物业管理师重要知识点复习.docx

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物业管理师重要知识点复习

物业管理师重要知识点复习

2020年物业治理师«治理实务»知识点复习

　　物业治理（propertymanagement），是指物业治理企业受物业所有人的托付，依据物业治理托付合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等治理项目进行爱护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

　　一、其差不多内容

　　按服务的性质和提供的方式可分为：

常规性的公共服务、针对性的专项服务和托付性的特约服务三大类。

（一）是常规性的公共服务，要紧有以下几项：

　　①房屋建筑主体的治理及住宅装修的日常监督;

　　②房屋设备、设施的治理;

　　③环境卫生的治理;

　　④绿化治理;

　　⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序爱护和安全防范工作;

　　⑥车辆道路治理;

　　⑦公众代办性质的服务;

（二）是针对性的专项服务：

　　①日常生活类;

　　②商业服务类;

　　③文化、教育、卫生、体育类;

　　④金融服务类;

　　⑤经纪代理中介服务;

　　⑥社会福利类;

　　（三）是托付性的特约服务：

　　物业治理企业在实施物业治理时，第一大类是最差不多的工作，是必须做好的。

同时，依照自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业治理的各项治理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

　　二、物业治理在我国

　　在我国，物业治理的进展要紧基于四个方面的因素：

（一）是住宅建设的迅猛进展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行修理外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化治理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。

（二）是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业治理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家治理，各自为政、扯皮推诿等旧治理体制的弊端。

　　（三）是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直截了当负责的方法，差不多不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化治理结合，由物业治理企业实施经营型治理和有偿服务，使治理得以以业养业、自我进展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。

　　（四）是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业治理的好坏差不多成为居民选购住房考虑的重要因素，物业治理为越来越多的人所同意。

　　正是因为以上这些因素，决定了物业治理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。

　三、物业治理企业能够从组建方式、内部运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。

从物业治理企业的组建来看，大致可分为五种类型：

　　1、由房地产开发企业投资设立的分支机构，要紧是治理由上级公司开发建设的房地产项目。

这类公司的最大优势在于项目有保证，并对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商和谐工作。

　2、由房地产部门所属的房管所转换为物业治理企业。

这类企业转制时刻不长，行政色彩较浓。

　　3、由大中型企事业单位自行组建的物业治理企业，这类企业福利色彩较浓。

　　4、按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产治理权的物业治理企业。

这类企业较有活力，必须适应市场，提供较好的服务方可生存。

　　5、由街道办事处组建的物业治理企业。

　　四、从物业治理企业内部的运作来看，分为三大类：

　　1、治理型物业治理企业。

此类企业除要紧领导人和各专业治理部门技术骨干外，其他各项服务，如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。

这类公司人员适中精干。

　　2、顾问型物业治理企业。

此类企业由少量具有丰富物业治理体会的人员组成，不具体承担物业治理工作，而是以顾问的形式显现，收取顾问费。

这类公司人员少、素养高。

　　3、综合性物业治理企业。

此类企业不仅直截了当接手项目，从事治理工作，还提供顾问服务，适应性强。

　　五、从物业治理企业与物业的产权关系来看，可分为两大类：

　　1、托付服务型物业治理企业。

该类企业同意多个产权人的托付、治理各栋房屋乃至整个小区，物业所有权和经营权是分开的。

　　2、自主经营型物业治理企业。

该类企业受上级公司指派、治理自主开发的物业。

物业产权上属上级公司或该类企业，通过经营收取租金，回收投资，猎取利润。

物业所有权和经营权是一致的。

商业大厦、办公楼、写字楼较常见。

　　六、物业治理企业注册登记包含哪些要点?

　　1、企业名称的预先审核;

　　2、公司地址;

　　3、注册资本;

　　4、股东人数和法定代表人;

　　5、公司人员;

　　6、公司章程。

　七、物业治理企业资质分为哪些等级?

　　★分为一、二、三级。

　　一级：

国务院建设主管部门。

　　二级：

省、自治区人民政府、直辖市建设主管部门，并同意国务院建设主管部门的指导与监督。

　　三级：

设区的市级人民政府房地产主管部门，并同意省、自治区人民政府建设主管部门建设主管部门。

　　八、新设立的物业治理企业在资质申报时应提供哪些资料?

　　★领取营业执照之日起30天内，到当地房地产主管部门申请资质。

　　1、营业执照;

　　2、企业章程;

　　3、验资证明;

　　4、企业法人代表人的身份证明;

　　5、物业治理专业人员的职业资格证明和劳动合同，治理和技术人员的职称证明和劳动合同.

