷的主要原因是（C）。
A、租赁双方的权利和义务B、房屋的修缮责任
C、租金标准D、变更和解除合同
16、商业场所在（）上要下足功夫，力求新颖独特，突出个性和特色，给顾客留下强烈的第一印象。
A.投资方面B.设计方面C.施工方面D.管理方面
17、在物业保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般采用（）估价。
A.比较法B.成本法C.收益法D.路线价法
18、房屋新开工面积，是指在（）内新开工建设的房屋面积。
A.调查期B.计算期C.报告期D.建设期
19、零售商业物业出租采用的净租形式不包括（）。
A.租户交付租金，所有的经营费用都由业主从其收租的租金中全额支付
B.租户仅按比例分摊与物业有关的税项
C.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
D.所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用
20、功效系数法是物业管理绩效评价的主要方法，有关功效系数法的说法中，不正确的是：
A. 其根据多目标规划原理
B. 通过功效函数转化为可以度量的评价分数
C. 绩效评价要求求得各项单项指标即可
D. 各项指标均有一定的权数
21、不属于物业管理企业的选择标准的是（）。
A.能否令业主满意B.专业服务的水平
C.是否有百分之百的出租率D.管理计划
22、基础租金又称为（A）。
A、最低租金B、百分比租金C、营业租金D、净租金
23、写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断，人们很容易区别（）。
A.甲级写字楼和乙级写字楼B.甲级写字楼和丙级写字楼
C.丙级写字楼和乙级写字楼D.丙级写字楼和丁级写字楼
24、物业经营管理的目标，要从（A）角度出发，在物业经营寿命的全寿命周期里，保持和提高物业的市场价值以及未来的发展潜力。
A、业主B、租户C、经营户D、顾客
25、某企业按照12﹪的年利率取得贷款200000元，要求在5年内每年末等额偿还，则每年的偿还金额为（）。
A.40000元B.52000元C.55482元D.64000元
26、（）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A.市场法B.成本法C.收益法D.趋势法
27、企业财务活动中（）是资金运动的起点
A. 资金运用B. 资金筹集C. 资金耗费D. 资金收回
28、采用（）的物业租赁管理模式，物业管理企业的收入与物业经营获利的多少没有关系。
A.包租转租模式B.出租代理模式
C.委托管理模式D.以上三种
29、下列选项中，不属于不良资产的范畴是（）。
A.逾期的应收帐款B.逐渐老化的电梯设备
C.尚未摊销完的开办费D.未能投入使用却已经损毁的设备
30、零售商业物业的策略与运行管理（）
A.是零售商业物业经营管理的核心内容
B.是在物业投入运营之前所做的工作
C.是可行性研究工作的一部分
D.包含了现场管理
31、合理确定租户在整个购物中心中的相对位置非常重要，下列说法正确的是（）。
A.食品和珠宝趋向于位于距离购物中心较近的地方，家用器皿和自行车趋向于位于离中心较远的地方
B.食品和珠宝趋向于位于距离购物中心较远的地方，家用器皿和自行车趋向于位于离中心较近的地方
C.两者皆离购物中心较近
D.两者皆离购物中心较远
32、下列说法，正确的是（A）。
A、物业服务合同有效期限由双方协议商定
B、物业服务合同甲方是新建住宅的开发商
C、物业服务合同签订时间一般在业主委员会成立后2个月，最迟不迟于5个月
D、前期物业服务合同有酱瓜期限一定是签订之日起计
33、下列不属于实施客户关系管理（C.RM）的目的的是（）。
A.整合企业资源，优化业务流程
B.发挥人力资源的优势，吸纳更多的就业人员
C.识别不同租户的需求差别化，为租户提供个性化服务，提高租户满意度
D.降低企业运营成本，增加企业收入
34、风险管理的步骤：
①风险识别②风险调整③风险控制④风险评估，正确的步骤是（）。
A.①④②③B.①④③②C.④①②③D.④②③①
35、房地产市场分析的内容不包括（）。
A.宏观因素分析B.市场供求分析C.财务状况分析D.相关因素分析
36、下列不属于房屋租赁合同的基本条款的是（）。
A.当事人姓名或者名称及住所B.租赁用途
C.租赁利润率D.房屋的修缮责任
37、从会计的角度来说，建筑物随着其年龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要（）。
A.长得多B.短得多C.差不多D.相等
38、下列关于确定租金方案的说法中不正确的是（）。
A.租金的确定起决定作用的因素是市场的供求关系
B.为准确确定租金水平，比较可行的做法是比较大多数出租物业和待出租物业的差异
C.租金方案会受到出租策略的影响
D.过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失
39、写字楼分为（B）等三个等级。
A、国家、省级、市级B、甲、乙、丙
C、一级、二级、三级D、高级、中级、低级
40、写字楼建筑的吸引力在很大程度上取决于（A）。
