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创业计划书31518教学内容
酒店式公寓企业计划书
第一部分总论
第二部分市场分析
一、案例分析案例
二、产品功能定位
三、本项目所提练基准点有
四、控制投资投机行为
五、总结
第三部分产品
一、产品形象定位
二、产品配套
三、项目诱人分析居住环境
四、投资分析
第四部分价格
一、大连房价走势
二、影响大连房价走势楼盘TOP10
三、价格策略
第五部分酒店筹建工作计划
一抓工程进度和筹备进度,确保酒店施工全面运转。
二实施全面质量管理
三以酒店营销为重点，做好市场突破口
四广集人才和员工专业素质的培训工作
五加强酒店各环节的管理工作
六建立企业文化
七建立激励机制
八加强环境保掳
九抓安全生产工作
第六部分酒店的经营指标
一、酒店人力资源安排
二、酒店运营
第七部分客户
一、客户来源
二、客户分析
第八部分营销策略
一、销售客户
二、酒店特色
第九部分投资估算和资金筹措
一、投资估算
二、资金筹措
第十部分财务分析与赢利预测
一、财务分析
第十一部分广告
一、媒体选择
二、媒体策略
三、公关
三、促销
第十二部分销售控制
一、销售目标
二、销售周期
三、营销组合表
第一部分总论
酒店式公寓
也称酒店式服务公寓，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单元。
与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。
北京市酒店式公寓，低者月均12美元／m2，最高的在55美元／m2左右，大多数定价为20-30美元／m2。
主要用于较长期逗留的客户租住。
酒店式公寓的短期租户主要是来京参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领，通常租用一房或两房，租期从数天到3个月不等。
长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期一般超过3个月。
公寓以1居、2居为主，3居以上需求量较小。
1居的使用面积在50-90平方米之间，2居的使用面积基本在90-150平方米之间，3居使用面积大约在140-200平方米之间。
其中对1居、2居的需求占到85左右。
酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店，其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有严格的装修要求。
酒店式公寓配套设施突出家居需求。
健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行、儿童活动室或儿童游乐场的配套比例都较高。
酒店式公寓项目回收成本快、风险小，并有良好的市场前景，因此在大连的供应总量不断增加。
酒店公寓具有如下特点：
1.酒店公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；
2.酒店公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；
3.酒店公寓需有酒店般完善的服务；
4.酒店公寓需具有居家的氛围；
5.相对于酒店而言，酒店公寓具有一定的价格优势。
与酒店公寓的功能相适应，酒店公寓在设计和配套上主要具有如下特点：
1.酒店公寓配有设备齐全的厨房；
2.酒店公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具。
第二部分市场分析
一、项目市场分析
2009年，大连市全面完成省政府下达的房地产任务指标，房地产开发总投资达到614.15亿元，同比增长23.9%；全市商品房销售面积1152.7万平方米，同比增长40.2%，销售额达720.32亿元，同比增长51.8%；工业厂房在建施工面积786万平方米，超额完成任务指标；完成县城房地产施工面积707万平方米，是任务指标的8.8倍。
缴纳地税107.5亿元，同比增长47.7%，占全市地税收入的35%。
2009年，大连市的房地产市场和全国房地产市场一样，走过了从冰点;到;沸点;逆转的过程。
从2009年3月开始，大连市房地产市场的复苏、回暖、繁荣之旅一路走来，2009年全年大连市内4区商品房成交量达52293套，较2008年同比增幅高达114.44%。
2009年市内4区商品房成交套数增长显著，购房优惠等相关政策对消费市场拉动作用显著，同时刺激了大量投资行为。