　九、简述设置物业治理企业组织机构的要求?

　　★1、基于现在---按照规模、任务设置;

　　2、纵向---统一领导，分层治理;

　　3、横向---分工协作;

　　4、基于今后---精干、高效、灵活。

　　十、物业治理公司的组织机构（要求）

　　物业治理公司组织机构的设置必须为实现公司的经营治理目标服务，它的设置应满足以下四个差不多要求：

（一）具备服务性的功能

　　物业治理公司是专门从事物业治理与服务的服务性企业，它的组织机构的设置必须保证具备这些功能，并有助于实现企业的服务宗旨。

（二）充分发挥公司职员潜能

　　物业治理公司的治理、经营和服务活动差不多上依靠每一个人来实现的。

因此，组织机构的设置要求每一位职员都能人尽其才，充分发挥个人聪慧。

　　（三）关系和谐

　　公司是一个有机整体，是由人、财、物、技术、信息等要素和子系统组成的开放系统，这种系统能否最大地发挥出整体功能，有赖于系统内各要素的和谐配合。

因此，组织机构的设置必须保证公司内部各种关系的相互和谐。

　　（四）效率与效益

　　物业治理公司组织机构的设置要求从实际动身，以低成本的投入达到最好的工作效率、经济效益、社会效益以及环境效益。

　　物业治理公司不是孤立的经济实体，而是开放的组织系统。

要设计一个功能齐全、结构合理的组织机构，第一必须明确每一个组织机构的功能作用和具体目标，其次那么需要考虑人、财、物等资源分配以及各部门之间、人与人之间的和谐关系。

组织机构设置的目的性和科学性是保证公司整体和谐和高效运作的关键。

　　十一、物业治理公司组织机构设置的原那么

　　为了发挥物业治理公司组织机构的整体功能，实现公司的总目标，依照上述四个差不多要求，组织机构的设置应遵循以下原那么：

（一）目标原那么

　　公司有自己的经营进展目标，组织机构的设置必须以公司的总体目标为依据。

从某种意义上讲，组织机构的设置是实现公司总目标的一种治理手段。

因目标设置机构，因机构设职设人，这是组织机构设置的目标原那么。

（二）统一领导与层次治理原那么

　　物业治理公司的经营战略和重大决策权应集中在高层领导手中，而日常工作的治理与经营权力那么逐级授权，实行层次化治理。

统一领导是各项工作和谐进行和实现总目标的决策保证，分级层次治理那么是充分发挥各级治理人员积极性的机制保证。

假如公司的高层领导整日忙于事务性工作而专门少花精力去考虑重大决策问题，那么不仅会阻碍各层次治理人员的积极性，而且会使企业逐步失去长远的战略目标，甚至迷失进展方向。

