小区物业管理招标文件.docx
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小区物业管理招标文件
小区物业管理招标文件
根据《广州市物业管理招投标办法》,为适应小区发展的需要,现决对xx华轩物业管理实行公开招标。
一、招标单位
xx华轩小区
二、单位地址
广州市白云区南湖游乐园旁
三、招标项目情况
xx华轩小区占地面积约15.41万㎡,总建筑面积约33.5万㎡,地下车库18000平方米、幼儿园面积3000平方米,中心会所面积3000平方米,xx华轩共计40栋楼,其中高层5栋,多层35栋,共计188个单元,其中小高层25个单元,总户数为480户,多层163个单元,总户数为2028户,商铺91间,小区内绿化面积点4.94万平方米。
四、资格预审条件
具有物业管理行政主管部门颁发的国家二级（含二级）以上资质等级的物业管理企业,5年以上物业管理经验,现管理面积在30万平方米以上,管理正规,社会效益好,具备独立承担招标项目的能力,并且符合小区相关法规文件要求。
优先考虑具有小区管理经验或优秀物业管理业绩的物业管理公司。
五、有关说明
（一）符合条件并欲参加投标的物业管理公司,请于公告发布之日起5日内,以书面形式向招标单位报名、领取资格预审文件,并提交以下资料:
公司营业执照、物业管理资质证书复印件,投标申请书,公司物业管理及业绩情况简介。
（二）招标单位将对报名公司进行资格审查,选定5家资格审查合格的公司参加投标。
经资格审查合格的报名公司,招标单位将于报名截止日期后5个工作日内,正式发出《入围通知书》。
（三）联系办法
联系地址:
广州市白云区xx华轩小区管理科
联系人:
谢xx
联系电话:
（020）xxxx55
xx华轩
2005年11月25日
>投标方须知
A.招标文件说明
1.招标文件的构成
1.1招标文件用以阐明所需设备及服务、招标投标程序和合同条款。
招标文件由下述部分组成:
（1）投标邀请
（2）招标设备一览表（3）投标方须知（4）购销合同（5）投标文件格式
2.招标文件的修改
2.1招标文件的修改书将构成招标文件的一部分,对投标方有约束力。
B.投标文件的编写
3.要求
3.1投标方应仔细阅读招标文件的所有内容,按招标文件的要求提供投标文件,并保证所提供的全部资料的真实性,以使其投标文件对应招标文件的要求,否则,其投标将被拒绝。
4.投标文件组成
4.1投标文件包括下列部分:
（1）投标书、投标报价一览表、分项一览表（格式略）
（2）投标资格证明文件（公司的营业执照副本复印件加盖公章及其它相关证件）。
（3）公司与制造商代理协议和授权书。
（4）公司有关技术资料及客户反馈意见。
（5）投标方应按招标文件中提供的投标文件格式填写,并将投标文件装订成册,在册面上填写"投标文件资料清单"。
4.2投标方可对本招标文件"招标设备一览表"中所列的所有设备进行投标,也可只对其中一项或几项设备投标,但不得将一项中的内容拆开投标。
4.3投标文件的签署及规定
1.投标文件正本和副本须打印并由投标方法人代表或委托代理人签署。
2.除投标方对错处作必要修改外,投标文件中不许有加行、涂抹或改写。
3.电报、电话、传真形式的投标概不接受。
4.4投标文件的密封和标记
1.投标方应准备正本和副本各一份,用信封分别把正本和副本密封,并在封面上注明"正本和副本"字样,然后一起放入招标文件袋中,再密封招标文件袋。
一旦正本和副本有差异,以正本为准。
2.每一密封信封上注明何时之前不准启封。
3.投标文件由专人送交,投标方应将投标文件按6.1-6.2中的规定进行密封和标记后,并按投标注明的时间和地址送至招标方。
4.5递交投标文件的截止时间所有投标文件都必须按招标方在投标邀请中规定的投标截止时间之前送至招标方。
投标文件从投标截止之时起,标书有效期为30天。
4.6迟交的投标文件
招标方将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。
5.投标方保证金
5.1投标方保证金为投标文件的组成部分之一。
5.2投标方应向招标代理机构提供投标保证金。
投标保证金于投标截止之日前交至指定处。
5.3投标保证金应以银行支票或现金形式提交。
投标设备的保证金额依据招标文件的指定。
5.4未按规定提交投标保证金的投标,将被视为无效投标。
5.5未中标的投标方的保证金,在定标后5日内予以退还（无息）。
5.6中标的投标方的投标保证金,在中标方签订合同并履约后5日内退还（无息）。
C.开标和评标
6.开标
6.1招标方按投标邀请中规定的时间和地点公开开标。
6.2开标时,投标方须由法人代表或委托代理人（具有授权书）参加,并签名报到,以证明其出席开标会议,否则,视为自动弃权。
7.评标委员会
7.1招标方将根据招标采购设备的特点组建评标委员会,其成员由技术、经贸、法律等方面的专家和政府采购办代表、采购单位代表等五人以上的单数组成,评标委员会对投标文件进行审查、质疑、评估、比较。
8.评标原则和方法
8.1评委会按公正、公平、公开原则对待所有投标方。
8.2评委会审查投标文件是否一一符合招标文件的所有条款、条件和规定。
