最新整理福州写字楼市场深度分析.docx
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最新整理福州写字楼市场深度分析
福州写字楼生存现状简报
一、福州写字楼整体市场情况…………………………………………………………………02
1、区域分布………………………………………………………………………………02
2、租赁市场………………………………………………………………………………02
3、销售市场………………………………………………………………………………03
4、投资回报率……………………………………………………………………………04
5、规模与配套……………………………………………………………………………04
6、福州写字楼整体市场小结……………………………………………………………04
二、福州代表性高端写字楼概况……………………………………………………………05
1、代表性高端写字楼基本情况…………………………………………………………05
2、代表性高端写字楼重点企业类别配比………………………………………………06
3、代表性高端写字楼部分企业个案情况………………………………………………08
4、近两年新写字楼简介…………………………………………………………………10
三、福州海峡金融街规划分析…………………………………………………………………11
1、海峡金融街地段………………………………………………………………………11
2、海峡金融街定位………………………………………………………………………11
1.福州写字楼整体市场情况
1.1.
区域分布：
目前福州商务写字楼集中分布在鼓楼区湖东路、五四路、五一路、东街、东大路、华林路、古田路等核心路段，其中以五四路和湖东路为中心的现代核心商务区甲级写字楼最为集中。
1.2.租赁市场
1.2.1.目前，福州甲级写字楼租金达到60-130元/㎡/月，集中在70—90元/㎡/月为主，而中低端写字楼主租金主力集中在30—60元/㎡/月，整体空置率较低。
1.2.2.2009年以来，福州写字楼市场承租价格稳定增长，高端写字楼受市场追捧。
今年CBD上半年五四路的写字楼租金明显上涨，约比去年涨了15%。
如，东煌大厦和环球广场平均租金就达到100元/㎡/月，信和广场的租金更是达到了100-130元/㎡/月。
2010年7月福州甲级写字楼租金水平
楼宇名称
楼宇位置
租金水平
宜发大厦
五四路
60.00元/㎡/月
置地广场
五四路与湖东路交叉口
80-90元/㎡/月
环球广场
五四路
90-110元/㎡/月
东煌大厦
五四路
100元/㎡/月
信和广场
五四路
100-130元/㎡/月
2010年7月福州中低端写字楼租金水平
楼宇名称
地址
楼层
面积（㎡）
租金（元/㎡/月）
中美大厦
古田路
4层
880
30
5层
880
先施时尚中心
五一北路
3层
2000
已零星分割每平方租金50元含物业费
新侨联广场
五一北路
B座1层
12
36
元洪大厦
五一中路
3层
1283
40
国贸广场
五四路
23层
240
45
3层
零散面积共1000多
金百合大酒店
五四路
15层
780
60
闽发大厦
东水路
22层
66
30
宏扬新城1号楼
杨桥东路
16层
332
28
航空大厦
东街
16层
155
30
基星阁
鼓东支路
3层
800
65
壮安大厦
华林路
2层
785
60
5层
145
35
国坤大厦
华林路
2—3层
1400
58
1.3.销售市场：
2010年，由于新增项目均为鼓楼和台江区高品质项目，因此平均销售均价有所上涨，达到20000万/㎡左右。
就已经销售的世茂天城和开始推广的恒力城来看，地段稀缺、品牌开发商开发的高端写字楼销售市场反应良好。
2010年福州新建写字楼（甲级）对外售价水平
楼宇名称
楼宇位置
对外销售报价
恒力城
五四路
23000元/㎡
恒力金融中心
井大路
25000元/㎡
