旅游度假村开发项目可行性研究报告经典版.docx

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旅游度假村开发项目可行性研究报告经典版

旅游度假村开发项目可行性研究报告

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目　　录

第一章　项目概况………………………………………………　1

一、项目简介……………………………………………………　1

1、区域及地理位置……………………………………………1

2、自然条件……………………………………………………2

（1）地质地貌…………………………………………………2

（2）气候、气象…………………………………………………2

（3）水文…………………………………………………………2

（4）历史沿革……………………………………………………3

3、资源评价………………………………………………………3

（1）季节…………………………………………………………3

（2）污染…………………………………………………………3

（3）联系…………………………………………………………4

（4）可进入性……………………………………………………4

（5）基础设施……………………………………………………4

（6）社会经济环境………………………………………………4

（7）客源市场……………………………………………………4

4、社会经济情况…………………………………………………5

5、景区企业………………………………………………………5

6、主要景观………………………………………………………5

（1）一坝三桥……………………………………………………5

（2）库区风光…………………………………………………6

（3）XX渡发电站……………………………………………6

（4）摩崖石刻…………………………………………………6

（5）XX豆腐鱼………………………………………………6

（6）迎宾门……………………………………………………6

（7）烈士墓……………………………………………………7

（8）XX傣族风情园…………………………………………7

7、度假村选址可行性……………………………………………7

8、景点与四周景点联系…………………………………………7

9、景点评价………………………………………………………8

二、编制依据……………………………………………………8

第二章　项目开发的必要性和可行性…………………………8

一、项目开发的必要性…………………………………………8

二、项目开发的有利条件………………………………………9

三、XX旅游度假村开发存在问题……………………………10

第三章　市场分析及预测………………………………………10

一、国内市场预测………………………………………………10

1、市场方位预测………………………………………………10

2、游客量预测…………………………………………………11

二、外地区及省外市场预测……………………………………11

第四章　景区建设………………………………………………11

一、景区建设原则………………………………………………11

二、景区建设指导思想…………………………………………12

三、建筑风格……………………………………………………12

第五章　环境卫生，绿化及安全………………………………12

一、环境卫生……………………………………………………12

二、绿化…………………………………………………………13

三、安全管理……………………………………………………13

第六章　组织机构………………………………………………13

一、项目法人……………………………………………………13

二、组织机构……………………………………………………13

第七章　项目建设实施计划……………………………………14

一、项目建设分期规划…………………………………………14

二、景区道路……………………………………………………14

三、近期建设项目及规模………………………………………14

第八章　近期建设投资估算及资金来源………………………16

一、近期建设项目投资估算……………………………………16

二、资金来源……………………………………………………17

三、资金使用计划………………………………………………17

第九章　经济效益分析…………………………………………17

一、测算说明……………………………………………………17

二、经营收入预测………………………………………………17

三、经营成本预测………………………………………………17

第十章　结论及存在问题和建议………………………………18

一、结论…………………………………………………………18

二、存在问题及建议……………………………………………19

三、附表…………………………………………………………20

1、建议项目投资估算表………………………………………20

2、成本与费用表………………………………………………22

3、利润表………………………………………………………22

4、现金流量表…………………………………………………23

5、净现值计算表………………………………………………23

XX渡旅游风景名胜区，位于XX县XX镇，北距历史文化名城XX40公里，南离省府贵阳100公里，景区总面积75平方公里，是国家AA级风景名胜区。

XX渡旅游景区拥有山水、溪流、电站、桥梁等景观，是具有科学考察、历史教育、观光游览、休闲避暑、保健等多种功能的旅游景区。

XX渡旅游度假村开发项目时限规划为三年建成，从2006－2008年，主要建设项目是景区基础设施及相应的服务设施，所需总投资估算为2242万元，资金来源为招商引资。

