最新版惠州百合家园写字楼市场可行性研究报告.docx
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最新版惠州百合家园写字楼市场可行性研究报告
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惠州百合家园写字楼市场研究报告
第一篇市场总体评价
一、惠州办公物业市场总体概况
（一）存在形态
从惠州办公物业的存在形态来看，少部分有实力及注重公司形象展示的企业会选择租金相对较贵的纯写字楼，决大部分公司的办公场所都是在商住楼，在裙楼二楼办公的情况也相当普遍，而制造业的办公场所为了公司管理的方便通常都是在厂区内，因此可以看出惠州的整体办公环境还显得相对不成熟。
（二）总体分布
麦地路、德赛大道沿线及江北是惠城办公物业相对集中的三个区域：
麦地路沿线的办公物业主要包括国商大厦、盈金泰大厦、达利大厦、天星大厦、汇银大厦等；德赛大道沿线的办公物业主要包括广东发展银行大厦、投资管理大厦、广发证券大厦、南坛大厦等；而江北属新区，近年开发了外商投资管理大厦、德赛大厦、电信大厦等，但由于江北目前的开发不是很成熟，人气仍显得不足，因此目前江北开发的写字楼相比麦地路和赛大道沿线的办公物业租售情况不是很理想。
（三）地段、交通
惠城区绝大部分的办公物业都集中在交通便利的城市核心地段，周边公交线路密集，各项市政配套齐全，人气足，尽管物业外部形象相对较差，但对于很多行业来讲，在惠州这样的地方办公环境并不是他们首先看重的，地段优势明显，出入交通方便才是最关键的，因此可以看到在惠州地段交通优势明显但物业档次较低的物业往往租的不错，而那些形象档次做的不错但地段相对不太成熟交通不便的写字楼往往存在非常突出的空置问题。
（四）租售状况
从惠城现有办公物业的整体租售情况来看，空置情况非常突出，据我司市调人员初步掌握的数据分析，整个惠城区有近40万㎡的空置量，项目所在的江北片区就有超过10万㎡的写字楼空置，从纯写字楼的数据统计分析，空置率超过70%，因此惠城区的办公物业的供求矛盾显得非常突出。
但有一个非常明显的现象就是目前有很多公司希望找一个更好的办公场所以提升公司的形象。
从直观感觉来讲，市场并不缺乏办公物业的需求，
然而供求之间却产生了如此尖锐的矛盾，根本的问题还在于供求之间产生了结构性的失衡，同时发展商的原因也是一个主要的方面，开发时机没有有效结合市场行情的变化，有的步伐太快，如江北2000年左右推向市场的德赛大厦，当时整个江北的发展前景仍不是很明朗，各项市政配套也还不完善，最根本的是缺乏人气，虽然有政府的大力推动，但效果是有一定时滞的，特别是对于地产开发来讲，时机的掌握往往决定着一个项目的命运，超前是有度的。
因此德赛大厦当时销售失败非常重要的一个原因就是选择了一个错误的时机，导致目前整个项目大部分的空置。
由于开盘的失利许多后期的营销推广工作被迫停止，没有新的资金的投入，也是这些项目陷入困境的又一个因素。
（五）物业整体形象
惠城区办公物业外部形象总体感觉一般，基本上不存在高层办公物业，外立面新颖、漂亮的写字楼一般都为政府部门或是一些国有企业的自有办公物业，一般不对外进行招商。
而绝大多数办公物业的整体形象都显得比较陈旧，同时立面上往往会挂很多公司或产品的广告牌，总体感觉很乱，不利于公司形象的展示。
（六）硬件设施
目前惠城办公物业的硬件设施主要存在的问题是功能落后，规划的不合理。
最为突出的问题是随着私家车数量的急剧增加，目前绝大多数的写字楼都存在停车位严重不足的问题，同时大堂显得小气，中央空调、公共区域电视监控系统、宽频网络等设施显得相对缺乏，由于办公物业形象档次的影响，也使办公物业的租金水平没有了上升的空间，失去了保值增值的前提条件。
（七）物业管理