世茂天城
广达路
25000元/㎡
万达广场
江滨大道
18000元/㎡
1.4.投资回报率：
从三大不同路段的高端写字楼看，恒力城投资回报率预计在6.8%左右，世茂天城投资回报率预计在6.2%左右，万达广场投资回报率预计在6%左右。
传统CBD稀缺价值明显，新商务中心品牌号召力强大。
2010年福州新建写字楼（甲级）投资回报率比较
楼宇名称
楼宇位置
项目租金水平
对外销售报价
投资回报率
恒力城
五四路
130元/㎡/月
23000元/㎡
6.8%
世茂天城
广达路
130元/㎡/月
25000元/㎡
6.2%
万达广场
江滨大道
90元/㎡/月
18000元/㎡
6%
1.5.规模与配套：
福州市中心高档写字楼总建规模主力在3万-7万㎡之间，电梯数量主力在4-6部，停车位数量主力在90-270之间。
电梯台均占有面积主力在5800-9000㎡，车位个均占有面积主力在220-470㎡，电梯与停车位配套普遍不足，成为鼓楼区中央商务区的硬伤，严重制约楼宇和入驻企业效率。
福州市CBD代表性高端写字楼电梯与车位占有面积对比表
楼宇名称
恒力
城
信和广场
东煌
大厦
青年广场
置地
广场
环球
大厦
宜发
大厦
新侨联广场
平安大厦
武夷
中心
总建面积
（㎡）
35000
57540
36242
38844
61200
90600
43500
32800
37315
31000
电梯数量
（台）
6
7
6
6
7
10
5
4
4
6
台均
占有面积
5833
8220
6040.33
6474
8743
9060
8700
8200
9328.8
5166.67
车位数量
（个）
250
171
115
/
130
270
50
150
130
91
个均
占有面积
140
336.49
315.1
/
471
335.56
870
218.667
287.04
340.659
1.6.福州写字楼整体市场小结
1.6.1.福州高品质甲级写字楼近两年来租金保持平稳上涨，目前在60-130元/㎡/月之间；但中低端写字楼租赁价格仅达到30-60元/㎡/月的水平。
1.6.2.福州写字楼销售市场以高品质项目为主，平均售价在20000元/㎡左右，其投资回报率水平在6%%，部分稀缺型、高品质项目可达到7％左右。
1.6.3.目前，福州写字楼市场租售面积有限，尤其是高端写字楼无法全面满足。
1.6.4.福州写字楼市场承租价格稳定增长，高端写字楼受市场追捧，楼宇产业和楼宇经济正在加速升级，楼宇品质应市场需求而提升，楼宇运营因品质提升而价值彰显，但写字楼市场价值仍被低估，呈商住“倒挂”现象。
1.6.5.若不考虑新增供应项目，高品质甲级写字楼入驻（或入驻意向）情况较好。
2.福州代表性高端写字楼概况
2.1.代表性高端写字楼基本情况
代表性高端写字楼基本情况一览表
楼宇名称
楼宇位置
总建面积
单层面积
入驻企业主力办公面积
层高
层数
物业费
开发单位
管理单位
恒力金融中心
湖东路
35005㎡
1200-1400㎡
200-250㎡
3.8M
26
——
福建中旅房地产开发有限公司
——
恒力城
五四路
35000㎡
1000㎡
整层销售
约3.5M
40
——
福建中旅房地产开发有限公司
——
信和广场
五四路
57540㎡
约1500㎡
分割租赁，面积90-300㎡
约3.5M
27
6元/㎡
信和置业（福州）有限公司
信和置业（福州）有限公司物业处
中庚青年广场
东街
38844㎡
1138.46㎡
整层销售,每层九户，每户88—210㎡
无梁式3.2M
31
6元/㎡
中庚集团（骏建地产）
中庚物业
置地广场
五四与湖东路交叉
61200㎡
1000㎡
300㎡左右
约3.5M
32
4元/㎡
置地房地产开发有限公司
武夷（福建）物管
东煌大厦
五四路
36242㎡
约1200㎡
只租不售,灵活分割
——
地上30地下3
7元/㎡
东煌（福建）房地产开发有限公司
福州大博韬物业管理有限公司
环球广场
五四路