项目财务内部收益率为16.86%，投资回收期为6年，投资年利税率为11.4%，投资年利润率为29%。

XX渡旅游景区地理位置优越，自然、人文、旅游资源丰富，开发条件好、市场前景乐观、投资收益率高，必将带动XX县旅游业及相关产业的发展。

第一章　项目概况

一、项目简介

1、区域及地理位置

XX渡旅游景区位于贵州省XX县XX镇XX社区，210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路穿境而过，交通便捷，北距历史文化名城XX40公里，南离省府贵阳100公里，是革命老区，属国家AA级风景名胜区。

2、自然条件

（1）地质地貌

XX渡景区地貌复杂，地势起伏、峡谷切割，山势险峻，喀斯特地貌发育典型、完整。

XX的横穿而过以及XX电厂大坝截流而成的高原平湖，使XX镇成为黔北地区最有发展前途的旅游开发地之一。

景区的自然风光旅游资源山、湖、洞、林、石相映生辉，雄、奇、险、峻、秀水乳相交融。

山，绝壁千仞，高峻陡峭，水，峰回路转，碧波浩淼，洞，鬼斧神工，大小各异，林，郁郁葱葱，满目生机；石，奇形怪状，扣人心弦。

（2）气候、气象

XX渡景区地处低海拔地区，平均海拔　米以上，属中亚热带湿润气候，热量充足，无霜期较长，年平均气温在16℃以上，年积温在5700℃以上，无霜期269－297天，年降水量小于900毫米，4－9月降水量约占全年降水量的75%，太阳辐射属于低值区，但4－9月集中了全年日程的75%，辐射总量的70%，年降水量的70%左右，冬无严寒、夏无酷暑。

由于光、热、水，配合良好，雨、热、光同季，景区气候为植物的生长和繁衍提供了良好的气候环境。

（3）水文

XX渡旅游景区位于XX中下游，XX，又名黔江，古称延江，因江水青碧幽黑而得名，XX是长江水系最大的支流，发源贵州省北部乌蒙山，流经毕节、六盘水、安顺、XX、铜仁等5个地市47个县，最后在四川涪陵入长江，全长1050公里，贵州区段长802公里。

XX电站截流而成的XX库区是贵州省境内最大的人工湖，蓄水22亿立方米，水面83平方公里，航程224公里，湖水碧绿如镜，四季不竭，一尘不染，是黔北风景优美的旅游胜地。

（4）历史沿革

XX渡旅游度假村所在地XX社区位于XX边上，是一个宁静古朴、风光秀美、交通便捷的集镇所在地。

XX为黔北天险，早已举世闻名。

XX渡旁边原有一XX关，为明洪武年所建，“悬壁临水，盘折而上，口开一罅，十里蚊行，为往省治要隘”。

明代为防“安奢之乱”，设九关，派重兵于XX驻守。

这里历史上曾发生过几次著名的战斗。

明万历二十八年（公元1600年），明军参将谢崇爵产与播州宣慰使杨应龙部在XX激战，“争浮桥，桥断，杀溺死者数千人”，四川总督李化龙“用尚方剑斩崇爵”。

贵州总兵官童元镇率军平播，杨应龙令其部下着水西衣甲，混入童元镇部营中“内合外发，官军大　，进至XX，断浮桥，官兵溺死无算”。

杨应龙后为刘廷所败。

据考，XX渡为“官”渡，原属贵阳府，设厘金卡，收入为“官”渡之费。

早先渡人，后来摆渡汽车。

1935年1月，红军长征突破XX天险，到XX召开了著名的“XX会议”。

如今，XX渡两岸楼房鳞次栉比，车辆、船舶来往如梭，已成为黔北繁华的能源工业基地和旅游胜地。

3、资源评价

（1）季节：

终年四季如春，从三月至十月是黄金季节，冬暖夏凉。

（2）污染：

度假村无工业污染，环境安静无噪声，无放射源，森林植被繁茂，空气洁净清新。

游客活动产生的三废可以控制、回收，净化达标处理后排放。

（3）联系：

该度假村毗邻XX河边，有三桥飞渡，大坝屹立，晚间灯火，摩崖石刻，库区风光以及被誉为“中国一绝、黔北一技”的XX豆腐鱼等景观，相互辉映，可参观点能形成旅游线。

从外围讲，度假村景区南可依托息烽温泉、集中营旧址以及省府贵阳，北靠历史文化名城XX，沿库区而上有已初步形成的“XX大坝－傣族公园－神石山庄－三沙大桥”和“XX电站－小溪－化觉－六广”两条黄金旅游线。

