元邦人杰地灵招商手册.docx
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元邦人杰地灵招商手册
元邦·人杰地灵商业街
招商手册
营销部
2012年8月2日
引言：
乳山元邦·人杰地灵商业街（沿街商铺）
时尚消费旗舰店/精品旺铺
到乳山开发区赚钱去
消费力第一区
乳山纺织工业园、临港工业园区、乳山口工业园区······企业白领城市高档消费中坚力量盘踞
西馨园、兴发小区、西城华府、水景绿城、名门二区、元邦·人杰地灵···等城市社区提升消费品位
乳山口镇驻地、开发街、广州路、西外环·····便利交通，四通八达
坐拥乳山新城南进优势，每年几亿大生意
元邦·人杰地灵商业街开发区商业第一街
1万平方米商业旗舰填补开发区中高档消费空白
扼守广州路、湛江路商业金三角
依托乳山最高档人文社区——元邦·人杰地灵
元邦地产，品牌保障
乳山开发区第一门户书写商圈传奇
免租2年，隆重招商
0成本抢占乳山开发区
壹、市场介绍篇
阅读乳山：
经济：
国民经济健康发展。
初步核算，2011年全市实现生产总值（GDP）344.2亿元，按可比价格计算（下同），比上年同期增长10.9%，其中：
第一产业完成增加值29.6亿元，比上年下降1.89%；第二产业完成增加值188.45亿元，比上年增长12.95%；其中：
工业完成增加值154.67亿元，比上年增长12.96%；第三产业完成增加值126.15亿元，比上年增长10.77%。
产业结构继续调整优化。
第一、第二、第三产业增加值占国内生产总值的比例分别为8.6%、54.7%、36.7%。
人均国内生产总值达60179元，比上年增长10.13%。
国内招商力度加大。
2011年全年引进国内项目共154个，实际利用内资72.4亿元，同比增长14.19%。
消费市场持续繁荣。
全年全市实现社会消费品零售额131.4亿元，比上年增长17.27%。
其中：
国有、集体经济实现零售额为52.27亿元，比上年增长17.77%；私有经济零售额为67.09亿元，比上年增长15.1%。
从行业看：
批发业、零售业、住宿业、餐饮业分别实现消费品零售额8.01亿元、107.11亿元、2.26亿元、14.02亿元，同比分别增长8.22%、18.13%、33.91%、14.06%。
城乡市场消费同步增长，全年城镇消费品零售额75.04亿元，比上年增长17.82%；乡村消费品零售额56.35亿元，比上年增长16.54%。
消费热点持续升温，限额以上批零企业销售数据显示，2011年，家具类销售额实现2.11亿元，同比增长38.9%；汽车类销售额实现5.02亿元，同比增长37.14%；金银珠宝类销售额实现1.06亿元，同比增长39.15%；家用电器和音像器材类销售额实现6.43亿元，同比增长37.51%；化妆品类销售额实现0.72亿元，同比增长37.4%，服装、鞋帽、针织类10.85亿元，同比增长36.84%。
人口：
根据数据统计，乳山市常住人口为572482人，与2000年第五次全国人口普查的580311人相比，10年共减少7829人。
全市常住人口平均每个家庭户的人口为2.45人，比第五次全国人口普查的2.56人减少0.11人。
从地区分布来看，全市常住人口数量最多的3个镇（街）是城区街道办事处、白沙滩镇、夏村镇，分别为14.6万人、3.9万人、2.4万人。
在性别构成方面，男性为28.81万人，占总人口的50.33%；女性为28.44万人，占总人口的49.67%，总人口性别比由第五次全国人口普查的100.67上升为101.32。
与第五次全国人口普查相比，0岁到14岁人口比重下降了7.90个百分点，15岁到64岁人口比重上升了4.65个百分点，65岁及以上人口比重上升了3.25个百分点。
在受教育程度方面，具有大学（大专以上）教育程度的为3.75万人；具有高中（含中专）教育程度的为9.05万人；具有初中教育程度的为26.52万人；具有小学教育程度的为13.44万人。
