最具有标志性的十大物业管理项目.docx
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最具有标志性的十大物业管理项目
最具有标志性的十大物业管理项目台北101大楼
推崇理由：
世界第二高楼，世界最高绿建筑项目概况：
台北101大楼是台湾第一个民间BOT（建造-运营-转换）项目，土地使用权70年，2004年12月正式开幕。
大楼总高度为508米，2004年时被世界高楼协会认证为世界最高建筑（508米）、世界最高使用楼层（438米）和世界最高屋顶（448米）。
大楼内装备被2004年吉尼斯纪录认证的世界最快速电梯（1,010米/分钟），以及世界最大、最重的风阻尼器（直径5.5米、重660吨）。
台北101大楼采用的双层帷幕玻璃总面积达到了116,000平方米，每面帷幕玻璃可承受8吨的重量，具有隔热和隔紫外线功能。
全楼层都设置了完备的智能消防系统，34层
以上每8个楼层设有安全避难空间。
台北101大楼在2009年6月向美国绿
色建筑协会申请LEED-EBOM“白金级”认证。
2009年11月召开新闻发布会正式向外界宣布申请计划，2010年2-10月进行更新工程，2010年11月至2011年1月为执行期，2011年4月送件评审，最终于2011年7月获得认证。
台北101大楼由台北金融大楼股份有限公司进行管理。
项目重点：
根据LEED-EBOM“白金级”认证各项目得分要求制订实施措施：
永续基地：
1、所有停车空间位于有遮蔽的地下室；2、84%大楼使用者以公
共交通方式通勤。
能源及大气：
1、预估每年能耗超过一般大楼30%；2、控
管记录40%的耗能。
灯管全部使用节能型灯管，货梯厅安装手动开关控制光源。
机械层避难室照明控制增加红外感应开关，走道灯增加手动开关。
大楼室内手扶梯，一般都是感应式的，没有人完全停止，踏上去才会开始运作。
全部选用
双层的隔热帷幕玻璃。
水效率：
1、节省至少30%的生活用水；2、约189坪
的景观植栽100%使用收集后的雨水进行灌溉（4,508公顷）；用水年省28,000吨。
洗手间水龙头的出水方式改为花洒式，依靠感应启动；马桶换成省
水型冲水开关，男洗手间的小便斗加装节流阀。
市内环境品质：
1、使用美国
地毯协会认证的吸尘器提升清洁效能和环境品质。
清洁成效评分总平均1.61“整洁且一尘不染”的保准；2、65%租户使用空间享受景观视野；3、全
面禁烟；4、空调系统引进大量外气并经过缜密地过滤。
物料及资源：
1、资
源回收至少61%的日常废弃物（年回收总量1,261吨）；2、全面采用无汞和低含汞量的照明设备，总含汞量58.5皮克（标准为不高于90皮克，一皮克为一
兆分之一克）。
卫生间纸张全部使用再生纸。
回收纸张时压缩打包。
低温保存厨余垃圾。
丽江束河古镇
推崇理由：
物业经营同原生态旅游开发结合项目概况：
丽江束河古镇由云南鼎业集团投资于2003年开发，下属丽江鼎业束河古镇旅游开发有限公司进行经营与管理。
在其一揽子开发计划中束河古镇占500万平方米，2008年已开发10万平方米。
前期投入资金为5亿元，业态主要有酒吧、餐饮、客栈、零售及配套公共设施。
束河古镇的老区（保护区）占地1.5平方公里，核心区有9个村，住户600多户，共2,000余人。
项目重点：
项目开发理念：
把束河古镇建成休闲度假区，在规划上则将束河古镇分为老区和新区，以老区（老村落）为核心，保留原生态，保留村民生活，再现最自然的农耕文明；新区则建成整个区域的购物、休闲娱乐中心及配套设施。
丽江鼎业束河古镇旅游开发有限公司下设两个部门，一个是负责旅游接待的旅游管理中心；另一个则是类似于物业管理公司的景区服务中心，下设
保安、绿化、工程维修、客户服务等，是整个公司最大的部门，设4个主管，