（4）可进入性：

210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路从境区穿过，景区背靠XX、面向贵阳，濒临XX，俯视长江，内有火车站2个，客运航运码头1个，规划中水运的客运、货运及自用码头各1个。

形成了公路、铁路、航运纵横交错、航空港近距离呼应的交通网络，游客进得去，散得开，出得来，可以做到旅短游长，其资源利用价值因交通方便而大为提高。

（5）基础设施：

景区水电路通讯具备。

有山、河、桥、瀑布、森林、溶洞、风景资源丰富独特，环境容量大，发展空间广阔，搬迁工作量小，土地肥沃，能提供新鲜果品、蔬菜、肉食、蛋禽、鱼类。

农村劳动力丰富而廉价。

建筑材料产地近，价格低，未开发度假村旅游，无同行业竞争。

（6）社会经济环境：

该区域主要为城镇区，社会基础条件好，以“XX豆腐鱼一条街”为代表的饮食服务业为主要经济产业，旅游氛围浓，服务质量上档次，对旅游开发具有很高的积极性。

（7）客源市场：

XX市城区40万人，郊区20万人。

XX县130万人，贵阳市　万人，210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路穿境而过，车流量每日达　车次，过往人数每天达　人次。

XX豆腐、XX渡发电厂以及XX天险的高知名度省内外闻名，客源不愁。

4、社会经济情况

XX渡旅游景区社会经济基础条件好，XX镇因其良好的社会经济基础及座落于千里XX之上，有“千里XX第一镇”之称。

境区产业主要经营以XX豆腐鱼系列的饮食服务业为主，农民种植的经济作物主要有蔬菜、油菜、花生，农产品有鱼、虾以及核桃、李子、枇杷、桃子、梨等。

5、景区内主要企业

景区内主要企业有：

XX渡发电厂、XX渡铁合金厂、XX澄星磷业有限公司、XX县XX渡江北铁合金厂、XX傣族风情园、XX柚子公司、兴江千亩果园、利农综合农场、华友种养殖场等。

景区现状：

XX渡旅游景区旅游业已成雏形，但由于基础设施等条件制约，有待进一步开发。

进入XX旅游度假村，有2公里路面已水泥硬化，尚有5公里为乡村公路，路面平缓，便于维修。

景区内通讯、水电设施齐全，植被良好、森林覆盖率高，有较好的开发条件。

景区内有旅游接待设施。

6、主要景观

（1）一坝三桥：

XX渡电站大坝高162米，坝顶全长395.6米，八孔泄洪道，总泄洪每秒2.1万立方米，汛期，库区洪水暴涨，几股巨大的水流冲向天际，银沫排空，震耳欲聋。

水花在空中撞击，化成水雾，缓缓飘下，弥漫深谷，气势雄伟、景色壮观。

三桥（XX大桥、高速路斜拉吊组合桥、铁路大桥）如长虹卧波，又似巨龙吸川，为XX平添奇景。

（2）库区风光

XX库区是贵州境内最大的人工湖，最远航程248公里，总面积47.5公里，水库总容量21.4亿米，为不完全季调节水库，库区最大水面宽1000多米，最小水面宽70米，最大水深140米，最小水深70米，最大蓄水面积124平方公里，县内区域面积83平方公里。

库区平均海拔760米，常年水温8－20℃，其中20℃在200天以上。

库区山奇水静，洞怪石绝，有七峡、九岩、十二险滩等80多个景点，目前有“XX大坝－两河口－化觉－六广”和“XX大坝－傣族公园－神石山庄－三沙大桥”两条天然黄金旅游线。