2009年9月份，市场上因担心价格快速上涨出现成交量小幅回落的现象，而第四季度因担心政策优惠截止，导致交易量激增并在11月份重新达到顶峰，随着政策对首次置业及改善性购房的优惠得以延续，成交下降的幅度并不明显。
2009年市内四区商品房成交均价一改2008年相对疲软的走势，基本呈现出全年一路上扬的趋势。
2009年众多的地产扶持政策在刺激消费的同时也激活了投资需求，大连市商品房价格达到历史新高。
2009年大连市商品房累计成交面积为461.36万平方米，与2008年同期相比上涨104.53%；成交金额为422.1亿元，与2008年同期相比上涨130.17%；单套成交面积87.67平方米，与2008年同期相比下降了5.22%；单套成交金额77.82万元，与2008年同期相比上升了3.5%。
2009年12月全国楼市处于全年狂热状态的顶点，在各项优惠政策退市的最后节点上，楼市在预料之中不可避免的爆发了。
从2009年12月各城市的成交均价来看，九大重点城市的房价环比均有不同程度上升，其中上海、杭州、深圳、广州、重庆的房价环比涨幅甚至超过10%。
2009年12月大连七区商品房市场供应虽环比下降30.75%，但同比仍上涨56.31%，冬歇期内仍保持了较高的供应。
市场存量不足成为开发商抓紧入市的好时机，且2010年形势并不确定，若政府政策的调控力度不断加强，会干扰市场的高涨成交。
2009年12月，大连七区共成交商品房约13000套，110多万平方米，同比上涨122.72%，环比下降13.25%，其中2009年12月部分成交量将在2010年1月体现。
七区整体价格平稳，变化不大。
随着2009年12月份一系列经济结构调整政策连续出台，抑制产能过剩行业成为ldquo;调结构rdquo;的重要措施之一。
中央经济工作会议之后的一系列房地产政策调整表明，2010年将是ldquo;两保两控rdquo;的一年，一保行业稳定增长，二保保障性住房和首次置业；一控，控制房价，
二类比项目分析
一、案例分析案例
1、案名：
滨江国际公寓、银河经典
2、参考：
滨江晶典
3、案名诠释：
“经典”同译“精典”“经典”意为精致、小巧，经世典范，适合于小户型宣传，让人顾名思义。
二、产品功能定位
1、定位：
酒店式独立公寓
2、定位诠释“酒店式的服务，公寓式的管理”。
由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
此种物业的特点在于：
其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。
其二，它配有全套的家具电器。
同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。
它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
公寓式酒店提供的服务则更为周到，如包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
3、定位分析从惠州目前小户型市场来看，因2003年小户型推广成功，推使2004年众多开发商跟随开发，2004年世纪新天、鸿业自由港、金山龙庭、巴黎广场及东平达利开发项目陆续上市，至今下半年推广项目有鸿业自由港、巴黎广场、达利开发项目，从这几个项目地段及规模来说，巴黎广场和达利开发项目均有可造之势，而本项目如果单以小户型进入市场，那幺就容易把自己陷入一个你争我夺的斗争中，所以我们必须从中找到契入点，从同类比项目中或至惠州房产中树立一个明星楼盘形象。
酒店式公寓在推广帝景台时已有运作，但帝景台只是一个概念的炒作，从管理、服务根本没有达到酒店服务要求，致使在客户心目也无法形成一个较完美的印象。
三、本项目所提练基准点有：
1、位置。
滨江大堤唯一“宝地”；
2、配套。
全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有。
3、物业管理。
客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客房的最直接条件。
要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理；4、完整计划。