分别负责安保、工程维修、客户服务、绿化保洁。
公司自己还持有数量可观的经营性物业，收入来源主要有物业管理费、门票、持有物业的经营收益（主要是租金）和业主委托受理租赁服务的中介费。
物业管理费和门票收入在公司总收入中所占比例较小，收取后由公司留用；主要收入是公司持有物业的经营收益及为业主提供租赁服务所收取的中介费，在这部分收入总额中，景区服务中
心可以获得其中的4%，另外的96%先上交上级开发公司。
对老区“原生态”
保护的具体措施是，农户被征用后获得征地费，但是这块菜地的使用权仍属农
户，仍然与从前一样归本人种植，所有收成也归其所有，征地的条件是要求他保证继续种菜。
政府、企业合作整体对外宣传进行招商引资，针对具体事务则
成立了专门机构“束河古镇管理委员会”，由企业出资，隶属束河古镇街道办事
处，同时负责对核心区域的保护，以及整个景区的公共事务管理，包括马匹、交通、环境卫生等，工作人员以办事处人员为主加一部分公司人员配置。
在招商引资和促销办法中，公司亦采用一些方法如对商户提供购房优惠、通过旅行社促销、节庆日开展公关活动等，尽量吸引游客，促进商家生意。
广州大学城
推崇理由：
大学城管理结合城中村改造项目概况：
广州大学城位于广州市番禺区新造镇小谷围岛及其南岸地区，是国家一流的大学园区，华南地区高级人才培养、科学研究和交流的中心，学、研、产一体化发展的城市新区。
规
划范围约43.3平方公里，可容纳学生18万-20万人，总人口达35万-40万人（包括村镇人口）。
首期已建成的小谷围岛约17.9平方公里，目前已进驻十
所高校。
广州大学城十所高校均为开放式校园设计，校园没有围墙，彼此相邻。
三条环路统一将所有高校校园分割为不同的功能区，外环路和中环路之间是各高校的教学区，中环路和内环路之间是各高校的生活区。
沿着环路可达任何一
个高校。
广州大学城（北区）行属番禺区新造镇小谷围岛，总面积20.15平方公里，分布有南亭村、北亭村、穗石村、贝岗村、郭朗村、练溪村6个行政村，总人口12,899人，从事非农业产业人口4,420人（未包括流动人口）。
因广州大学城建设需要，现郭朗村、练溪村被全部拆除，北亭村保留2/3，迁出1/3。
即原小谷围岛6个行政村大部分“村民”已迁往岛外谷围新安置区，现岛内有南亭、北亭、穗石、贝岗4个保留区，面积1.127平方公里，人口
1,802户、5,954名村民。
项目重点：
各高校的教学区和生活区相分离，
在物业使用方面教学区具有白天使用频率高，夜间使用频率低的特点。
白天教学区的物业管理要求是能使得各种多媒体教学设施和各种教学科研专业设施设备运行正常。
并且为了不影响教学活动进程，对于设施设备的临时突发机械故障的处理有较高的时效性要求。
教学区是各种教学科研设施设备密集分布区，夜间教学区的安全管理工作是重点。
广州大学城管理委员会作为番禺区政府的派出机构，与小围谷街道办事处合署办公，两个牌子、一个班子，开始全面承担大学城各项事务的综合协调和管理，包括兴建教师公寓、大学城的治安、学
校的产学研合作等。
在大学城4个“城中村”的管理方面，主要由大学城管委会在4个村委中进行协调沟通、推动旧村改造工作有实质性进展、为各村增加
村集体的经济收入、建村街小巷道路及临时市场周边硬底化等建设、调解纠纷等等。
居委会参与配合管理。
在大学城举办第八届全国大学生运动会和第八届
少数民族传统体育运动会，以及广州大规模的“创卫”活动中，政府给予政策
上的导向，村集体在政府的支持下，自主规划城中村发展。
村集体开始整顿不规范用地，收回所有被占用的集体用地，统一规划；并与清洁公司合作，将清洁卫生服务承包出去；又与开发商合作开辟商业街、美食广场和商贸中心等项目。
由于有了政府跟村集体的牵头和支持，具有雄厚经济实力与经验的开发商开始介入贝岗村的发展，村集体出方案，开发商操盘工程建设，共同完成贝岗村的城建规划和商业布局。
