房地产企业企业所得税政策.docx
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房地产企业企业所得税政策
第三章房地产公司公司所得税政策
第一节《房地产业公司所得税管理方法》（国税发[2009]31号文件）
一、竣工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。
第三条：
公司房地产开发经营业务包括土地的开发，建筑、销售住处、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品吻合以下条件之一的，应视为已经竣工：
（一）开发产品竣工证明资料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已获取了初始产权证明。
依照以上规定，只要吻合产品竣工的三个条件之一，无论会计上可否吻合收入实现条件，可否计算出实质利润，计算所得税时就应该依照实质利润计算应纳税所得额。
二、收入总数的规定（与国税发[2006]31号相同）。
第五条：
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中获取的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
公司代相关部门、单位和公司收取的各种基金、花销和附加等，凡纳入开发产品价内或由公司开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由公司之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
注意：
这里所说的发票，包括公司开出的各种收据，只要以公司名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。
三、收入实现的条件。
第六条：
公司经过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所获取的收入，应确认为销售收入的实现。
（一）新旧政策的不一样点：
1、国税发【2006】31号文件规定，必定吻合竣工产品条件，才能确认收入；
2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。
也就是说，从公司所得税的角度，不再存在“预收帐款”的看法，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，无论产品可否竣工，全部确认为收入。
因此，这里有必要提示大家：
依照新政策规定，房地产公司“所得税收入”是不一样于“会计收入”的。
（二）思虑：
这一规定带来的直接结果是什么？
公司赞成扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。
依照以上规定，公司在2008年今后以“预收账款”为基数计算的广告费、业务宣传费、业务招待费将赞成扣除（由于预收账款已经被确认为收入）。
四、视同销售收入
第七条：
公司将开发产品用于捐赠、资助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、补偿债务、换取其他企事业单位和个人的非钱币性财产等行为，应视同销售，于开发产品全部权或使用权转移，或于实质获取利益权益时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法温序次为：
（一）按本公司近期或今年度近来月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，详尽比率由主管税务机关确定。
新方法取消了“将开发产品转作固定财产”视同销售的规定。
这样一来，营业税、土地增值税、公司所得税的规定基本一致。
可否视同销售，最根本的标志是“产权可否转移”。
五、预计毛利率的规定。
第八条：
公司销售未竣工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按以下规定进行确定：
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
1、新旧变化：
这一规定，与以前的政策对照有较大的变化。
（1）与国税发【2006】31号文件对照，第一、除经济适用房之外，毛利率宽泛下调5%；第二、使用3%毛利率的项目，在经济适用房的基础之上，又增添了限价房和危改房，范围扩大。
（2）与国税函【2008】299号文件对照，又将“预计利润率”改为“预计毛利率”。
这样计算出来的“预计毛利额”与“预计利润额”含义大不一样样。
六、预计毛利额和应纳税所得额的计算方法。
第九条：
公司销售未竣工开发产品获取的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品竣工后，公司应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实质毛利额，同时将其实质毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度公司本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