（3）XX渡发电站：

1970年4月动工修建，1983年初正式投入运行，3台机组，总装机容量63万千瓦，2000年扩机工程后，总装机容量达125万千瓦，是我国在大陆岩溶地区修建的第一座大型水电工程，第一座高坝水电站，坝上单宽流量最大的水电站，水电站在建设史上誉满中外。

（4）摩崖石刻：

XX渡两岸悬崖绝壁、山峰凌云，北岸刻“悬崖”与南岸“绝壁”交相辉映，南岸“铁锁横江”与北岸“黔水飞虹”遥遥相对，98年6月，镇政府投入2.3万元在原XX渡口（现XX公路大桥南岸）修建了长10米的毛体石刻“XX渡”。

（5）XX豆腐鱼：

民间传统工艺，以白如霜，滑如玉，细腻如脂，久煮不老，食之无渣，入口即化的豆腐与XX河鱼烹制而成，别具特色。

著名学者，原中宣部部长朱厚泽食后欣然题词：

“中国一绝，黔北一技”。

（6）迎宾门：

1998年7月由XX市、贵阳市各投资50万元，建于贵阳市与XX市交界的XX镇境内核桃村三望坡，由高度29米的4根钢架支撑直径为3米的不锈钢钢球，蔚为壮观，99年3月竣工。

（7）烈士墓：

1935年1月，红军长征到XX，在老君关侦察敌情，从马鬓岭一带请船工渡到江南，有2名侦察的红军被大地主柴炳兴派人杀害，解放后，人们为纪念这两位英烈，遗骨被群众葬在离XX渡3公里的美竹箐山上。

（8）XX傣族风情园：

位于XX库区离大坝2公里处的玉龙山上，经政府2000年招商引资150万元修建，总占地120亩，目前开设有傣族舞、溜索、放高炮、索桥等项目。

7、XX旅游度假村选址可行性

度假村修建于XX社区江滨路至百亩大田一带，其有利条件如下：

（1）区位优越，基础条件好，便于发展。

（2）施工条件好，离公路近，便于车辆出入。

（3）度假村位于XX河边，风景秀丽，生态环境良好，有利于建立休闲度假村。

（4）度假村有　亩土地属国有土地，其余为荒坡草地，便于征地，政府给予优惠政策。

（5）搬迁量少，景区内住户很少。

8、景点与四周景区联系

XX旅游度假村距一坝三桥、XX渡电站、XX豆腐鱼一条街以及库区风光距离较近，可以联合开发。

XX有以红军突破XX天险为代表的长征文化，以三桥为代表的桥梁文化，以被誉为“中国一绝、黔北一技”美称的XX豆腐鱼为代表的饮食文化以及XX流域风土人情文化等，文化底蕴深厚，XX渡电站、XX天险、XX豆腐鱼的高知名度享誉省内外。

9、景点评价

XX旅游度假村地处贵阳市与XX市之间，又是黔北南大门，与贵阳、XX正处于旅游交通线上，景区内风景秀美，森林覆盖率高，水电通讯设施齐全，与周围景点联合开发，可形成旅游线，开发价值高。

二、可研报告编制依据

1、《XX渡风景名胜区总体规划》

2、XX县XX镇党委、政府“关于编制XX县XX渡旅游度假村开发项目可行性研究报告的委托书”。

第二章　项目开发的必要性和可行性

一、项目开发的必要性

随着生产的发展，社会文明程度的提高，旅游业在世界范围内都日趋兴旺，我省是在旅游上提出建设公园省的目标，旅游资源丰富，旅游业已确定为我省的先导性支柱产业，我县旅游资源得天独厚，不仅自然资源品位高，人文资源亦是独具一格。

XX旅游度假村处于革命老区，围绕长征文化构成一系列人文景观，使度假村形式开发有可依托的配套景观。

由于我县旅游业才开始起步，对旅游产品的包装，宣传力度不够，旅游区的基础设施，接待能力滞后等，使我县潜力巨大的旅游资源未能发挥效益，旅游业作为支柱产业的地位未能形成。