同第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学教育程度的由1937人上升为6543人；具有高中教育程度的由1.20万人上升为1.58万人；具有初中教育程度的由4.06万人上升为4.63万人；具有小学教育程度的由3.16万人下降到2.35万人。
旅游城市：
乳山市的滨海休闲养生旅游无论是在功能区建设还是在产业发展布局方面，都是十分重要的一极。
乳山境内旅游资源比较丰富，是中国境内少有的集“山、海、湾、滩、岛、泉”为一体的旅游宝地。
近年来，我们以建设半岛蓝色经济区为契机，依托丰富的旅游资源，坚持把旅游业作为最有优势、最有希望和最有潜力的产业来培植，着力打造休闲养生旅游度假胜地，先后荣获"中国环境保护模范城市"、"中国优秀旅游城市"和"中国园林城市"等称号，被誉为最适合人类居住的城市之一，今年上半年，全市共接待国内外游客、旅游总收入分别增长25.1%和28.2%。
通过大力发展旅游产业，逐步收到了“丰富内涵、拉伸链条、打响品牌、繁荣经济”的良好成效。
在丰富内涵上，坚持“政府主导、企业主体、市场运作、多元开发”的原则，在加快推进大乳山、多福山、岠嵎山、天润温泉等总投资100亿元的8大重点旅游项目建设的同时，新引进开工了圣水宫养生旅游度假区、金牛谷生态园、海阳所镇南泓南村"渔家乐"等一批旅游项目，大乳山景区、岠嵎山景区分别晋升国家“4A”和“3A”级景区，形成了“三山四园一湖”八大景区一体开发、同步推进的旅游发展新格局。
在拉伸链条上，围绕旅游“六要素”，坚持一体化配套设施，全方位完善功能，先后建成了久久发商贸城、青岛利群购物广场、加州风情休闲购物广场等一批商贸项目；引进了利群集团阳光海岸、长城文华五星级酒店、加州风情休闲购物广场等一批星级酒店和餐饮娱乐项目；投资30多亿元实施了城市基础设施建设，城市承载功能日臻完善，今年又规划实施了总投资23.6亿元、年度投资9.4亿元的27项城建工程，提高了旅游综合服务水平，为旅游产业快速发展提供了基础保障。
在品牌打造上，始终把宣传推介作为创树品牌、聚集人气的重要手段，坚持境内境外一齐上强抓活动促销，文化节庆、休闲节庆一齐上强抓节庆促销，静态媒体、动态媒体一齐上强抓媒体促销，全方位、高频率、多层面加强对外宣传推介，在中央电视台、山东卫视等主流媒体进行了城市形象宣传，连续三年举办了母爱文化节，每年都组织开展赴冀、晋、豫三省五市旅游大篷车促销活动，承办了全国翻波板锦标赛、全国青少年OP级帆船锦标赛等国家级体育赛事，极大地提高了乳山旅游影响力和城市美誉度，成功打响了"寿比南山在海南、福如东海在乳山"的旅游品牌和"母爱圣地、幸福乳山"的城市名片。
在繁荣经济上，通过坚持把旅游业做为服务业发展的龙头产业来培植，近年来，全市接待国内外游客、旅游总收入年均增长31%和40%，在旅游业的带动下，2009年现代服务业占国民经济的比重达到32.6%，年均增幅保持在1个百分点以上，旅游业已成为带动区域结构调整、促进全市经济发展的重要新兴产业，对经济社会的贡献度越来越高。
乳山的发展前景一片繁荣，经济体量逐步增大，面临最旺盛的消费群体，但老城区的规模已成体系，注定了发展的局限性，特别是在商业配套方面更显得捉襟见肘，未来商业的出路在哪里？
到乳山开发区赚钱去
导语：
有大开发必有大商机：
经济开发区尤其是高新技术开发区，高速增长的经济，往往使其成为当地最具活力的经济中心。
远的如上海的浦东、陆家嘴、北京的中关村、深圳的科技园，近的如青岛的经济技术开发区。
都是在短短几年、十几年内成为当地乃至全国都具有影响力的经济中心。
同时，开发区又是一个超强的人气磁场。
大量企业的入驻，带来了大量“高学历、高素质、高收入”的企业员工。
这些“三高”人群，消费讲究品牌，档次，是城市新兴的消费中坚，且人群素质较高，经济殷实，投资空间广阔，投资潜力无限！
所以说开发区往往是一个城市的消费中心。
乳山市金岭经济技术开发区是1992年12月经山东省人民政府批准成立的省级经济开发区，开发区位于市区南部，分城东、城南和城西三部分。
