集大自考01856建设与房地产法规.docx

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集大自考01856建设与房地产法规

第一章建设法规概述

1.建设法规的定义：

建设法规是指国家立法机关或其授权的行政机关制定的旨在调整国家及其有关机构、企事业单位、社会团体、公民之间在建设活动中发生的各种社会关系的法律、法规的总称。

2.建设法规的特征：

a.行政隶属性

b.经济性

c.政策适时性

d.技术性

3.建设法规的基本原则：

a.建设果冻应确保建设质量与安全原则

b.建设活动应当符合国家的建设安全标准原则

c.从事建设活动应当遵守法律法规原则

d.不得损害社会公共利益和他人的合法权益原则

e.合法权利受法律保护原则

4.建设法规的体系的概念：

建设法规体系是指把已经制定和需要制定的建设法律、建设行政法规、建设部门规章、地方性建设法规和规章衔接起来，形成一个相互联系、相互补充、相互协调的完整统一的法规框架.

第三章城市与乡镇建设规划法规

1.城市规划的概念：

从学科上讲，城市规划是一门综合性学科，它涉及社会学、建筑学、地理学、经济学等多种学科.

从理论上讲，城市规划指预测城市的发展并管理各项资源以适应其发展的具体方法或过程，以指导已建环境的设计与开发.

从行政上讲，城市规划是政府的一项重要职责和重要工作.

2.城市规划的类型：

a.总体规划：

从宏观上控制城市土地利用和空间布局，引导城市合理发展的总体部署。

它包括：

采用城市的性质、发展目标和发展规模；城市主要建设标准和定额指标；城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署；原则确定市域城镇布局、综合交通系统和河湖绿地系统；确定分布实施的目标、途径和发展程序。

b.详细规划：

以城市总体规划或分区规划为依据，对城市近期建设区域内各项建设作出的具体规划。

它包括：

规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。

3.选址意见书的概念：

选址意见书是指建设工程在立项过程中，由城市规划行政主管部门出具的该建设项目是否符合城市规划要求的意见书.

4.选址意见书的内容：

a.建设项目基本情况.

b.建设项目规划选址的依据

c.建设项目选址、用地范围和具体规划要求

5.建设用地规划许可证的概念

建设用地规划许可证是城乡规划行政主管部门依据城市规划的要求和建设项目用地的实际需要，向提出用地申请的建设单位或个人核发的确定建设用地的位置、面积、界限的证件.

6.工程规划许可证的概念

建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门向建设单位或个人核发的确认其建设工程符合城市规划要求的证件.也是申请工程开工的必备证件.

第四章建设程序与建设管理法规

1.建设程序的概念：

建设程序是指建设项目从筹划建设到建成投产必须遵循的工作环节及其先后顺序.

2.建设程序的步骤与内容：

a.项目建议书阶段

项目建议书是指投资者对准备建设项目提出的大体轮廓性设想和建议.

b.可行性研究阶段

可行性研究阶段的工作包括：

可行性研究，可行性研究报告的审批、组建建设单位.

c.设计阶段

设计是对拟建工程的实施在技术上和经济上进行全面而详尽的安排，是基本建设计划的具体化，是整个工程的决定性环节，是组织施工的依据.

d.建设准备阶段

建设准备阶段包括：

预备项目、建设准备的内容和报批开工报告。

e.建设实施阶段

这事基本建设程序中的关键阶段，是对项目具体付诸实施，使之尽快建成、投资发挥效益的关键环节.在这个阶段中建设单位起着至关重要的作用，对工程进度、质量、费用的管理和控制责任重大.

f.竣工验收阶段

竣工验收是工程建设过程的最后一环，是全面考核基本建设成果、检验设计和工程质量的重要步骤，包括：

申报竣工验收的准备工作、竣工验收的程序和组织

g.后评价阶段

主要是为了总结项目建设成功或失误的经验教训，供以后的项目决策借鉴；同时，也可为决策和建设中的各种失误找出的原因，明确责任；还可对项目投入生产或使用后存在的问题，提出解决办法，弥补项目决策和建设中的缺陷.

3.建筑许可概念

建设许可是指建设行政机关根据公民、法人和其他组织的申请经依法审查，通过颁发证、照形式赋予其一定权利或资格，准予从事建设领域特定活动的行为.

