商业物业工程维修部人员配置方案.docx

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商业物业工程维修部人员配置方案

商业物业工程维修部人员配置方案

　　一、人员大致配置：

（参考）

　　电梯工1人（8-10台）（一般维护检查记录和故障处理记录和管理，保持和维保单位沟通等）

　　配电房值班电工3人（24小时值班制）

　　弱电工1人（包括网络设施设备维护、消防、监控设施设备、排烟风机等）

　　水泵房1人（包括给排水及消防水泵设施设备和控制强电柜）

　　中央空调操作维修维护工2-3人（一般商铺供冷气、暖气开机时间：

7:

30-21:

30另可根据需求24小时开机，如酒店等；包括末端、新风机组、空调水系统维护保养和维修）

　　综合维修工2-3人（包括给商户维修，含以上人员有效使用）

　　目前情况建议暂派工程维修技术人员1-2人。

根据设备到位情况或正式开业时间的确定，工程维修维保人员逐步进入。

预计人员：

5-9人，前期1人，当设备到位调试时增加1人，然后根据需要逐步加人（根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置）。

　　商铺物业管理组织架构及人员配备（工程维保服务部分供参考）

　　董事长

　　总经理

　　物业管理处经理

　　工程维保服务部（主管）保安部（主管）保洁绿化部（主管）

　　文员领班

　　设备运行组综合维修组

　　设主管1名：

一专多能，技术全面、能组织和解决一些较为复杂的技术问题或难点，与安管部、保洁部、绿化部、客户部、经营品质部等部门保持良好沟通与协调，负责工程维保维修方面的日常事务管理与维护，定期将本部门工作情况向公司物业经理汇报并对物业经理负责；全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。

其主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和增值。

工程维修维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。

其次，人员储备应着眼于企业的不断发展和需求。

　　工程维修维保部各岗位职责（略）

　　主管职责：

　　文员职责：

（维修材料申购、公用工具、工程维修维保技术资料、设备技术档案资料、维修接单发单、水、电、气抄报表等保管管理，做好物业升级或创优基础准备工作）

　　领班职责：

（根据每日主管的工作安排，合理组织调配维修人员完成每天的工作任务，完成抢修、维护保养或突发事件处理工作等）

　　设备运行组职责：

（每班至少保证1人全面负责设备正常运行的操作、巡检、运行记录等）

　　综合维修组职责：

（每班保证2人，即7：

30～15:

30～23：

30时分，至少3至4人负责每班维修抢修、维护保养，并做好记录等）

　　主管岗位职责：

　　1、贯彻执行经理指令，全面负责物业工程维修维保方面的日常事务管理与维护等全部工作；负责协助其它部门处理业户工程维修投诉的解释和处理工作；定期将本部门工作情况向公司经理汇报并对经理负责

　　2、参与公司新项目前期与工程、机电相关的规划设计及筹备期工程管理和后期维护技术管理；负责公司新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和数据核实工作；与工程项目部配合，对各项目的工程维保技术改造提供合理建议和方案，处理及解决工程遗留问题、工程维保技术、质量、进度等方面的问题并监督实施项目的整改全过程。

　　3、负责组织制订管辖内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定、操作规程；负责指导编制设备、设施维修保养计划；制定物业工程维修维保管理方案；协助建立完整的设施设备技术档案和维修维保档案；负责完成日常使用的专业技术数据的搜集、管理工作；负责制定工程维修、设施设备大、中修计划、保养计划、月采购计划的预算和控制维修保养费用支出以及人员配置计划；提交管辖范围内工程改造、设施设备更新、改造建议的方案及预算编制进行技术审核并送有关部门评审。

确保所管辖系统设备的安全运行。

掌握好能耗及维修费用，确保最大限度节能、节支；推行节能运行计划的实施和运行维修费用预算的控制；协助分析工程项目报价单，检查

施工与工程进度。

现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度。

　　4、负责针对下属员工的技术状况，编制专业培训计划，组织对突发事件应急处理预案的演练；实施考察下属员工工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施，并对下属进行考核。

　　工程维保维修服务有助于建筑空间的维护维修和保养：

养护建筑（房屋本体）、维护设备（网络、消防、监控、门禁、给排水、电梯、发电机组、供配电、中央空调及系统等等）、保证水、电、气、及制冷、采暖或卫生热水的正常供应、意外事故应急处理等，由于商铺的各项设施设备的使用频率较高，统一物业服务管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性，延长其使用寿命。

　　二、维修工作流程图

　　业户（商户）维修工作流程图:

　　业户报修（电话、书面）

　　客户部

　　不

　　客户前台下单，填写《业户（商户）来电、来访登记表》或《派工单》

　　合

　　格

　　维修部文员发单实施

　　维修完毕，请业业主（商户）在派工单上签字验收并交费

　　将派工单交客户前台回访

　　维修部文员收单将派工单及收款交财务签收

　　回访结果反馈回工程维修维保部理

　　合格

　　结束

　　公共设施维修养护工作流程图:

（省略）

　　说明：

　　1.、报修接单服务和参与维修回访制度：

　　①商铺铺位的照明或其他设施出现问题或故障，对业户营业将造成很大影响。

业户报修，应及时迅速做好记录，填写《维修通知单》，即时派维修工赶到现场进行抢修，并保证维修工作质量；

　　②对维修后的维修结果进行回访，对不能维修或解决的问题或故障，由工程维修主管组织处理或解决，确保业户满意；

　　2、日常工作与对内、对外联系

　　内部联系：

每月水电能耗抄表及统计报表上报；铺位报修抢修及维修维护材料申报等等，商铺维保工作的好坏直接影响到物业向商铺方收取物业费用的收缴率；

　　外部联系：

维保服务业务上还要与自来水公司、电力公司、电信和网络公司、特种设备技术监督部门或设备供应商及安装单位、维保单位等保持有效沟通等，如果处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动，处理得好，往往事半功倍。

　　三、商铺装修服务管理

　　1、商铺的装修管理包含在业户管理中，因管理难度较大，应单独列出论述。

装修管理主要职能：

审核装修申请、签订“装修管理协议”，进行现场监督管理和装修完工工程验收等

　　2、商铺楼宇出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；对于装修后出租铺面的承租

　　商户对铺面只能通过申请批准后做一些小的变动装修，装修管理应做好以下几点注意事项：

　　a建立周全、详细、便于操作的管理制度；

　　b专人负责对工程实行严格的监督；

　　c选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；

　　d对装修现场进行监督管理。

　　3、商铺铺面装修管理规定的制定主要确定以下几点

　　①二次装修过程应遵守物业管理指定的《二次装修施工管理办法或者规定》；

　　②业户装修需要动用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应遵守《商铺动火申请制度》

　　的各项规定，禁止擅自更改水电管线及负荷用电；

　　③装修完毕后，物业管理根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程

　　进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，影视情节轻重做出不同的处理；

　　④为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方应由物业管理

　　选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，情况如下：

　　a、凡涉及电力设备包括铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等进行增减、改装的；为该层的消防设备包括消防喷淋装置、烟感器、管道、警铃等进行增减、改造的；电视监控系统、公共天线及网络分布系统等进行增减或改装的，都由物业管理选定工程实施施工方。

业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理作为工程监督管理费。

　　b、凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水、排水道、电力装置、通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理选定施工方。

　　c、业户递交的装修设计方案所附的图纸，应当包括：

清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、截面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附有关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；设备位置照明图；假天花的平面、截面图；及其他物业管理或商铺要求提供的建筑细节等。

　　d、其他如：

装修工期、开工期、防火措施、环保、换位要求、违约责任、施工期保险等等。

　　4、装修现场监督管理

　　①由于一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效管

　　理，所以在施工过程中，物业应对：

施工人员的管理，对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行现场监督管理。

　　②装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内的施工，而其他

　　单元或层面则会照常营业，如果对施工人员没有有效管理，势

必会影响其它业户的营业活动。

而对于装修的工程监控主要应着眼于施工人员有否严格按图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理的其他管理规定等。

　　③如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等，如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施设备，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。

当然，也可由物业管理修理，但是，有关费用则由业户支付。

并应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。

　　四、商铺建筑物的养护及维修管理

　　1、商铺修缮计划、资金管理。

　　为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经物业管理审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。

　　2、确定工程性质

　　依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为：

大修、中修、小修。

　　大修是建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部到他的危险；部分附属设施设备必须拆换、改装或新装，如：

上、下水管道等。

由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。

因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要。

　　中修是建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。

如：

楼顶的局部修缮和部分重做面层，加固部分钢筋混泥土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。

中修工程影响面为局部，管理得好，可使建筑物内的部分业户继续营业。

　　小修也称零修工程或养护工程，是及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。

这类工程在新旧楼宇中普遍存在，如修补面层、门、窗、地面的修整以及更换灯管、水龙头等等。

小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响业户及顾客。

　　3、建筑物维修档案管理

　　建筑物维修的技术档案管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改改造、扩建等工作提供不可缺少的依据。

　　4、维修或施工工程管理

　　工程、设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时，应给有相应资质的修缮施工单位承接。

外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。

工程维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和是否按外发包合同要求和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理。

　　5、检查监督

　　工程维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗头）记录在案，追查分管维修工的责任；发生责任事故追究工程维保主管责任。

　　五、商铺设施设备维保服务管理

　　1、商业物业日常管理要求较高，维修要求严，其内容同写字楼相似，但其方式不同。

商业物业的重点在于各种设施设备上，因为商业物业设施设备使用率较其他物业相比是最高的一类，设备设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常进行。

　　2、商铺设备管理主要是防止商铺停水停电和保证中央空调的正常使用。

商铺供电需要绝对保障，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。

所以，应选派优秀员工，日夜检测电气运行状况和空调系统的运行状况，一有异常及时安排维修，确保水电和中央空调正常运行。