永旺北京国际商城购物中心
推崇理由：
日本最大商业物业管理公司首个在华项目，商业物业管理防损概念，“FMS综合管理服务”概念项目概况：
2008年11月7日正式开业，位于北京市昌平区北部郊区，购物中心建筑面积15.6万平方米、营业面积9.6万平方米，配备了主力店JUSCO（佳世客）超市，拟设专卖店104家，成为包
含购物、儿童游乐、餐饮、美容美发、宠物美容、电影院等全行业的现代大型购物娱乐场所，仅佳世客超市部分，每天的人流量为15,000-18,000人次。
商城二楼为卖场，三楼是电影院，地上和地下配有可停放3,000辆汽车的停车场/
库。
购物中心还提供万家购物广场、体育大学、温泉天客隆、昌平南大街至购物中心往返和龙泽城铁、龙跃苑、新龙城小区等至购物中心共9条环形线路的
免费购物班车。
自2008年11月7日起，由日资企业永旺永乐（北京）物业
服务有限公司负责全部的物业管理项目，目前商场共配备安保（含车场）人员90人左右。
项目重点：
依靠集团公司“FMS综合管理服务”的支撑，永旺永乐为商场
提供了自动售货机、货架、标示、标识牌、购物袋、垃圾箱、伞套机等物品。
从业务角度上物管公司可为客户提供必需服务、可有可无服务和提升档次服务这三方面的服务配置建议。
购物中心的清洁工作采用类似机场的高层次卫生环境标准来要求。
卫生间清洁包括镜面、洗手池和便池等，要求空间内不能有异味，地面不能有垃圾。
具体操作时，对不同的清洁部位使用不同的药剂和不同颜色的抹布，白色抹布擦镜面，绿色抹布擦不锈钢部分，棕色抹布擦墙面和洗手盆，粉红色抹布擦便池。
永旺永乐作为业务承接方需要接受购物中心和超市方的监督，并以日报、月报的形式定期向其报告，形成了购物中心内以防灾防盗为主的互相监督型的物管体系。
保安员保管整个购物中心以及佳世客超市（永旺集团成员）包括办公室在内的所有钥匙。
永旺永乐负责报告购物中心和超市防灾、防盗情况，如具体一年发生灾害事件的数量，其中火灾、自然灾害、
人为因素造成的灾害数量各有多少，以及因物管公司服务不周到导致的灾害数量等。
设有专门的防损通道管理商场货物，当送货车卸货时，送货车旁会有防
损人员（保安员）进行监督，卸下货物清点数目后直接放入预设的“笼子”里，“笼子”通向货车的部分和商场的部分各设有一门，当需要提货时，提货人员需凭提货清单才能提货成功。
“笼子”的使用既解决了货物在未进入仓库时候丢
失情况的发生，也避免了货物进入仓库后的丢失。
员工每天上下班都需要经过专设的员工通道，在通道入口处设有存包处，每天员工上班时都需要在此存包，下班时若有携带提包或物品者，必须接受永旺永乐保安员的检查，无论永旺集团的公司最高层还是购物中心及超市的领导乃至每个员工全部都需要遵守此规定。
对于防损的专业培训，公司制度规定，凡是受聘的保安（防损）人员必须
接受岗前36小时（4天）以及在职半年一次16小时（2天）的专业培训。
奥运场馆
推崇理由：
中国物业管理首次参与世界级项目项目概况：
奥运场馆中的代
表项目有：
国家体育场，俗称“鸟巢”，位于北京奥林匹克公园中心区南部，
为2008年第29届奥林匹克运动会的主体育场。
工程总占地面积21公顷，建筑面258,000平方米。
场内观众坐席约为91,000个，其中临时坐席约11,000
个。
国家游泳中心（“水立方”）规划建设用地62,950平方米，总建筑面积
65,000-80,000平方米，其中地下部分的建筑面积不少于15,000平方米。
可容纳观众坐席17,000座，其中永久观众坐席为6,000座，奥运会期间增设临时性座位11,000个。
北京射击馆位于北京西五环路边，南邻香山南路，北靠翠微山脉，总用地面积约6.45公顷，建筑面积4.7万多平方米（含临时看台）。