因此，现阶段，急需在我县境内开辟的一个集文化、科考、游乐、观光、休闲为一体的旅游风景区，使之成为长征文化旅游线路的延伸，吸引留住前来娄山风景名胜区、XX会议会址以及息烽温泉、集中营旧址游览观光的游客，从而推动我县旅游业的发展。

二、项目开发的有利条件

1、资源：

XX渡景区内，人文景观有XX渡发电厂、一坝三桥、红军战斗遗址、迎宾门等，自然景观有如诗如画的田园风光、美不胜收的库区风光以及山青水秀的XX流水等。

2、地理位置优越

XX渡景区距XX市40公里，XX县城28公里，离省府贵阳100公里，息烽温泉28公里，息烽集中营40公里，210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路横贯镇境，交通便捷。

为省内外游客提供了方便。

3、搬迁工作量少

XX旅游度假村选址在XX镇河滨路至百亩大田一带，住户少，项目开发涉及的搬迁工作量少，景区内大部坡地可退耕还林，地势开阔，环境容量大，为开展旅游度假休闲提供了必备的条件。

4、基础设施

景区内水电路三通，通讯设备已解决。

5、处于旅游线上

XX旅游度假村位于川黔铁路、210国道、贵遵高等级公路边上，处于贵阳、息烽、XX旅游线上。

6、已经做了大量前期工作

XX镇政府已邀请114地质队对度假村进行水文地质勘测工作，并将此处纳入统一规划与开发管理。

三、XX旅游度假村开发存在的问题

1、缺乏开发资金

XX镇政府财力有限，对XX渡景区开发主要靠招商引资。

2、劳动人口科学文化素质低

景区因劳动力人口文化层次不高，不能为景区提供合格的旅游服务人员。

3、管理体制未确立，相关部门支持配合程度不够，应通过努力协调，形成开发旅游产品的合力。

第三章　市场分析及预测

一、国内市场预测

1、市场方位预测

随着经济发展，人民生活水平提高及消费观念的转变，国内旅游业已蓬勃发展，与XX相邻的云南、四川、广西，均为旅游大省，周边旅游市场的开发和繁荣，对XX旅游业的发展造就了有利的背景。

XX渡景区，主要景观是山水自然风光，桥梁、电站等高科技产品，景点独一无二，是休闲、度假、参观、教育的理想场所，开发成规模后，对不同层次，不同类型的旅游者都有较大的吸引力。

开发前期：

以XX市、XX县以及贵阳、息烽旅游线上的游客为第一客源市场，景区逐步完善后，可以开辟重庆、昆明、广西、广东为第二客源市场。

通过加大宣传力度，争取组团游览，也可以通过与各大旅行社联营，组织到大西南地区的团队到XX渡游览。

2、游客量预测

据统计，近几年，每年到XX参观旅游的游客10万人次左右，考虑到景区建成后的区位优势，增长率考虑为50%，中期由于游人基数大，增长率下降，考虑为30%，远期取15%。

近期2005－2007年XX渡景区游人规模为4.75万人次

中期2008－2010年　　　　　　　　11.67万人次

远期2011－2013年　　　　　　　　19.72万人次

二、外地区及省外市场预测

黔北旅游线近年相继推出“红军长征路游”、“酒乡游”产品，特别是赤水国家级风景名胜区建成开放，将会吸引省内外周边地区的游客。

若借助于XX这座历史文化名城的知名度，到XX渡去休闲，品XX豆腐鱼以及观XX渡电站、XX斜拉吊组合桥、摩崖石刻等会产生很高的感召力，能吸引周边的游客，如宣传促销有力，提高产品的知名度，重庆、昆明、广西、广东等大城市的游客也将光临XX渡。

