西安某商业地产营销策划案.docx
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西安某商业地产营销策划案
f第一部门：
阐发定位篇
一、西安商业市场格式
西安近两年“多数市圈”、“南北生长动员工具两翼腾飞”、“两线一带”、“西咸经济一体化”、“长安、未央两副中心”……大筹划与大思路的提出与实施，犹如一股新鲜血液注入到了西安的楼市中，特别是为西安商业地产的“火热”立下了汗马劳绩，它推动了西安商业项目的开发进入到了一个新的岑岭期。
从西安商业的整体生长状况而言，西安商业出现出以下格式：
1、钟楼商圈百年积淀成绩商业至尊
钟楼、鼓楼是十三朝历史古都的经典代表作，也是当今西安的重要标记。
在古代，皇城内便是一个国度政治、经济、文化的中心，钟楼、鼓楼便位于城墙内，是古都西安的中心。
正是由于这些历史的渊源和积淀，成绩了钟楼商圈寸土寸金的商业职位。
近年钟楼商圈迎来全新升级换代。
东大街的骡马市正在紧张施工中，改革后的骡马市商业步行街将成为西安集旅游、休闲、购物、娱乐等为一体的大型体验式购物中心，整个项目2005年有望投入使用。
西大街今年的建立也进入快车道，整体具有古风特色的街区已初具范围，百盛抢占时代盛典更是为西大街的商业提升奠基了底子。
如今的西大街门路宽敞、筹划统一、商贾云集，可以预见，西大街必将成为钟楼商圈生长的又一助推器。
南大街是西安商业精品和品牌的云集地，由于竞争的加剧，今年南大街商业修建的外立面装饰明显高等化。
以往，和其他三条大街相比，北大街的商业生长相对滞后，但近年来也是生长迅猛，金钟大厦、邮局大楼、宏府大厦等相继建成或改革，世界零售巨头家乐福挺进北大街，为这一区域的生长增光添彩。
据悉，凭借钟楼商圈的黄金旺地，骡马市商业步行街、时代盛典、宏府大厦等大范围对外销售的商铺都取得了不俗的销售业绩。
而城内裕朗国际、正大广场等投资型项目也吸引着人们的眼球。
2、小寨商圈高校林立铸造物流旺地。
陕西师范大学、长安大学、音乐学院、邮电学院、外语学院等众多高校都坐落在小寨。
如此巨大的人流量一定会动员商业的全面生长，多年来小寨形成了仅次于东大街的商业旺地。
陪同着西安市都会建立和投资情况的不停改进，小寨地域今年的商业改革力度也空前加大。
数百米长的好又多购物广场主体已全部完成；小寨·领秀城和百盛强强联手，为这一区域增添了大型购物百货主流店；随后潮水街区借势发力，它们配合演绎了一首小寨商业升级交响曲，小寨的人脉再度提升。
客观地说，在西安的商业职位中，小寨商圈仅次于钟楼商圈，也是商家的必争之地，随着这些项目的相继建成投入使用，小寨将抖擞出越发迷人的风范。
3、高新区商圈高科技动员新商业
高新区这些年的生长举国瞩目，其职位列于全国开发区前列。
但西安高新区的生长主要以居住、办公和高科技为主，商业配套明显落后。
今年是西高新商业配套年，世纪金花挺进西高新即将在天幕阔景底层开店，这填补了西高新高等购物场合的空白；易初莲花的开业，结束了高新区缺乏大型超市的历史，极大地方便了高新区居民的生活。
尤其引人注目的是，随着西安高新区二期的拓展，上海绿地、中原团体、紫薇地产等配合推动高新区二期的快速生长，而作为整个高新区最大的商业物流配套中心———紫薇MALL已全面开建。
它的建成，不光能够给西高新的生长带来巨大的推动力，也将成为西安商业新的名片，它不光办事西安还将辐射整个西北地域。
4、曲江商圈旅游文化加快商业升级
2002年下半年开始，西安曲江逐步走进人们的视野，如今正成为生长最快、投资最旺的区域之一。
2003年12月31日，大雁塔北广场正式对外开放，今后，大雁塔北广场便深深地烙在了西安市民的心里。
“到北广场看音乐喷泉”已成为西安市民休闲和外地游客的必选项目。
2005年农历三月三日，曲江新区的又一个重大项目———大唐芙蓉园将向市民开放，这将是曲江生长史上的又一里程碑。