A、它与另外商业设施接近程度B、它自身设备
C、周围环境D、所处城市
41、不属于需求分析具体内容的是（）。
A.人口和家庭分析B.就业分析C.竞争对手分析D.收入分析
42、财务报告分析从分析资料角度划分，可以分为（）两种。
A. 会计报告附注和利润分析B. 趋势分析和潜力分析
C. 财务报表分析和内部报表分析D. 全面分析和专题分析
43、下列因素中，当其他条件不变时，其变化不能促使商品住宅需求曲线向右移动的是（A）。
A、居民对出租住宅需求的增加
B、居民预期未来住房抵押贷款利率下降
C、居民收入增加
D、由于土地资源的限制，不可能有充足的商品住宅供给
44、保持产权的（A）是写字楼物业保值、增值的关键。
A、完整性B、统一性C、独立性D、自主性
45、零售商业物业所收取的百分比租金是以租户的（）为计算基础
A.营业额B.利润额C.所得税D.成本开支
46、物业经营管理又称为（）。
A.物业设备管理B.物业资产管理C.物业设施管理D.物业服务管理
47、物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使房地产投资的利润目标的实现，实际上就是以（）的角色在工作。
A.物业公司B.物业业主C.物业委托人D.物业代理人
48、下列盈利能力指标中，属于动态指标的是（）。
A.借款偿还期B.投资回报率C.偿债备付率D.财务净现值
49、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的（）投资回报率。
A.最低B.最高C.平均D.一般
50、物业管理招标一般程序中，第一步是（C）。
A、编制招标文件B、向社会发布招标公告
C、成立招标领导小组D、投标单位资质审查
51、已知某出租公寓的年有效毛租金收入为1000万元，年运营费用为300万元，如果租金收人和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8％，则该出租公寓的净运营收益现值为（）万元。
A.11007.57B.11070.57C.11700.57D.17100.57
52、下列有关物业服务合同的说法，不正确的是（B）。
A、物业服务合同是有偿的B、物业服务合同的订立以法律为前提
C、物业服务合同是劳务合同D、物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同
53、下列关于物业经营管理的说法中,不正确的是（）。
A.物业经营管理主要以非收益性物业为管理对象
B.物业经营管理主要以业主或投资者为服务对象
C.物业经营管理强调策略性价值管理
D.物业经营管理要求物业管理师具备房地产投资知识以及选择投资区位的能力
54、（）市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。
A.市场法B.收益法C.假设开发法D.成本法
55、物业管理师通常要努力进行市场宣传以使物业达到一个较为理想的租金水平，一般很少选择（）作为宣传主题。
A.租金低廉B.物业特性C.物业质量D.环境优美
56、现在我国大型商厦一般是每（）平方米的地上建筑面积设置一个停车位。
A.10—100B.50—100C.100—200D.200—500
57、某物业管理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人？
月，房租费60元/人？
月，保安系统费100元/人？
元，保安用房30元/人？
月，该物业管理企业的保安费的月总支出为（）元。
A.7250B.290C.3480D.5000
58、一般来说，在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）的情况下，期房价格（）现房价格。
A.高于B.低于C.等于D.不一定高于
59、前期物业服务合同是（）与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动的行为规范的合同。
A.购房人B.物业建设单位
C.业主委员会代表业主D.业主大会
60、不属于选择物业管理企业的标准是（）。
A.能否令业主满意B.业主与物业企业目标是否统一
C.向业主提供信息的能力D.管理计划
二、多选题（共40题，第小题1分）
1、现代写字楼多建在以（ABCD）为中心的大城市。
A、经济B、金融C、贸易D、信易E、工业
2、无形资产摊销包括（）等无形资产的摊销。
A.专利权B.商标权C.专利技术
D.著作权E土地使用权
3、公寓指包含有许多住宅单元的建筑物，具体类型包括（ABC）。
A、复式公寓B、花园公寓C、单间公寓
D、高层公寓E、出租型公寓
4、在设施管理中，有关质量管理的论述正确的有（）。
A.质量管理要有良好的回馈系统
B.设施质量管理的核心是持续改进技术水平和管理水平
C.设施经理正趋向于管理效率的衡量
D.质量服务的目标是面向市场
E质量管理必须授权给雇员
5、利润最大化是企业财务管理目标之一，下列说法正确的是（）。
A. 利润可以表明企业竞争能力的大小
B. 利润最大化考虑到了风险因素
C. 利润最大化往往会使企业财务决策长期化
D. 利润是企业补充资本、扩大经营规模的源泉
E 利润最大化往往会使企业财务决策短期化
