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房地产行政管理论文
房地产行政管理
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浅谈政府如何有效地干预房地产市场
摘要：
随着我国经济的迅速发展，我国房地产业也逐渐繁荣起来，尤其近几年，高房价导致中低收入家庭的住房问题日益凸显，从而引起了一系列的社会问题，成为社会关注的热点。
为缓解房地产市场带来的问题，自2005年以来政府通过对房地产市场的调节措施来遏止房地产业投资增长过快及房价上涨过快的势头，但效果不是很明显，因此，政府如何有效地对房地产市场进行有效的干预是我们现在要寻找的方式。
本文首先分析我国房地产市场的现状，紧接着简要分析政府干预房地产市场的必要性，最后阐述政府在近几年对房地产市场的干预措施以及产生的影响。
关键词：
房地产市场、政府、干预措施
由于房地产业和许多行业的相关度很高，又在整个社会经济发展中扮演着重要的角色，因此已经成为我国经济的主导产业。
在当前市场经济条件下，政府如何在房地产市场中发挥作用成为一个重要的问题。
处在市场经济不同阶段的国家，都在根据社会经济发展的需要研讨本国政府的行为和职能的变化。
政府不仅应该对房地产市场施以必要的宏观调控，而且还要通过体制的改革和制度的完善，规制房地产业朝着有利于民生的方向健康发展。
1房地产市场现状分析
1.1房地产供给结构性矛盾突出
住房与非住房、高档住房与低价住房结构不合理、比例不协调。
一方面盲目上大户型、高档项目，超越用户承受能力，导致销售不畅，空置率较高；另一方面中低价位商品房供不应求，对经济适用房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。
1.2开发融资结构不合理
在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资，还有股权融资，以及在债权融资和股权融资一级市场之外的证券化二级市场。
而国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷，信贷比例过高[1]。
一方面对银行资金需求大，导致利率较高，增加房地产开发的成本；另一方面房地产项目资金占用大，开发期长，银行坏账风险较大。
1.3供给市场的垄断
由于房地产具有的区域属性导致房地产本身是具有局部的垄断性，政府和少量的房地产商构成市场的垄断方。
而经济学原理告诉我们，一切高额利润的本质来源就是垄断，利润的分配则来自于各自垄断权力的大小。
1.4中介市场市场信息传递机制的缺失
由于房地产建设具有的长期性和房地产商品的耐用性，房地产中介市场的发展是房地产市场发展的非常重要的一部分。
中介市场并不仅仅是为了买卖房地产、进行物业管理等等，其最重要的功能是传递房地产市场的信息。
我国房地产中介市场发展还非常不完善，其作为房地产市场上最重要的信息传递工具就很难发挥作用。
1.5居民对房地产的消费倾向
在我国很多城市，房屋的租金房价比非常低，换句话说就是房地产的储蓄——投资倾向大于消费倾向。
储蓄——投资倾向高，对现时的房产需求量就大，不仅对高房价有直接的推动作用，而且会抑制其他消费，导致社会投资结构的失衡。
2政府干预房地产市场的必要性
2.1政府干预的概念
政府干预即政府的宏观调控，是政府为履行其职能，对国民宏观经济进行总体管理，它的目的是促进市场的良性的运行和健康的发展，实现资源的优化配置。
但是无论采取什么样的宏观调控手段，都要以尊重市场经济的一系列规律为前提，避免干扰市场的正常运行的情况发生。
政府在宏观调控中发挥的作用主要有：
制定各项经济政策和措施；实现国民收入的分配和再分配；制定各项长期经济计划。
2.2政府干预的必要性
房地产市场本身的特性以及所处的重要地位决定了政府对其进行干预的必要性。
政府在发展中的作用是不可或缺的。