每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；酒店式公寓与一般公寓的不同之处项目酒店式公寓普通小户型委托酒店式管理集团经营，业主自我经营，直接面对客户，经营方式经营规范易发生纠纷物业管理者知名酒店经营管理集团，物业管理公司客源客源稳定且客户群档次业主自找或委托中介机构，不稳客源高定且档次参差不齐服务酒店式服务，国际水准，常规物业服务接近酒店标准，整体经营，租金水平避免相邻竞争普通公寓标准，相邻竞争激烈居住享受全套酒店式感觉居住空间单调物业前景产品生命力强，存在长期需求过度性产品，前景不明朗
5、预计出现问题
1、此项目地位位置绝佳，很适合居住，但作为酒店式经营模式，周边商业特别是较高档企业还不够成熟；
2、酒店服务管理难以招商；
四、控制投资投机行为。
在2010年宏观政策逐步微调为宽严有别的中性调控政策的背景下，2010年整体市场发展态势仍然向好，2010年市场观望的态度将略有增强。
由于市场供应节奏的影响，全年将呈现先紧后松态势，2010年下半年市场逐步趋于平稳。
但从各城市来看，市场走势将有所分化，一线城市走势趋稳，而二三线城市投资机会显现，而个别城市由于投资过热，可能引发一轮小调整。
五、总结
1、本项目优势
①项目前后信道，交通十分便利；
②临近滨江公园，可尽享区内的成熟配套
③户型设计量身定做，无改型而造成的影响；
2、劣势
①竞争压力大；
②按照其规划图纸，靠北面中间两套其采光窗与卧室均为北面，而正中间四套采光及通风相对较差。
3、应归避问题
①总价不宜过高；
②广告推广力度要强；
③服务管理实行酒店式管理，进驻金牌管理公司；
第三部分产品
一、产品形象定位与酒店同步的居住模式
宣传主题：
1、高效快捷时尚之生活主张
2、投资主题服务月
二、产品配套
1、家具配套精装修配送白色家电：
每户配装、赠送“白色家电”：
冰箱、洗衣机、橱柜、燃气灶、油烟机、只需简单拎包即可直接入住。
2、通讯系统每户预留电话、宽带网络外线接口。
3、净化水装置净化水装置实现五层净化，饮用水、生活用水独立分开，生活品质不言而喻。
4、完善的生活配套供电系统、供水系统、空调、通风及消防系统、智能安防系统、信息统一。
5、管理服务
（1）生活服务：
为业主随时提供洗衣服务、洗车服务、家政服务、迎宾服务、商务服务、咨询服务、叫醒留言服务、物品存取服务、照顾老人、小孩、接送学生之类的服务等。
（2）商务服务：
复印、传真、打印等
五、经营模式
开发商将单位出售后，由专业酒店进行后期管理与经营，经营方式似世纪新苑酒店开房，只是所针对客户不同，酒店针对客户较零散，开房时间周期短，而公寓开房客户较稳定，开房时间周期长。
三、项目诱人分析居住环境
一、新的管理模式让投资更具活力：
新颖独特的酒店式公寓，舒适自由的自我空间，任意支配精致生活的每一分钟，成为时尚人士的首选。
对于投资者来说，新型的居住模式，象征着具大的市场潜力。
二、金牌酒店管理公司进驻，提供四星级酒店的完美服务，全情关注生活的每一个细节。
细心周到的关怀，亲切的问候，国际礼遇般服务，让您不仅有酒店的至尊感受，也不失家的温馨和舒适。
家就是酒店，酒店就是家。
您长时间不住的时候，公司还可以为您提供代租服务。
相比之下，酒店式公寓比普通小户型有更多居住、投资方面的优势。
四、投资分析：
一、成本低，风险小，灵活性大，容易实现滚动置业；
二、小户型出租空间大，可以作居住用，也可以作办公房，租金除供楼外还有盈余；
三、花费较低的价格却能享受高价房的功能；
四、总价低首付款与每月还贷款压力小；
五、地段好，房子个性鲜明，升值空间大；
六、入住方便，功能齐全，生活配套完善，提供酒店式物业管理满足了年轻人对日常生活方便、快捷的需求；
七、减轻了投资者再行设计装修所要承受的经济和精神压力：
八、位于市中心，工作休闲便利。
表：
与本项目有可比性的酒店公寓目前配套设施情况：
配套服务项目
百分比
健身房/健身中心
87.5
诊所
12.5
游泳池
87.5
电影院
12.5
儿童活动室/儿童游乐场
62.5
花园
12.5
餐饮
56.25
咖啡
12.5
超市
43.75
台球室
12.5
桑拿
37.5
网球场
12.5
商务中心
37.5
高尔夫练习场
6.25
健康俱乐部
31.25
酒吧
6.25
银行
31.25
药店
6.25
购物中心
18.75
从酒店公寓使用者对配套服务设施的需求情况来看“购物场所”、“中餐厅”、
“咖啡厅”、“洗衣店”、“银行”、“健身房”、“西餐厅”、“游泳池”、“商务
中心”必须配置，“酒吧”、“洗浴中心”、“邮局”、“多功能厅”可以考虑；；“会
议室”、“茶馆”基本上不用考虑。
与本项目有可比性的酒店式公寓物业服务项目情况
从目前酒店公寓提供的服务内容来看，主要包括“家居清洁”、“洗熨及送衣”、
“电召的士”、“订书报杂志”、“送餐”、“叫醒服务”等，由于一些酒店公寓不仅
仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功能（市场上开始出现了纯粹面向办公功
能的行政公寓），所以部分写字楼所能提供服务项目将会慢慢融合进来。
本项目拟订的价格与服务设施
项目名称
租金水平（人民币/月*套）
使用面积
户型
（本项目）
4500—3000
40–180
1—4居
配套设施与服务
购物中心健身中心游泳池中、西餐厅超市咖啡银行（ATM）酒吧
商务中心药店（诊所）美容洗衣店多功能厅
第五部分酒店筹建工作计划
一抓工程进度和筹备进度,确保酒店施工全面运转。
酒店前期的筹建工作是整个酒店经营成败的关键环节。
规划严谨，细致周密的筹建工作将为酒店今后的经营管理工作打下良好的基础。
我们将有计划有步骤的安排整个筹建工作。
详见《酒店筹建工作计划》
二实施全面质量管理
酒店管理工作的提高必须有一套完整的控制体系,酒店管理工作的质量需要有一系列的体系来加以控制.在酒店成立的开始我必须有计划的针对每一项工作进行跟踪把关管理.详见《酒店质量管理体系》
三以酒店营销为重点，做好市场突破口
树立“高级会所式”酒店的形象，做好酒店客房、餐饮对外的促销工作。
特别是针对酒店地理位置较偏的特点，酒店的营销工作更是重中之重。
酒店务必确立以营销为龙头，全员促销的促销思想，推行目标管理和计划管理。
而且，要求每个员工应培养和树立营销思维，要善于将我们的工作、产品、服务，还包括企业和个人的自身形象进行广而告之，从而达到全员促销的目的。
四广集人才和员工专业素质的培训工作
人是酒店的构成体，是酒店运作的灵魂。
只有高素质的专
业人才，才能给酒店带来活力，才能维系酒店的生命；也只有不断引进各方面的高素质的专业人才，才能保证我们战略目标的实现。
因此，此项工作不管在什么时候，都是我们的工作重点。
我们重视专业培训，注重员工的成长和发展，提升各个层面的员工的基本技能，确保每一位宾客享受“满意+惊喜”的服务，以保证酒店经营管理处于最佳状态。
逐步建立内部培训网络系统，以人力资源部为主，各部门为辅，制定详细地培训计划，有计划地开展各种培训；
具体如下：
4.1人力资源部抓好员工的入职教育，如酒店概况、业务知识、规章制度等；
4.2人力资源部、部门抓好员工入职后的在岗教育，如业务技巧、突发事件的处理、外语、电脑等的培训；
4.3总经理对骨干或中坚力量的培训，以提高和开拓思维、开阔眼界；
4.4在酒店中选拔优秀人员送到兄弟酒店及旅游学院进行培训学习；
4.5将有培养潜质的高级管理人员送至上海锦江理诺士学院、南京金陵管理学院进行培训。
五加强酒店各环节的管理工作
这是酒店的首要工作：
加强管理，完善制度，重点落实，责任到人。
规范化的良性运作、健康发展的企业的维系体系是其健全的管理体系，而财务制度与管理的提高和完善是此体系的关键方面。
为使酒店规范化地发展，必须同时加强酒店的财务管理。
六建立企业文化
成功企业的背后，一定有一种优秀企业文化作坚强的后盾和支持。
企业文化是全体员工达成共识的价值观。
企业文化是整个企业竞争中的基础和核心。
在社会经济大潮的活动中，在企业综合竞争中，由几大要素构成了竞争合力，如：
企业中的制造力、产品力、营销力，文化力等，这种竞争合力的集中表现就是企业文化。
由于不完全信息的客观存在，企业文化还能发挥“信号”的功能，如向市场传递信息。
优秀的企业文化能使在市场中选择的消费者增进信赖，从而得到“货币选票”。
同时，一定的企业文化也展示了企业的管理方式、用人策略，提高人力资源的竞争力。
同时，为达到企业资源的有效配置，也需要企业文化。
作为“文化载体”的个体，人的不同行为可以导致不同的资源配置效率。
企业文化在企业中可形成“道德共同体”或某种“道德认同”，这种体系相信和赋予每个人一组选择和行动的“权利”，包括对资源的权利和对人际关系做出调整的权利，在企业内部实现资源的有效配置。
因此，我们必须坚持不懈地致力于建立我们酒店自有而独特的企业文化，我们企业文化的精髓即：
“以人为本，关爱员工。
”。
具体做法：
重视专业培训，注重员工的成长和发展，提升各个层面员工的基本技能，以保证酒店管理处于最佳状态。
七建立激励机制
发挥员工积极性，提高工效
酒店主要采取的激励方式如下：
1目标激励：
针对全酒店的目标：
（1）做当地最好的酒店；
（2）做全新事业的开拓先锋；
（3）节约能源从小事做起；
（4）针对部门制订不同经济营收指标，部门再制订出较细化且可行的指标；
2榜样激励：
全店开展“优秀员工”评比活动，在酒店、部门内树立个人典型；开展优秀班组评比，树立团结一致，众志成城的典型：
通过竞赛、考试树立学习培训典型；
3信任激励：
