盘锦房地产市场福田.docx
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盘锦房地产市场福田
八、盘锦
1.外部环境
1.1城市概况
1.1.1地理位置
盘锦位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，东、东北邻鞍山市，东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦州市，南临渤海辽东湾。
图表434：
盘锦地理位置
1.1.2行政区划
盘锦于1984年建市，辖两区两县，即兴隆台区、双台子区、盘山县、大洼县，其中市政府位于兴隆台区市府大街18号。
区、县共辖19个镇、10个乡（含1个民族自治乡）、27个街道办事处。
各镇、乡共辖村民委员会308个；各街道办事处共辖社区居民委员会178个。
盘锦总面积4071平方公里，其中市区面积256平方公里。
图表435：
盘锦市行政区划
大洼县
盘山县
1.1.3交通状况
盘锦位于环渤海经济带辽宁部分的咽喉位置，陆路交通发达，是连接东北与关内各省市除锦州外的重要陆路交通枢纽；此外，盘锦有118公里的海岸线，2010年9月28日正式开港的盘锦港是距离东北腹地最近的港口，目前规划两年建成的全长108.5公里的沈西工业走廊火石岗至渤海铁路工程以及从渤海站至盘锦港的长48.298公里的疏港铁路工程完工后，盘锦将成为沈阳经济区、中北部城市群以及蒙东地区最近的港口城市，与到营口鲅鱼圈港口相比，沈阳到盘锦至少要节省100公里的距离。
图表436：
盘锦市交通设施概况
名称
内容
级别
航空
暂无机场
距锦州机场100公里，距沈阳桃仙国际机场160公里
公路
京沈高速公路、盘海高速公路
高速公路总里程111公里
铁路
秦沈高速铁路
D6、D10、D12、D198可直达北京、沈阳
港口
盘锦港
港区占地面积40平方公里，规划建设生产性泊位60个，吞吐能力可超亿吨
1.1.4经济区位
盘锦地处渤海之滨，位于辽宁省五点一线开发建设城市带的承上启下位置，距辽宁省省会沈阳市155公里，西距锦州市102公里，南距营口市65公里，鲅鱼圈港146公里，大连港302公里，东距鞍山市98公里，是东北腹地最近的出海口。
盘锦是全国资源型城市转型试点市，也是中国沿海对外开放城市，先后与50多个国家和地区建立了经贸和文化往来。
盘锦拥有作为全省“五点一线”重点发展区域的盘锦船舶修造产业园，以发展外向型经济和石油高新技术产业为主的省级开发区——盘锦市经济开发区；此外还有功能完善的食品工业园、塑料工业园、精细化工园、晨宇工业园等专业园区，形成了全市招商引资的先导区和示范区，享有中国沿海经济技术开发区的优惠政策，实行与国际接轨的新型管理体制。
2006年，盘锦被评为全国投资环境百佳城市、浙商（中国）投资最具潜力城市（第一名）。
图表437：
辽宁省五点一线开发建设图
1.1.5发展历史
图表438：
盘锦市发展历史
时间
事件
1948.01
成立盘山县民主政府
1970.07
成立盘锦地区，辖盘山区和大洼区，直属辽宁省
1984.06
设立省辖市
1988
被列为沿海开放城市
1992
建设盘锦市经济开发区，省级开发区
2006
“中国城市生活质量排行”中在东北地区排名第七
1.1.6城市定位
盘锦的城市定位是：
辽宁滨海“五点一线”开发建设重要的产业基地，以船舶、石油化工、装备制造业等产业为支柱，以生态宜居为目标，打造成为辐射区域、产业先进、环境优美、安居乐业的现代化滨海新城，并逐步将滨海新城培育成为盘锦市的城市副中心，提升全市的综合地位和竞争力。
同时要密切与营口的协同发展，不断加强与沈阳、鞍山等周边城市区域合作，共同构筑对外开放空间发展新格局。
1.1.7城市规划
2011年的盘锦市政府工作报告明确指出，十二五期间盘锦市的发展规划思路是按照“建设滨海新盘锦”的战略部署，搭建南部、中部、西部三大发展空间，实现重点突破，带动全局。
图表439：
盘锦市未来发展规划
（1）南部：
把545平方公里辽滨沿海经济区作为战略支点，建设“一城、一区、一园”。
一城，即：
130平方公里辽滨水城；
一区，即：
315平方公里产业区，包括石油化工、石油装备、海洋工程、高新技术四个产业园和大洼临港工业区；
一园，即：
100平方公里大型生态湿地公园。
（2）中部：
以向海大道为依托，重点建设“五园、四城”。
五园，即：
25平方公里辽宁北方新材料产业园、25平方公里盘锦精细化工（塑料）产业园、35平方公里石油装备制造产业园、20平方公里石油化工产业园和20平方公里盘锦（高升）现代农业开发区；
四城，即：
50平方公里盘山生态新城、40平方公里双台子辽河生态新城、50平方公里兴隆台生态新城和68平方公里大洼温泉城。
（3）西部：
以世界最大的滨海芦苇湿地为依托，建设968平方公里辽河口生态经济区和239平方公里红海滩湿地旅游度假区。
