房地产估价师考试估价相关知识全.docx

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第一章规划知识

第一节  规划概述

　　一、规划简介●

规划有两层含义：

①描绘未来，根据现在的认识对未来目标和发展状态提出构想；②行为决策，即为实现未来目标或达到未来发展状态作出行动步骤的决策。

　　㈠国民经济和社会发展规划

㈡国土规划：

是对国土资源的开发利用、治理和保护进行全面规划。

㈢土地利用总体规划

是各级政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。

㈣区域规划：

是为了实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。

㈤城乡规划

城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。

城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

㈥城市环境保护规划和城市生态规划

城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分，属城市专项规划范畴。

城市生态规划不仅关注城市的自然生态，也关注城市的社会生态。

此外，它不仅重视城市现今的，还关注城市未来的生态关系和生态质量，关注城市生态系统的可持续发展。

城市生态规划的基本构思是建立“大规划”的研究体系，与城市总体规划有着共同的努力方向。

二、城市规划与其他相关规划的关系○

㈠城市总体规划与国民经济和社会发展规划的相互关系

国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据，是编制和调整城市总体规划的指导性文件。

城市总体规划依据国民经济和社会发展规划所确定的有关内容合理确定城市发展的规模、速度和内容，是对国民经济和社会发展规划的落实。

城市总体规划还要根据城市发展的长期性和连续性特点，作更长远的考虑。

㈡城市总体规划与土地利用总体规划的相互关系

城城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。

这些规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模。

城市总体规划应建立耕地保护的观念，尤其是保护基本农田。

㈢城市总体规划与区域规划的相互关系

区域规划是城市总体规划的重要依据。

区域规划的建设布局方案和计划时序，通过城市总体规划和专业部门规划得以贯彻落实。

城市总体规划具体落实过程中也有可能对区域规划的原方案作某些必要的修订和补充。

第二节城市规划概述

一、城市规划的作用和任务

㈠城市规划的含义●

含义：

是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。

它是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。

㈡城市规划的作用○

城市规划是代表国家意志的政府行为，是政府通过对城市未来发展目标的确定，制定实现这些目标的途径、步骤和行动纲领，以及对城市空间，尤其是土地资源的配置来引导和控制未来城市发展的纲领性文件。

城市规划的作用体现在下列3个层次：

1．城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段

城市规划是国家控制、维持和发展城市的重要手段。

2．城市规划是政策形成和实施的工具

从本质上讲，城市规划就是一种政策表述，它表明政府对特定地区的建设和发展在未来时段所要采取的行动，具有对社会团体与公众开发建设导向的功能。

3．城市规划形成了城市未来的空间架构

城市规划的主要对象是城市的空间系统。

城市规划以城市土地利用配置为核心，建立起城市未来发展的空间结构。

城市规划限定了城市中各项未来建设的空间区位和建设强度，在具体的建设过程中担当了监督者的角色，使各类建设活动都成为实现既定目标的实施环节。

㈢城市规划的任务○

1.确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标。

2.从城市的整体和长远利益出发，合理和有序地配置城市空间资源。

3.通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会发展。

4.确保城市经济和社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性。

5.建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设活动与城市发展目标相一致。

城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力。

二、城市规划体系

城市规划体系一般包括规划法律体系、规划行政体系和规划运作体系三个基本方面。

　　㈠城市规划法律体系○

1．主干法及配套法规和规章：

《城乡规划法》是我国城市规划法律法律的核心，也称主干法，由全国人大会常委会制定；配套法规或规章由《城乡规划法》授权相应的政府主管部门制订并报国家立法机构备案，如《城乡规划编制办法》由国家规划主管部门建设部制定。

　　2．专项法：

是针对规划中某些特定议题的立法。

　　3．相关法律法规：

土地管理法、环境保护法、房地产管理法、文物保护法、公路法、建筑法、标准化法、消防法等。

㈡城市规划行政体系◎

包括城市规划的编制和审批两个方面。

我国实行城市规划编制和审批的分级管理体制。

1.城市规划的编制

县以上政府负责组织城市规划的编制。

编制城市规划一般分为总体规划和详细规划2个阶段。

大、中城市在总体规划的基础上可以编制分区规划。

2.城市规划的审批

直辖市的城市总体规划由直辖市政府报国务院审批。

省和自治区政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市以及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区政府审查同意后，报国务院审批。