另外，海洋世界、大唐不夜城等项目也都在施工中。
曲江新区高举“旅游文化”大旗，迅速汇聚了人气，而人气即意味着商机。
大雁塔北广场两侧20000多平方米的商业配套近期也正式对外销售、招商，据说，总共只有100多个销售铺位，结果登记购置者凌驾500人；曲江新区的又一个重大商业项目———大唐不夜城，有“旅游文化MALL”之美誉，建成后，将形成特色鲜明的商业街区。
除了这几个商圈外，西安城东奥韵国际商业广场、立丰购物广场以及城北都会运动广场商业街、韦曲大学城等商业项目都将对西安的商业生长起到积极的促进作用。
二、区域商业生长态势
雁塔文化新天职位于小寨十字南100米，随着西安都会筹划的升级，小寨商业街区将实施以十字为中心的“两横一纵”商业街区大范围改革。
政府倾力打造小寨现代商业街区，启动小寨商业街区改革工程，对峙高尺度筹划、高起点建立，将小寨地域开发建立成格调韵味雅致、现代气息浓郁的新型商业街区。
1、“小寨商圈”将换新颜
以小寨十字为中心的“两横一纵”商业街区改革的启动，将使这一区域旧貌换新颜。
“两横”即兴善寺东街和兴善寺西街（自陕西历史博物馆至朱雀路）、小寨东路和小寨西路（大雁塔北广场至朱雀路），“一纵”即长安立交至纬二街段。
2、小寨十字建环形天桥
凭据筹划，长安路将形成文化商贸一条街，兴善寺东街提供配套休闲办事，小寨东路拆墙透绿建成学府大道，小寨西路也将以旅游商贸为主。
鉴于小寨地域人流量较大、交通拥挤，核心地域小寨十字将建环形天桥，并向北至兴善寺东街修建约300米长空中走廊，与兴善寺天桥相接，同时，大雁塔北广场修建地下通道，缓解本地交通拥挤。
3、亮点粉饰商贸新街区
长安路音乐学院四周将建音乐大厅，纬二街向南建立国际文化广场，对好又多广场、飞炫时代广场等进行整体改革；大雁塔北广场西侧，西安科技将建立大型购物超市，陕西历史博物馆西边建立仿古式国际文化交换中心；小寨西路引进家乐福购物中心，建立子午广场；兴善寺西街建成文化走廊，竖起恒久生活在陕西的柳青、杜鹏程、路遥、陈忠实、贾平凹等文人塑像，兴善寺东街将新建酒吧、茶秀等休闲场合……这些建立亮点将使整个小寨地域繁荣时尚、焕然一新。
随着西安旧城改革与都会化进程的加快，西安正大踏步向国际化多数市迈进，钟楼商圈、西高新商圈、曲江商圈的商业地产投资热潮迭起。
小寨商圈凭借位于鼎立西安三大商圈核心的职位，在未来的生长中无疑会成为西安经济增长的一个助推器。
三、项目SWOT阐发
优势：
1、西安商业地产正处于供、需两旺的良好生长阶段，消费者投资热情空前高涨。
2、小寨商业区的改革，大雁塔旅游休闲区的建成必将给项目带来新的生机和活力。
3、项目位于西安第二大商业中心——小寨什字南一百米，坐拥小寨商圈成熟气氛和旺盛人流。
4、项目为地下二层商业，接纳广场商业模式，其地面部门的绿地文化广场为商业聚集源源不停的客流。
5、项目周围学府林立、科研机构众多，文化气氛浓厚。
6、项目所在地是西安人口最密集的区域之一，同时也是西安市最具活力的消费区。
7、位于项目地下二层的影戏院不光能提升商业人流，并且将给项目商业增加特色。
劣势：
1、项目位于小寨什字南约一百米处，此距离将会对未来本项目商场部门的推广造成一定的压力。
2、地下二层商业自己的建立本钱较高，同等条件下销售面市势必会在竞争中处于本钱劣势。
时机：
1、项目所在区域目前缺乏“一站式”购物休闲中心，缺位产物比力容易吸引消费者。
2、作为国际知名的旅游都会，西安成为各界名星必来之地，然而西安目前没有专门以明星为主题的商业运动园地。
3、长安自古出美女，科教与旅游财产的发达汇聚了数量可观的有明星梦和追星的年轻人，然而西安目前缺乏这一群体展示自我、实现梦想的舞台。
4、目前海内尚无以明星为主题“一站式”商业项目，既为项目提供了领导市场生长偏向的时机，也为项目面向全国进行缺位招商创造了有利条件。
5、小寨区域的年轻人消费市场已经趋于成熟，为项目提供消费支撑。
威胁：