这是企业逐步步入正轨的情形下，高层领导尤应注意的层次化治理问题。

　　（三）分工协作原那么

　　分工协作是社会进展进步的标志，它不仅能提高劳动生产率，而且能发挥整体效益。

物业治理公司能否最大程度地发挥出整体效益，取决于组织机构的专业分工与相互和谐。

公司总的目标如能分层次落实到各个部门，使之各司其职，相互协作，目标也就不难实现了。

　　（四）责权对应原那么

　　整个公司的责任和权力是对等的，委以责任的同时也必须委以自主完成任务所必需的权力。

有责无权，不仅不能调动治理人员的积极性，而且使责任形同乌有，最终无法保证公司任务的完成;有权无责，必定助长官僚主义，导致权力滥用。

　　（五）有效治理幅度原那么

　　在处理治理幅度与治理层级的关系时，一样情形下应尽量减少治理层级，尽可能地扩大治理幅度;否那么，治理层级多了，人员和费用也多了，会阻碍公司的经营效率。

然而，有效的治理幅度必须考虑到机构特性、治理内容、人员能力以及组织机构的健全程度等因素，治理幅度过大同样也会阻碍公司的经营效率。

　　十二、物业治理公司组织机构的类型

　　物业治理公司组织机构的差不多类型一样有直线制、直线职能制、生产区域制、事业部制等。

目前，我国物业治理公司的组织机构要紧采纳以下几种形式：

（一）直线制

　　直线制是企业治理机构最早的一种组织形式。

采纳这种类型的物业治理公司一样差不多上小型的专业化物业治理公司，以作业性工作为主，如专门的保洁公司、保安公司、修理公司等。

这些公司下设专门的作业组，由经理直截了当指挥。

　　直线制的特点是企业的各级组织机构从上到下实行垂直领导，各级主管人员对所属单位的一切问题负责，不设专门职能机构，只设职能人员协助主管人职员作。

　　直线制的优点是责权统一，行动效率高;缺点是对领导者的要求比较高，要通晓多种专门知识，亲自处理许多具体业务。

（二）直线职能制

　　直线职能制是在直线制的基础上吸取了职能制的长处。

各级组织单位除主管负责人外，还相应地设置了职能机构。

这些职能机构有权在自己的业务范畴内从事各项专业治理活动。

　　目前，一样的大中型物业治理公司都采纳直线职能制组织形式。

如广州市建设物业治理公司的组织机构差不多上即属于这种类型。

公司总部设有物业治理部、打算开发部、财务部，下设经营部、房产治理部、江南治理部、江北治理部、天河治理部等，江南、江北和天河等治理部下设业务部门、职能部门，如天河治理部下设土建、水电、绿化环卫、保安队、治理处、资料、预算等业务部门和职能部门。

　　直线职能制综合了直线制和职能制的优点，既保持了直线制集中统一指挥的优点，又具有职能分工的长处，它将机构形式分为两个层次，一是治理层，一是作业层，这对减轻主管领导的负担，提高决策质量和工作效率起到了专门重要的作用。

　　直线职能制的组织形式也有不足之处，它的下级往往缺乏必要的自主权，各个职能部门之间因缺乏横向联系而容易产生脱节和矛盾，信息反馈的速度以及对环境的敏锐度比较差，等等。

因此，采纳此种类型的组织机构，应专门注意克服它的弱点。

　　（三）现行常见的组织机构

　　物业治理公司的组织机构尽管能够有多种类型，但不管是哪种类型，都必须从实际需要动身，依照自己公司的特点进行设置。

目前，一样物业治理公司的机构设置大都采纳经理室治理层、职能部门层、下属企业及治理处等三个层级的组织形式。

　十三、物业治理公司的集团化选择

　　物业治理公司的集团化选择，是指多家物业治理企业（法人）以实力雄厚的大企业为核心，按一定的关系组成的多法人联合体。

物业治理公司随着自身业务的不断拓展和下属企业的不断增多，也可自身进展壮大为企业集团。

物业治理公司选择集团化经营的进展道路，实际上是市场竞争的必定结果，它对改善物业治理有以下优点：

　　1.有利于资源共享，节约治理成本

　　现代大型物业需要现代化的爱护保养设备。

然而物业治理公司往往由于业务量不够而不敢购置或不能发挥这些设备的作用，从而造成许多白费。

集团化治理可统筹调配人力物力，降低人力成本，提高设备利用率，从而大大提高市场竞争能力。

　　2.有利于实施品牌治理

　　集团化治理将所管辖的物业统一在一个品牌的旗帜下，使每个物业项目在治理理念、服务宗旨、运作模式、规章制度、行为规范甚至降服徽标等方面都能表达品牌的特色，这对推行统一规范化的有偿性服务、树立企业形象差不多上十分有益的。

　　3.有利于产生规模经济效益

　　集团化治理通过对每个物业项目的治理取得合理利润，虽单个项目利润有限，但集中各个项目的微利就合成为可观的经济效益。

　　4.有利于实现物业治理的社会化和专业化

　　集团化的物业治理使治理权分散的物业相对集中到一批有品牌的、有实力的集团公司麾下，这对打破〝谁建设，谁治理〞的物业治理格局是有促进作用的。

　　上述说明，不论是从市场竞争的角度，依旧从节约成本的角度，或是从物业治理本身的特点来看，物业治理公司走大型化、集团化经营的进展道路，发挥集团的整体优势和规模经济优势，既是市场竞争的必定结果，同时也是实现节约治理成本、实施品牌治理和产生规模经济效益的选择。

十四、物业治理投标要紧存在哪些风险，如何进行有效操纵?

　　风险：

　　1、来自于招标人和招标物业的风险。

　　显失公平的专门条件;未告知的信息;建设单位资金困难;物业延迟交付使早期介入延长。

　　2、来自于投标人的风险。

　　未对项目可行性分析、评估、论证，使投标决策和策略失误;盲目作出服务承诺;价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营;现场答辩失误;资格审查问题;投标资料泄露;不正当竞争取消资格;未按要求制作文件等

　　3、来自于竞争对手的风险。

采取低于成本竞争、欺诈、行贿等不正当竞争手段;具备相关背景和绝对优势;窃取他人的投标资料和商业隐秘。

　　操纵：

　　1、按照相关法规要求参与投标活动;

　　2、对项目进行科学合理的分析、评估、周密策划、组织、实施活动;

　　3、完善企业自身治理;

　　4、选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业;

　　5、充分考虑企业的承担能力;

　　6、制订可行的物业治理方案;

　　7、选择体会丰富的项目负责人;

　　8、慎重对待合同的附加条款和招标方的专门要求等。

十五、在物业治理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素?

