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土地估价实务考点精选
2012年土地估价师考试土地估价实务基础考点
考点
详情
第一章 土地价格的概念
【考点1】 土地价格概念
查看内容
【考点2】土地价格的主要特征
【考点3】土地价格的类型及特征
【考点4】我国土地价格评估的发展历史
第二章 土地价格影响因素
【考点1】主要地价影响因素的分类
查看内容
【考点2】主要地价影响因素之间的作用规律
【考点3】不同用途土地的地价影响因素
第三章 土地估价概念
【考点1】土地估价的概念
查看内容
【考点2】土地估价的作用及现实意义
【考点3】土地估价的服务方向
【考点4】我国土地估价的产生背景和发展过程
第四章 土地估价原则
【考点1】土地估价原则
查看内容
【考点2】不同估价原则适用范围及注意点
【考点3】土地估价各原则的理论依据和产生背景
第五章 土地估价程序及土地价格定义的界定
【考点1】土地估价程序
查看内容
【考点2】土地价格定义的界定
第六章 收益还原法
【考点1】收益还原法的概念、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法
查看内容
【考点2】收益还原法的适用范围及基本条件
【考点3】收益还原法的发展历史及在国外的使用
第七章 市场比较法
【考点1】市场比较法的概念、原理、公式及估价步骤，主要参数的确定方法
查看内容
【考点2】市场比较法的特征、适用范围及应用要求
【考点3】市场比较法的发展历史及在国外的使用
第八章 成本逼近法
【考点1】成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算
查看内容
【考点2】成本逼近法的应用特点、适用范围及应用限制
【考点3】成本逼近法在我国的发展
第九章 剩余法
【考点1】剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取
查看内容
【考点2】剩余法的应用特点、适用范围与限制条件
【考点3】剩余法的发展历史
第十章 路线价法
【考点1】路线价及路线价法的概念、基本原理、测算方法
查看内容
【考点2】路线价法操作步骤，修正系数的确定方法
【考点3】国外路线价深度修正方法，路线价法的发展历史
第十一章 基准地价系数修正法
【考点1】基准地价系数修正法的概念、原理、公式、步骤
查看内容
【考点2】基准地价系数修正法的适用范围与限制
【考点3】农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤
第十二章 常见用途土地估价及其他土地权利估价
【考点1】常见用途土地估价
查看内容
【考点2】其他土地权利估价
第十三章 土地分等
【考点1】城镇土地分等
查看内容
【考点2】农用地分等
第十四章 土地定级
【考点1】城镇土地定级
查看内容
【考点2】农用地定级
第十五章 城市地价动态监测
【考点1】城市地价动态监测的概念
查看内容
【考点2】城市地价动态监测的基本程序
【考点3】城市地价动态监测指标含义及其采集方法
【考点4】地价监测点设立的要求
【考点5】地价监测点估价的方法与要求
第十六章 征地区片综合地价评估
【考点1】征地区片综合地价的基本概念和特点
查看内容
【考点2】征地区片综合地价评估的基本步骤、方法和表达形式
【考点3】征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用
2012年土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第一章
第一章土地价格的概念
一、主要内容
1.土地价格概念
2.土地价格的主要特征
3.土地价格的类型及特征
4.我国土地价格评估的发展历史
二、重点提示
★掌握：
土地价格的内涵，土地价格的特征
△熟悉：
不同类型土地价格及特征
〇了解：
我国土地价格评估的发展历史
三、考点内容
★
（一）土地价格概念
1、土地价格的内涵
土地价格是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。
用公式表示：
土地价格=地租÷利息率。
绝对地租
级差地租。
2、我国土地价格的形式
目前的主要形式有以下几种：
（1）根据土地市场状况，对一定区域内的土地收益或交易价格等进行归纳整理，形成的区域平均价。
（2）政府确定实施优先购买权、防止地价暴涨、提前收回土地使用权确定补偿额、优先使用权等管理措施所依据的地价标准。
（3）清产核资中反映单位和个人占用土地资产量的地价标准。
（4）股份制企业中土地作价入股的地价标准。
（5）政府出让土地使用权前确定的最低价、期望成交价格和出让价格。
（6）单位和个人有偿取得的土地使用权转让、出租时形成的转让底价和交易价格。
（7）土地作为单位或个人的财产，为债权人取得贷款或为他人贷款提供担保时的抵押价格。
（8）国家将土地作为财产对其征收有关税收时的课税土地价格。
★
（二）土地价格的主要特征（略）
△（三）土地价格的类型及特征
1）按土地权利分类分为土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格。
2）按土地价格形成方式分类分为交易价格、理论价格、评估价格等。
3）按政府管理手段分类分为申报地价、公告（示）地价等。
4）按土地价格表示方法分类分为土地总价格、单位面积价格、楼面地价等。
5）按土地的存在形态分类分为：
生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格。
6）按土地交易的方式分为：
拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。
7）按土地价格使用目的分为：
买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。
2012年土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第二章
第二章土地价格影响因素
一、主要内容
1.主要地价影响因素的分类
2.主要地价影响因素之间的作用规律
3.不同用途土地的地价影响因素
二、重点提示
★掌握：
主要地价影响因素的分类。
△熟悉：