90600㎡
2700㎡
220-650㎡
约3.2M
地上36地下2
5.5元/㎡
福州集升房地产开发限公司
福州集升房地产开发限公司
宜发大厦
五四路
43500㎡
1400㎡
多为1层1户，甚至多层1户
约3M
33
4元/㎡
宜发房地产开发有限公司
宜发物业管理有限公司
新侨联广场
五一路
32800㎡
约1600㎡
320㎡-600㎡
——
地上26地下2
3.5元/㎡
福建高景房地产开发有限公司
福州高景物业管理有限公司
平安大厦
五一路
37315㎡
1130㎡
分户在208㎡-380㎡
——
地上32地下3
5/㎡
——
——
武夷中心
东街
31000㎡
1676㎡
800㎡
3.5m
地上23地下3
3.2元/㎡
侨乡、安福、建兴三家房地产
福州华港物业管理有限公司
分析：
以上图表显示，代表性高端写字楼多数以核心筒建筑结构为主，建筑层高基本上超过20层，其中以30层左右建筑为主，层高在3-3.8米之间；总建规模主力在3万-7万㎡之间，单层面积在1000-1600㎡之间，入驻企业主力办公面积200-600㎡；开发公司多自己组建物业管理公司对写字楼物业进行运营管理，物业管理费在3.2-7元/㎡/月。
2.2.代表性高端写字楼重点企业类别配比重点企业类别配比图——新侨联广场
重点企业类别配比图——置地广场
重点企业类别配比图——宜发大厦
重点企业类别配比图——环球广场
重点企业类别配比图——武夷中心
代表性高端写字楼重点企业类别配比总表
项目
房地产业
信息服务
中介服务
金融服务
集团公司
文化教育
会展旅游
商贸服务
社会服务
其它
置地广场
27
7
8
18
28
1
0
8
1
5
福晟、永荣、艾建房地产开发、万励房地产、四维建筑工程、宏业装饰工程、诺贝装饰设计工程、君巢装饰工程、闽武长成装饰工程
3M中国、正有网络通信技术
天健华、名扬教育、飞扬软件
中国大地财产保险股份、中汇投资、永荣投资、鼎晟投资、联泰担保、鼎鑫担保、鑫金诚担保
安泰投资、融信设备租赁、国翔投资、3M中国、招银高速公路、国银投资
汉信汉成文化传播
——
速传物流、德利国际物流、驰骋九洲、欣和进出口
福建奉先德业环保
天海招标、信兴餐饮
环球广场
14
9
11
28
45
10
1
18
3
4
正荣、信和置业、嘉荣物业、东方旭日高尔夫房地产、隽轩房地产、学峰建筑工程、嘉荣物业管理
摩托罗拉、英特尔、卫通通信科、福诺移动通信技术、天财计算机
博纳森、家天下教育咨询、世联房地产顾问
诺基亚、正荣实业投资、闽发证券、飞利浦投资、福建省国银投资、恒汇担保
ABB、福诺移动、信诚人寿保险、三洋电梯、诺基亚、马士基、信诚人寿保险、飞利浦、甲骨文软件系统、思科系统网络技术、英特尔、联华国际信托投资、摩托罗拉、日本株式会社商船三井、艾默生网络能源、ABB（中国）、福诺移动通信技术、上海华为技术、上海联想
闽龙传媒、奥华奥美、华城文化、领略（福建）传媒
百胜餐饮
马士基物流金诚国际物流、万全物流、顺邦国际贸易
海峡马术俱乐部、大新飞灰处理司、吉源环保科技
佳佳基餐饮管理、新思维企划
新侨联广场
6
3
5
4
6
5
0
3
0
1
建发、建立空间装饰设计、又新空间设计装饰
——
——
万嘉泉投资
——
诺亚传媒、博众传媒
——
建州物流
——
蒸笼天子餐饮管理
宜发大厦
2
0
4
7
10
5
0
0
0
2
连港物业管理、宜发物业管理
——
——
国家开发银行、五星环球（福建）投资
五星环球投资、福建华电投资有限公司、国家开发银行
旺视传媒
——
——
——
宏达商务服务
东煌大厦
宏森投资有限公司、中石化森美（福建）石油有限公司、平安银行、东煌企业集团
平安大厦
平安银集团（含银行）、证券投资、电子、地产、外企等
武夷
中心
4
6
11
5
9
4
1
3
1
4
宏泰物业管理
财盛网络科技、鼎和通信科技、兆亿网络科技
瑞源金投资、亚太天正律师事务所
——
阿斯利康制药、中宏人寿保险、福建海源建设工程
奥盛传媒、力欧传媒有