8.3评标时依据投标商品的价格、技术性能、交货期、付款条件、售后服务、资信及履约能力和其他优惠条件等,选择中标方。
9.其它注意事项
9.1评标是招标工作的重要环节,评标工作在评委会内独立进行。
9.2为了有助于对投标文件进行审查、评估和比较,招标方有权向投标方质疑,请投标方澄清其投标内容。
投标方有责任按照招标方通知的时间、地点指派专人进行答疑和澄清。
9.3在开标、投标期间,投标人不得向评委询问情况,不得进行旨在影响评标结果的活动。
9.4评委会不向落标方解释落标原因,不退还投标文件。
9.5根据投标和评标情况,招标结果可能是一次定标,也不排除再次竞争的可能性。
D.授予合同
10.定标原则
10.1严格按照招标文件的要求和条件进行评标,择优定标。
10.2本次招标,合同将授予符合招标的要求,并且报价最合理,能提供最佳服务的投标者。
11.中标通知和签订合同
11.1评标结束后,由招标方签发《中标通知书》。
11.2中标方按《中标通知书》规定的时间地点与购买方签定合同。
中标方未按《中标通知书》指定的时间、地点与购买方签定合同,招标方不再退还投标保证金。
11.3招标文件、中标方的投标文件及其澄清文件等,均为经济合同的依据。
12.授予合同时变更数量的权力
12.1招标方在授予合同时有权对"投标设备一览表"中规定的设备数量和服务予以增加或减少。
13.中标服务费
13.1按规定收取一定比例的中标服务费。
小区总平面图
小区一览表
户型平面图
xx华轩小区物业管理招标书
招标书是反映招标理念、招标重点的权威性文件,政策性强,要求文字准确、内容全面。
目前较为规范的招标书主要包括四个方面:
（一）目标物业规划建设基本情况
1.工程概况。
包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。
2.主要设备设施介绍。
包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。
3.提供的目标物业设计图和竣工图纸目录（图纸附件）。
（二）物业管理内容
1.房屋建筑本体、公共部分的维护、管理;
2.公共配套设施、设备维护、运行管理;
3.公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运;
4.公共绿化、山水园林小品的养护和管理;
5.安全护卫及公共秩序管理;
6.公建配套设施（便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所）的运营管理;
7.楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理;
8.交通、车辆行驶和停泊管理;
9.物业及物业档案资料收集、管理;
10.社区文化的开展;
11.法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。
（三）有关事项的说明
1、物业管理相关事项说明。
包括以下几项内容:
1）物业管理范围。
指目标物业所在区范围内的所有物业。
中标企业根据政府制定的当地物业管理有关法规、条例及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。
区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。
2）管理期限与前期介入。
应明确中标企业管理期限（一般三年或五年）及起止日期。
还应明确定标后中标企业何时开始介入前期管理,项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期应付的有关费用应明确,物业服务合同亦应在中标后一个固定的时间内协商完毕,正式签定。
3）物业管理用房。
应根据当地物业管理法规、条例有关规定,说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等情况。
4）管理费标准。
这是招投标关键项目。
应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算,说明此项内容的评分标准。
最终签订的物业服务合同中,管理费标准一般以中标企业在标书中的报价为准。
6）清洁卫生和绿化服务。
应说明此项服务的范围、要求,特殊区域的清洁卫生、绿化安排及费用也应列明。
7）物业管理酬金。
一般按每年物业管理服务费总收入的10%计提。
8）机动车辆管理。
说明管辖区域机动车辆出入口、停车场安排及停车收费方面基本要求。
9）维修资金。
此项直接关系到物业管理预算和管理公司责任、义务,要明确说明,包括重大维修改造的资金安排,设备设施维修安排、维修资金收支要点以及房屋、设备保修期内的保修费责任单位等。
10）商业用房。
说明位置、面积、房租标准、产权归属、装修档次等。
11）开办费问题。
说明物业管理前期费用、开办费用的安排意见。
12）员工宿舍及食堂。
应说明过度期、正常期宿舍与食堂安排情况。
13）关于装修管理要求。
说明目标物业装修工程基本要求,如防盗门、装修材料等。