总规划面积20.6平方公里，已开发面积6.8平方公里。
2006年，引进项目28个，其中开工项目10个，引进项目总投资额15亿元。
全年区内企业实现工业总产值50.1亿元，实现地方财政收入3700万元。
近年来在吸引了大量的诸如韩国、日本等国际、国内的知名企业入驻之外，加上其滨海地理环境优势，又成为极具特色的居住区域，大量的地产开发，吸引了大量的市区人口涌入。
可以说，这里将成为乳山富人聚居的地方，也必将是乳山中高档消费中心。
商机永远只属于有眼光的人。
面对开发区澎湃的商潮，先人一步，你就掌握了战略的主动权。
一、开发区-----乳山经济第一区
最具活力的经济中心，可能是乳山最富裕的地方
●经济增长最快的区域：
乳山经济开发区地处青岛、烟台、威海三大城市腹地，距三市机场均在1小时车程，拥有便捷的海路空交通体系，并且是距日本、韩国最近的地区之一。
从市内位置看，开发区南临黄海，北依市区，向东10公里是国家4A级银滩旅游度假区，并与4A级大乳山风景区隔海相望。
区内海岸线长35公里，拥有国家一类开放港口---乳山港及乳山市汽车站，与桃威铁路仅有8公里距离。
青威高速、金银大道、山海大道穿区而过，与4条过境公路主干线连接，形成了四通八达的交通网络。
●企业进驻最多的区域：
近年来，开发区以临港产业区为依托，充分发挥临海靠港的区位优势，致力于打造高档次、高质量、高效益的蓝色经济新区。
目前已初步形成或正在形成先进装备制造、海洋食品加工、新能源、新材料、新医药及物流服务业等六大产业，为开发区打造蓝色经济先行区奠定了产业基础。
●区域投资吸引力：
新车站长短途的搬迁营运
威海交运集团的仓储物流中心
青威高速的高速出口千米内的区位交通
乳山口港国家二级港口的扩建
大乳山旅游度假区的完善和发展
银滩旅游度假区的每年看房客的成倍增长
乳山湾跨海大桥的修建。
连接于青岛地区
乳山市区的发展向南连成一片
二、坐拥三大人群，每年几亿大生意
开发区强大的产业基础,迅猛发展的园区经济,外资企业的投资建厂，中小企业的纷纷入驻，中高档住宅的不断兴建，使得开发区的人口数量不断增长，形成了以现代厂企的中高层人员、中高档住宅的居民、附近富裕起来的居民为主的的三大中坚人群，从而具备了极强的消费基础。
以10万常驻人口计算，按每人每年日常消费最低5000元计算，这里就有：
10万人x5000元/年/人=5亿（元）
三、开发区----品牌消费最强劲的区域
开发区的园区经济已经成为乳山市结构最优、活力最强、劲头最猛、潜力巨大的经济板块。
生活和工作在这里的人士，多是“高学历、高素质、高收入”的三高人群，消费讲究品牌、档次，是开发区新兴的消费中坚，他们迫切需要符合其消费需求的中高档购物休闲娱乐场所，渴望就近消费，渴望去环境舒适宜人的场所购物休闲。
如何满足？
高消费呼唤高档商业形态
开发区买大件商品必去乳山商业街
开发区高素质人口迅猛增长，经济规模持续上扬，人均消费支出属于富裕型，消费市场急剧膨胀。
然而，开发区目前的商业服务配套还没跟上市场的需求。
开发区目前的商业配套仅满足开发区居民日常生活需求。
通过对开发区居民购物地点与购物品种实地调查分析得知,除生活必需品之外就近采购外，开发区居民购买购买大件物品和上一定档次的品牌商品如：
家具、家居、服饰、高档电器、化妆品，开发区现有商家无法提供的，居民只能选择到市中心区商业街一带的大型商场。
开发区商业配套严重滞后高消费亟需高档商场填补空白
目前开发区商业整体上还处在初级阶段，即便是市区也是有规模无档次，而仅有几家超市还只停留在基本上满足人们日常生活需求水平。
这与开发区人口消费水平与消费力现状严重脱节。
根据开发区目前宏伟的战略规划，彻底改变目前严重滞后的商业配套的局面，建设区域性商业中心刻不容缓。
亟需从商业形态档次、规模、环境、服务各个方面进行全面提升。
元邦·人杰地灵商业街正是肩负着这样的使命，实现开发区商业的升级跳，打造开发区商业新的里程碑。