五棵松体育馆是五棵松文化体育中心重点建设项目，其建筑规模6.3万平方米，可容纳观众约1.8万人。
项目重点：
基本理念：
“以场馆为基础，以竞赛为核心，以属地为保障”。
业主主导。
有效贯彻基本理念，需要业主充分发挥优势，因此场馆运行管理团队的组建初期，便在团队中设有后勤副主任一职，其人选来源一般为业主单位。
后勤副主任所分管的业务口中，还设有场馆设施经理、场馆环境经理、场馆形象景观经理等职务，这些业务口的人员也大多来自场馆业主单位。
遵守惯例。
奥运场馆的特殊性在于它需要服务于奥运会的各类客户群，如参赛运动员及随
队官员、技术官员、媒体及观众等，因此也必然需要遵守这项赛事的通行惯例。
落实到场馆层面，即对场馆提出了一系列国际化的服务需求。
例如对各个场馆无障碍卫生间门进行改建，加大门宽。
标准统一。
奥运会通常都要求各场馆必须在休息区配备成套的沙发、茶几和花插，同时还需要根据房屋面积铺设地毯，并配备立式衣架，还要配备餐台、双门透明电冰箱、圆桌、休息椅等等。
标示
和LOGO必须规范使用。
尊重个性。
反映在场馆物业管理层面，即要将个性
化需求予以考虑并纳入到整个赛事的统筹管理之中。
老山自行车馆在施工设计上，根据一般酒店标准间的标准进行建设，房间内设置有卫生间，地板为木质地板，同时在水、电等方面也都留有线路和管道。
奥运会结束后，此类房间稍加装修，就可以作为住宿房间使用。
注重细节。
由于许多观众看台采用了钢结构，地面一旦遇水就非常湿滑，同时观众如在比赛期间行走时产生的噪声也较大，将影响到比赛和观众观赛，于是业主单位在地面铺设了地胶。
场馆中的网络设备管理间对房间的环境特别是温度和湿度要求很高，在这个房间各个场馆都配有功率较大的空调，给网络设备机房提供良好的硬件设施保障，保证房间内的温度和湿度达到电脑设备正常工作的要求。
台北“交九案”
推崇理由：
台北著名超大型城市综合体，集合交通枢纽、观光、购物、休闲娱乐、办公及住宅之罕见多功能复合式建筑物；业态多样化、用途特殊复杂，
堪称是引领台湾物业管理进入新时代的里程碑。
项目概况：
“台北车站特定专用区交九用地开发案”（简称“交九案”）为台湾首件公路客运转运站与办公
大楼、住宅大楼、购物中心、旅店、影城及俱乐部的民间机构参与官方主导基础建设开发案。
交九案位在台北车站旁的市民大道与承德路口，基地总面积
21,374平方米，是一栋地下6层、地上18层的复合大楼，包括有50席月台
的长途公路客运转运站、时尚购物中心、高档酒店、影城、俱乐部、公共停车场及台北市交通行控中心，以及办公楼与住宅等特殊复杂物业，总建筑面积
258,667.30平方米。
台北市政府在2001年12月招商，2004年12月27日与优先议约人日胜生活科技股份有限公司签约，设定以地上权BOT方式办理，特许年限50年，至2055年1月26日止，投资金额为109亿元新台币。
项目重点：
区分所有权区域类型众多，各区分所有权人组成全区联合会，全区联合会主席代表全区联合会，就本开发案管理维护相关事项，对管理负责人进行协调与联系工作。
全区联合会下设分区管理小组，各小组设主席或管理代表。
物业管理费预算采事前、事中及事后三阶段控制模式，依据实际执行结果进行修正调整。
各使用途径风险系数不同，管理负责人须投保公共意外责任保险及财产综合保险，分别由住宅、办公、俱乐部、影城、旅馆、商场、转运站设施编列管理预算支应，其保险金额应依相关法规办理。
交九案各不同使用途径物业组合（旅馆、住宅、商场等），其管理费分担原则，属全区或跨物业共享（受
益）者，应由全区或该等物业按所占体量面积比例共同分担；各物业独特之费用（如各物业专用电梯、商场扶梯等设备的维护保养费用、各物业专属服务人力费用等），其费用成本明确归属某物业所产生的，应由该物业全额负担。
