盐山人民法院委托拍卖项目.docx
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盐山人民法院委托拍卖项目
盐山县人民法院委托拍卖项目
资产评估报告书
冀众泰评报字（2017）第275号
评估机构：
河北众泰资产评估有限公司
报告提交时间：
二零一七年十月九日
目录
一、声明……………………………………………………………[1-1]
二、资产评估报告书摘要……………………………………………[2-4]
三、资产评估报告书正文……………………………………………[5-13]
1、委托方和产权持有者简介………………………………………[5-5]
2、评估目的…………………………………………………………[5-6]
3、评估范围与对象…………………………………………………[6-6]
4、价值类型及定义…………………………………………………[6-6]
5、评估基准日………………………………………………………[6-7]
6、评估依据…………………………………………………………[7-8]
7、评估方法…………………………………………………………[8-10]
8、评估程序实施过程和情况………………………………………[10-11]
9、评估假设…………………………………………………………[11-12]
10、评估结论………………………………………………………[12-12]
11、特别事项说明………………………………………………….[12-14]
12、评估报告使用限制说明……………………………………….[14-14]
13、评估报告日…………..……………………………………….[14-14]
14、评估机构及注册资产评估师盖章签字……………………….[14-14]
四、资产清查评估明细表
五、备查文件
盐山县人民法院委托拍卖项目
资产评估报告书
冀众泰评报字[2017]第275号
第一部分声明
1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。
评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
5、注册资产评估师及其评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
6、注册资产评估师及业务助理人员对评估对象进行了现场勘查。
7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表意见，并不承担相关当事人决策的责任。
评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
8、遵守相关法律法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事人的责任。
9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象法律权属提供任何形式的保证。
10、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
第二部分资产评估报告书摘要
本摘要内容摘自资产评估报告书，与资产评估报告书正文具有同等法律效力。
欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
一、评估目的
本次评估目的为盐山县人民法院受理的盐山县忆冠彩钢加工厂申请执行盐山县明尚服装厂借款合同纠纷一案委托拍卖目的下所涉及的盐山县明尚服装厂的房屋建（构）筑物及所租赁的盐山县庆云镇黑牛王村6亩集体土地的剩余6.5年的租赁权提供在评估基准日（2017年9月29日）的公允参考价值。
二、评估对象和评估范围
根据委托协议书的要求，本次评估对象为盐山县人民法院委托拍卖目的下所涉及的房屋建（构）筑物及土地租赁权的市场价值。
本次评估范围为盐山县人民法院委托拍卖的房屋建（构）筑物及土地租赁权。
具体为：
盐山县明尚服装厂厂房一栋，大门（含电动伸缩门），围墙，厨房，车棚，地面硬化，门卫一间及所租赁的盐山县庆云镇黑牛王村6亩集体土地剩余6.5年的租赁权。
纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物与委托协议书以及资产申报表中确定的资产范围一致。
三、价值类型及其定义
根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
四、评估基准日
根据我公司与委托方的约定，本项目的资产评估基准日为2017年9月29日。
五、评估方法
本次采用成本法对委估房屋建（构）筑物进行评估；对集体土地租赁权采取合同约定价格及剩余6.5年租赁年限确定。
六、评估结论