主要地价影响因素之间的作用规律，不同用途土地的地价影响因素。
三、考点内容
★
（一）主要地价影响因素的分类
土地估价要考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益、土地利用政策等因素对土地收益的影响。
可将影响土地的因素分为一般因素、区域因素和个别因素。
1、影响地价的一般因素
一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。
2、影响地价的区域因素
区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特征中，对土地价格产生影响的因素。
在对地价的影响中，同一区域因素对不同用途土地价格影响程度不同，区域因素有的对地价产生直接影响，有的则是间接影响。
3、影响地价的个别因素
个别因素又称为宗地因素，是指宗地自身条件和特征对宗地地价的影响，是在同一地域内，造成各宗地价格之间差异的重要因素。
这里特别说明的是，土地用途不同，同一宗地的各个别因素对地价的影响程度也不会相同。
△
（二）主要地价影响因素的作用规律（略）
△（三）不同用途土地的地价影响因素
1、商业用地
2、居住用地
3、工业用地
4、农用地
2012年土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第三章
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土地估价概念
一、主要内容
1.土地估价的概念
2.土地估价的作用及现实意义
3.土地估价的服务方向
4.我国土地估价的产生背景和发展过程
二、重点提示
★掌握：
土地估价的概念
△熟悉：
土地估价的现实意义，土地估价的服务方向
〇了解：
我国土地估价的产生背景和发展过程
三、考点内容
★
（一）土地估价的概念
土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
具体可以从以下几方面理解：
1、估价人员。
从事土地估价的人员应依法获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格。
在执业之前，还应通过实践考核、进行执业登记，成为执业土地估价师。
未经执业登记，不得以执业土地估价师名义执行评估业务。
专业估价人员应具备职业素质，包括业务素质。
土地估价师执业时，应当加入土地估价机构，且同一时间内只能受聘于一家土地估价机构。
根据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于2年的专业实践，并进行执业登记。
经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。
如果估价师以恶意压价等不正当的竞争手段争揽业务，则违反了《注册土地估价师自律守则》。
2、基于委托的评估。
土地估价业务应是基于委托人委托土地估价机构、并签署土地估价委托协议而进行。
此外，委托是针对特定目的的委托，估价是针对特定目的的估价。
3、估价的标准是市场价值标准。
理由如下：
一是土地估价的目的是为土地交易提供的专业交易咨询服务;二是土地资源的配置遵循市场规律;三是估价的依据来源于市场;四是市场价值是各种估价目的和各种价值形态估算的基础。
4、待估宗地的收益是指其在现实经济活动中一般的收益状况。
5、估价结果应该是某一时点的价格。
6、土地估价必须依据充足的土地市场资料。
土地价格的形成最终取决于土地交易双方，不了解土地市场的交易情况（包括土地市场的过去、现在和未来），就不能评估出公正客观的土地价格。
7、土地估价必须考虑政府土地政策的影响。
城镇规划、土地政策、住房政策等的调整都会对土地价格产生很大的影响。
8、应充分了解待估宗地的权利状况。
土地价格实质是土地权益的价格。
权利不同，其价格就会有差别，应通过查阅土地登记资料和进行现场勘察核实清楚土地权利状况。
9、应充分了解待估宗地的自然和经济属性，包括土地的用途、最有效利用、土地市场需求、土地增值性及土地位置、面积、地形等特性。
10、遵循土地估价的技术规范，依据土地估价的原则、程序和估价方法等进行估价。
△
（二）土地估价的作用和现实意义（略）
△（三）土地估价的服务方向
1.为国有土地使用权出让（包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估）、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等提供地价参考;
2.为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等提供地价参考;
3.为土地使用权抵押提供地价参考;
4.为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考;
5.确定和更新城镇基准地价、标定地价;
6.实现城市地价动态监测;
7.对农用地进行分等定级;
8.确定农用地综合区片价;
9.为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考;
10.为司法鉴定提供地价参考。
2012年土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第四章
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第四章土地估价原则
一、主要内容
1.土地估价原则
2.不同估价原则适用范围及注意点
3.土地估价各原则的理论依据和产生背景
二、重点提示
★掌握：
土地估价原则内涵
△熟悉：
土地估价各原则的适用范围及注意点
〇了解：
土地估价各原则的理论依据和产生背景
三、考点内容
（一）预期收益原则
土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。
这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
预期收益的估算必须是客观合理的。
（二）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。
土地价格也同样遵循替代规律。