4.施工许可证申领条件

（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（2）在城市规划区内的建筑工程，已经取得规划许可证；

（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

（4）已经确定建筑施工企业；

（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；

（6）有保证工程质量和安全的具体措施；

（7）建筑资金已经落实；

（8）按规定应委托监理的工程已委托监理单位

（9）法律、行政法规规定的其他条件

5.施工许可证的监督管理

a.开工义务

建设单位应在领取施工许可证之日起三个月内开工

b.延期须申请

因故不能按期开工的，应在期满前向发证机关说明理由，申请延期。

c.自行废止

既不开工又不申请延期的，或者超过延期次数、时限的施工许可证自行废止.

d.中止与恢复

6.建筑企业资质分类

a.施工总承包资质的企业

b.专业承包资质的企业

c.劳务分包资质的企业

7.建筑企业资质分级

分级各序列按工程和技术特点划分为若干资质类别，各资质类别按规定的条件划分为若干等级

8.建筑业企业资质申请与审批

a.序列中等级申请

（1）施工总承包序列特级和一级企业、专业承包序列一级企业资质经省级建设行政主管部门审核同意后，由国务院建设行政主管部门审批；其中铁道、交通、水利、信息产业、民航等方面的建筑企业资质，又省级建设行政主管部门商同级有关部门审核同意后，报国务院建设行政主管部门，经国务院有关部门初审同意后，由国务院建设行政主管部门审批。

审核部门应当对建筑业企业的资质条件和申请资质条件和申请资质提供的资料审查核实。

（2）施工总承包序列和专业承包序列二级及二级以下企业资质，由企业注册所在地省，自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门审批；其中交通、水利、通信等方面的建筑业企业资质，由省，自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门征得同级有关部门初审同意后审批.

（3）劳务分包序列企业资质由企业所在地省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门审批.建设行政主管部门应当将审批结果在公众媒体上公告.

序列中类别申请

（1）申请施工总承包资质的企业可选择某一类别资质作为主项资质，并可选择他类不高于主项资质级别的资质，也可以申请专业承包的资质.

（2）专业承包企业、劳务分包企业可以再本资质序列内申请类别相近的资质.

9.建筑业企业资质监督管理

a.实行资质证书制度

b.资质年检制度

c.资质等级的晋升、降级和取消.

第五章建设发包承包与招投标法规

1．建设工程的发包与承包概念

是指建设单位或总承包单位作为发包人将拟建工程的勘察设计、施工安装、发包代理、监理等工作的全部或一部分，委托给承包人即勘察设计、监理、施工等单位，并按双方商定条件支付报酬，通过合同方式明确各方当事人权利义务的一种商业交易上的法律活动.

2.发包的方式：

a.直接发包

b.招标发包

3.承包的方式：

按承包工程项目建设内容为标准：

a.全过程总承包

b.设计施工总承包

c.专业总承包

d.平行承发包

按承包对象的组织形式：

a.联合承包

b.单独承包

4.招标方式：

a.公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标.

b.邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标

5.建设工程招标的概念

建设工程招标，是指招标人就拟建工程发布通告，以法定方式吸引承包单位参加竞争，从中择优选定工程承包方的法律行为。

6.建设工程招标的原则：

公开、公平、公正、诚实信用

第六章建设勘察设计法规

第七章建设监理咨询法规

1.建设工程监理的含义

建设工程监理是指工程建设监理单位接受建设单位的委托，在监理合同约定的范围内，根据法律、法规、技术规范及工程建设承包合同，对工程建设活动实施的旨在实现工程项目建设目标的微观监督管理活动.

2.实行强制监理的建设的工程范围：

（1）国家重点建设工程

（2）大中型公用事业工程

（3）成片开发建设的住宅小区

（4）利用外国政府或者国家组织贷款、援助资金的工程

（5）国家规定必须实行监理的其他工程

3.实行强制监理的建设工程依据：

（1）政策

（2）法律

（3）行业行政法规

（4）政府批准的建设计划、规划、设计文件

（5）合同文件

第八章建筑合同管理法规

1.建设合同全过程管理概念

建设合同全过程管理就是对工程合同的全过程包括工程合同的准备、订立、履行、变更、违约处理、索赔、争议解决、结束等的管理

2.合同订立概念

合同订立是合法当事人之间通过法定程序和形式签订合同的过程。

3.要约：

是希望和他人订立合同的意思表示，要约内容要求具体确定，如果经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

4.承诺：

是受要约人同意要约的意思表示。

承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。

5.建设合同索赔的概念：

建设合同索赔是指在工程合同履行中，当事人一方由于另一方为履行合同所规定的义务，导致自身遭受损失，或者承担了工程合同规定的额外责任，向另一方提出赔偿要求或者权利主张的行为。