海外假日旅行社
百隆达进出口
福满环保
汇烹餐饮管理、君瑞自动化科技、沃众电子支付技术
分析：
大体上看，五四路是国内外知名企业的区域总部办公集聚地；湖东路是银行、保险、证券等金融行业集聚地；省高院和市中院周边是律师事务所集聚地。
以上图表显示，集团公司（含跨国公司福州办事处）、金融服务（银行保险、证券期货、投融资担保）、房地产业（房地产开发、地产营销策划代理）、中介服务、文化教育成为入住市中心高端商务写字楼的主力客群。
2.3.代表性高端写字楼类金融企业个案情况
代表性高端写字楼类金融企业个案调研简表
楼宇名称
公司名称
办公面积
价格情况
需求情况
配套情况
环球广场
三鑫集团
1000平方米
每月租金80多元/平方米
已在世茂天成购买写字楼，两年后即可搬新址
支持公共会议室，认为可以节省企业成本，但同时也认为使用上会有不方便
置地广场
嘉和人寿
600平方米
/
空间够用
会议室面积35平方米，认为公共会议室私密性不够、使用冲突不方便，特别是类金融业务型公司需要有自主会议室；认为一定时期内，五四路这边办公效率还是会比江滨高
宜发大厦
恒汇担保
500平方米
/
空间够用
会议室25平方米左右，接受公共会议室；认为未来几年五四路这边办公效率还是会比江滨高
亚太管理咨询
300平方米
/
/
会议室8-10个座位，开会较少，对会议室要求不高
新侨联广场
开成房地产开发
800平方米
整层买下
空间够用
/
北方期货经纪
200平方米
/
空间够用，搬迁需总部批准
一般无需会议室，业务到餐厅或者酒楼
恒升担保
500平方米
/
空间够用
有独立会议室
武夷中心
福建省农村社会保险
400平方米
/
空间够用
/
中宏人寿保险
800平方米
/
空间够用
/
江苏弘业期货经纪
400平方米
/
有乒乓球室，非常够用
有独立会议室，大概在25平方米左右
福融担保
400平方米
每月租金60元左右/平方米
人很少，空间够用
/
瑞源金投资咨询
400平方米
/
暂时够用，但是有潜在需求
公司配有员工会议室和客户接待室，面积均为10平方米左右，只是客户接待室配置更为高档。
虽然认为公共会议室是种创新，比较认同，但是还是认为公司内部要自行准备会议室。
配套设置方面追求人性化，建议我们配置公共茶水间。
分析：
据调研结果，金融企业（含类金融）的主力需求在300-800平方米之间，价格接受力根据企业实力而定，或租或买，对于会议配套大部分要求有独立空间。
目前，多数类金融企业尚处于初步发展阶段，办公空间需求规模不大，对传统CBD有抗性，但需求并不急迫。
2.4.近两年新写字楼简介
近两年新写字楼个案一览表
楼宇名称
项目简介
开发优势
项目进度
营销方式
开发单位
恒力金融中心
项目位于湖东路中山大厦旁，用地面积0.6万平方米，总建面积3.5万平方米（不含地下），计划投资4.5亿元
目地处福建福州CBD核心，毗邻主要星级酒店和金融银行，配套成熟；购物商圈环布，交通方便，人流量大
维护桩建设中
对外招租
福建恒力房地产发展有限公司
闽侨大厦
项目位于五四路闽江饭店旁，总投资5亿元，占地15亩，总建筑面积9万平方米，分两栋，一栋44层、高度155米，另一栋是29层（归侨办、统战部、侨联三家单位所有），地下3层，地面1-4层为商场。
/
正在办理营业执照等审批手续
对外招租
福州闽侨房地产有限公司
恒力城
项目位于五四路闽江饭店旁，总用地2.5万平方米，总建筑面积24万平方米，其中，商场和娱乐场所面积6.6万平方米，写字楼面积3.5万平方米，建筑高度150米，总投资15亿元
拥有1000多个停车位（其中写字楼约1000平方米配7个），6.5万平方米的商业面积，适应福州商务、商业形态的发展需求
裙楼综合体建设中
对外招租
福建中旅房地产开发有限公司
中盛天地
项目位于五四路十九中旁，总建筑面积3.6万平方米，计划投资3亿元
项目适应福州商务、商业形态的发展需求，将进一步增强CBD商务区的核心竞争力
前期规划中
对外招租
福建中盛房地产开发有限公司