1、大唐不夜城、环城西苑等系列项目上市，将会分流项目的部门目标客户。
2、全新的商业主题定位，将会给整个项目的运作提出更高的要求，同时使项目后期的运营面临挑战。
四、项目定位
通过以上阐发，我们不难看出：
（1）以年轻人为主导的文教、旅游资源是项目拥有的核心资源，如何能将其挖掘、放大是本项目能否乐成的要害；
（2）从未来竞争的层面上阐发，南郊全区范畴内的商业运营、投资大潮的到来，势须要求本项目声东击西，领袖群商；（3）从商业生长的脉络来看，一定时期内“一站式”商业必将成为市场主流，定位准确的主题商业必将成为投资市场的宠儿；（4）随着经济的生长、看法的更新，如今追求本性、展示自我已经成为一种社会文化风潮，然而西安没有能够“一站式”满足这些需求的场合；（5）在美女经济、明星经济已经深入社会的今天，将其引入商业运作不但是局势所趋，并且还能凭借缺位定位到达事半功倍的流传效果。
综合以上阐发，在紧扣项目实际和借鉴外洋先进商业模式运作经验底子上，我们发起项目定位如下：
1、市场定位：
海内首家明星文化体验广场。
2、功效定位：
集购物、休闲、演艺、娱乐、餐饮为一体的明星梦工场风情主题的“一站式”商业文化广场。
3、形象定位：
时尚、梦想、活力、体验的文化商业范例。
五、目标客户群定位
投资者
经营者
消费者
职业
各行各业
与明星的衣、食、住、行相关的各行业经营者和决策者
追逐求时尚、存眷明星、名品，喜欢实现自我代价和有明星梦的年轻族
年龄
30—60岁
25—55岁
16—36岁
来自区域
西安为主，少量省内外
外省市、国度占相当比重，本地域的位居其次
西安为主，陕西省内为辅，少量来自海内外
收支状况
收入≧5000元/月
——
支出≧300元/月
目的动机
投资收益
经营获益
追求时尚、展示自我、实现梦想、体验休闲
信息来源
户外、本田主流媒体、项目现场、网络等
行业期刊、海内主流商业报纸、DM、网络等
大众传媒、网络、口碑
第二部门：
筹划招商篇
一、运作模式
取得商圈土地
作好商业筹划划划hua划
招商先行
引入商业统一经营治理主题看法包装项目
制定灵巧的销售政策，低落投资门槛、扩大潜在客户群
接纳硬告白、软宣传、事件行销、公关造势等手段筑坝蓄水
开盘销售
二、经营计谋
（一）经营主题
雁塔文化新天地凭据自身的地理位置、周边配套、商业资源现状，并充实结合西安南郊的商业、市场情况，在项目定位为海内首家明星文化演艺广场的底子上确定以下经营主题：
1、提供一个时尚、前卫的流行街区。
这里为时尚一族提供其喜闻乐见的，能够满足年轻人休闲、娱乐、购物、饮食的根本需要的功效区域。
2、造就一个西北绝无仅有的明星梦工场。
这里为明日之星提供武装、展示自我的空间，为体验明星生活、零距离打仗明星创造时机和提供场合。
3、满足散步、游玩的旅行客需要。
满足客人在该地域停留两小时的休闲、娱乐、购物需求。
4、满足大学生们文化娱乐的需要。
（二）功效筹划
1、地下二层：
时尚品牌主力店、“酷”类衣饰专卖、才艺展示中心、明星走秀场。
2、地下一层：
西式快餐、咖啡茶语、风情酒吧、４Ｄ影戏院、文秀美甲、桌面舞吧、时尚贴吧。
3、地下夹层：
明星怀念品、饰品专卖，CD、DVD唱片专卖。
（三）经营治理
1、购物中心的经营方法
经营方法
适用情况
自营
企业具有商场经营治理能力
自营为主、招租为辅
企业具有商场经营治理能力，但扩大范围，充实办事功效，以招租形式引入一些核心经营业务外的商户作为增补。
自营为辅、招租为主
企业缺乏商场经营治理能力或营运资金不敷
全部招租
企业具有商场经营治理能力
委托治理公司经营治理
企业具有商场经营治理能力
2、推荐经营方法
凭据雁塔文化新天地的定位和经营特点，结合嘉搜团体实际，发起整体接纳统一治理、自主经营形式；在经营治理上引入专业经营治理公司对商业实施分层治理。
（四）经营计谋
商业经营计谋的核心是投资与回报的干系处置惩罚。