其他城市的总体规划和县级政府所在地镇的总体规划，报省、自治区和直辖市政府审批；其中市管辖的县级政府所在地镇的总体规划，报市政府审批。

分区规划和详细规划一般由市政府城市规划行政主管部门审批。

㈢城市规划运作体系◎

包括城市规划具体编制和城市规划实施控制2个方面。

1.城市规划具体编制

分为战略性发展规划的编制和实施控制性规划的编制。

城市总体规划属于战略性发展规划。

城市详细规划作为对城市建设实施控制的直接依据，属于实施控制性规划。

根据编制的深度和内容，城市详细规划又可分为控制性详细规划和修建性详细规划。

控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据。

修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

2.城市规划实施控制

一般来说，城市规划实施控制可以分为通则式和判例式。

我国的城市规划控制基本上属于判例式，即任何开发建设项目都必须专门申请规划许可，规划审批人员在审理个案时享有一定的自由裁量权。

规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素。

在缺乏控制性详细规划的情况下，以规划部门的管理规定（如各地的城市规划管理技术规定）作为依据。

三、城市规划管理系统○

城市规划管理系统是城市规划管理的具体体现，由相互联系的四个子系统组成：

（1）城市规划决策系统。

即城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定城市规划。

城市规划编制和审批是个连续的过程。

城市规划组织编制管理是制定城市规划的前期管理工作，城市规划的审批管理是制定城市规划的后期管理工作。

（2）城市规划执行系统。

即城市规划实施管理系统。

由于建设工程性质的多样性，根据其形态和管理操作要求不同，可将建设工程分为建筑工程、市政管线工程和市政交通工程三项内容分别管理。

（3）城市规划反馈系统。

即城市规划实施的监督检查管理系统。

负责建设工程规划批后管理和查处违法用地、违法建设2项管理工作。

（4）城市规划保障系统。

城市规划管理系统运行保障条件很多，如组织、人员、体制、机制、法制等。

城市规划法律规范的制定，构成保障系统的主要内容。

第三节  城市总体规划

一、城市总体规划的主要任务和内容◎

㈠城市总体规划的主要任务

是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。

㈡城市总体规划的主要内容

城市总体规划的内容包括：

城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：

城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。

规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。

城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。

城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。

城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案。

近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局。

近期建设规划的规划期限为五年。

二、城市发展战略

㈠城市发展战略的含义

是指在较长时期内，人们从城市和各种因素、条件和可能变化的趋势预测出发，作出关系到城市经济、社会、环境发展全局的根本谋划和对策。

具体说，城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。

城市发展战略直接影响城市发展的方向、速度和前景，科学合理的城市发展战略是城市持续健康发展的保证。

制定城市规划发展战略与目标是整个城市政府的任务与职能。

㈡城市发展战略的主要内容

1.经济发展目标。

包括等经济总量指标、人均国民收入等经济效益指标、以及一、二、三产业比例等经济结构指标。

2.社会发展目标：

人口总量指标、人口构成指标、反映居民生活水平指标、人口素质指标。

3.建设水平目标：

建设规模、土地利用结构、人际环境质量、基础设施水平等方面的指标。

三、城市性质与城市规模○

㈠城市性质

含义：

城市在一定地区、国家以至更大范围内的政治、经济、与社会发展中所处的地位和所担负的主要职能。

1.确定城市性质的意义

城市性质决定着城市规划的特征，对城市规模的大小、城市用地组织的特点以及各种市政公用设施的水平起着重要的作用。

城市性质是城市建设的总纲，是体现城市的最基本特征和城市总的发展方向，科学地确定城市性质是充分发挥城市作用的重要前提。

2.确定城市性质的依据

⑴国家的方针、政策及国家经济发展计划对城市建设的要求。

⑵该城市在所处区域的地位与所担负的任务；⑶该城市自身具备的条件，包括资源条件、自然地理条件、建设条件和历史及现状基础条件。

3.确定城市性质的方法：

定性分析和定量分析相结合

4.按城市性质划分城市类型

工业城市、交通港口城市、中心城市、县城、特殊职能的城市。

㈡城市规模

1.确定城市规模的意义

2.确定城市规模的常用方法：

综合平衡法、区域分配法、环境容量法、线性回归分析法。

3.按城市人口规模划分城市类型

特大城市≥100万、大城市50～100、中等城市20～50、小城市＜20万

四、城市分区规划 ◎

编制城市分区规划的主要任务是：

在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与城市详细规划更好地衔接。

城市分区规划包括下列内容：

（1）原则确定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标；

（2）确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围；（3）确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围；（4）确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求；（5）确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围、分区规划的规划期限一般与城市总体规划一致。

五、 城市用地（重点）

㈠城市用地分类◎

按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（ 137—90），城市用地按大类、中类和小类