通过部门经理负责制，将权力下放，提高个人能力来提高工作业绩，通过采纳合理化建议，使员工感到尊重与荣誉；
4情感激励：
推行管家贴身式服务，使管家以店为家，以客为亲，以店为荣；召开员工联谊会、茶话会、歌舞会、加深员工之间、员工与部门、员工与客人的情感交流；开展长住客活动，加深酒店与客人、客人与客人的了解与友谊。
八加强环境保掳
向绿色酒店发展，是酒店持续发展的主题“环保”是一项功在当今，利在千秋，造福子孙的伟大事业。
酒店一直在寻求环保措施的新举错及新思路。
主要环保工作如下：
1在每个房间配备床单环保卡。
如客人不需要每日更换床单，可以将环保卡放在床上，服务员将不对其床单进行更换；在卫生间，我们也配有一张环保卡提醒客人，如将毛巾放在毛巾架上，则表示可以继续使用，不需要更换，我们力求通过以上的环保措施，来唤起每位客人对环保事业的重视；
2取消一次性塑料洗衣袋和垃圾袋。
为客人提供可重复多次使用的布质环保洗衣袋，这种既美观又环保的洗衣袋，既可以为酒店节约成本，又可以减少塑料污染；
3增加生活污水处理系统，将酒店排出的生活污水进行分流处理，减少对水源和市政供水管网的污染。
九抓安全生产工作
酒店将不断强化员工安全生产意识，完善安全设施，规范安全管理制度，最大限度地保障客人、员工及财物不受损失。
1规范安全生产制度，并将各项安全制度公布上墙；
2严格按国家的各种行业规范操作，各特种设备操作人员必须持有效证件上岗，特殊作业必须办理特定手续，如开具动火证、放置警示牌，生活饮用水箱上锁，并定时消毒年检等;
3酒店消防系统，严格按消防部门有关规范设计、施工、测试验收、发证，并取得省市消防样板单位称号，并指定有资质的专业维护单位进行全面维护；
4定期组织消防演习，成立消防安全委员会，酒店消防安全委员会制订详细的消防
整体运行机制；
5对酒店的监视录像系统进行完善，确保能有效及时地处理各类突发事件；
6将各类特种设备按有关规定向上级主管部门申报、备案、审核、验收，并及时做好维护和保养，以确保设备的安全性能；各类年检与维护资料都有专门保存；
7加强对保险的规范化管理，防范于未燃。
第六部分酒店的经营指标
酒店未来的业务拓展，我认为应把握时机，制订切实可行的经营方针和方法，推出与众不同的服务特色与出品，赢取口碑。
因此，执行的经营方针为：
塑造高档形象、主动争取客源、创造服务特色和赢取良好口碑。
由于本酒店内的不同营业点是存在不同的产品性质和客源市场，为此必须按不同的营业点制订不同的经营策略与经营方法；并由于客源市场与顾客需求是不断的因时变化，故本酒店的经营策略与经营方法也应因时调整，必须按市场需求的预见而定位。
经过对当地市场的全面了解，并对酒店进行SWOT的详细分析。
一、酒店人力资源安排：
酒店总体经营安排及人力资源安排如下：
1、总经理办公室
岗位名称
人数
备注
总经理
1
负责酒店筹开计划，包括筹建领导班子，酒店市场定位、招工、培训及各项规章制度的建立及酒店全面管理工作等。
副总经理
1
协助总经理开展全面经营及管理工作，落实各项工作的实施
秘书
2
协助总经理、副总经理处理日常事务性工作，文件的起草等。
说明
总经理筹建期到位上任（包括秘书一人）。
副总经理及秘书开张营业前四个月到位。
总计：
4人
2、人力资源部
岗位名称
人数
备注
人力资源部总监
1
领导负责整个酒店的人事管理工作，制定人事政策，招聘政策，培训政策，解聘政策及相关国家规定的人事编制政策。
培训经理
1
负责整个酒店的培训工作，包括大课培训、英语培训等、并需酒店质检工作
培训主任
1
负责整个酒店的培训工作，包括大课培训、英语培训等、并需酒店质检工作
人事经理
1
负责整个酒店员工考勤审核，包括员工食堂、宿舍等安排
人事主任
1
负责整个酒店员工考勤审核，包括员工食堂、宿舍等安排
秘书
1
负责整个酒店员工考勤审核，包括员工食堂、宿舍等安排
说
明
酒店开张前四个月到位
合计：
6人
3、市场营销部
岗位名称
人数
备注
市场销售总监
1
负责整个酒店的市场定位及销售计划，制定销售策略及酒店全年销售计划
高级销售经理
2
负责区域销售
销售经理
4
负责团队、旅行社、会议、销售及散客
预定经理
1
负责预定散客、团队的食宿安排，包括会议安排
预定文员
1
负责预定业务及销售部业务的细节安排等工作
美工
1
负责广告策划、宣传等工作
说明
酒店开张前三个月到位
合计10人
4、保安部
岗位名称
人数
备注
经理
1
负责整个酒店安全保卫工作，包括消防工作
主管
1
负责消防、外保、内保等工作
领班
4
带领班组搞好消防、外保、内保等事务性工作
保安员
13
消防监控4名、内保3名、外保6名
说明
升级会员 