图表440：
盘锦市中心城区规划
盘锦市目前中心城区的规划是“一水两城、双核心、多绿轴”的城市结构。
两城以泰山路、双兴路相连，之间建设以双台河为主体的滨水公园，规划绿化6.84平方公里，绿化覆盖率达到40％。
1.2宏观经济环境
1.2.1GDP
依托于辽河油田，20多年以来，石油产业一直是盘锦经济发展的重要支柱，2007年油气采掘业增加值占盘锦市GDP比重高达51％，石油价格的涨跌对盘锦GDP的影响非常大，这也导致了盘锦GDP增长率的较大起伏。
但最近五年盘锦市的GDP复合增长率仍达到13.72％，高于全国平均水平。
盘锦作为国家在2007年认定的资源枯竭型城市中唯一沿海城市，近两年随着环渤海经济圈的开发建设，盘锦也积极向“海”发展，加快了辽滨经济开发区的建设，2009年，全市非油产业增加值达到492亿元，占全市经济比重提高到72.69％，在政策的支持下，未来盘锦将迎来更大的发展。
图表441：
2005－2009年盘锦GDP与增长率
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
图表442：
盘锦GDP总量与增长率排名
类别
数值
排名（44个城市）
2009年GDP（亿元）
676.87
36
GDP复合增长率（％）
13.72
35
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
自2005年至2009年，盘锦市的人均GDP均为全国平均水平的2倍以上，受经济总量构成要素影响，增速有所波动。
2009年盘锦市的人均GDP为50930元，较2008年的51214元出现了微弱的负增长，但仍远远高于同期全国平均水平的25125元。
图表443：
2005－2009年盘锦市人均GDP及增速
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
图表444：
2005－2009年盘锦市人均GDP及增速
类别
数值
排名（44个城市）
2009年人均GDP（元）
39316
12
人均GDP复合增长率（％）
9
38
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
1.2.2固定资产投资
2009年全市规模以上固定资产投资504亿元，同比增长37.3％。
虽然与其他城市相比，盘锦市固定资产投资总量并不大，但2007年以来，得益于环渤海经济圈概念的提出，以及盘锦市向海发展、建设辽滨新城的举措，盘锦市固定资产投资增长率由2005年、2006年的低于全国平均水平10个百分点的水平，一跃增加到高于全国平均水平10个百分点。
图表445：
盘锦规模以上固定资产投资及增长率
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
1.2.3人口及城市化
2005年以来，盘锦市总人口一直以不到1％的增速增长，但城镇人口的数量却呈现出了更快的增长，这主要得益于盘锦在向海发展的方针下，积极推动辽滨新城的开发建设，加快了城市化的步伐。
截至2009年底，盘锦的人口城镇化比率达到了82.15％，为辽宁省最高。
图表446：
2005－2009年盘锦总人口、城镇人口及增长率
2005
2006
2007
2008
2009
盘锦市总人口（万人）
125.9
127.1
128.2
129.2
130.0
盘锦市总人口增长率（％）
0.90
0.95
0.87
0.78
0.62
盘锦城镇人口（万人）
77.9
79.0
83.6
104.7
106.8
盘锦市城镇人口增长率（％）
21.90
1.40
5.80
25.20
2.00
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
图表447：
2005－2009年盘锦总人口、城镇人口及增长率
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
1.2.4居民收入水平
2005年至2009年期间，盘锦城镇居民人均可支配收入稳步增长，与全国平均水平基本保持一致，但盘锦的人均储蓄余额一直远高于全国平均水平，在44个城市中排名第五，说明盘锦潜在购买力较高。
图表448：
盘锦城镇居民人均可支配收入及人均储蓄余额
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
图表449：
盘锦城镇居民可支配收入及增长率排名
类别
数值
排名（44个城市）
2009年城镇居民人均可支配收入（元）
18563
11
收入复合增长率（％）
15
17
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
1.3小结