　　★、1、投标物业的差不多情形;

　　2、招标物业项目的定位;

　　3、业主的需求;

　　4、建设单位、物业产权人（业主）物业使用人的差不多情形;

　　5、招标条件和招标过程;

　　6、竞争对手;

　　7、企业自身条件的分析等。

　　十六、物业治理方案包括哪些差不多内容?

　　★关键性内容

　　1、项目的整体设想与构思;

　　2、组织构件与人员配置;

　　3、费用测算与成本操纵;

　　4、治理方式、运作程序及治理措施。

　　实质性内容

　　1、治理制度的制订;

　　2、档案的建立与治理;

　　3、人员的培训与治理;

　　4、早期介入与前期物业治理服务内容;

　　5、常规物业治理服务综述;

　　6、治理指标;

　　7、物资装备;

　　8、工作打算等。

十七、制定物业治理方案的一样程序是什么?

　　★1、组织经营、治理、技术、财务人员参与物业治理方案的制订;

　　2、对招标物业项目的差不多情形进行分析，收集相关信息及资料;

　　3、依照招标文件规定的需求内容进行分工、协作;

　　4、确定组织构架和人员配置;

　　5、依照物业资料及设备设施技术参数、组织构架和人员配置、市场信息、治理体会等情形详细测算物业治理成本。

　　6、依照招标文件规定的物业治理需求内容制订详细的操作方案;

　　7、测算物业治理服务费用（合同总价和单价）;

　　8、对拟订的物业治理方案进行审核、校对、调整;

　　9、排版、印制、装帧。

　　十八、物业治理项目招标的方式有哪几种?

　　答：

　　①公布招标

　　②邀请招标

　　③议标

十九、物业治理招标的一样程序

　　1.成立招标机构：

招标人在招标之前要成立物业治理项目招标机构。

招标机构可聘请有关部门人员和物业治理专家组成。

要紧任务是：

负责招标的整个活动;编制招标文件;组织开标、评标、决标和商务谈判;与中标企业签订物业服务合同

　　2.编制招标文件：

招标文件包括«招标公告»或«招标邀请书»、«招标书»、«投标单»、«投标企业资格审查表»、«投标须知»、«招标章程»、«招标项目说明书»、«物业服务合同»等。

　　3.公布招标消息：

招标单位能够根椐招标方式的不同，采纳不同的途径公布招标消息，如召开招标新闻公布会、公布招标公告（广告）或函寄招标邀请书等。

采取公布招标方式的，应当在公共媒体上公布招标公告。

　　4.招标单位的资格预审：

公布招标的招标人，能够根椐招标文件的规定对投标申请人进行资格预审，但招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审条件和猎取资格预审文件的方法。

在资格预审合格的投标申请人过多时，能够由招标人从中选择许多于3家资格预审合格的招标申请人。

资格预审的要紧内容通常有：

企业营业执照、资质等级证书、质量认证证书、财务状况、社会信誉、人员结构、技术装备、有无投票保证书;治理规模;以住业绩，已承担的项目，要紧负责人的经历和企业背景情形等证明材料。

经资格预审后，公布始标的招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，并告知获得招标文件的时刻、地点和方法。

　　5.发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等：

招标人应在招标公告规定的时刻内，向符合条件的物业治理投标单位发售标书，并根椐实际情形，向他们提供有关设计图纸，技术资料等，以利于投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域治理具体情形的投标书。

　　6.组织投标单位现场勘察答疑。

投标单位在预备投标文件时，可能会向招标单位提出一些问题，要求招标单位给以澄清或说明。

招标单位应根椐具体情形，尽快安排有关工作人员，在指定的时刻和地点召开投标前会议，或安排投标单位实地勘察物业现场，由招标单位负责对投标单位提出的问是给予解答或澄清，解答或澄清必须以书面形式发送给所有的招标文件收受人，招标人对发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时刻至少15日前，澄清或修改文件为招标文件的组成部分。

　　7.接收和收存投标书。

招标人要按招标文件规定的时刻（公布招标的物业治理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日）、地点同意投标单位的投标文件。

经审查，如认为收到的文件各项手续齐全或符合招标文件规定，应向投标人出具标明签收人和签收日期的凭证，并妥善收存投标文件，关于在规定的时刻之外送来的投标文件和没有按招标文件中的要求办理的（如没有提交投标保证金），为无效的投标文件，招标人应该拒收，并原封不动地退回投标单位。