4、元邦地产——品牌吸引力
元邦·人杰地灵，利用先天的品牌优势，打造规模配套优势，营造放心投资环境创造前所未有的投资体验。
安心入驻，放心投资，轻松享赚，不容错过！
5、多样户型结构，成就财富梦想
店铺户型齐全，无论是小资本运营，还是规模资金投入，巨细满足您的投资需求。
科学、舒适、睿智的户型结构，适应各种经营需求，能够充分发挥您的想象力，创造出前所未有的消费体验环境！
6、先进物业服务，解决经营之忧
本项目结合国内高水准物管理念和经验，引入国际上先进的ISO9002管理理念和标准，利用与之相配的元邦物业管理团队，采用科学化经营管理。
为业主提供了更完美、更完善、更专业的全方位功能的高质量物业管理，让业主享受安全、健康、舒适、清洁、环保、便利的良好生活机能投资空间，体验前所未有的优质服务，再无经营之忧！
贰、地理战略篇
项目鸟瞰：
广州路、西外环商业金三角
开发区的“王府井”
地段决定商业价值，选择黄金地段就是拥有商战的制高点，就能在商场上总揽全局，纵横驰骋游刃有余。
元邦·人杰地灵商业街地处广州路、西外环商业金三角，扼守开发区商业第一门户，必将成为开发区商战制胜的必然选择。
乳山一路向南发展开阔，商机无限
黄金大道广州路、西外环开发区的“王府井”呼之欲出
庞大车潮,昭示黄金大道无限商机
西外环、广州路，日日车潮如炽，是开发区的黄金大道。
元邦·人杰地灵商业街南临广州路，东临西外环，地理位置十分优越。
在外立面立一幅广告牌，相当于永不间断的活广告，财富气息一路奔涌。
依托元邦·人杰地灵22万平米的高端人文社区，提供源源不断的客源保障。
叁、商业街介绍篇
1万平方米缤纷购物街
开发区商业新名片
导语：
终结传统商业模式打造开发区商业新名片
大规模商业形态，凭借其丰富的商户、良好的购物环境，以及购物、休闲、娱乐“一站式”服务，越来越成为城市消费的首选。
据权威商业机构统计，全球发达国家的50%的社会消费品购买在大型购物中心完成，而在中国城市化进程较快的地区，购物中心越来越成为消费市场的主流。
元邦·人杰地灵商业街作为乳山开发区传统商场的终结者，将凭借其10000平米的商业磁场，为广大市民提供一个崭新的购物环境，打造开发区商业新名片。
一站式购物
元邦·人杰地灵商业街，多种业态互补组合经营，顾客在这里不仅可以方便地选择到称心如意的日常生活所需，更可以满足开发区白领、金领、高收入公务员群体对中高档品牌消费的需求。
再加上方便快捷顺畅的交通、地利，顾客随时随地都可以在这里享受到便利舒适的“一站式”购物带来的极度快感。
品牌总动员
元邦·人杰地灵商业街，荟萃南派、北派服饰精品，汽车4s店，义乌知名百货商家，众多皮革、玩具、精品、化妆品、首饰品牌。
进入商业广场即刻置身一个琳琅满目的购物天堂，各种时尚、精致，挑逗人无限购物欲望的品牌令人目不暇接。
购物天堂
元邦·人杰地灵商业街，集购物、休闲、时尚文化于一体，大开间，气度恢弘、明朗开放，先进的中央空调系统及现代照明设施，彻底提升开发区乃至乳山市商业档次低、购物环境标准差的整体商业经营局面，营造开发区首个大规模、现代化、国际标准的购物天堂。
肆、经营业态篇
各业态要求：
各行业经营面积及配套设施之基本要求
业种使用面积（㎡）技术需求其它
餐饮特色餐饮1000以上上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位营业时间较长，充足的停车位
咖啡厅80-200上下水、电力、广告位店铺外面有环境幽雅的庭院，可将座位散出来，增加气氛和吸引人流
西餐吧300以上上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位
酒吧约200上下水、电力24小时营业
服务配套行业美容美发150以上上下水（冷、热水）、电力营业时间到晚10点
美体500以上上下水（冷、热水）、电力营业时间到晚10点
最好提供停车位
洗衣店50-100上下水、电力、房屋进深
便利店150-500电力小储藏室，24小时营业