但是政府应该做什么，如何做，这类话题已经越来越受到各个方面的重视，政府干预的必要性主要有以下几点：
2.2.1房地产业是对国计民生有重大影响的公共性产业
是关系到国计民生的商品，能够对人们正常生活有高度影响的商品的生产行业，政府需要进行高度关注，如果市场调节不好，那么政府一定要进行干预调节。
和人民群众息息相关的衣食住行等行业影响深广。
房地产是关系国计民生的必需品，房地产业公共性要远远大于于国民经济中的大多数产业。
政府应该而且必要出于公共利益对房地产业适当干预。
2.2.2房地产业是具有天生自我调节缺陷的类型的产业
具有天生自我调节缺陷的类型的商品需要政府进行价格调控，有些商品可能对人们日常生活的影响不那么广泛和深入，但它毕竟很难进行自我调节，必须依靠政府来调节。
说房地产是具有天生自我调节缺陷的类型的商品，是因为以下几个原因：
（1）是由房地产天然的地域性引发的无法进行商品的自由流动而间接引致的强垄断性。
垄断是市场机制功效发挥最大的制约，因此反垄断是政府的一个重要的政策。
反垄断的最好方法就是制造它的竞争者；在自然垄断实在无竞争者时，就由政府进行管制。
房地产具有不可移动性即地域性，不能像普通商品那样进行运输，以达到在不同地区之间自由而快速流动的目的。
因此，对某一地区的房地产市场来说，不管房地产的价格涨到了什么程度，都不可能通过对外来同类产品的输入来迅速平抑。
所以非常需要通过国家政策来干预市场价格。
（2）是由于其生产周期长而导致的市场调节过于缓慢，很难
在短时间内解决人们迫切的住房需要，会引起一系列相关问题，如人的正常发展无法实现，导致疾病与犯罪，引发社会动荡。
如果政府能提前看请情势，掌握好政策的方向方式时机与力度，将极大的造福社会，免去很多年的房地产市场的动荡摇摆，很多人的流离失所，很多资金的错误指向，很多国外热钱的入侵，很多社会财富的流失，很多可以避免的社会问题。
（3）是难于打击在房地产市场上的投机行为。
房地产是典型的耐用品，使用期限长，不但可以自用，而且还可以转卖赚取差价，又能够在没有卖出之前进行出租赚取租金。
最关键的是目前价格飞涨，预期价格也在不断攀升，从而吸引了众多的投机者。
这种情况应当也只能由政府出台相关政策来进行扭转。
（4）是房地产价格上涨的幅度大，已经难以在较短的时间内靠市场机制自行调节。
短期或小范围的价格波动可以通过市场来自行调节，但长期大面积大幅度的影响深广的价格不正常就必须由政府进行价格干预。
否则，将会愈演愈烈。
2.2.3房地产业容易出现浪费国家资源的低效利用
我国土地和财力的资源都很有限，比起很多人均资源相对丰富的国家来，更加负担不起。
房地产行业对土地和资金等资源的消耗是巨大的，我们要尽可能的减少因监管或调控不力而造成的人为浪费。
比如在土地资源的使用上，合理的对耕地和建设用地进行提前规划是非常有必要的。
一方面要坚决抑制优质耕地转变为建设用地趋势，另一方面也要扩大其他潜在的建设用地资源。
在一些城市的浅山远郊区不合适生产粮食的情况下，在严格规划的前提下适当发展住宅建设，可以更好保护资源环境，更大限度的发掘土地的利用价值。
2.2.4房地产业关乎社会基本公正和稳定
对于任何一种关乎社会公正、国家稳定甚至与一个民族的精神文化密切相关的商品，政府要随时准备启动看得见的手来干预市场。
满足每一位公民的最基本的生存保障，这是政府对房地产行业的社会公正性方面的要求。
要具体落实到国家每一位公民的居住情况，是要在全民范围内实现“居者有其屋”。
3政府在对房地产市场的干预措施
3.12003-2007年
2003年，我国进入了新一轮的经济增长期，由于我国粗放的经济增长方式并未得到根本性的改变，宏观经济出现过热局面，这对我国房地产市场也产生了巨大的影响。
2003年以来，我国房地产市场也面临着供需总量、结构失调和房价快速上涨的问题。
全国城市房价平均增长率2002年为3．69％，2003年为4．84％，2004年为17．76％，2005年为14．04％，2006年为6．27％，2007年为14．76％。