”
【相关链接1：
与预计收入相关的花销、税金及附加可否赞成扣除】
国税发【2006】31号文件规定：
“在未竣工前采用预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间花销、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。
”
国税发【2009】31号文件规定：
“公司销售未竣工开发产品获取的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
”
两者的不一样在于原政策规定“扣除相关的期间花销、营业税金及附加”后再计入当期应纳税所得额”；新政策没有扣除规定，那么按新方法可否应扣除相应花销及税金？
解析：
看以下两个公式：
毛利额＝销售收入－销售成本
所得额＝利润总数＝（假设不需调整）＝销售收入－销售成本－销售税金－期间花销
从以上公式能够看出，毛利额与所得额是两个不一样的看法。
是无法合并的。
只有将毛利额经过调整变成所得额后才能合并。
而要想将毛利额变成所得额只有在扣除“相应的税金及其花销”后才能实现。
依照以上解析，依照新方法规定，计算公司应纳税所得额时，与预计收入相般配的税金、附加及相关花销应该予以扣除。
特别是依照前面关于收入的界定原则，与预计收入相般配的广告费、业务宣传费、业务招待费也应予以扣除。
【相关链接2：
应纳税所得额终究应怎样计算】
新方法规定：
“开发产品竣工后，公司应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实质毛利额，同时将其实质毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度公司本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
”那么应纳税所得额终究应怎样计算？
【案例3—1】
（1）某房地产公司（坐落在省城）2008年度开发A项目，预售房款78000000元，当年开发产品未竣工。
当年缴纳营业税金及附加4329000元，期间花销6500000元。
2009年度A项目全部竣工，实现收入120000000元，开发成本60000000元，该项目2009年度缴纳营业税金及附加2331000元。
（2）2009年度又开发了B项目，截止到年终项目也竣工，共实现收入45000000元，开发成本27000000元，缴纳营业税金及附加2497500元。
该公司2009年度期间花销共发生8900000元。
计算该公司2008、2009两年应缴纳公司所得税（假设不需进行其他纳税调整）。
解析并计算：
1、2008年：
公司的利润总数＝0―6500000＝―6500000元
该公司产品未竣工，应依照国税发【2009】31号文件第八条、第九条规定计算缴纳公司所得税。
应纳税所得额＝78000000×15%―4329000―6500000＝871000元
应纳公司所得税＝871000×25%＝217750元。
2、2009年：
公司的利润总数＝120000000＋45000000―60000000―27000000―4329000―2331000―2497500―8900000＝59942500元
本期扣除的先期营业税金及附加4329000元应作纳税调增（调整的税金填在“纳税调整表”第六项“其他”栏内）；上期按预计毛利率计算的预计毛利11700000元应予以调减（调整的“预计毛利额”填在“纳税调整表”第五项“房地产公司预售收入计算的预计利润”栏内。
应纳税所得额＝59942500＋4329000―11700000＝52571500元。
应缴纳公司所得税＝52571500×25%＝13142875元
【注：
A项目此前销售收入的实质毛利额＝78000000×60000000÷120000000×100%＝36000000元；A项目实质毛利额与预计毛利额的差额＝36000000―11700000＝24300000元】
七、成本花销扣除范围。
第十二条：
公司发生的期间花销、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
以上应注意两个词，一个是“发生的”；一个是“按规定”。
依照这两个词我们能够理解为只若是公司实质发生的吻合税法规定的花销、成本税金及附加等都能够扣除。
所谓按规定能够理解为依照《公司所得税法》及其推行条例等规定。
比方：
广告费、业务宣费、业务招待费必定依照收入的必然比率计算扣除。
八、取消相关“广告费、业务宣传费、业务招待费”的特别规定：
原来国税发[2006]31号文件规定：
“广告费、业务宣传费、业务招待费。
按以下规定进行办理:
（1）开发公司获取的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项花销的计算基数,至预售收入转为实质销售收入时,再将其作为计算基数。