从经济发展来讲，盘锦经济规模总量偏少，在44个样本城市中排名第36位，但依托于国家环渤海经济带的战略规划、沿海辽滨新城的开发建设、2010年9月盘锦港的开港通航，盘锦在未来的发展潜力是巨大的。
从产业发展来讲，盘锦第二产业比较发达，依托于中国第三大油田的辽河油田，涌现出了一批以石油、化工为主业的企业，如辽宁华锦集团等。
从人口发展来讲，2009年盘锦总人口只有130万人，人口总量偏少，在44个样本城市中排43位，但城镇化率达到82％，排名第一。
从收入水平来讲，2009年盘锦人均可支配收入为18563.2元，在44个城市中排名第11位，人均储蓄存款余额为35700元，排名第5位，潜在购买力较强。
从盘锦城市规划来看，盘锦位于环渤海经济带、辽宁省五点一线建设城市群的核心区域，未来将会有更大、更强劲的发展。
总之，虽然盘锦的经济总量偏弱、人口规模偏小，但发展速度较快、发展潜力较大；盘锦港开港后成为距东北腹地最近的出海口，未来会有更大、更好的发展。
2．房产市场分析
2.1发展阶段
盘锦房地产市场正处于快速增长期。
依据国际研究经验，盘锦市房地产市场目前正处于快速增长期，市场特征为：
以刚性需求及改善型需求为主，市场竞争激烈，但市场机会相对较多，市场比较注重产品功能、价格。
图表450：
盘锦人均GDP与房地产行业发展阶段划分
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
图表451：
人均GDP水平与房地产行业发展关系国际研究标准
发展阶段
人均GDP（美元）
需求特征
启动期
1000－3000
生存需求
发展期
3000－4000
生存、改善需求兼有
快速增长期
4000－8000
改善需求为主
稳定发展期
8000以上
改善需求为主
2005年以来，盘锦房地产投资额不断上升，其中在2008年投资额增速超过了100％，远远高于全国平均水平，2009年的投资增速有所放缓，但仍达到了42.5％，高于同期全国平均水平的16.1％。
图表452：
盘锦房地产开发投资额及增长率
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
图表453：
2005－2009年房地产开发投资额占GDP比重
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
图表454：
房地产开发投资额及增长率排名
类别
数值
排名（44个城市）
2009年房地产开发投资额（亿元）
58.06
34
开发投资额复合增长率（％）
65
4
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
2005－2009年盘锦市房地产投资额占GDP比重逐年上升，由2005年远低于全国平均水平的2.35％，增长到2009年的8.58％，但仍低于全国同期水平的10.80％，根据经验判断，由于盘锦市GDP总量规模不是很大，盘锦市该比例应持平或高于全国平均水平，因此，可以预测在未来几年内房地产投资额在GDP中的占比会继续增长。
2.2市场供应
商品房施工、竣工面积均有较大波动；2009年，施工及竣工面积均达到最大值
图表455：
盘锦市商品房施工、竣工面积及增长率
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
2.3市场需求
过去五年，销售面积与竣工面积基本持平，2009年销售面积增长快，市场需求旺盛
2005年以来盘锦市商品房销售面积阶梯式上升，2008年、2009年销售面积增长较快，2009年达到154万平方米，同比增长55.6％。
从2005年开始，连续五年销竣比均在0.9至1.1之间波动，说明市场存量能够被及时消化，房地产市场有继续增长的潜力。
图表456：
盘锦市商品房销售面积、竣工面积
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
从2005年开始至2009年，盘锦市商品房销售额均低于投资额，销售额与投资额之比在0.5至0.9区间波动，这反映盘锦市房地产开发的总体效率不高，企业资金回笼速度较慢，市场资金运作不良，可能将影响未来的房地产投资增长规模及新开工项目的投资信心。
但从图表中的曲线我们也可以看到，从2007年开始，盘锦市商品房销售额与投资额之比呈现出较明显的增大趋势，并在2009年达到0.9，销售额与投资额基本实现平衡。
图表457：
盘锦市商品房销售额、投资额
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
图表458：
商品房销售额及增长率排名
类别
数值
排名（44个城市）
2009年商品房销售额（亿元）
50.52
33
销售额复合增长率（％）
70
14