6、物业管理企业的管理从层次上又可以分为（）三个层次。
A.公司管理B.现场管理
C.现场作业D.项目管理E.战略管理
7、在我国，下列项目中的利息以单利计算的有（ACE）。
A、个人储蓄存款B、住房抵押贷款C、国库券
D、房地产开发E、国债
8、投资者进行房地产投资的目的主要有（）。
A.保证投资者财富得到使用
B.获得房地产业主的荣誉
C.获得较高的收益和资本增值
D.降低投资者投资组合的总体风险
9、名义利率与实际利率的关系，表述正确的是（）。
A.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
B.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
C.当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等
D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
E名义利率越小，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大
10、写字楼原指用于办公的建筑物，一般由（）组成。
A.绿化系统B.办公用房C.辅助用房D.交通系统
11、写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，包括（）三种类型。
A.企业自用写字楼B.商铺
C.出租写字楼D.自用出租复合型写字楼
12、同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能存在（）。
A.开发成本优势不同B.经营费用优势不同C.纳税状况不同
D.对未来的信心E政策优惠不同
13、零售商业物业的经营管理工作主要包括（）。
A.招商及承租户组合B.零售技术和物业维护C.营销
D.保险及财务管理E保值增值管理
14、下列各项，属于房屋租赁合同基本条款的有（ACDE）。
A、房屋坐落、面积、装修及设施状况B、当事人姓名、性别及承租经历
C、租赁用途及期限D、房屋的修缮责任E、租金及支付方式
15、根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）。
A.自然折旧B.物质折旧C.经济折旧
D.人为折旧E功能折旧
16、在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括（）。
A.交易情况B.交易实例物业的状况C.成交日期
D.成交价格E付款方式
17、物业的区位是指物业的空间位置，以下各项与物业的区位有关的有（ABDE）。
A、物业的地理坐标位置B、物业与重要场所的距离
C、物业的交通情况D、物业的周围环境，景观等
E、从其他地方到达该宗物业的可及性
18、下列有关网络财务的说法，正确的有（BD）。
A、网络财务能有效防范财务系统中出现的风险
B、网络财务可以实时报告，便于企业进行在线管理，提高工作效率
C、网络财务环境下，电子单据、电子货币的应用增强了安全
D、网络财务环境下，对于拥有许多下属机构的集团型企业来说，可以实现财务与业务的一体化
E、网络财务是企业管理信息系统最重要的部分
19、房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，以下属于系统风险的是（）。
A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.周期风险
D.政策风险E.利率风险
20、以下有关物业管理委托服务合同的说法中正确的是（）。
A.物业管理企业可以将物业区域内专项服务委托给专项服务企业
B.业主作为委托人与接受委托的专项服务公司签订委托服务合同
C.专项服务合同与业主之间存在合同关系
D.由于委托给业主造成的损失依法承担赔偿责任
E物业管理企业可以将全部物业管理一并委托给他人
21、影响市场区域形状和大小的关键因素包括（）。
A.竞争性项目的区域B.自然特征、人口密度的大小
C.建筑阻碍、高速路或铁路D.邻里关系和人口统计特征
E发展的类型和范围
22、下列关于不良物业资产处置的原则中，正确的有（）。
A.先大后小，对资产数量大、适宜于批量处理的不良物业资产要优先处置
B.始终围绕项目开展工作
C.先难后易，对品质稍差、处理较困难的资产优先处理
D.对不同的不良资产要针对性地采取不同的技术方法
E要广泛利用社会资源与市场力量，以“批发”为主
23、下列属于房地产投资优点的是（ABCD）。
A、相对较高的收益水平B、能够得到税收方面的好处
C、易于获得金融机构的支持D、能抵消通货膨胀带来的影响
E、流动性好
24、成交价格还可以按照交易方式的不同来划分，例如，按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为（）。
A.挂牌成交价B.招标成交价C.出让成交价
D.拍卖成交价E协议成交价
25、需求的外部效应是当前零售商业物业理论中的研究热点，下列说法正确的是（）。
A.消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，同时又光顾了其他零售店