作为项目的买家，是一种恒久的投资行为；而作为项目的开发商，则渴望在短期内资金快速回笼，以求得利润最大化。
通常情况下生长商必须在投资的短期和恒久利益之间寻求平衡，在租售之间做出平衡。
从雁塔文化新天地得实际出发发起：
凭据条理和经营的差别，接纳：
占有主要的、抓住有用的、放弃次要的原则。
以互助经营、出售经营、出租经营相结合的计谋，用出售的资金和出租的租金回报投资，实现投入与收益的平衡。
具体操纵发起如下：
1、地下二层经营定位：
以时尚主力店为主体主要是为了带旺整个雁塔文化新天地的经营气氛，所以主要以互助经营和出租经营为主，比及招商乐成后再以“投资返租”形式“拆零销售”；对付主力店周边的小面积商业发起在条件成熟时直接售出。
2、地下一层经营定位：
地下一层由于近乎三分之一的面积已经作为影戏院定向开发销售，剩余部门由于设计的缘故自然支解面积比力适中，发起作为接纳资金的主要来源，以出售为主。
但在出售时必须限定其经营的类别范畴。
3、夹层经营定位：
夹层部门由于位置和面积优势明显，出售难度小，发起在限定经营类别的前提下，等雁塔文化新天地整体商业气氛陪衬起来后出售。
三、招商筹划
（一）招商思路
通过以上阐发，我们开端确立了雁塔文化新天地项目以出售为主、租售并举，以获取稳定、良好的投资回报的目标。
结合小寨区域“无大户不稳、无小户不活”的商业现状，发起紧紧围绕该项目的经营计谋，引入有招呼力的品牌主力店，知名商户作为项目的牵动性商户，发起对此商户主要以租赁为主，并尽量将租赁条件放宽，促其入住，再利用其品牌招呼力吸引其它商户购置、入住。
我们凭据项目各层细化了的功效定位，针对性的提出以下招商发起接纳以下两种招商手法：
方案一：
委托专业的招商机构或经营治理公司进行招商。
方案二：
自主组织招商团队进行招商，具体执行方案如下：
地下二层：
是本项目招商的重点，其主力店、品牌店的引进是关乎项目成败的要害。
其中主力店如：
新加坡第一时尚品牌——７７街（其经营理念是“布满活力”，主要主顾群是１４－２９岁的时尚年轻人，在新加坡和马来西亚取得光辉乐成，并于2004年4月乐成入住西单文化广场）、世界名品折扣店——奥特莱斯等，接纳直接联系。
其它品牌店接纳直接联系厂商或地域经销商的形式招商、销售，也可以帮助传媒将信息转达给厂商、经销商及投资者。
地下一层：
该层以休闲、娱乐定位经营内容灵活，发起除了象卖当劳、肯德基这样的主力店接纳招租经营外，其余的都接纳定向缺位销售（在项目中凭据设定的经营主题，一项经营内容只销售给一家经营单元）形式出售。
夹层：
凭据其单元面积小、商铺数量希缺的特点，针对目标经营户以拍卖形式直接出售。
（二）招商工具
凭据项目经营筹划，招商工具将涉及满足年轻时尚一族购物、娱乐、休闲、餐饮、展示自我的各行各业。
（三）招商方法
在通例的招商中，一般会接纳以下几种主流的招商方法。
在雁塔文化新天地的招商事情中，发起针对差别情况或单项使用，或组合实施，以灵活变通的形式保障生长商的利益。
1、纯租金
生长商直接将商铺租给目标商户使用，收取牢固的租金，商户自主经营、自担风险。
此法生长商虽无任何风险，但对整体治理办事要求较高，不然会使项目缺乏统一经营、统一治理形象。
发起在招商事情中主要接纳此要领。
2、互助分成
即从营业额中提取一部门作为商场的回报（具体额度凭据行业确定），生长商跟商户配合包袱市场风险，配合分享利润。
此法风险由生长商和商户配合包袱，可以消除商家的市场挂念；生长商可利用此法争取目标商户进驻，并与商家配合分享利润。
发起此要领在面积较大、相对独立的商铺的目标客户引入难度较大的情况下使用。
3、代客加盟
由生长商协助投资客户与目标品牌商家谈定加盟协议，投资客户自主经营；大概生长商与品牌商家相同，取得其意向加盟客户资料邀请其进驻，自主经营。
此法充实利用内外部资源，操纵风险小。
发起招商事情中遍及接纳此法。
4、加盟店
