第1 讲 物业管理概述.docx
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第1讲物业管理概述
第1讲物业管理概述
（一）
一、内容提要
1、《条例》对物业管理的定位2、物业管理的特征3、物业管理的市场化特征4、市场原则作为物业管理活动的前提条件5、我国物业管理的产生和发展6、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征7、物业管理在社会经济中的地位和作用
二、考试目的和考试要求
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理的的作用、特征和《物业管理条例》核心内容的掌握程度，以及对我国物业管理的产生、发展和制度建设的熟悉程度。
（二）考试基本要求
掌握：
《条例》对物业管理的定位。
熟悉：
物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用。
了解：
物业管理的产生和发展。
三、内容辅导
第一章 物业管理概述
第一节 物业管理的概念
一、物业管理的概念
《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二条对物业管理下了定义：
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
（一）对《条例》所称物业管理定义的理解
1．物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动
业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：
第一种方式是业主自己进行管理；第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司。
第三种方式是业主选聘物业管理企业进行管理。
《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。
需要说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。
《物业管理条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的形式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。
2．物业管理活动的基础是物业服务合同
物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。
物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。
物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。
物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。
物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。
物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。
（这部分内容一定要熟记，很容易被出题。
）
3．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。
主要有两方面：
一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。
除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。
例题:
下列关于物业管理的表述中，不正确的是（B ）
A．物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动B．对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业管理企业来进行管理C．物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的 D．物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定
（三）物业管理的市场化特征
1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
随着社会生产力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。
目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。
物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。
房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。
目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。
因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。
（像这样的句子容易抽出来作为一个选择题或其中的一个选项。
）
2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。
解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡，然后委托物业管理企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。
3．物业管理活动应当遵循市场原则
业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，这种物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：
一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。
二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。
例题：
物业管理活动的前提条件是（C ）。
A．社会化分工原则B．专业原则C．市场原则D．标准化原则
4．非市场性的房屋管理不属于物业管理
有些非住宅建筑，产权情况比较简单，业主自身管理的情况很多。
其中一些机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，甚至有的管房机构或部门以物业管理企业名义注册了公司，但是管房机构或部门并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系.这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于《条例》调整的范畴。
《条例》将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。
（二）《条例》调整的范围
1．《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动
虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。
至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。
当然，《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。
例如，在前期物业管理阶段，《条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求（第二十四条）；同时《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。
2．《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村
《条例》确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。
随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高，乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。
如果《条例》只规范城市物业管理活动，那么乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。
这显然不利于物业管理在我国的发展，也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。
例题：
下列关于《物业管理条例》调整的范围的表述中，正确的是（AD ）（多选题）
A．《物业管理条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动B．《物业管理条例》只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定C．《物业管理条例》所有问题上都没有区分住宅物业和非住宅物业D．《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村E．《物业管理条例》的适用范围，只适用城市，不适用乡村
解析：
AD是正确的，BE错误应该好理解，C书上说的是：
《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。
所以C是错误的。
（三）物业管理的市场化特征
1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
房地产是人类赖以生存的基本物质资料，无论生活或是生产经营，都不能与之分离。
随着社会生产力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。
特别是近代建筑科学技术的进步，为节约社会物质资源和改善人类生活条件，不断创造出丰富的建筑形式。
目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。
物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。
房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。
目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。
因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。
2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
在以共有财产形式存在的物业中，由于物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务，因此单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务全额承担应由全体业主共同履行的义务。
至此，几千年来由业主自管自修房屋的管理方式，在当前的物业形态和房屋产权形式下已经无法延续。
在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。
解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡，然后委托物业管理企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。
3．物业管理活动应当遵循市场原则
业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，这种物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：
一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。
二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。
例题：
物业管理活动的前提条件是（C ）。
A．公开化原则B．高科技化原则C．市场化原则D．标准化原则
4．非市场性的房屋管理不属于物业管理
有些非住宅建筑，产权情况比较简单，业主自身管理的情况很多。
其中一些机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，甚至有的管房机构或部门以物业管理企业名义注册了公司，但是管房机构或部门并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系.这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于《条例》调整的范畴。