（2）新办开发公司在获取第一笔开发产品实质销售收入以前发生的,与建筑、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,能够向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转限时最长不得高出3个纳税年度。
”
现在正式取消这一规定。
以上做法表示：
（1）不再限制预售收入作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费的基数；
（2）取消了“新办开发公司在获取第一笔开发产品实质销售收入以前发生的,与建筑、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,向后结转限时最长不得高出3个纳税年度。
”的规定。
九、利息花销的扣除。
第二十一条：
公司的利息支出按以下规定进行办理：
（一）公司为建筑开发产品借入资本而发生的吻合税收规定的借款花销，可按公司会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务花销性质的借款花销，可直接在税前扣除。
（二）公司公司或其成员公司一致直金融机构借款分摊公司内部其他成员公司使用的，借入方凡能出具从金融机构获取借款的证明文件，能够在使用借款的公司间合理的分摊利息花销，使用借款的公司分摊的合理利息准予在税前扣除。
注意：
利息的扣除与国税发[2006]31号对照变化主要表现在以下两点：
1、国税发[2006]31号第
（1）条规定，开发产品竣工前发生的利息计入“开发成本”，开发产品竣工后发生的利息计入“财务花销”，现在规定按会计准则规定执行；
2、取消了“借入关系方资本高出其注册子本50%的，高出部分的利息支出不得扣除”的规定。
改按财税[2008]121号执行：
在计算应纳税所得额时，公司实质支付给关系方的利息支出，不高出以下规定比率和税法及其推行条例相关规定计算的部分，准予扣除，高出的部分不得在发生当期和今后年度扣除。
其接受关系方债权性投资与其权益性投资比率不高出2∶1。
【相关链接：
公司贷款后又借给关系公司应怎样缴纳营业税？
】
【案例3—2】假设房地产公司和建筑公司是同一个老总，3月份建筑公司从银行贷款200万元，转入房产公司用，请问两家公司怎样做帐务办理？
建筑公司可否需要缴纳营业税？
辨析答疑：
1、会计办理：
（1）建筑公司账务办理：
①获取贷款时：
借：
银行存款
贷：
短期借款（长远借款）
②借给房地产时：
借：
其他应收款
贷：
银行存款
③回收借款和利息时：
借：
银行存款
贷：
其他应收款（借款本金）
其他应付款（回收应由房地产公司负担的贷款利息）
④还银行贷款及利息时：
借：
短期贷款
其他应付款
贷：
银行存款（本金加利息）
（2）房地产公司账务办理：
①借入资本时：
借：
银行存款
贷：
其他应付款
②按月计息时：
借：
财务花销（或开发成本）
贷：
其他应付款
③还款、支付利息时：
借：
其他应付款（本金加利息）
贷：
银行存款
2、税收政策：
（1）公司所得税问题：
依照国税发[2009]31号文件：
“公司公司或其成员公司一致直金融机构借款分摊公司内部其他成员公司使用的，借入方凡能出具从金融机构获取借款的证明文件，能够在使用借款的公司间合理的分摊利息花销,使用借款的公司分摊的合理利息准予在税前扣除。
”
（2）营业税问题：
《财政部、国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》（财税字[2000]7号）：
①为缓解中小公司融资难的问题，对公司主管部门或公司公司中的核心公司等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资本分拨给手下单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向手下单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。
②统借方将资本分拨给手下单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向手下单位收取利息，否则，将视为拥有从事贷款业务的性质，应付其向手下单位收取的利息全额征收营业税。
依照以上规定，建筑公司不用缴纳营业税。
【相关链接：
房地产公司向个人借款可否赞成扣除？
】
【案例3—3】某房地产公司由于经营需要，2008年月1日向张先生借款15000000元，借款限时为一年，双方约定年息为10%（银行同期同类贷款利率为6%）。
问，在计算2008年公司所得税时，该公司支付给张先生的利息可否能够扣除？
若是能够扣除的话应扣除多少？
利息支出应获取什么票据？
辨析答疑：
1、有人认为能够扣除，有人认为不能够扣除，我认为能够扣除。
要点在于：
第一、怎样理解税法中的“非金融公司”这一看法？
看下面的两种理解：
（1）非金融“公司”——从事金融行业之外的“公司”。
（2）非“金融公司”——除“金融公司”之外的全部单位和个人。