从前期市调了解的情况来看，惠城区办公物业的物业管理基本上都是由本地的管理公司负责，由于缺乏完善管理体制的保障及管理经验的积累，因此物业管理的总体水平不高，很多时候只提供简单的保安服务，根本谈不上物业管理的专业化和科学化，对此许多租客也表示了他们强烈的要求。
二、写字楼个案分析
从目前惠城区办公用房的供给来看，主要有国商大厦、广发证券大厦、投资管理大厦、盈金泰大厦、达利大厦、天星大厦、悦洲广场、TCL大厦、汇丰大厦、德赛大厦、外商投资管理大厦等，其中住宅改办公用途性质的也有相当的数量，但档次都相对较低，硬件配置不足、物业管理及外部形象差。
目前整个惠城区内住宅办公物业的租金基本上处于10—25元平方之间，而写字楼的租金基本上处于25—40元平方之间，最高可达70元平方。
一些主要办公物业的具体情况如下：
国商大厦
国商大厦地段优势明显，出入交通方便，商住两用，由于入伙时间比较早，项目整体形象上显得陈旧。
大堂比较有档次，但电梯间比较紧促，且基本上采不到自然光，因此档次上显得相对不足。
目前物业整体出租率不到40%，租金30-40元㎡之间（早期租客的租金为20元㎡左右）。
目前入驻的主要包括服装公司、律师事务所、贸易公司、网络公司等。
天星大厦
天星大厦地处麦地路，地段较好，出入交通便利，由于是早期开发的物业，目前项目整体形象及内部设施都较陈旧，但由于该物业的租金具有一定的竞争力，因此出租情况良好，目前可以达到90%的整体出租率。
现入驻公司以IT、广告公司为主，其办公面积不大，50—150平米之间。
目前存在的主要问题就是停车位的严重不足。
广发证券大厦
元平米之间（包括物业管理费和空调费用）。
该写字楼属于90年代后期开发的写字楼，由于其地理位置的优越性，许多外贸公司选择了在此办公。
但该物业的大堂狭窄，有异味也是众多公司反映的问题，物业里面的装修档次低，物业的整体硬件和软件设施不太理想，因此档次也很难提高，出租情况也不是很理想，只占到50%左右。
悦洲广场
悦洲广场为多层办公写字楼，单层面积较大，分为左右两区（单区面积达1000平米以上），其内部装修、配套及外部形象一般，租金在20--40元平方不等，其中有三层为一些公司的自有物业，也有政府机构在此办公。
从目前的出租情况来看，入住率相当不错，可超过80%。
由于物业开发较早，因此没有中央空调等硬件设施的配备，只是提供简单的物业管理（如来客登记），而物业管理费的收取也相对比较低。
达利大厦
达利大厦地处麦地路与横江四路交汇处，地段成熟，有众多的公交路线经过，交通便利，内部装修档次在惠城区内具有一定的竞争力，不过物业外立面的广告牌过多，整体形象显得杂乱，租金在20—40元平米之间，由于项目地段及交通优势明显，目前出租情况不错，出租率超过80%。
目前入驻的公司以信息服务、科技咨讯、广告、装修等行业为主。
盈金泰大厦
盈金泰大厦位于麦兴路与麦地路的交汇处，目前物业运行状况一般，共8层，1-2层为商业裙楼，3-8楼为写字楼，目前4-6层已出租，整体出租率在45%左右，租金30元平米左右，入驻公司以房地产、装潢、保险等行业为主。
广东发展银行大厦
广东发展银行大厦位于下埔路，属广东发展银行惠州分行自有物业，高17层，1—2楼为广东发展银行自用，3—4楼是社会保险基金办公用房，5—14楼对外出租，并且是只租不售，租金在30—50元平米之间。
整个物业的档次在目前惠州市场上具有相当的竞争力，同时地段交通优势明显，因此出租情况良好，整体出租率超过90%。
入驻公司以房地产、装修、通讯、会计师事务所、实业、工贸等行业为主。
汇银大厦
汇银大厦位于麦地路与西堤路的交汇处，属建设银行自有物业，高19层，目前1—3楼为建设银行自用，4—5楼为设备房，6—17楼则全部空置，18—19楼为联通公司（有意迁走）。
由于是银行近期开发的物业，因此在内部装修上档次显得不错，但由于所处地段相对较偏，出租情况非常不理想，除了自用和联通外，其他部分全部空置，整体出租率10%左右。