由经营者向品牌商户交纳一定命量的加盟费（额度依品牌定），经营者即可得到该品牌或专利技能的使用权，货源由品牌商户以较高的代价折扣提供，经营者将货品买断，经营风险由经营者包袱。
此法对经营者的资金和对市场的掌握能力要求颇高。
发起针对一般品牌不宜接纳此法，但针对一些知名度很高，在行业内有极大影响力、对商业其它商户有巨大吸引的著名品牌（如卖当劳、肯德基等）可以接纳。
第三部门：
营销推广篇
一、推广主题
（一）商业看法设计
明星走秀场
才艺展示台
明星文化专营
时尚购物
休闲品味街
文化娱乐
海内首家明星文化体验广场
明星体验
情景式消费
休闲购物
统一装修
广场DJ调音
定期推介
明星体验——情景式购物
体验营销最早是由美国著名的营销专家斯科特·罗比内特提出来了。
体验营销的界说是：
“体验是企业和主顾交换感官刺激、信息和情感的要点的聚集。
体验营销就是将这些要点由销售结合到达最佳的销售结果。
”
情景式购物是体验营销的体现形式，他最大的目的就是为商业办事。
使消费者的购物步伐不再是简朴购置商品，而是在购置商品时享受到购物的快乐、商品的文化内涵以及自我魅力的展示等。
从而动员消费者休闲游玩的兴趣和慷慨解囊的热情，刺激投资者的投资热情。
（二）推广主题
1、一铺养三代，现代富西安。
2、时尚小寨，活力财路。
3、至炫组合，魅力演绎。
4、放牧资本、蓄养财产。
二、营销计谋
（一）营销思路
1、先招商后销售
在商业地产开发如火如荼的今天，在市民对投资返租已经遍及担当的西安市场，大型商业项目要取得销售乐成，先期招商引入品牌商家进驻，已然成为销售的先决条件。
2、借助整合营销流传（IMC）手段，营造鲜明主题
通过项目CIS的遍及应用，借助整合营销流传手段锁定目标客户会合轰炸，围绕项目定位塑造一个鲜明的主题。
通过对物业包装，突出奇特之处，让各界人士认识并感知到到这里投资、置业是明智之举；让西安、陕西乃至来陕西旅游的时尚一族深切感觉到在这里购物、休闲、娱乐是一种超然的享受。
3、塑造物业的品牌形象
经过前一阶段的整合推广，项目已经在目标客户和消费者中占有一席之地。
从生长的角度讲，项目要拥有市场就得拥有领导市场的品牌，这不光是未来连续经营历程中的必不可少的一部门，并且也是客户现在判断物业未来是否会保值、升值的必备条件。
4、强化经营治理，提升项目特色
由于项目自己业态比力庞大，必须借助专业机构的介入来消除客户对后期治理的疑虑；同时专业化的经营又能动员商业特色的保持，强势经营治理能增强经营者和投资者的购置信心。
（二）整体营销计谋
商业项目的开发一般要涉及到开发商、业主、经营者、经营治理公司、物业治理公司、消费者等六方利益主体，因此我们认为只有实现了“六方共赢”，商业才气算是真正的乐成。
由此出发，我们认为雁塔文化新天地要取得乐成绩必须在通例营销计谋、手段的底子上，以招、引、挖三字决为计谋实施深度营销。
1、“招”字诀
招，即“招狼入市”。
商业项目前景如何要害就看有几多经营商家来捧场，而经营商家进驻的数量首先要看行业大户、知名商家对该商业的态度。
因此，率先引入品牌商家或进驻或购置，辅以媒体宣传势必能够形成“羊群效应”，动员商业走旺。
2、“引”字诀
引，即“引渠灌田”。
引得多数经营商户得认同，赢得相当经营者购置，只是为项目乐成奠基了一定的底子，市场开业后的经营、治理、生长却是恒久任务，也是众多商家存眷的核心。
“引渠灌田”能够引的是：
（1）引入当今世界最佳的商业模式，并深入实施；
（2）引入最好或最先进的经营治理模式和商业推广手段；
（3）引影视机构和相关行业资源共享，配合生长。
（4）引入网络平台增强相同，扩大影响。
3、“挖”字诀
挖，即挖地三尺。
一个商业项目要取得乐成，最终要通过销售来实现。
在前面事情作好的底子上，进入销售后期我们要拿出“挖地三尺”的工夫，千方百计的扩大客户群，吸引可能被忽略的客户。
（三）代价计谋
1、代价定位
（1）订价原则：
本钱导向和竞争导向相结合的订价原则。