14）管理目标及奖惩办法。
招标方对管理目标的要求要明确提出,如业主客户满意率以及几年内达到建设部何等级别的考评标准等。
可以要求中标单位交纳风险抵押金。
如达不到管理目标,可以少退或不退抵押金,如达到目标,可以另行奖励。
风险抵押金在管理期结束时应按同期银行利率一并归还本息。
15）其它事项说明。
如各类标识、道闸、岗亭、垃圾收集与中转、大门、宣传栏等一般应由建设单位配齐。
中标企业在标书中承诺的其它添置设施由投标企业投资、落实。
2、有关投标事项的说明
1）索取资料、报名及入围。
应说明报名时间与携带资料目录、入围通知的时间等。
2）投标书的制作、密封及呈交。
说明投标书呈交时间、份数、打印纸规格,还应提供投标企业对目标物业项目授权委托书。
对未中标企业标书如何退还亦应列明。
3）现场察看、答疑会。
一般应安排一至两次针对目标物业的现场察看及答疑会,说明具体时间。
4）开标、评标、定标。
说明开标时间、评分办法,宣布定标的时间、《中标通知书》送达时间以及物业服务合同签定时间等。
5）其它事项。
应明确要求投标企业遵纪守法,公平、公正地参与竞争。
对违纪违法行为将予以处罚。
应公布投诉电话,接受社会各界监督。
（四）标书、企业信誉、现场答辩项目
1、标书的项目及要
1）投标人情况。
2）目标物业的管理服务总体策划。
应包括服务理念、管理模式、管理目标、价格定位、实施措施等。
3）组织结构、职能分配、人员编制以及人员培训、管理。
4）管理模式、工作计划和物资装备情况以入管理用房安排。
5）管理规章制度（只列目录）和物业档案资料的管理。
6）各项管理指标的承诺及相关措施。
房屋及配套设施完好率
房屋零修、急修及时率
维修工程质量合格率及回访率
绿化完好率
清洁、保洁率
停车场完好率
公共设施设备完好率
主要机电设备完好率
治安案件发生率
火灾发生率
有效投诉率与处理率
管理人员专业培训合格率
维修服务回访率
业主满意率
其它有关指标
7）经费收支预算、管理费和管理酬金标准。
8）日常物业管理。
应包括入住期管理、装修管理、安全防范、物业维修养护计划、专项维修资金使用以及公共设施管理等。
9）机电设备、设施的管理。
包括日常维修计划、应急抢修方案、节能降耗措施等。
10）便民服务和社区文化活动。
以上十个项目要求逐一列举,体现全面、规范的物业管理服务水平。
2、企业信誉考评项目
主要由投标人情况和已管物业服务质量调查两个方面。
投标人情况包括管理规模、资质、经营状况、管理机制、企业发展目标、财务状况及抗风险能力等;服务质量调查应争取灵活多样方式,实事求事地掌握投标人物业管理真实水平。
3、现场答辩考评项目
一般要求投标企业的公司代表、拟选管理处主任参加答辩,分标书陈述与答辩两部分,陈述一般不超过15分钟,答辩时间控制15-25分钟之内。
4、总体评分说明
标书评分时去掉最高分和最低分,信誉分和答辩分一般直接取平均分。
三项内容的权重可按8:
1:
1或7:
1.5:
1.5。
近期有些可招标单位为了增大投标企业实际管理水平的考评分量,将权重调整为7:
2:
1或6:
2:
2。
三、物业管理答辩、评标会一般程序
在物业管理招投标工作中,答辩、评标会是整个活动的重点和高潮,招投标方倾情投入,社会媒体全面报道,公证处进驻现场,行业代表广泛参与。
答辩、评标会是搞好招投标活动的中心工作,要求议程安排全面、周密。
一般安排如下:
（一）明确时间、地点。
（二）参加人员:
目标物业招投标工作领导小组成员;
评标委员会委员（评委取五人以上,其中物业管理方面的专家不得少于总数的三分之二）;
当地公证处人员（如需要）;
招标办公室工作人员;
投标物业管理企业代表;
参加评标会的嘉宾;
列席会议的其他物业公司代表、记者。
（三）程序
1、明确各投标企业和招标办公室人员到场时间,通过抽签确定答辩顺序;2、明确招投标领导成员及评委到场时间;
3、宣布答辩、评标会开始。
招投标工作领导小组成员作为会议主持人,介绍与会领导、各评委和投标单位;
4、与会有关领导致辞;
5、投标单位退场;
6、安排一定时间,请评委根据投标人情况介绍、招标办工作人员进行的现场情况考察、住户意见征询表等资料,评出企业信誉分,并现场统?
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7、安排时间,请评委将标书分评出,现场统计。
一般应在答辩、评标会前一天由评委集中审阅标书,掌握各投标企业情况;
8、在预定时间,各投标企业代表按顺序入场答辩。
首先作简要介绍和标书陈述（一般15-25分钟）,再接受评委提问。
应安排部分问题由参与答辩的拟选主任独立回答。
评委可即时亮分或答辩结束后再统一评分。
中场可安排休息、餐饮;
9、安排一定时间,请各评委对标书评分。
现场工作人员、公证人员统一计算各投标企业总分,并报招投标工作领导小组组长、副组长;
10、在预定时间,各投标单位代表入场,主持人介绍公证人员或其他领导小组人员宣布评标结果和中标单位;
11、领导致辞;
12、答辩、评标会结束。
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