若是理解成第一种，个人利息就不能够扣除；若是理解成第二种，个人利息就能扣除。
我自己倾向于第二种，应该恩赐扣除。
第二、怎样重新老税法连结中来理解。
原《公司所得税暂行条例推行细则》第九条：
条例第六条第二款
（一）项所称金融机构，是指各种银行、保险公司以及经中国人民银行赞成从事金融业务的非银行金融机构。
”（这里讲解的不是“机构”）
依照以上理解，“非金融机构”应该包括“银行、保险公司以及经中国人民银行赞成从事金融业务的非银行金融机构”之外的全部单位和个人。
因此，新法中的“非金融公司”也能够理解为金融公司之外的全部单位和个人。
第三、怎样理解新税法的立法原则。
新税法与老税法对照，目的是要赐予纳税人更加宽松的税收环境，更有力的激励社会生产与经营，因此在利息的扣除上也应该比原来更宽松。
而不至于比原来还紧。
第四、怎样理解相关法律规定。
《最高人民法院关于怎样确认公民与公司之间借贷行为效力的批复》（法释[1999]第3号）规定：
公民与非金融公司（以下简称公司）之间的借贷属于民间借贷，只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。
但是，拥有以下状况之一的，应该认为无效：
一是公司以借贷名义非法向职工集资的；二是公司以借贷名义非法向社会合资的；三是公司以借贷名义向社会公众发放贷款的；四是有其他违反罪律、行政法规行为的。
只要公司不存在上述四种状况之一的，其向个人借入资本的行为，以及个人将资本借贷于公司的行为，属于民间借贷，是合法的。
别的，依照《最高人民法院关于人民法院审理借款案件的若干建议》（法民发[1991]21号）规定：
民间借贷的利率能够合适高于银行的利率，但最高不得高出银行同类贷款利率的4倍，4倍以内的利息依法受法律保护，高出部分不受法律保护。
2、应依照《公司所得税法推行条例》规定，按不高于金融公司同期同类贷款利率扣除。
应扣除金额＝15000000×6%＝90万元
3、应获取服务业发票。
依照《营业税税目凝望》国税函发〔1995〕156号文件。
只若是“贷款”就应该缴纳营业税。
而依照《最高人民法院关于怎样确认公民与公司之间借贷行为效力的批复》（法释[1999]第3号）规定：
民间借贷也是贷款，因此也应缴纳营业税。
既然是营业税应税收入，在获取收入时就应该给对方开具营业性发票——“服务业发票（到税务局代开）。
十、土地闲置费扣除问题。
第二十二条：
公司因国家无偿回收土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按相关规定在税前扣除。
【相关链接：
《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）】
严格执行闲置土地办理政策。
土地闲置满两年、依法应该无偿回收的，坚决无偿回收，重新安排使用；不吻合法定回收据件的，也应采用改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等路子及时办理、充分利用。
土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同相关部门抓紧研究拟订详尽方法。
2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理办理状况向国务院做出专题报告。
遇到土地闲置费问题，应积极与当地税务部门联系。
十一、自用开发产品折旧扣除问题。
第二十四条 ：
公司开发产品转为自用的，其实质使用时间累计未高出12个月又销售十二、成本对象确定原则。
第二十六条规定：
（一）可否销售原则；
（二）分类归集原则；（三）功能划分原则；
（四）定价差异原则；（五）成本差异原则；（六）权益划分原则。
并规定“成本对象由公司在动工以前合理确定，并报主管税务机关备案。
成本对象一经确定，不能够随意更正或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关赞成。
”
【案例3—4】同一开发项目中有多层和高层建筑怎样划分成本核算对象？
同一开发项目中有多层和高层建筑应分别确认成本核算对象，第一：
（1）多层建筑与高层建筑应负担的土地成本不一样样。
假设，A公司开发一住处小区，甲楼盘与乙楼盘基座面积均为1000平方米，甲楼盘为六层，建筑建成后建筑面积为6000平方米；乙楼盘为30层建筑，建成后建筑面积为30000平方米。
该小区的土地成本为每平方米4500元，那么甲楼盘每平方米建筑面积应负担的土地成本等于4500×1000÷6000＝750元；乙楼盘每平方米建筑面积应负担的土地成本等于4500×1000÷30000＝150元；
（2）多层建筑与高层建筑因设计要求、建筑结构等不一样样，应负担的建筑成本也不一样样。
一般来讲高层建筑的建筑成本要高于多层建筑的建筑成本。
同一项目中，既有多层建筑，又有高层建筑，土地成本的分摊应按以下方法进行：
（1）将开发用地分为多层建筑楼盘基座占地面积、高层楼盘基座占地面积、其他公共用地占地面积三部分；