B.主力店产生了需求的外部效应，为周围小的零售店带来了客流
C.需求外部效应流是双向的，即从主力店流向普通商店，同时又从普通商店流向主力店
D.零售商业物业的一个重要特征是价格歧视，主力店能够得到租金优惠
E消费者往往会通过主力店来判断整个零售商业物业的形象
26、物业管理绩效评价的基本要素包括（）。
A. 评价指标B. 评价人员C. 评价客体
D. 评价方法E 评价标准
27、用于出租经营的工业物业通常出现在（ABCD）。
A、工业开发区B、工业园区C、科技园区
D、高新技术产业园区E、商业区
28、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括（）。
A.现代管理知识B.现代管理手段
C.物业管理专业技能D.遵守纪律，奉公守法
29、房屋的维护与修缮是（）。
A.物业管理的全部内容B.物业管理的重要环节
C.常规性服务的主要内容D.常规性管理的主要内容
30、从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照（）等标准，对房地产市场进行细分。
A.地域范围B.房地产类型C.增量存量
D.交易形式E买方卖方
31、以下关于现金回报率的表述中，正确的是（）。
A.房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
B.房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的总资本的比率
C.反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
D.反映了初始现金投资或首付款与月现金收入之间的关系
E现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率
32、物业管理企业人员费用中，属于福利费的有（ACD）。
A、福利基金B、住房基金C、工会基金
D、教育基金E、加班费
33、下列属于房地产投资特性是（ABCD）。
A、位置固定性或不可移动性B、寿命周期长
C、适应性D、专业管理依赖性E、不相互影响性
34、物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。
物业价格主要特征有（）。
A.价格受区位的影响很大
B.既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
C.价格容易波动
D.实质上是物业权益的价格
E容易受交易者的个别因素的影响
35、在物业管理工作中，物业服务合同的签订要点有（AB）。
A、应遵循“宜细不宜粗”的原则B、不应有无偿无期限的承诺
C、应事实求是且不应留余地D、应明确界定违约责任与处理方式
E、应有无期限的承诺
36、物业管理绩效评价的基本要素有（BCD）。
A、评价范围B、评价指标C、评价标准
D、评价方法E、评价体系
37、专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。
在房地产开发投资过程中，需要投资者在（）等方面具有管理经验和能力。
A.获取土地使用权B.规划设计C.工程管理
D.市场营销E.项目融资
38、组合投资管理包含的要素有（ABD）。
A、管理对象B、管理者C、管理范围
D、管理方法E、经营策略
39、下列关于零售商业物业租约内容的说法中正确的是（）。
A.规定每一独立承租单元的用途，是为了防止某一个租户随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一性
B.限制经营内容相似的租户是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争
C.限制租户在一定区域范围内（通常为8～10km）重复设店
D.同一个购物中心的租户之间营业时间可自行安排
E业主保留对购物中心内所有招牌和标志的尺寸大小、悬挂位置、语言文字的使用等进行限制的权利
40、物业管理绩效评价中社会评价的实施主体包括（）。
A. 企业出资人B. 企业债权人C. 中小股东
D. 企业管辖物业的业主E 社会中介机构
2011年注册物业管理师资格考试《物业经营管理》精选模拟试题及答案（七）
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一、单选题（共60题，第小题1分）
1、C
2、B
3、D
4、D
5、A
6、B
7、A
8、D
9、A
10、A
11、B
12、D
13、B
14、C
15、C
16、B
17、D
18、C
19、A
20、C
21、C
22、A
23、B
24、A
25、C
26、A
27、B
28、C
29、B
30、A
31、A
32、A
33、B
34、A
35、C
36、C
37、B
38、B
39、B
40、A
41、C
42、C
43、A
44、A
45、A
46、B
47、B
48、D
49、A
50、C
51、B
52、B
53、A
54、A
55、A
56、D
57、A
5
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