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
盘锦市商品房需求量主要体现在以下几方面：
一是城市区域新婚购房需求。
从近年统计结果看，每年新婚夫妇在5000对左右，新婚人员大多与父母分居，独自购买商品房。
按每对新婚人员购买100平方米商品房计算，需求约在50万平方米。
二是油田职工由外围迁入市区购房需求。
近年来，辽河油田职工退休后有迁入市区居住愿望，需求量约30万平方米。
三是旧房调新房需求。
盘锦市每年因旧房调新房或小房调大房等因素，商品房需求约40万平方米。
四是被动需求。
每年因房屋拆迁，回迁安置等，需求量约50万平方米。
五是其他需求。
每年因外来人口迁入、农转非、投资等原因，形成的商品楼需求约30万平方米。
2.4价格情况
房价收入比较低，泡沫不明显，具有良好的增长空间
图表459：
盘锦市商品房销售价格及增长率
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
图表460：
商品房销售价格及增长率排名
类别
数值
排名（44个城市）
2009年商品房价格（元/平方米）
3281
14
销售价格复合增长率（％）
22
2
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
2005年至2007年盘锦市商品房销售价格基本维持在1800元/平方米左右的水平，变化幅度不大；2008年房价上涨明显，涨幅达65.02％；2009年涨幅放缓，销售均价为3281元/平方米，较2008年上涨9.37％。
图表461：
2005－2009年盘锦市房价收入比
资料来源：
盘锦统计局，中国指数研究院
2009年盘锦的房价收入比为5.3，在辽宁省内14个城市中排名第12，较低的房价收入比说明盘锦的房地产市场泡沫不明显，商品房销售价格有继续上涨的空间。
图表462：
2009年辽宁省各市房价收入比
资料来源：
各大城市统计局，中国指数研究院
注：
房价收入比=（住宅房价*90）/（人均可支配收入*3）
2.5房地产热点板块分析
盘锦市房地产板块的划分是沿着向海大道从北向南排开，在北部的主城区以双台河为界，河北为双台子区，分为沿湖板块和旧城板块，河南为兴隆台区，分为城中板块、油田板块、沿河板块。
由于近年盘锦市向海发展的规划，主城区南部的大洼板块以及辽滨板块为新崛起的板块，同时这两个板块也将是下一步发展的热点区域。
图表463：
盘锦市房地产板块分析
2010年1月1日至2011年1月25日，盘锦共成交商住用地88宗，其中主城区的兴隆台区及双台子区48宗，面积476万平米，占总成交面积的72％；大洼县18宗，面积107万平米，占总成交面积的16％；盘山县22宗，面积78万平米，占总成交面积的12％。
土地成交情况表明，盘锦市的重心仍在在主城区，但位于大洼县的大洼板块以及辽滨板块仍有107万平米的成交量，潜力不容忽视。
图表464：
2010年至今盘锦住宅用地成交面积占比
资料来源：
中国指数研究院
热点板块一：
城中板块
城中板块位于盘锦市兴隆台区的中心位置，是盘锦的政治、商业中心，基础设施及配套设施完善，交通较为便利。
图表465：
盘锦市中心城区用地远景规划
该板块项目规模和开发水平参差不齐，旧城改造项目居多，多为多层/小高/高层复合项目，有基本的景观和配套，除交通、生活便利外其他卖点少，有小户型，主力为80－120的两至三室，主要面向注重生活便利性的中端消费群体。
图表466：
城中区板块代表性楼盘
项目名称
位置
价格（元/平方米）
产品形式
容积率
总建筑面积（万平方米）
户型
中房凯旋城
市府大街西段与辽河南路交汇口西南角
待定
多层、小高层
2.7
105
70－120平米、2居、3居
瀚新花园
兴隆台区与双台子区的交界处
均价4000
多层
1.2
43
30－200平米、1居－4居
日月兴城
兴隆台工业开发区市重点高中东面
均价4100
多层、小高层
1.82
63.8
60－150平米、1居－3居
广厦新城
兴隆台区青年路国家文化产业示范基地
起价4780，最高5600
多层
1.2
30
90－140平米、2居－3居
长湖新城
兴隆台街辽河美术馆东500米
均价4230
小高层
2.8
27
60－120平米、1居－3居
资料来源：
中国指数研究院
热点板块二：
油田板块
油田板块位于兴隆台区东南部，是依托于辽河油田发展起来的。
油田板块开发项目大多规模大，景观配套完备质量高，注重社区综合服务和个性化服务，注重社区文化建设和社区活动开展。
产品丰富，以低层住宅为主，居住密度低，基本无小户型住宅，多为130平以上的单层户型和200平左右的复式户型，主要面向油田职工。
图表467：
油田板块代表性楼盘
项目名称
位置
价格（元/平方米）
产品形式
容积率
总建筑面积（万平方米）
户型
东方银座中心城