交九案的防灾中心位于地下一层，所有讯号皆连接到防灾中心，并由其进行整合，主要负责整栋建筑物（主要为商场、旅馆部、办公部、住宅及各公共空间）的灾害监视，汇整各监视单位情报，针对全区下达正确救灾指令，并接防灾中心发布指示进行避难及救灾指挥工作。
上海“8号桥”创意园区
推崇理由：
中国内地“活化工厦”代表作品项目概况：
位于上海市中心城区卢湾区建国中路8-10号，占地7,000多平方米，总建筑面积12,000平方米。
园区由20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂的老厂房改造而成，园区80%以上物业都是用于创意产业办公。
由上海时尚生活中心集团投资开发并运
营管理。
项目重点：
产权人仍然是上海汽车制动器厂，运营商和企业签订20年厂房
使用包租合同，每年付给企业固定的租金，回报率平均每年20%。
将园区定
位为“创意产业集群”，加入生态的办公园区的概念，含有局部商业配套。
项
目设计出发点需满足各主体的需求。
满足政府城市发展的诉求，按照城市的发展节奏，保持一定的土地供应量，活化一些没有计划拆除的老旧工业厂房也是储备土地的一种手段。
企业只有土地的使用权，没有所有权，但有物业的产权。
出售厂房回报不多，还要安置大量的下岗职工，如果把房子出租，物业还是工厂的资产，工人还可以得到固定的收入；通过运营商的活化，旧物业亦可实现增值；运营商通过承包工厂物业活化并转租获得盈利；租户可以享受自由的办公空间同时降低租金成本。
需要政府部门的参与。
没有政府的支持就没有办法了解实际情况，厂房的改造还是要牵扯到大概十几个部门，包括（硬件方面）从规划、建设、交通、消防、卫生防疫到环保，以及在软件方面有工商、财政、税务这些部门，还有街道、市容等。
改造最重要是强调厂房的结构，只要是可以继续使用的，一般都不动，最起码在格局、形态方面尽量不动，包括屋顶的架构、梁柱等都尽量保存原有的风格。
改造费用比新盖还要贵。
供电、给排水
方面的改造将投入巨大。
物业管理使用“外资五大行”。
创意产业工作不定时，园区需要24小时开放，亦需要物业管理人员作出灵活调整。
深圳天安数码城
推崇理由：
中国首家“国家级民营科技园”项目概况：
深圳天安数码城位于深圳市中心，由天安数码时代大厦、创新科技广场1、2期及高尔夫海景花
园等组成，园区附近建有地铁枢纽站。
整个园区占地30万平方米，总建筑面积89万平方米，其中科技产业基地49万平方米，高级住宅22万平方米，公寓6万平方米，办公场地9万平方米，商业及配套设施3万多平方米。
园区天安工业开发有限公司开发，始建于1999年，竣工于2005年。
2002年2月，天安数码城被建设部授予“国家级民营科技园”称号，成为全国首家民营科技
园区。
项目重点：
深圳天安数码城的管理被称作“E时代的物业管理模式”，简而言之，该模式由“社区网络服务”和“办公自动系统”两部分所组成。
“社区网络服务”主要针对天安数码城的业主，主要有信息咨询服务、网上购物超市、
网上娱乐休闲和物业服务超市。
业主和住户可以上网查询社区的所有信息，包括物业管理公司和业主委员会发布的所有实时动态，以及相关法律法规政策等等。
也可以通过网络浏览商品信息并进行订购和网上电子支付；同时，在网上的娱乐超市里，业主可以预订网球场、乒乓球场等各项服务，也可以浏览当天各类报刊杂志。
在网上的服务超市里，包括家政服务、维修服务，以及管理费、水电费等各项费用的支付等几乎所有的物业管理服务只要轻轻点击鼠标，便可
实现。
而“办公自动系统”则是针对物业管理内部，分三大系统：
作业流程系
统、信息交流系统和远程管理监控系统。
通过这些系统，办公完全实现自动化，各类公司内部事务、物业管理专项服务都可以通过网上操作完成。
天安数码城成功的原因有两点，一是其精准的定位；二是相关配套设施的成熟与完善。