第二篇市调数据分析
一、公司所属行业结构
在本次市调中，电子及通讯业所占的比例为7%,机械机电2%,房地产建筑装潢21%,旅游业2%,信息咨询服务业24%,美术广告设计7%,能源工业4%,食品工业1%,IT业10%,制造业9%,贸易6%,其他7%。
说明：
●制造业虽然是惠州的绝对主导产业，但考虑到大多数制造企业本身对公司形象展示的要求不高，且大多在工业区自己厂房内办公，既
方便又经济，不需要专门的写字楼；而作为非常有实力的制造企业，会开发以自己企业命名的办公大楼，以达到展示公司形象和实力的目的，因此制造业没有作为本次市调的重点。
●为使本次市调的受访对象更接近本项目的目标客户群，更具针对性，本次市调对象以信息咨询服务和房地产建筑装潢业为主，同时以IT、广告、电子及通讯业为辅。
二、办公面积
本次市调中办公面积在50㎡以下的比例为3%,50-100㎡的
小结：
●市场总体平均办公面积为192㎡（没有考虑制造业）
●500㎡以上办公面积的公司所占的比例达到了30%，主要由制造企业构成。
●行业平均办公面积
电子及通讯业的平均办公面积为131㎡
机械机电为86㎡
房地产建筑装潢为211㎡
旅游业为92㎡
信息咨询服务业为321㎡
美术广告设计为142㎡
能源工业为350㎡
IT业为210㎡
制造业为1030㎡
贸易为387㎡
其他238㎡
三、目前办公物业的产权属性
从本次市调反映的情况来看，目前办公物业的自有比例为27%,非自有比例为73%。
小结：
●从惠州目前办公物业的产权属性来看，自有的比例不足三成，超过七成的公司通过租赁办公物业来实现公司的正常运转，一方面是由于部分写字楼（特别是金融机构开发的写字楼，如广东发展银行大厦、汇银大厦）只租不卖，但从几个推向市场的写字楼的销售情况来看，效果并不理想，显示企业长期经营的信心不足。
●惠州市目前办公物业市场的现状对于本项目的开发来讲，可以说是机遇与风险并存，机遇来自于写字楼较低的自有率及目前写字楼落后的功能，风险则主要来自于写字楼市场的大量空置及消费者的接受度的把握，因此如何引导市场将是本项目成功开发的关键，同时强化项目自身的优势卖点及前景，体现项目与惠州目前大量空置写字楼在档次及形象上的差异，才能在目前不景气的市场中有所突破。
四、自有物业属性
从本次市调统计分析结果来看：
自购比例为55%
自建比例为45%
小结：
从目前自有物业的属性分析来看，自建办公物业的比例达到了45%，显示整个惠州写字楼市场还相当原始，自建自用的现象非常普遍；同时也说明惠州写字楼市场由于企业实力及经营信心的相对不足，购买写字楼的热情不高，市场还没有真正启动。
五、自购物业的购买单价
本次市调中自购物业的购买单价在2000元㎡以下的比元㎡的比例为8%,5000元㎡以上的比例为17%。
小结：
●总体平均购买单价3180元㎡。
●交通相对便捷的传统市区，同时大部分属于居住改办公性质。
●同时可以看到尽管惠州的办公物业市场不景气，购买单价在5000元㎡以上的比司发展时间相对较长，同时能在这么多年中生存下来，说明公司目前也颇有实力，且随着公司业务的发展，原有的办公物业在硬件及形象上越来越不能满足他们的需求，因此这部分公司打算重新购置办公物业的愿望相对较强。
六、租金水平
本次市调中租金处于10-20元㎡的比例为46%,20-30元㎡的比例为25%,30-40元㎡比例18%,40-50元㎡比例9%,50-60元㎡比例2%。
小结：
●市场平均租金水平为25.2元㎡。
●租金处于10-20元㎡的低档办公物业占了惠州市场的近一半份额，而租金在40元㎡以上的比例只有10%左右，一方面由于惠州市场缺乏上档次的办公物业供应，另一方面也显示惠州写字楼租客承租
能力的相对不足。
●行业租金水平对比