　　8.组织开标。

招标人应按招标文件中明确规定的时刻和地点组织开标，开标时刻由招标人主持，邀请所有投标人参加，招标人在招标文件中要求提交投标文件的截止时刻前收到的所有投标文件都应在检查密封后当众给予拆封，并宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他要紧内容，整个过程也可由招标人托付的公平机构进行检查并公平。

公布召开的物业治理招标、开标答辩会，邀请业主代表、物业治理主管部门、公证机构参加

　　9.评判和确定中标单位。

评标由招标人依法组建的评标委员会负责，在保密的情形下进行（除现在答辩部格外），评标委员会由招标人代表和物业治理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业治理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会应当按照招标文件的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并根椐标书评分、现场答辩等情形进行综合评分，同时对评标结果签字确认。

完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方，举荐不超过3名有排序的合格中标候选人，在评标过程中也可召开现场答辩会，但应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

　　招标人按照中标候选人的排序确定中标人，当确定中标的中标者舍弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人能够依序确定中标候选人为中标人。

　　10发出中标或未中标通知书。

招标人应在投标有效截止时限（投标有效期在招标文件中载明）30日前确定中标人，发出中标通知书，同时也应将中标结果通知所有投标人，并应返还其投标书及投标保证书。

　　11.与中标单位签订物业服务合同。

招标方在通知投标单位中标时，应同时邀请中标单位在一定的期限内与招标方签度物业服务合同。

假如中标单位在期限内拒不签约，那么招标单位有权没收该物业治理企业的投标保证金。

招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成缺失的，招标人应当给予赔偿。

　　12.招标终止。

对招标活动进行总结，结算招标活动有关费用，对招标资料进行整理、归档。

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目成在地的县级以上地点人民政府房地产行政主管部门备案，备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方潜能及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。

托付代理招标的，还应当附招标代理托付合同。

　二十、招标文件应当包括哪些内容?

　　«招标投标法»第十九条规定，招标人应当依照招标项目的特点和需要编制招标文件。

招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的要紧条款。

国家对招标项目的技术、标准有规定的，招标人应当按照其规定在招标文件中提出相应要求。

　　招标文件是招标人向供应商或承包商贩，旨在向其提供为编写投标所需的资料并向其通报招标投标将依据的规那么和程序等项内容的书面文件。

招标人或其托付的招标代理机构就应依照招标项目的特点和要求编制招标文件。

　　招标文件的内容大致可分为三类：

一类是关于编写和提交投标文件的规定，载入这些内容的目的是尽量减少符合资格的供应商或承包商由于不明确如何编写投标文件而处于不利地位或其投标遭到拒绝的可能性;一类是关于投标文件的评审标准和方法，这是为了提高招标过程的透亮度和公平性，因而是专门重要的，也是必不可少的;一类是关于合同的要紧条款，其中要紧是商务性条款，有利于投标人了解中标后签订的合同的要紧内容，明确双方各自的权益和义务。

其中，技术要求、投标报价要求和要紧合同条款等内容是招标文件的内容，统称实质性要求。

所谓招标文件实质性响应招标文件的要求，确实是投标文件应该与招标文件的所有实质性要求相符，无显著差异或保留。

假如投标文件与招标文件规定的实质性要求不相符，即可认定投标文件不符合招标文件的要求，招标人能够拒绝该投标，并不承诺投标人修改或撤销其不符合要求的差异或保留，使之成为实质性响应的投标。

　二十一、　招标文件一样应至少包括以下内容：

（1）招标人须知。

这是招标文件中反映招标人的招标意图，每个条款差不多上投标人应该知晓和遵守的规那么的说明。

（2）招标项目的性质、数量。

　　（3）技术规格。

招标项目的技术规格或技术要求是招标文件中最重要的内容之一，是指招标项目在技术、质量方面的标准，如一定的大小、轻重、体积、周密度、性能等。

技术规格或技术要求的确定，往往是招标能否具有竞争性，达到预期目的的技术制约因素。

因此，世界各国和有关国际组织都普遍要求，招标文件规定的技术规格应采纳国际或国内公认、法定标准。

本条第2款规定〝国家对招标项目的技术、标准有规定的，招标人应当按照其规定在招标文件中提出相应要求〞，实质上确实是国家对招标项目的技术规格有法定公认标准的，招标人在招标文件中规定技术规格时应予遵循、采纳，不得另搞一套。

　　（4）招标价格的要求及其运算方式。

投