3.22008年
2008年对整个世界的来说都是很特别的一年，受美国次贷危机影响，全世界各国经济都出现了不同程度的下滑和衰退。
萎靡的世界经济也影响了我国经济的发展，进而也使我国过热的房地产市场迅速降温。
2008年8月，全国70个大中城市房屋价格指数环比增幅为0．1％，为近几年首次出现负增长。
之后三个月的房价环比增幅依次为0．1％、O．3％、0．5％，房价下跌呈加速趋势，从全国商品房成交均价来看，2008年房价出现了负增长。
国家统计局数据表明：
1月至11月，全国商品房销售面积为4．9亿平方米，同比下降18．3％，其中，商品住宅销售面积下降18．8％；商品房销售额19261亿元，同比下降19．8％。
3.32009年
随着政府推行了一系列“暖市”政策，进入2009年，楼市一改2008年的疲软，高歌猛进，量价齐升，同比2008年楼市销量增长一倍的名单越来越长，厦门、杭州，深圳、西安、天津、北京、武汉、广州，成都、长沙，杭州甚至翻了两倍，厦门甚至翻了三倍，广州2009年5月份一个月卖掉了13253套住房。
房价在2008年出现下挫之后，在2009年出现节节升高的趋势。
广州省统计局数据显示，1．5月份广州商品房销售均价每平方米为6107元，同比上涨3．7％，市中心房价涨幅明显，五月份，每平方米均价达到11309，重回万元大关，环比大涨了15％。
3.42010-2011年
2010年1月至10月，房价同比涨幅分别为9.5%、10.7%、11.7%、12.8%、12.4%、11.4%、10.3%、9.3%、9.1%、8.6%。
中国出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段，这一调控趋势一直持续到2011年。
3.52012-2013
2012年全国房地产市场上半年回落，下半年筑底企稳，年末有所回升。
房地产企业购置土地面积负增长，地价小幅上涨；房地产开发完成投资增幅较快回落，商品房新开工面积负增长，商品房竣工面积增幅下降；商品房销售面积年末小幅增加；住宅价格由降转升，价格下降城市数量逐步减少。
在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，2013年房价总体将呈现稳中有升态势。
虽然全年前10个月增长仍然为负，但11月份土地的购置变成了正的9%，此外，12月份以及今年1月份已经披露出来的信息也可以看到，土地市场持续的正增长还将维持比较长的时间。
4房地产市场调控存在的问题
4.1未能改变商品房售价过高导致中低收入家庭难以接受的现实
政府一直在对房地产市场进行调控，只是调控的力度和方向在每个阶段都不同。
但是事实证明，房价并未出现拐点，回归理性水平，调控的有效性最重要的
指标就是房价，房价未降，调控的效力就大打折扣了。
根据国家统计局数据显示，
2010年全国各大一线城市的房价均以过万，房屋销售价格同比继续上涨，5月份，
全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12．4％，环比上涨O．2％圆。
尤其北京、深圳、上海、杭州等均价在两万左右，这和当地居民的收入来比简直是天文数字，一套住房售价在与家庭收入之比甚至已经超过20：
1，这里还不算车库、公共维修基金以及各种税费。
有专家证实，我国很多一线城市的房价已经超过美国房价，我国的人均GDP只有美国的7％，但是从房价的绝对值来看，北京、上海的房价已经超过美国。
而且中国的房子和美国的房子是两个概念，中国的房子在美国不成为“房子"而被叫做公寓，也就是“鸽子笼’’。
换句话说，我们一套公寓的价格要比美国的一套别墅还贵。
2009年美国商务部公布的数据显示，一套房子的价格在20万美元左右，相当于人民币100多万元，而且美国的房子是附带院子，游泳池等等附属设施。
4.2未能改变房地产市场过剩与短缺并存及供给结构失调的现状