（2）代价定位
整体均价：
12000元/m2。
2、代价变更计谋
凭据销售区块和推出时机，发起原则上接纳“高开低走”的代价计谋。
3、付款方法
（1）首选付款方法：
一次性付款，优惠2%；
（2）主流付款方法：
银行按揭付款，优惠1%；
（四）营销组合
营销组合
直效营销
现场销售
互动销售
网络销售
运动销售
体验式销售
干系营销
情景式销售
1、基于现场欢迎的营销组合
（1）坐销：
现场销售。
（2）网络销售：
创建（或利用）项目网站、论坛，组织专业人员，网上销售。
（3）运动销售：
利用节沐日组织各种型差别主题的运动。
（4）情景式销售：
在销售历程中营造未来商业气氛，使客户在商业气氛下潜移默化。
（5）体验式销售：
提前让客户切身感觉到商业的特色。
（6）干系销售：
与目标客户会合的俱乐部、协会、社区组织等搞好大众干系，或到场公益运动等利用良好的大众干系促进销售。
2、基于直效营效的销售组合
（1）行销：
组织销售步队，针对省内外的目标商户展开上门宣传，促进销售。
（2）定销：
针对周边的企、事业单元以及商圈中有意向的团体，组织专业销售经理人员，上门办事。
（五）促销计谋
1、互利经营
在原售价上提高5%，从成交金额中提取5%的金额作为宣传基金，用于开业后的整体形象宣传及促销运动支出，可创建业主委员会监控投放情况。
2、连租约卖铺
将主力店部门进行返租，发起返租年限为3—5年，返租金额为8.8%，以促进拆零销售。
3、拍卖式销售
针对含金量高的个体铺位，审定公道底价进行拍卖，价高者得。
三、推广筹划
（一）营销筹划
1、销售周期
预计销售周期：
12个销售月，即2005年3月—2006年3月。
理想销售周期：
9个月。
2、销售阶段筹划
阶段
时间
销售率
认购期
05年2——3月
0
市场引爆期
05年3——5月
30%
强销期
05年6——9月
35%
连续期
05年9——12月
30%
尾盘期
07年1——3月
5%
（二）阶段推广思路
雁塔文化新天地的推广分三个阶段展开：
第一阶段：
产物营销——地段、代价，产物自己的竞争
第二阶段：
办事营销——反租、经营治理、主力店，产物附加代价的竞争
第三阶段：
体验营销——情景式购物、主题购物，消费者刺激投资竞争
（三）营销摆设
三军联动、整合出击。
1、陆军
执行形式：
报纸告白、现场包装、户外告白、电视电台、楼书折页、销售人员等。
主要任务：
树立项目形象，流传项目质素，推动项目销售。
目的：
给市场不中断的信息流传，让受众知道雁塔文化新天地是海内首家明星文化演艺广场，西北独占的集购物、休闲、演艺、娱乐、餐饮为一体的明星梦工场风情主题的“一站式”商业文化广场，使之产生投资置业热情、并促进购置。
2、空军
执行形式：
新闻媒体、网络、DM刊物、干系团队等
主要任务：
炒作商业筹划设计、经营模式、治理设施、升值潜力，以及炒作海内首家明星文化演艺广场对西安年轻人消费看法的影响。
目的：
引导目标客户群的存眷，增强项目流传的力度。
3、水师
执行形式：
主题运动
主要任务：
配合阶段商业营销主题，阶段性的创造营销热点、聚集人气，吸引存眷，推进销售。
目的：
一对一的相同可以拉动投资者即时购置行为。
（四）执行筹划
1、第一打击波：
拉动市场
时间：
2005年3月——2005年6月
打击点：
形象出台，引起市场存眷
●第一战：
体验新加坡第一时尚品牌的魅力
目的：
让大众知道世界上最流行情景式、体验式商业中心在西安登岸，引起惊动，抑制区域竞争项目的开盘，公然发售。
主要形式：
报纸软文、运动（详情请见帮助步伐）
●第二战：
陕西人怎么啦？
目的：
用软文形式质问陕西人的精神！
大胆、创新、敢为人先的精神到那里去了？
从而带出我们项目的创新方法。
引导人们对我们项目的张望。
再用硬广
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