通过分行业租金水平的统计分析，电子及通讯业平均租金水平为24元㎡，机械机电20元㎡，房地产建筑装潢26元㎡，旅游业15元㎡，信息咨询服务业28元㎡，美术广告设计21元㎡，能源工业26元㎡，IT业33元㎡，制造业9元㎡，贸易22元㎡，其他19元㎡。
可以看出IT、信息咨询服务、房地产建筑装潢、电子及通讯等行业由于行业的特殊性需要质素相对较高的办公场所以展示公司的实力及形象，因此这些行业可以接受更高的租金，同时也是本项目积极争取的目标客户。
对目前办公物业的评价
七、比较满意的方面
通过本次市调数据的汇总分析：
综合比例
地段的综合选择比例为32%,交通便捷的综合比例为33%,价格租金合理的综合比例为10%,硬件配置不错的综合比例为5%,软件服务好的综合比例为1%,物业管理不错的综合比例为8%,物业升值潜力大的综合比例为5%,物业外部形象好的综合比例为6%。
单项选择比例
地段的单项选择比例54%,交通的单项选择比例为57%,价格租金的单项选择比例为17%,硬件配置的单项选择比例为8%,软件服务的单项选择比例为2%,物业管理的单项选择比例为13%,物业升值潜力的单项选择比例为8%,物业外部形象的单项选择比例为9%。
小结：
●可以明显看出，地段的优越及交通的便捷是目前惠州办公物业最大的优势。
●但目前办公物业市场也存在相当突出的问题，物业功能落后、整体形象差、没有规范的物业管理等问题一直影响着惠州办公物业的形象。
八、存在的主要问题
存在的主要问题反映中，认为目前办公物业地段较偏的综合比例为2%,交通不便的综合比例为7%,租金偏高的综合比例为11%,硬件设施落后的综合比例为31%,软件服务不足的综合比例为11%,物业管理差的综合比例为21%,物业的外部形象差的综合比例为17%。
小结：
●可以看出硬件设施配置的相对不足，功能落后是目前惠州办公物业存在的最为突出的问题，其中主要体现在停车位的严重不足。
●由于惠州纯写字楼物业的供应量不大，而且基本上属于90年代的建筑，同时惠州决大多数公司的办公场所设在住宅楼中，因此办公物业外部形象及物业管理也存在很大问题。
九、2年内选择新的办公物业的倾向
从本次市调反映的情况来看，2年内有可能选择新的办公物业的比例为41%，不会考虑的比例为59%。
小结：
●超过四成的受访对象有可能在2年内更换目前的办公环境，可以看出惠州市办公物业市场存在相当大的潜力，特别是一些功能档次较高的办公物业将受到市场的青睐。
●分行业对办公物业的选择倾向
通过分行业办公物业需求特征的综合分析，电子及通讯业在2年内有可能考虑新的办公物业的比例为25%，机械机电的比例为17%，房地产建筑装潢的比例为47%，旅游业的比例为32%，信息咨询服务业的比例为78%，美术广告设计的比例为60%，能源工业的比例为27%，IT业的比例为25%，贸易业的比例为25%，其他行业的比例为9%，制造业没有任何考虑的意向。
可以看出信息咨询服务、美术广告设计、房地产建筑装潢等对公司形象要求较高的行业对更换目前办公环境的要求最为强烈，而目前惠州办公物业的租售市场中明显缺乏这种档次物业的有效供给，对于项目的入市无疑是一大利好。
由于制造产业本身性质的特殊，对办公物业的形象档次要求不高，同时要求办公场所与工厂操作区有直接的联系，因此决大多数制造企业的办公场所都设在工业区内，经济又实用，因此制造企业购买写字楼的可能性很小，本次市调也充分说明了这一点。
十、对办公物业买和租的选择倾向
通过对有意向更换办公场所公司的进一步调查分析，倾向于买的比例为45%，倾向于租的比例为55%。
小结：
2年内有意向更换办公物业的公司中有近一半的受访者倾向于购买，表现出对公司经营前景及整个经济大环境的足够信心，对于本项目的销售无疑是一大利好。
十一、选择办公物业的主要考虑因素
从本次市调数据分析的结果来看，在选择办公物业的主要考虑因素中
综合比例