政府一直在强调要大力供给小户型，对大户型和别墅的供给数量进行控制，但是这个问题却一直存在，市场上还是宣扬和推崇“大平数豪宅"等理念。
由于没有一个完善的规则制度限制，开发商在建设楼盘还在以供给大户型为主，即使建设了小户型，平均每平方米的价格较之大户型也偏高。
与商品房价格上涨同时出现的是商品房空置率的升，楼市出现“短缺与过剩"并存的怪现象，集中反映了住房供应的结构性矛盾以及广大中低收入百姓有庞大的市场需求。
4.3未能改变依靠借货比例过大的现象
我国房地产开发的资金中其中来源于借贷的高达70％，甚至更高，并且绝大部分是中长期贷款。
以往开发商在付出一部分土地出让金后即可到土地使用证，然后凭借土地使用证向银行贷款，再用银行贷款进行商品房建设，把预售商品所得的收入用来偿还贷款，之后再取回土地使用证，再用建好的商品房抵押再贷投入新的商品房建设中去。
从这一过程来看，整个商品房建设过程中的金融风险全由银行来承担。
最近虽然国家出台政策收紧信贷政策，对银行贷款进行了一些限制，但是由于国有银行与商业银行存在本质的差别，对于贷款的标准和门槛也不大一样，所以银行承担的高金融风险现状并未改变。
4.4未能改变房地产行业税费不合理和开发商暴利
政府所出台的宏观调控政策对税制改革力度不大，可以没有本质的变化。
目前在我国城镇商品房价格构成中，土地费用及税费占40％，建设成本占35％，其他费用占10％。
这几项构成中有很多可以削减的成份，在占到房价的40％的各种税费中存在极不合理，大幅减让的余地，如城建配套费由消费者负担十分不合理，这一费用中包括的公用设施建设费用理应政府财政负担，而商用设施建设费用应由经营受益单位负担。
虽然政府已明令取消了多种不合理收费，但现行的各项收费中，仍有很多不合理的成份，有进一步压缩的余地。
另外，房地产开发商利润率过高，也有很大的让利余地。
目前中国许多房地产开发企业的利润率为60％左右，从公开的资料看房地产上市公司营业利润通常能够达到30％，而国外这一比率为7％左右，中国高出国外一倍以上，如果降至国外水平，就会使房价有较大幅度的下降
4.5未能改变地方政府管理错位的现象
由于我国长期受GDP绩效考核的影响，很多地方政府都存在通过出让土地来创造收入的现象。
对此，国家已经出台相关政策控制地方政府管理错位的现象，也建立了相关的行政问责制，但是体制并不健全，地方政府的一些错位管理并未得到根本性治疗。
有些地方政府甚至一直在暗中推动房价、地价的上涨，不断加快城市拆迁的步伐，以利于地方政府获取更多的收入，来粉饰自己的政绩。
并且政府对房地产信息的披露缺乏相关规范的制度，导致少数开发商人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。
4.6未能改变保障性住房覆盖人群少的现象
虽然保障性住房的建设力度一直在加大，投资规模也逐年递增，但是由于设定的门槛过高，提供的数量有限，目前的保障性住房还远没有满足自主性住房的需求。
夹心层的存在就是保障性住房未能覆盖全面的典型，他们的收入处于中等水平，没有资格申请保障性住房，又没有购买商品房的经济能力。
另一方面，保障性住房制度存在缺陷，真正符合标准的人群可能申请不到经济适用房，而开着名车的高收入人群通过各种方式却可以轻松买到保障性住房，这种现象也是保障性住房制度一直没有得到社会认可的另一重大原因。
5完善我国政府对房地产市场干预作用的举措
完善我国政府对房地产市场的宏观调控作用是一个长期的工程，但从根本来说就是要坚持正确的原则，运用合适的调控手段以及建立健全长效机制保障房地产市场的健康发展。
5.1政府由“获利者”转向“裁判员”
房价高涨的一个重要的症结，是行政权力行使中的“利益倒错”——地方政府通过回收巨额土地出入金，成为房地产交易中获利的一方。
国务院发展研究中心报告指出，因为房地产在地方是支柱产业，高利润，高税收，高价格，高产值，高GDP这五高对政府部门诱惑很大。