6.索赔的基本程序

1.发出索赔意向通知

2.收集和提供索赔证据

3.编写与提交索赔报告

4.评价索赔报告

5.索赔谈判

6.索赔争端解决

7.索赔事件的类型

1.不利的自然条件与人为障碍

2.工期延长和延误

3.发包人指令工程加速

4.因施工临时中断和工效降低引起的索赔

5.发包人不正当地终止工程

6.拖欠支付工程款

7.发包人风险和不可抗力

8.因合同条文模糊不清甚至错误

9.物价上涨

10.法律法规变化

11.货币及汇率变化

第九章建设安全生产管理法规

1.建设安全生产管理概念

建设安全生产是指建筑生产过程中要避免人员、财产的损失及对周围环境的破坏。

第十章建设质量管理法规

1.建设工程质量保修的范围和期限

建设工程实行质量保修制度。

建设工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系统工程等项目。

保修期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用及维护使用者合法权益的原则确定。

第十三章房地产管理法规

1.房地产法的立法目的

1.加强对城市房地产的管理

2.维护房地产市场秩序

3.保障房地产权利人的合法权益

4.促进房地产业的健康发展

2.土地使用权出让的含义

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.

3.土地使用权出让的特征.

1.土地使用权出让是有偿的

2.土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权的分离为基础的

3.土地使用权出让是有期限的

4.土地使用者享有权利的效力不及于地下物

5.土地使用权因土地灭失而终止

4.土地征用的概念

土地征用是指国家为了公共利益的需要依照法律对土地实行征用。

即对集体所有土地凭借国家强制力依法取得，然后由政府和法定机构进行开发和建设。

5土地征用特征:

1.国家建设征用土地的主体必须是国家

2.国家建设征用土地是国家行政行为，具有强制性

3.国家建设征用土地是国家公共利益的需要

4.国家建设征用土地必须以土地补偿为必备条件

5.国家建设征用土地的标的只能是集体所有的土地

6.房地产转让的一般条件.

1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

3.转让房地产是房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书

7.商品房预售的概念

是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

8.商品房预售条件

1.已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

2持有建设工程规划许可证和施工许可证

3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第十三章房地产管理法规

1.房地产法的立法目的

5.加强对城市房地产的管理

6.维护房地产市场秩序

7.保障房地产权利人的合法权益

8.促进房地产业的健康发展

2.土地使用权出让的含义

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.

3.土地使用权出让的特征.

1.土地使用权出让是有偿的

2.土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权的分离为基础的

3.土地使用权出让是有期限的

4.土地使用者享有权利的效力不及于地下物

5.土地使用权因土地灭失而终止

4.土地征用的概念

土地征用是指国家为了公共利益的需要依照法律对土地实行征用。

即对集体所有土地凭借国家强制力依法取得，然后由政府和法定机构进行开发和建设。

5土地征用特征:

1.国家建设征用土地的主体必须是国家

2.国家建设征用土地是国家行政行为，具有强制性

3.国家建设征用土地是国家公共利益的需要

4.国家建设征用土地必须以土地补偿为必备条件

5.国家建设征用土地的标的只能是集体所有的土地

6.房地产转让的一般条件.

1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

3.转让房地产是房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书

7.商品房预售的概念

是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

8.商品房预售条件

1.已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

2持有建设工程规划许可证和施工许可证

3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第十三章房地产管理法规

1.房地产法的立法目的

9.加强对城市房地产的管理

10.维护房地产市场秩序

11.保障房地产权利人的合法权益

12.促进房地产业的健康发展

2.土地使用权出让的含义

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.

3.土地使用权出让的特征.

1.土地使用权出让是有偿的

2.土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权的分离为基础的

3.土地使用权出让是有期限的

4.土地使用者享有权利的效力不及于地下物

5.土地使用权因土地灭失而终止

4.土地征用的概念

土地征用是指国家为了公共利益的需要依照法律对土地实行征用。

即对集体所有土地凭借国家强制力依法取得，然后由政府和法定机构进行开发和建设。

5土地征用特征:

1.国家建设征用土地的主体必须是国家

2.国家建设征用土地是国家行政行为，具有强制性

3.国家建设征用土地是国家公共利益的需要

4.国家建设征用土地必须以土地补偿为必备条件

5.国家建设征用土地的标的只能是集体所有的土地

6.房地产转让的一般条件.

1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

3.转让房地产是房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书

7.商品房预售的概念

是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

8.商品房预售条件

1.已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

2持有建设工程规划许可证和施工许可证

3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。