经评估，盐山县人民法院所委托的房屋建（构）筑物及集体土地租赁权在评估基准日（2017年9月29日）评估价值为522103.83元。
其中：
房屋建（构）筑物评估值为：
483103.83元；
集体土地租赁权评估值为：
39000.00元。
（具体情况详见后附评估明细表）
七、评估报告有效期
本次评估结果有效期为1年，自2017年9月29日起至2018年9月28日止，超过1年应重新聘请评估机构评估。
八、评估报告日：
2017年10月09日。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书的全文。
（此页无正文）
河北众泰资产评估有限公司
评估机构负责人：
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
第三部分评估报告正文
河北众泰资产评估有限公司（以下简称“众泰评估公司”）接受盐山县人民法院的委托，根据国家有关资产评估的法规、准则，本着客观、公正、独立、科学的原则,按照公认的资产评估方法,对盐山县人民法院拍卖目的下所涉及的房屋建（构）筑物及集体土地租赁权进行了评估。
遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日（2017年9月29日）拍卖目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事人的责任。
众泰评估公司于2017年9月29日至2017年10月09日,按照必要的评估程序对委托评估的资产进行了实地勘察、市场调查与询证,对委估资产在2017年9月29日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）资产评估委托方及产权持有者
资产评估委托方为盐山县人民法院；
产权持有者为盐山明尚服装厂（其中集体土地的承租人为济南名尚服饰有限公司）。
（二）委托方以外的其他评估报告使用者
本次评估的报告使用者为相关当事人及拍卖公司。
二、评估目的：
本次评估目的为盐山县人民法院受理的盐山县忆冠彩钢加工厂申请执行盐山县明尚服装厂借款合同纠纷一案委托拍卖目的下所涉及的盐山县明尚服装厂的房屋建（构）筑物及租赁的盐山县庆云镇黑牛王村6亩集体土地剩余6.5年租赁权提供在评估基准日（2017年9月29日）的公允参考价值。
三、评估范围和对象：
根据《资产评估委托协议书》的约定，本次评估范围为盐山县人民法院委托拍卖的房屋建（构）筑物及集体土地租赁权。
具体为：
盐山县明尚服装厂厂房一栋，混合结构，高5.74米，瓷砖地面，西面、南面及北面砖墙约高2米，东面砖墙约高1米，其余外墙为彩钢结构，方管屋架；大门（含电动伸缩门），其中电动伸缩门已坏；围墙，部分为混凝土花柱结构，部门为砖结构；厨房，混合结构，高约3米，瓷砖地面。
门卫，混合结构，高约3.5米，瓷砖地面；车棚，彩钢结构；地面硬化，混凝土结构，面层厚约60mm。
集体土地租赁权具体情况为：
土地出租方：
黑牛王村委会，承租方：
济南明尚服饰有限公司，土地面积为6亩集体土地，位于205国道桥北西侧，四至情况为东至205国道；西至道；北至忆冠彩钢加工厂；南至场地。
合同约定土地承租经营期限为30年，自2014年2月16日至2043年2月15日止，一次性交清前10年的承包费60000元。
纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物及集体土地租赁权与委托协议书以及资产申报表中确定的资产范围一致。
四、价值类型及定义：
根据本次评估目的，选择的价值是市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日：
本项目资产评估基准日为2017年9月29日。
根据委托方的要求，评估基准日选取了现场勘察日（2017年9月29日），有利于评估日期接近经济行为发生日，确保评估结果比较真实、合理的反映资产现状。
本次评估取价标准为评估基准日的有效价格标准。
六、评估依据：
（一）行为依据：
河北省盐山县人民法院司法鉴定委托书（2017）冀0925委评4号。
（二）法规依据：
1、河北省资产评估协会《河北省资产评估操作规范实施细则》[（1996）冀国资评字第53号]
2、中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知〔会协2003第18号〕
3、《中华人民共和国城市房屋建（构）筑物管理法》
4、《房屋建（构）筑物估价规范》（GB/T50291--1999）
（三）准则依据：
1、《资产评估准则－－基本准则》
2、《资产评估职业道德准则－－基本准则》
3、《资产评估准则—评估报告》
4、《资产评估准则—评估程序》
5、《资产评估准则—业务约定书》
6、《资产评估价值类型指导意见》
7、《资产评估准则－－不动产》
（四）取价依据：