地段的综合选择比例为18%,交通的综合比例为18%,价格的综合比例为18%,硬件配置的综合比例为11%,软件服务的综合比例为6%,物业管理的综合比例为12%,物业升值潜力的综合比例为2%,物业外部形象的综合比例为10%,是否有实力大公司入驻的综合比例为4%,是否与政府部门接近的综合比例为1%。
单项选择比例
地段的单项选择比例为63%,交通的单项选择比例为61%,价格的单项选择比例为66%,硬件配置的单项选择比例为38%,软件服务的单项选择比例为20%,物业管理的单项选择比例为42%,物业升值潜力的单项选择比例为8%,物业外部形象的单项选择比例为35%,是否有实力大公司入驻的单项选择比例为12%,是否与政府部门接近的单项选择比例为5%。
小结：
●考虑到写字楼使用的方便性及经济性，地段、交通、价格三者构成了消费者选择办公物业的最基本也是最重要的因素。
●针对目前办公物业存在的突出问题，硬件配置、物业管理、物业整体形象三者构成了消费者选择办公物业的重要参考因素。
●由于决大部分消费者购买的目的是自用，因此对物业的升值潜力不是很在意。
●由于有部分性质的行业与政府部门的交往比较密切，为了方便业务的开展，更愿意将办公场所选在离政府相关部门近的区域，从市调中了解的情况来看，许多律师事务所比较关注政府相关部门向江北的迁移，因此这种行业将是下一步工作开展中需要重点关注的对象。
●一个写字楼物业中有实力大公司的进驻对整个项目形象档次的提升无疑有积极的作用，而此选项的单项选择比例超过一成，因此在项目营销推广中实力公司的入驻也是一大卖点。
●良好的软件服务对维护和提升项目的形象档次的作用是不可低估的，而此选项的单项选择比例达到了两成，因此在考虑成本的前提下提供优质的服务对于项目的成功开发无疑将产生积极的作用。
十二、面积要求
在选择新的办公物业时，要求面积在50㎡以下的比例为3%,50-100㎡的比例小结：
●总体平均面积要求为298㎡
●需求量将有进一步上升的势头。
●50-100㎡之间的单位也受到了许多小型公司的青睐，选择比例接近两成。
●考虑到平面分割中的可分可合原则，应注意两个50－100㎡的单位合并成100－200㎡单位的可操作性，两个100－200㎡的单位合并成200－300㎡的可操作性。
●分行业的平均面积要求
从分行业需求面积的统计数据分析来看
电子及通讯业的平均面积要求为150㎡
机械机电为115㎡
房地产建筑装潢为253㎡
旅游业为120㎡
信息咨询服务业为380㎡
美术广告设计为182㎡
能源工业为475㎡
IT业为280㎡
贸易为395㎡
其他为326㎡
可以看出电子及通讯、机械机电、房地产建筑装潢、旅游、美术广告设计、IT
十三、最高可以接受的单价分布
在最高可以接受的单价访问调查中，处于㎡之间的比例为36%,比例为9%,
小结：
●最高可以接受的平均单价为3950元㎡。
通过项目形象档次的提升及营销推广手法的应用，最大限度提高消费者的心理预期，预计可实现15%的心理价位提升，即4500元㎡应该是本项目一个比较合理的价格定位。
●可以接受的单价在4000元㎡以下的比例达到了68%，4000元㎡以上的选择比例为32%，可见消费者对写字楼的价格预期并不高，对项目入市前的价格定位有一定的压力。
●分行业平均单价对比
通过分行业最高可接受单价的汇总分析，电子及通讯业最高可接受单价均值为3960元㎡，机械机电为3810元㎡，房地产建筑装潢为4250元㎡，旅游业为3870元㎡，信息咨询服务业为4500元㎡，美术广告设计为4180元㎡，能源工业为3670元㎡，IT业为3920元㎡，贸易为4400元㎡，其他为3880元㎡。
由于行业性质的不同，房地产建筑装潢、信息咨询服务、美术广告设计、贸易等行业由于对办公物业形象档次的要求相对较高，同时行业利润率也具有比较优势，因此对物业单价的接受能力也相对较高，均值都在4000元㎡以上，因此这些行业将是本项目的主要目标客户群。