在
定位上，明确要成为“民营高科技企业的摇篮”，因此，在客户的吸引与选择上，
民营高科技企业占据绝对优先地位，不仅吸引个人创业者来此打拼创业，也吸引一些久负盛名的民营高科技企业来此发展，同时为他们创造一个公平的企业竞争环境和构筑一个创新的企业生存体系。
在配套设施上，优势不仅仅体现在完全信息化的服务，让业主、住户享受全新的数码生活，还极力吸引相关服务机构进驻天安数码城，如引进一些知名的咖啡厅、健身房等。
更重要的是，高尔夫海景花园成为天安数码城诸多创业者一个休憩的港湾。
重庆民心佳园公租房小区
推崇理由：
最早投入使用并聘请专业物业管理公司管理的公租房项目之一、重庆市公租房试点项目项目概况：
民心佳园是重庆首个公租房项目，位于渝
北区鸳鸯镇民心路555号，于2010年2月28日开工，总占地面积425.7亩，容积率3.52，绿地率35%，总建面108万平方米，20层-33层的电梯房54幢，分8个组团，从30余平方米的单间配套到80平方米的三室一厅房共1.8
万套，车位3,300个。
有小学1所，幼儿园2所及配套的文化体育设施、配电
房、商业用房、社区管理用房等；在小区有中心广场，广场和组团均有胸径十余厘米至四十余厘米树木为主的绿化带及坐凳、垃圾箱、宣传栏、残疾人无障碍通道、盲人通道、小型运动场、带塑胶的儿童游乐设施、消防水泵结合器等；宽带、闭路、通讯、消防、水电气、监控等设施齐全。
该项目由重庆公共住房
建设投资有限公司出资，重庆建工集团承建，已于2011年4月-2012年2月陆续交付80余万平方米投入使用。
现由北部新区管委会牵头，会同市地产集
团、房屋管理中心、街道办事处、物管公司、警务室、住户代表等组成社区管理委员会进行管理。
为民心佳园小区服务的重庆洪泉物业管理有限公司具有国家一级资质。
项目重点：
由于新建公租房租赁5年后才可以租转售，5年以后也只有部
分住（用）户可能成为准业主，但永远不会全部租户都成为业主，因为政府要求公租房小区永远姓“公”，理论上讲不会卖掉超过一半的房屋。
近几年公租房
小区的产权人是政府指定的多家机构，因此，可以认为只有一个业主，不应当
用业主大会制度来匹配公租房小区的物业管理。
管理注意事项有：
1、由于建
设工期短而造成的质量问题；2、建设方图纸、相关资料档案的移交；3、注意广场人行道上的饮食游摊乱摆；4、4万人的小区只规划了3,000个车位，不到普通商品住宅按规定配置数的三分之一，停车管理任务艰巨；5、小区未考虑垃圾站，垃圾清理工作繁重，同时需要应付由于垃圾问题导致的客户投诉；6、因政治需要，共接待本市和各省市领导、中央领导、外宾参观考察400余批次，接待市民参观8万余人次，针对参观人员多的情况，物管在现场设置了安全警戒线，每天投入近100人维护秩序，安排来人引入和护出，有序组织参观；7、注意物管费拨付的及时性，以免入不敷出。
深圳天景花园小区
推崇理由：
万科开发的首个项目，全国第一个“成立”业主委员会的小区，
深圳市首个商品房老区改造工程，维修资金不足情况下协商实现多方筹资项目概况：
天景花园位于深圳市黄贝路西北侧，占地面积12,240平方米，建筑面积20,500平方米，是万科房地产公司开发的第一个商品房住宅小区，1990年
8月竣工投入使用。
随着使用年限的增加，小区内的房屋同样出现了屋面、外
墙渗水和公用设施老化等现象，并且由于历史的原因，房屋本体维修基金从1997年才开始收取，历年的本体维修基金已用于日常的修缮和养护，房屋价格
也随着市场的调节呈下降趋势。
业主和管理处要在本体维修基金不够的情况下，使房屋能够得以及时的修缮，使物业能够正常使用及实现“保值、增值”。
项目重点：
对小区内房屋
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