1、吕发钦主编的《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）
2、评估人员现场勘察、调查了解获取的资料以及市场调查获取的价格资料
3、2012河北建筑、安装工程预算定额和取费定额、调差文件、12市政定额及相应的取费定额
4、沧州市工程建设造价管理站发布的2017年第4期建筑材料价格信息
5、委托方、产权持有单位提供的资产评估清查明细表等其他评估相关资料
6.其他取价依据等。
（五）产权依据
1、土地租用合同复印件
2、其他相关资料
七、评估方法：
评估人员在认真分析所掌握的资料，根据评估对象的特点及评估目的，遵照国家有关法律、法规，估价技术标准，对委估房屋建（构）筑物采用采用重置成本法，对集体土地租赁权采取合同约定价格及剩余租赁年限确定。
（一）对房屋建（构）筑物的评估
对房屋建（构）筑物的评估采用重置成本法。
根据委托方提供的房屋建（构）筑物评估明细表进行了核对，做到表物相符。
在此基础上，组织专业工程技术人员进行现场勘察和核实。
重置成本法计算公式：
评估值=重置价值×成新率
（1）重置价值的确定
重置价值是假设在评估基准日重新建造的与评估对象具有相同效用的全新状态的建筑物价值。
评估时考虑了所需的合理、必要的费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、资金成本等）。
重置成本=建筑安装工程造价＋前期费＋资金成本
1、建筑工程综合造价的确定
按其结构类型跨度、层高、装修水平等影响建筑安造价的因素分类确定其基准单方造价，该单方造价反映了该类型建（构）筑物在评估基准日及所在地区正常的施工水平、施工质量和一般装修标准下的造价情况。
在此基础上根据建（构）筑物的特点（如不同的层高、跨度、特殊装修、施工困难程度等）和现场勘查情况，对单方造价进行相应的调整，从而确定建安综合造价。
2、前期费和其他费用的确定
对前期费用和其他税费的确定按河北省和沧州市的有关规定计算。
3、资金成本的确定
根据施工工期定额确定该项目的合理工期，依据评估基准日的银行贷款利率，计算资金成本。
（2）成新率的确定
主要是通过对房屋建（构）筑物的实际有效使用年限及已使用年限的考察；通过实地勘察其工程质量以及建筑物主体、围护、水电、装修等各方面的使用、保养情况，综合确定其成新率。
（3）评估值的确定
将重置全价和成新率相乘，得出评估值，从而对基准日房屋建（构）筑物的评估值作出公允估值。
（二）对土地租赁权的评估
按土地租用合同，合同约定1000元/亩*年，共6亩，自2014年2月16日至2043年2月15日，已交付10年承包费，截止到评估基准日已交付承包费中的剩余使用年限6.5年。
通过计算，得出土地的剩余6.5年的租赁权。
八、评估程序实施过程和情况：
本次评估自2017年9月29日开始至2017年10月09日出具正式资产评估报告。
我们根据国家有关资产评估方面的规定和一般公认的评估原则，对评估范围内的资产进行了评估，评估工作分为以下几个阶段进行：
（一）前期准备工作：
在明确评估目的和评估范围及对象后，众泰评估公司接受委托。
根据本次评估目的和实际情况，共同选定了评估基准日，拟定了本次评估的方案，确定了评估程序；指导委托方填制资产清查评估明细表，要求委托方提供相关资产产权证明、资产使用状况等资料。
（二）现场调查、收集评估资料：
众泰评估公司组成评估小组抵达委托方驻地，审验了委托方提供的产权证明等资料，核对资产清查评估明细表，进行现场调查，评估人员根据房屋建（构）筑物的实际状况，包括房屋结构、房间布局、装修情况、建成年限、使用和维护保养等情况进行了现场勘察，对房屋物理性损耗、功能性损耗及尚可使用年限等作出了判断。
要求委托方提供相关资产产权证明、资产使用状况等评估所需资料。
（三）分析、验证、整理评估资料：
审验了委托方提供的产权证明等资料，核对资产清查评估明细表，对委托方提供的和评估人员通过其他方式收集的评估资料，进行分析、验证、整理。
（四）参数选取，评估估算：
根据各评估对象的具体情况，评估人员集体讨论分析，依据选定的评估方法和计算公式，选取合适的参数，分别进行评估估算。
（五）提交报告阶段：
项目小组成员会同项目负责人对初步评估结果进行复核、分析，形成最终评结论，并撰写资产评估说明；项目负责人将评估结果进行整理，分析资产评估说明，汇集资产评估工作底稿，撰写资产评估报告。
报告复核人和众泰评估公司负责人对工作底稿及评估报告结论进行审核、审核无误后正式出具资产评估报告书。
九、评估假设：
（一）必要的评估假设：
1、交易假设。
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价；
2、公开市场假设。
公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场。