兴隆台区盘锦市石油大街世纪小区东侧
待定
别墅、多层、高层
2.46
84.2
90－200平米，2居－4居
鼎信佳苑
兴隆台区辽河南路西，石油大街北
均价5000
多层、小高层
1.22
10.8
90－140平米，2居－3居
蓝色康桥
兴隆台区林丰路南
均价4000
多层、小高层
1.52
200
90－140平米，2居－4居
资料来源：
中国指数研究院
2.6产品分析
面积区间分布比较均匀，以90－140平方米的中大户型、二居及三居室市场规模较大
从成交价格来看，各价格区间住宅成交分布比较均匀，3000－5000元/平方米的价位市场规模相对较大，占比达到58.12％。
3000元/平方米以下的低价位住宅占比19.12％。
图表468：
盘锦2010年住宅成交价格区间分布
资料来源：
中国指数研究院
从套型面积来看，2010年成交的住宅中，90－120平方米的成交规模最大，其次是60－90平方米，两者占比分别为41％和35％。
120平方米以上的大户型销售面积占比为17％，60平米以下的小户型销售面积占7％。
图表469：
盘锦市2010年成交套型面积比例
资料来源：
中国指数研究院
从户型来看，盘锦市在售项目中，二居室和三居室比例最大，占比分别为42％和37％，平均每套面积分别为93.56平方米和127平方米。
一居室占比11％，平均户型面积为67.32平方米。
四居及以上项目占比6％，平均面积为180.5平方米。
别墅占比4％，平均面积均在260平方米以上。
图表470：
盘锦市在售项目户型结构
资料来源：
中国指数研究院
2.7小结
盘锦市房地产市场目前处于快速成长期，产品质量参差不齐，市场参与者众多，但实力均不是很强。
盘锦市房地产投资额从2007年开始提速，这得益于辽滨新城的开发建设。
近年来，盘锦市商品房供应成台阶式上升态势，2009年竣工面积及施工面积均达到历史最高值。
盘锦市房地产市场供需基本平衡，连续五年市场销售面积与竣工面积基本持平。
盘锦市房地产市场价格基本处于合理范围之内，市场发展健康，房价收入比处于较低区间，价格仍有增长空间。
依托于中国第三大油田的辽河油田，盘锦市拥有部分高收入群体，对大中户型有较高的需求，作为城市中心的兴隆台区由于基础设施及配套较为完善，依旧是未来市场发展最有潜力的地区。
靠近盘锦港的辽滨新城，是市政府确定的未来城市拓展重心，但新城的发展需要时间的积淀和人气的积聚，目前该板块的消费人群主要是区域内企业职工、周边失去土地新市民及部分投资客，随着相关配套的完善以及与主城区间交通情况的进一步改善，该板块会逐渐显现出发展潜力。
盘锦市商品住宅价格区间主要集中在3000元－5000元之间，60－90平方米以及90－120平方米的中小户型、二居及三居室市场规模较大。
3.土地市场分析
3.1市场供应
2010年盘锦市共推出土地85宗，推出土地建设用地面积为8674514平方米，市场供应量十分充分，为房地产发展提供了土地支撑。
从推出土地类型看，可用于商品住宅开发建设的土地共58宗（商住+居住），面积为7101586平方米，占2010年土地总供应量的81.87％。
图表471：
盘锦市2010年各类土地供应情况
地类
土地宗数
建设用地面积（万平方米）
商业
8
11.45
商住
43
58.50
居住
15
125.15
工业
19
145.84
合计
85
867.45
资料来源：
中国指数研究院
3.2市场需求
住宅用地市场需求在2010年大幅上升，供需基本平衡
图表472：
盘锦市2007－2010年住宅用地成交情况
资料来源：
中国指数研究院
从住宅用地成交宗数看，2007年至2009年处于相对低位的水平，2010年成交宗数增长很大，比2009年增长近200％，而2010年住宅用地供应量为58宗，需求大于供给。
从住宅用地成交面积看，2010年成交面积为538.65万平方米，较2007至2009年水平上升明显，2010年住宅用地供应面积为710.16万平方米，供给略大于需求。
图表473：
盘锦2007－2010年累计住宅用地分区县成交面积占比
资料来源：
中国指数研究院
2007年至2010年盘锦住宅用地累计成交面积70％集中在中心城区，达到718.4万平方米；大洼县占比为21％，累计成交面积为212.72万平方米；盘山县占比相对较少。
图表474：
盘锦2007－2010年住宅用地分区县成交情况
区县
年份
住宅用地成交宗数（宗）
成交住宅建设用地面积（万平方米）
中心城区
合计
101
718.40
2007
20
189.73
2008
5
39.03
2009
9
98.03
2010
67
391.61
大洼县
合计
59
212.72
2007
19
38.57
2008
8
28.93
2009
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