十四、总价要求分布
通过市调相关数据的分析，要求总价在10-20万之间的比例为20%,20-40万的比例为34%,40-60万的比例为17%,60-80万的比例为10%,80-100万的2%。
小结：
●总价在20-40万之间的单位需求量最大，占到了34%。
●超过70%比例的总价要求在60万以下。
十五、最高可接受的租金分布
在最高可接受的租金统计分析中，处于20-30元㎡之间的比例为40%,30-40元㎡的比例为18%,40-50元㎡的比例为18%,50-60元㎡的比例为13%,60-70元㎡的比例为9%,70元㎡以上的比例为2%。
小结：
●最高可接受的平均租金为39元㎡，比目前的市场平均租金25.2元㎡有55%的提升空间，由此可以看出惠州办公物业出租市场中的低租金现状并不完全是因为租客的承租能力有限，缺乏上档次的写字楼供应也是一个重要的原因，对于本项目“惠州市最高档次写字楼”的定位无疑是一个重要的市场支撑。
●超过四成的受访者可以接受租金在40元㎡以上的办公物业，说明惠州市中高档写字楼出租市场有着相当的潜力。
●分行业租金对比
通过分行业租金水平的汇总分析，电子及通讯业最高可接受的平均租金为40元㎡，机械机电为35元㎡，房地产建筑装潢为43元㎡，旅游业为31元㎡，信息咨询服务业为45元㎡，美术广告设计为41元㎡，能源工业为36元㎡，IT业为44元㎡，贸易为39元㎡，其他为33元㎡。
由于电子及通讯、房地产建筑装潢、信息咨询服务、美术广告设计、IT等行业的特殊性，承租能力相对较强。
十六、对硬件设施的要求
在写字楼硬件设施的要求中：
综合比例
选择安装中央空调系统的综合比例为26%,会议中心的综合比例为8%,公共部分背景音乐系统的综合比例为2%,给排水系统的综合比例为8%,有限电视系统的综合比例为7%,宽频网络的综合比例为31%,公共区域的电视监控系统的综合比例为9%,楼内移动电话系统的综合比例为9%。
单项选择比例
中央空调系统的单项选择比例为73%,会议中心的单项选择比例为23%,公共部分的背景音乐系统的单项选择比例为7%,给排水系统的单项选择比例为22%,有限电视系统的单项选择比例为20%,宽频网络的单项选择比例为91%,公共区域的电视监控系统的单项选择比例为27%,楼内移动电话系统的单项选择比例为27%。
小结：
●中央空调的选择比例超过70%，而目前办公物业中安装中央空调的比例只有10%左右，可以看出消费者对办公物业档次的要求是越来越高，对于本项目来讲，中央空调的设置不仅可以有效提升项目的档次合和形象，同时也是迎合市场需求的必然选择。
●宽带网的选择比例超过90％，因此对于现代办公物业的开发来讲，宽带网的设置是必要的同时也是必须的。
而作为本项目的定位来讲，主干网的容量建议为100M，入户10MB。
●公用会议中心的选择比例超过20％，从市调中反应的情况来看，像拍卖公司等性质的行业希望提供这种配套的要求比较强烈，因此建议在裙楼部分可适当考虑一定规模的会议中心功能的设置。
●从数据统计的结果来看，虽然公共区域电视监控系统、楼内移动电话中继系统、给排水系统、公共部分的背景音乐系统的选择比例不高，但从现代办公物业的开发来讲，这些系统又是必须的。
十七、对写字楼软件服务的选择倾向
在写字楼软件服务的选择中：
综合比例
要求提供票务服务的综合比例为6%,代办邮政服务的综合比例为13%,报纸杂志代订服务的综合比例为27%,餐饮服务的综合比例为16%,室内清洁服务的综合比例为25%,维修服务的综合比例为13%，没有提到衣物干湿洗服务和翻译服务。
单项选择比例
要求提供票务服务的单项选择比例为17%,代办邮政服务的单项选择比例为33%
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