在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
3、委托方提供的各项基础资料均真实可靠；
4、无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
（二）假设和限制条件对评估结论的影响：
本次评估结果是在上述假设和限制条件下得出的，如果上述假设和限制条件不成立，评估结果一般会失效。
十、评估结论：
在实施了上述评估程序和评估方法后，盐山县人民法院所委托评估的房屋建（构）筑物在评估基准日（2017年9月29日）评估价值为522103.83元。
其中：
房屋建（构）筑物评估值为：
483103.83元；
集体土地租赁权评估值为：
39000.00元。
（具体情况详见后附评估明细表）
十一、特别事项说明与本次评估中的瑕疵事项：
（一）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑已承担或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响；亦未考虑该等资产可能所欠付的税项，以及如果该等资产出售，则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制；也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。
同时，本报告亦未考虑国家宏观经济政策发生变化以及不可抗力对资产价格的影响。
（二）由委托方管理层和相关部门配合人员提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础；委托方应对其提供资料的真实性、全面性负责；评估机构及执业人员在评估过程中对其真实性、全面性进行了相应的核对。
根据评估基本准则的要求，评估师不对评估对象法律权属进行确认或发表意见，不对评估对象的法律权属提供保证。
（三）本报告对现场难于观察到的建（构）筑物内部质量不负检测责任。
（四）评估人员按照委托方陪同人员指认的房屋建（构）筑物进行勘查，本次评估采用的面积以现场实际测量的面积为准，出售或转让时如有异议以相关权力部门认定的面积为准。
（五）本次评估的资产范围以委托方提供和申报的资产清查评估明细表为基础，如因企业隐匿资产而产生对评估结果的客观影响，本机构不承担因此带来的责任。
（六）本次评估未考虑产权变更过程中发生的相关税费。
（七）本报告自送达之日起15天内，双方当事人如对报告中的评估值及其它问题有异议，请以书面形式报告给法院，以便及时恰当解决。
（八）合同约定土地承租经营期限为30年，自2014年2月16日至2043年2月15日止，已一次性交清前10年的承包费60000元。
本次评估只对已交付10年租金中的剩余6.5年的租赁权进行评估。
（九）评估报告基准日期后重大事项：
在评估基准日后有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
1、当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；
2、当资产价格标准发生变化、对资产评估价值发生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值；
3、对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明：
（一）本次评估结论仅供报告使用者根据国家法律法规，在按照本次评估目的正确使用的条件下发挥法律效力。
本评估报告仅适于拍卖这一唯一的评估目的，用于其他目的无效。
评估报告使用者应合理理解并恰当使用评估报告。
评估机构及注册资产评估师不承担应由相关当事人承担的决策责任。
（二）本评估报告只能由本报告载明的评估报告使用者使用。
（三）未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（四）按照国家评估管理的有关规定，本评估报告需经评估机构负责人以及中国注册资产评估师签字盖章后方具备法律效力，复印件无效。
此次评估结果有效期为一年，自2017年9月29日起至2018年9月28日止，超过一年应重新聘请评估机构进行评估。
十三、评估报告日：
本报告提出日期为二零一七年十月九日，评估报告日即为专业意见形成日。
十四、评估机构及注册资产评估师盖章签字：
评估机构负责人：
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
河北众泰资产评估有限公司
2017年10月09日
备查文件
1、评估对象权属证明；
2、评估机构及签字注册资产评估师资质；
3、其他相关资料。
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