某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
因此，土地估价中的替代原则可概括如下：
1.土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定;
2.土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格;
3.土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
（三）最有效利用原则
判断土地是否为最有效使用时，应考虑的因素是：
该地块的最佳利用方式是什么;目前的利用方式是否为最有效使用;如果不是，转换为最有效使用的可能性如何;最有效使用方式能持续多久等。
其中最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，这里又涉及到预期收益原则的运用。
（四）供需原则（略）
（五）报酬递增递减原则
经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加;但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。
这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
（六）贡献原则（略）
（七）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。
土地价格也有同样情形。
它是各种地价形成因素相互作用的结果。
而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
（八）合法原则
合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。
由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。
同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。
2012年土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第五章
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第五章土地估价程序及土地价格定义的界定
一、主要内容
1、土地估价程序
1）宗地估价基本程序及内容
2）宗地估价程序之间的逻辑关系
2、土地价格定义的界定
二、重点提示
1、土地估价程序
★掌握：
宗地估价的基本程序及各步骤的具体内容与要求
△熟悉：
宗地估价程序之间的逻辑关系
2、土地价格定义的界定
★掌握：
一般情况下土地价格定义的各项内容及要求
△熟悉：
不同情况下土地估价定义的区别
三、考点内容
（一）土地估价程序
地价评估的程序，是以接受估价委托书开始到最后提交估价报告书为止的全过程。
具体步骤分为：
确定估价基本事项、拟定估价作业计划、收集资料实地踏勘、分析整理相关资料、选定方法试算价格、确定宗地估价结果和撰写估价报告书等。
（二）确定估价基本事项
内容主要包括：
确认评估对象、确定委托方估价的目的、确定估价条件等。
（三）拟定估价作业计划
在签订土地估价合同或协议书、确定估价基准日之后，就要进行拟定土地估价作业计划了。
土地估价作业内容复杂，而且同一个估价师在同一期间内可能同时处理多个估价项目。
因此每一估价项目都必须制定切实可行的估价作业计划，确定土地估价的作业步骤、人员安排和时间进度，以免除疏忽、错漏，便于协调人员安排和保证估价时限。
估价作业计划应由经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划时必须先行调查，在已确定估价项目的基础上就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排，包括收集及整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证、估价方法的选用、分析价格影响因素及条件、试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。
（四）收集资料实地踏勘
估价结果是估价师对与评估宗地有关资料分析的基础上做出的，而估价报告内容也必须要有充分的资料和数据，如产权登记资料、一般地价影响资料、市场交易资料、宗地状况资料以及收益资料等。
估价资料收集过程中，还可以作为确定待估宗地最佳开发利用方式依据的有建设用地规划许可证、控制性详细规划、总平面图、规划设计条件通知书、房地产市场供求关系及走向分析。
（五）分析整理相关资料（略）
（六）选定方法试算价格
不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件;不同估价方法适用目的也不相同，工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法;商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。
在土地估价实务中，选择估价方法主要根据估价对象的特点确定，以及根据限制和适用范围，选择适宜的方法。
对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于两种。
（七）确定宗地估价结果
使用不同的估价方法通常会产生不同的试算价格，估价师选择几种估价方法就会得到几种不同的试算价格，同时采用同一种估价方法也可能产生几种试算价格。
（八）撰写估价报告书
估价师决定了估价对象估价额后，应及时撰写估价报告书，对整个估价工作进行总结整理，并作为向委托估价者和土地管理部门提交的主要成果。
（九）土地估价报告审核（略）
（十）土地价格定义的界定
1、土地利用条件的设定
利用条件包括估价对象上的建筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建筑物应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。
2、土地使用年限的设定
（1）土地使用年限的概念。