（2）属于楼盘基座的占地面积，依照楼盘自己的建筑面积进行分摊（国土资源管理部门确定各业主土地使用证书面积也是依照楼基座面积为标准，依照各业主所购置房屋建筑面积占该楼总建筑面积比率分配的。
）；其他公共用地占地面积，依照整个项目总的建筑面积进行分摊。
（注：
以上依照了成本差异原则）
十三、计税成本支出的内容。
第二十七条规定：
（一）土地征用费及拆迁补偿费；
（二）先期工程费；（三）建筑安装工程费；（四）基础设施建设费；（五）公共配套设施费；（六）开发间接费。
以上基本上是会计核算的内容。
这里在税法中明确，关于一些详尽项目可否能够在税前扣除起到了确定的作用。
十四、共同成本、间接成本的分配方法：
第二十九条规定：
（一）占地面积法；
（二）建筑面积法；（三）直接成本法；（四）估量造价法。
【案例3—5】某房地产开发公司，2008年在获取的8000平方米的土地进步行房屋开发，规划建筑总面积48600平方米。
本期建筑6＋1型多层住处9600平方米，占地面积（含小区内道路、绿地等公摊面积）2400平方米；建筑30层型高层住处18000平方米，占地面积2200平方米；余下土地3200平方米待下一期开发。
为开发该片土地公司共发生不能够划分成本对象的“共同花销”、“开发间接花销”7800万元。
要求依照占地面积法、建筑面积法在以上成本对象之间进行分摊。
解析：
1、占地面积法：
（1）本期开发土地面积占总土地面积的比率＝（2400＋2200）÷8000×100%＝57.5%
本期应负担的花销＝7800×57.5%＝4485万元
（2）本期开发多层住处占地面积占实质开发土地面积的比率＝2400÷（2400＋2200）×100%＝52.17%
本期多层住处应分摊的花销＝4485×52.17%＝2339.82万元
本期高层住处应分摊的花销＝4485—2239.82＝2145.18万元
2、建筑面积法：
（1）本期开发建筑面积占总规划建筑面积的比率＝（9600＋18000）÷48600×100%＝56.79%
本期应负担的花销＝7800×56.79%＝4429.62万元
（2）本期开发多层住处建筑面积占实质开发建筑面积的比率＝9600÷（9600＋18000）×100%＝34.78%
本期多层住处应分摊的花销＝4429.62×34.78%＝1540.62万元
本期高层住处应分摊的花销＝4429.62—1540.62＝2889万元
（注：
采用不一样的分配方法，不一样的成本对象分担的成本花销不尽相同，实质工作中尽可能采用较合理的分配方法。
本案按建筑面积法比较合理）
十五、特别业务成本分配方法：
第三十条规定：
（一）土地成本，按占地面积法进行分配。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性获取土地分期开发房地产的状况,其土地开发成本经商税务机关赞成后可先按土地整体估量成本进行分配,待土地整体开发达成再行调整。
以上规定表示：
“土地开发成本能够依照工程概算来进行分配，而不用依照实质发生的成本，能够部分预提土地的开发成本了”。
（二）公共配套设施成本，按建筑面积法进行分配。
（三）借款花销，按直接成本法或按估量造价法进行分配。
（四）其他成本项目的分配法由公司自行确定。
十六、以非钱币交易方式获取的土地的成本的确定
第三十一条规定：
公司以非钱币交易方式获取土地使用权的，应按以下规定确定其成本：
（一）公司、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资公司的，按以下规定进行办理：
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建筑的，接受投资的公司在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和今后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
（如涉及补价，土地使用权获取成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款）。
2.换取的开发产品如为其他土地开发、建筑的，接受投资的公司在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
（如涉及补价，土地使用权的获取成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
）
【案例3—6】A公司与甲房地产公司签订协议，将其名下150亩土地（按评估价每亩1000000元，总价150000000元转让）用于与甲房地产公司合作开发，待项目开发达成后，分得该项目30000平方米房屋，房地产公司获取该项土地时支付各项税费3750000元，分配开发产品时，房屋的单位成本价为每平方米30000元，公允价值为每平方米5500元。
计算该项土地的成本。
该土地的成本＝5500×30000＋3750000＝168750000元
注意：
（1）不能够依照转让价作为成本；
（2）不能够依照开发产品的成本价作为成本。
【案例
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