开发初期，重庆、昆明、广西、广东等大城市的游客不多，争取在2008年，接待重庆、昆明、广西、广东等的游客20万人次，2011年达30万人次。

第四章　景区建设

一、景区建设原则

把保护风景名胜资源放在首位，坚持严格保护，统一管理，合理开发，持续利用原则。

XX渡旅游度假村的修建，对景区内山、水、林、河等自然环境实行保护，精心培育，防止一切可能毁坏自然景观的行为。

所有建设、开发都服从科学规划，分期开发，重点实施。

二、景区建设指导思想

充分发挥XX渡旅游度假村距XX市中心近，又在“XX－息烽－贵阳”旅游线上，交通方便，区域位置好的优势，以休闲、观光、避暑为重点，在保护的前提下逐步开发风景资源，带动周边乡镇的旅游业、交通运输业、土特产加工业以及第三产业等相关产业的综合发展，力求环境、社会、经济效益的统一。

三、景区建筑风格

XX渡景点的建设应与休闲、观光、避暑、健身相适应的建筑，可采用现代建筑中的欧式或西洋式，但应与自然山川融为一体，室内装修，卫生设施要配套，使游人感到宾至如归，身心愉悦。

第五章　环境卫生　绿化及安全

一、环境卫生

1、在景区管理机构下设环卫监察队，定员、定人，定片区包干，并将环境卫生的好坏和环卫管理人员的经济效益挂钩，加强环境卫生的监督力度。

2、搞好环卫设施建设，在各景点及游览道路边相应地设置果皮箱，各景点相应设置垃圾集中处理场地，以确保环境卫生。

3、在景区内设公共厕所两个，厕所外观与景区的建筑风格协调，采用现代建筑风格，但内部应干净，均采用水冲式，不得使用旱厕，并有专门的环卫人员管理。

二、绿化

保护好景区内现有的植被，对荒山坡地，广植当地速生树种；景区道路沿途种植当地特有观赏树种如杜鹃、茯苓、茶花、红豆杉等；景区外大于25度的坡耕地，由政府组织退耕还林，使绿化率达到80%以上。

三、安全管理

安全是旅游的生命线，景区管理机构要加强安全知识宣传，并采取有力的安全防护措施，定点、定人、定区域巡逻，以确保游人的安全。

第六章　组织机构

一、项目法人

根据XX镇人民政府决定，设置“XX渡风景名胜区管理所”，XX镇人武部部长冷明刚为XX渡风景名胜区项目的法人代表，对项目的规划，资金筹措，建设实施经营和债务偿还实行全过程负责。

管理所为事业单位，定员6人，隶属于XX镇人民政府。

招商引资由出资方建设后，以出资方为项目法人代表。

二、组织机构

1、管理所下设专门的管理科室，分别管理风景区内森林、土地、建设、环境卫生、治安等工作。

2、管理所应在景区内充分行使政府予以的管理职能，对景区实行严格统一规划和统一管理。

第七章　项目建设实施计划

一、项目建设分期规划

根据地方财力、物力及旅游业的发展情况，XX渡旅游度假村景区项目开发建设分期如下：

第一期：

2004年10月－2005年10月

第二期：

2005年11月－2006年11月

第三期：

2006年12月－2008年12月

二、进入景区道路

集中有限财力，解决景区可进入性，第一期基础建设中首先解决新建河滨路－百亩大田1公里公路。

进入景区线路：

XX市中心　40公里　XX　1公里　河滨路　100米　停车场　2公里　　　百

　　　　贵遵高速路　　　迎宾大道　　　车行景区公路　　　景区公路

亩大田及各景点

三、近期建设项目及规模

集中有限财力，搞基础设施建设，使游客进得去，留得住，使到此休闲、度假、观光旅游的客人成为XX旅游度假村的宣传人。

2004年10月——2005年10月建设项目：

第一期

1、修建改造河滨路延伸至百亩大田的车行道1公里，改造后道路路幅宽9米，水泥砼路面。

2、修建度假村停车场

单位停车面积35平方米/车

入场停车数88辆

停车场面积3080平方米

3、修建XX渡三星级宾馆。

建筑面积800平方米，内设餐饮、酒巴、商店、住宿、会议服务等，设床位200个，日接待500人。

5、露天游泳池300平方米2个，在宾馆附近，一个水深在60cm－1.3m，面积100平方米，另一个水深在1.3m－1.8