土地使用年限是指土地使用者通过国家制授权或以土地出让方式所取得的国有土地的使用权年限。
（2）土地使用年限的设定。
根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或其他用地50年。
如果某市一体育用地于2000年按法定最高年限取得土地使用权，如果不考虑土地使用权延期，其土地使用权应于2050年终结。
有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者最高出让年限减去已使用年限。
当以出让方式取得的土地权时，估价师在土地估价报告中进行土地权利状况描述时必须说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限、剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。
3、土地估价期日的设定
（1）估价期日的概念。
估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。
在土地估价过程中，确定估价期日是重要的内容之一，对估价结果有着直接的影响。
同一宗地，在不同的估价期日评估的地价可能不同。
（2）估价期日的设定。
由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。
2012年土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第六章
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第六章收益还原法
一、主要内容
1.收益还原法概念
2.收益还原法的基本公式
3.收益还原法不同情况下的公式
4.收益还原法估价的基本步骤
5.土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算
6.总费用的测算方法
7.土地纯收益的概念及测算方法
8.土地还原率的概念及其确定方法
9.收益还原法的适用范围
二、重点提示
★掌握：
收益还原法的概念、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法
△熟悉：
收益还原法的适用范围及基本条件
〇了解：
收益还原法的发展历史及在国外的使用
三、考点内容
（一）收益还原法概念
1、基本概念
收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。
收益还原法是在估算土地在未来每年预期的纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总收益的一种方法。
它所求得的土地价格通常称为收益价格。
2、基本原理
由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。
当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值。
也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。
（二）收益还原法的基本公式
一般公式：
如果年收益逐年递增b，还原率不变，则公式为：
依据等比数列求和公式，可得P:
（三）不同情况下的公式
1、土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式
式中：
P—土地价格;a—土地纯收益;r—土地还原率。
2、土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式
当a每年不变;r每年不变且大于零;土地使用为n年时，其计算公式如下：
式中：
p、a、r含义同前;
n—使用土地的年期或有土地收益的年期。
3、土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
（1）土地使用年期无限
当t年以前（含t年）纯收益有变化，其值为ai;t年以后纯收益无变化，其值为a;r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：
式中：
P、a、r含义同前;
ai—第i年的纯收益;
t—纯收益有变化的年限。
（2）土地使用年期有限
当t年以前（含第t年）纯收益有变化，其值为ai，t年以后纯收益无变化，其值为a，r每年不变且大于零;土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下：
式中：
P、a、r、ai、t、n含义同前。
（3）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式
①土地使用年期无限时的计算公式
式中：
P、a、r含义同前;
b—纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±（n—1）b。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
②土地使用年期有限时的计算公式
式中：
P、a、r、b、n含义同前。
公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
（4）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式
①土地使用年期无限时的计算公式
P=a/（r±s）
式中：
P、a、r含义同前;
s—纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为a，则第二年为a（1±s），第三年为a（1±s）2，第n年为a（1±s）n-1。
公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。
r不变，递增时r>s，递减时（r+s）>0。
②土地使用年期有限时的计算公式
式中：
P、a、r、s、n含义同前。
公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
r不变，递增时r≠s
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