《条例》将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。
物业管理的特征
二、物业管理的特征
物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。
按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
（一）社会化
物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业。
物业管理社会化有两个基本含义：
一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
例题：
物业管理社会化的必要前提是（B）
A．现代化大生产的社会专业分工B．物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离C．物业的所有权人在社会上选聘好物业管理企业D．物业管理企业社会上找到可以代管的物业
（二）专业化
物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。
这就要求：
有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。
物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。
因此，要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。
例题：
关于物业管理的专业化，下列说法不正确是（C ）
A．物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理B．要求物业管理企业有专门的管理工具设备C．物业管理企业必须具备一定的资质等级，但物业管理管理人员不必具备一定的职业资格D．要求物业管理企业运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理
（三）市场化
市场化是物业管理最主要的特点。
在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施。
物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。
物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。
在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。
这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。
双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
例题：
物业管理的基本特征包括（BCE）（多选题）
A．产业化B．社会化C．专业化D．标准化E．市场化
一、内容提要
1、我国物业管理的产生和发展2、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征3、物业管理在社会经济中的地位和作用4、我国物业管理制度建设的历史沿革5、政府在我国物业管理发展中的特殊地位6、《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点7、《城市新建住宅小区管理办法》8、《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点
二、考试目的和考试要求
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理的的作用、特征和《物业管理条例》核心内容的掌握程度，以及对我国物业管理的产生、发展和制度建设的熟悉程度。
（二）考试基本要求
熟悉：
物业管理在社会经济中的地位和作用。
了解：
物业管理的产生和发展。
我国物业管理制度的建设的历史沿革。
一、物业管理的起源与发展
物业管理起源于19世纪60年代的英国。
当时正值资本主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒。
由于当时房屋管理混乱，居住环境恶劣，引起大量事端。
一位名叫奥克维娅·希尔的女士为在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法，引导并要求租户严格遵守。
奥克维娅·希尔女士实施规范的物业管理后，住房秩序和居住环境有了明显的改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得政府的关注。
随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会，以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。
随着物业管理发展，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。
行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。
此后，物业管理日益被业主和政府重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业
二、城镇住房及住房制度改革
我国城镇住房的发展情况1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。
建国后的五十多年中，公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程，即解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。
改革开放以后，随着住房制度的改革和房地产市场的发展，私有住宅数量又迅速超过公有住宅。
改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。
我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：
一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。
住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下呼城镇住房制度。
其弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。
收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。
随着我国改革开放逐步展开，早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。
1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。
1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。
同时，提出经济适用住房建设方针和政策，为中低收入居民购房铺平了道路。
国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，全面实现了住房商品化秩序。
三、我国物业管理的产生
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。
该公司隶属于深圳经济特区房地产公司，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。
使房屋管理工作从政府行为改变为企业行为，使房屋管理从政府补贴为主到自负盈亏，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。
四、我国物业管理的发展
我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。
1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。
建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
由此，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。
2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。
五、物业管理在社会经济中的地位与作用
党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，明确了本世纪头二十年我国经济、政治和文化建设与改革的主要任务。
物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中，更应发挥其重要的作用。
（一）实施物业管理有利促进经济增长
物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。
2002年，北京物业管理产生的国内生产总值70亿元，上海78．5亿元，深圳50亿元，分别占城市国内生产总值的2．23％、1．45％和2．23％，随着经济社会的发展，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。
（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量
经济发展的根本目的是提高人民生活水平。
提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。
提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。
（三）实施物业管理有利于增加就业
物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。
目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。
（四）实施物业管理有利于维护社区稳定
维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。
物业管理是社区服务的重要组成部分。
物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。
通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。
（五）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展
物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。
房地产消费是一个漫长的时期，这一时期中，不仅房地产价值与物业维修养护好坏有直接关联，而且房地产市场价格也随着物业品牌的优劣而随时升降。
良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。
例题：
物业管理在社会经济中的地位与作用表现在（ACDE）。
（多选题）
A．有利于促进经济增长B．有利于提高人民文化素质C．有利于增加就业D．有利于维护社区稳定E．有利于推动房地产业的良性发展
解析：
B．“利于提高人民文化素质”没有提及。
第三节我国物业管理制度的历史沿革
我国的物业管理之所以在短时间得以迅猛发展，始终离不开政府主管部门的推动和引导。
在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：
一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用；二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预；三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。
无论是推动引导，还是监督管理，政府主要通过制定相关法规政策并做好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用。
我国的物业管理发展史，在一定意义上是物业管理制度建设的历史。
从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《条例》为分水岭，划分成《条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点。
一．《条例》颁布前的物业管理制度建设
从20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。
这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：
一是借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先
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