土地资源的稀缺性、地方政府的获利（政绩）冲动加上土地出让程序的不透明，使得主管官员面临巨大的“被公关”压力，很容易发生集体或个人的权力寻租。
目前政府的土地供应方式而言，协议转让用地和公开拍卖用地两种方式都有不可避免的缺陷。
前者由于主管官员的自由裁量权较大，在运行过程中容易因暗箱操作导致腐败，后者使政府在拍卖过程中成了最大的赢家。
要有效地解决这一问题，政府首先要从“利益者”位置上退出,成为“裁判员”。
这需要推进“程序正义”：
通过土地出入程序的公开、公正与透明，制约官员寻租的空间；通过土地入让金管理和使用的透明，减少地方政府及其官员处置出让金的自由度，进而减少官员和地方政府“攫取”土地出让金的冲动。
在土地供应中用于商业用途的地域应由政府主导实行拍卖，以保证市场有偿选择；而用于群众住房使用土地则必须由政府政策转让，并降低税费，加强控制，以保证公民在住房消费中以最低成本满足居住基本需求。
在这过程中，针对行政权力的行使，还需要加强立法、司法、政党、舆论、公民与公民集体的监督，减少土地成为少数人牟利工具的可能。
5.2直接生产和提供公共物品，重点建设廉租房、保障房
目前廉租房、保障房建设存在房源不足、建设资金来源不稳定、承租分配不公正等问题。
有专家建议：
一要落实廉租房建设资金筹集渠道，将各市政府拍一定比例的土地出让净收益用于廉租房建设；二是制订政策，选择一批国有房地产公司专营廉租房的建设、经营、管理，解决好建与管的问题。
专营廉租房公司不再从事商品房开发，不以盈利为目的；三是解决好廉租房建设用地问题，可采取定向拍卖方式，同时避免把廉租房都建在郊区，形成新的“贫民窟”；四是建立严格规范的廉租房承租审核制度，确定合理的分档租金。
因此，解决当前住房矛盾，政府的政策目标应当是尽快实现“人人有房住”，而不是“人人拥有产权房屋”。
政策的重心转移到建设廉租房、保障房而不是经济适用房上。
5.3规范和稳定市场秩序，确保尽量充分的竞争
“完全自由竞争市场”需要四个条件：
信息充分；商品同性质；买卖者自由出入；交易双方数量众多。
房地产市场与完全自由竞争的市场相比较，具有信息不充分、投资金额巨大、资本回收期长、风险大、投资者不容易进入市场、房地产商品交易双方很难充分自由地进入或退出市场等特点，所以说房地产市场具有不充分性。
尽管“完全自由竞争市场”只是一个理论上的假想状态，但我们可将其作为政策调整的坐标，缩短房地产行业与其的距离。
5.4加强权力制约，遏制腐败
孟德斯鸿说：
“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。
有权力的人们使用权力一直遇到有界限的地方才休止。
”目前房地产交易中存在着行政权力过大，行政过程不够阳光等问题，应当在完善行政权力的同时，建立合理的制约机制。
针对目前房地产市场管理，应建立立法、司法、审计、舆论、官员纪律检查、公民与公民集团监督等多种渠道的制约机制，对政府及其成员的行为进行监督。
总结：
宏观调控是政府实施的政策措施以调节市场经济的运行。
在完全竞争市场中，商品的供需要求在市场上表现得直接而充分，它们又不断的相互作用，决定了市场价格的变化，而这种变化起到了调节供需的功能。
但在现实生活中，纯粹的完全竞争市场几乎是不存在的，不完全竞争和垄断竞争的情形更为多见。
所以虽然一部分普通商品可以通过市场这只看不见的手来进行调节，既迅速又准确。
但是少数特殊商品必须要由政府来这只有形的手来进行调节。
政府干预的市场的根本原因是市场本身的不完善，市场失灵理论指出，市场机制在配置资源时是有缺陷的，市场调节无法独自解决社会产品总供给与总需求失衡的问题，必须依靠政府运用经济政策来解决
参考文献：
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（硕士学位论文）.大连：
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