香格里拉二期
项目位于五一商圈内，总投资1亿美元，建设五星期级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型购物广场
项目毗邻人民大会堂、福州大剧院、于山风景区，依托五一广场得天独厚的地理位置和历史政治背景，培育服务业集聚地
正在实施拆迁工作
对外招租
香港嘉里建设投资有限公司
佳盛广场
项目位于六一路28号，总投资3亿元，佳盛广场的海峡城，总建筑面积1.98万平方米，1-5层为商业用房，主要引进餐饮、娱乐、休闲、健身等企业，同时引进周边社区配套店，提高居民生活便利性，C幢塔楼，6-28层为写字楼，总建筑面积2.39万平方米，主要用于投资、办公、商住
项目交通便利，周边商业配套完善，银行、写字楼、大型住宅区、超市林立，消费集中，辐射人群广。
海峡城2万平方米的商业规模，将进一步带动六一商圈的商业氛围
海峡城预计10月交付使用；C栋写字楼年底将完成竣工验收并交付使用
对外招租，C栋写字楼以整体销售为主
运盛（上海）实业股份有限公司
省府路1号
项目位于省府路1号，计划投资4.1亿元，规划建设写字楼、配套用房及城市广场、绿地
地处东街口商圈，交通便利，周边银行、大型住宅区、超市林立，辐射人群广，消费集中
前期规划中
对外招租
鼓西街道办事处
渔阳商场
项目位于八一七中路南侧、邮购市场北侧，建设2.2万平方米的写字楼，总投资1.32亿元
项目位于八一七路核心地段，与茶亭商业街相连，作为福州地铁一号线沿线楼宇，在2014年一号线试通车后，具有便捷的交通条件，十分适合总部企业入驻
地下室施工中
对外招租
福建宇洋房地产开发有限公司
信和广场
项目位于五四路市政协北侧，总建筑面积5.8万平方米，楼高27层，1-4层商场，5-27层写字楼，地下3层大型停车场（机动车停车位172个），总投资约6亿元
信和广场是福州五四路CBD的SA智能化甲级写字楼，毗邻金龙大厦、新天地大厦，与温泉公园、国际会展中心、金源大酒店相邻，周边写字楼林立，人流量大，拥有信和五星级酒店式物业管理服务，是国际国内有实力的大型企业和机构入驻福州的首选区域
对外招商中，目前世界五百强，中国百强等众多实力企业将进驻
对外招租
香港信和置业
3.福州海峡金融街规划分析
3.1.海峡金融街地段：
位于大福州战略闽江轴线核心地段。
根据《福州城市总体规划（2009-2020）》，中心城区的重点发展方向为“东扩、南进”，采取“结构开放、轴向发展、核心多极、服务沿江、工业沿海、生态渗透”的空间发展策略，形成“一区三轴八新城”的空间布局结构。
“一区”即一个中心区（三环以内区域），主要承担市级行政、文化、商贸服务等中心职能，强化八一七中轴线和闽江轴线两条公共设施服务带，以及北江滨商务中心、海峡金融街、会展岛等六个公建中心。
“海峡金融街”公建中心在福州城市规划中的位置图
3.2.海峡金融街定位：
海西中心城市商贸金融办公中心。
“海峡金融街”规划范围图
在金融用地规划中，采取“大集中、小分散”的布局原则，重点布局于鼓台中心和东部新城副中心，在鳌峰洲等地区适当布局的规划思路。
鳌峰片区定位为集高尚居住、现代商务办公、休闲娱乐于一体，具有滨江景观特色的综合性城区，形成“两心、两带、七区”的总体布局结构。
其中“两心”是指位于连江路两侧沿江地区的海峡金融街和位于闽江北岸东段的生活配套中心，主要布置文化、体育、商务酒店等生活配套服务设施。
福州海峡金融街位于福州市闽江北岸鳌峰片区，具体为长乐南路东侧，前横路西侧，闽江北岸，鳌峰路南侧，用地范围总面积约63.51公顷，合952亩，是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心，规划建设集合金融、保险、证券、信托、贸易、服务、旅馆、文化、传媒等行业的高级商业中心、新经济文化中心和对外金融商贸窗口。
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