药店100-200电力、与同业相隔必须超过300米24小时营业
花店10-30电力、上下水
银行100-1000电力、独立出入口、前面柜台的营业面积在100平方米以上租买并举，租赁年限需10年以上
彩扩店60上下水、电力
彩扩店60上下水、电力
精品店服装服饰、鞋帽、钟表、化妆品等100以上电力
注：
1、以上是各类型业种商户的基本需求，相关数据（如水、电、气等的用量以及水下管的管径等）要根据个别客户及现场情况再做决定。
元邦·人杰地灵商业街各项指标：
项目
分类
数据
备注
一层
层高
3.9M
一层可横向打通
面积
96~144平方米
二层
层高
3.9M
一二层可纵向打通
面积
96~144平方米
进深
15M——24M
开间
4M——6M
装修情况
毛坯
首期
临惠州路16户，临西外环22户，总面积约1万平方米
概述：
商业街各商铺层高适中，进深较长，商铺面宽可根据商铺需要拓宽，基本能够满足各商业业态的实际需求。
工厂店：
基于目前项目本身的前期状况，我们不排除作坊式的店面入驻，前店后厂，在免除租金的前提条件下，甚至都可以做外销的供货点。
东临西外环路经营项目
项目：
家具店、汽车4s店、珠宝首饰、水晶玉器、化妆品、名表、眼镜、皮具、箱包、男女皮鞋、精品礼品、数码精品、通讯器材、商务中心、连锁品牌餐饮、男装、休闲装、童装、童用、运动服饰、运动用品、床上用品、家居饰品、布艺、彩扩冲印、鲜花礼品、自助银行、保健品、药。
北临惠州路经营项目
项目：
女性品牌服装服饰、时尚饰品、头饰、内衣睡衣家居服、羊毛衫、羽绒服、纤体美容院、连锁品牌餐饮、职业女装、中老年服饰、美甲、美发、婚纱摄影、旅游用品、画廊、窗帘、书店书吧、民间工艺品，电子游戏厅、乒乓球桌球室、大型家电卖场。
伍、经营成本比较
商业地产投资回报从整体上来说因由物业升值（溢价收益）、租金收益或营业利润组成。
在商业运营期不同阶段，这三种投资回报的份额是不等的，并且回报至高点也不会在同一个时间点。
1）根据商业地产运营规律，在开盘之后，地产价值会持续上升，尤其是在房屋交接点、开业等处表现明显，而在培育期与发展期的交接点上出现至高点。
这一阶段是商业投资获得溢价的最佳时期。
2）在开业期，租金会持续上升，而在发展期与成熟期的交点处会出现至高点。
这一阶段是商业投资者获取租金收益的最佳时期。
3）在市场开业期，开始有了营业额，但营业利润有可能为负数，在培育期与发展期交接处营业利润开始出现上升趋势，直至成熟期，与衰退期交点处出现至高点，这一阶段是商业投资者（多为租房者）赚取商业经营利润的最佳阶段。
免租2年，0成本抢占开发区
后期15元/平方米·月起，用市区1/10的租金做10倍的生意
不用再支付每月的高昂成本，不要死守在商家竞争惨烈的市区，生意之道，从来就是抢占市场空白，以洞察力、生产力、高效率、低经营成本、执行力、推广力取胜，先下手为强，远见者必富。
开发区的宏大发展前景，与日巨增的庞大市场需求，广州路、西外环的日益繁盛，元邦·人杰地灵商业街的精确定位及雄厚经营推广实力，填补开发区中高档消费空白，坐拥每年十亿大市场，现阶段0元/平方米每月的超低经营成本，绝对是抢占财富商机的最佳时刻。
管理致胜，打造元邦国际金质品牌
元邦·人杰地灵商业街，除了本身具备卓越的硬件优势和地段优势，更需要强有力的商业经营管理。
专业的管理，优质的服务，以商家为本，以消费者为尊，是现代商战制胜的根本保证。
元邦·人杰地灵商业街，将以超前的经营理念和新颖的商业视点，建立完善的管理制度、专业的上岗前培训和在岗再培训体系、健全的服务体系、精简高效的组织架构，在同行中创造盛誉。
统一规划：
元邦·人杰地灵商业街的业态业种通过专业的规划有利于适应市场需求，从而使销售稳定、利益最大化。
统一经营：
统一经营的模式可以使入驻的商家获得税务上的优势。
统一形象：
由于本项目采用空间通透的设计，对外宣传时，能够形成品牌冲击力。
同时对消费者形成良好的商业形象，这对提升销售业绩有着明显的效果。
统一招商：
由于通过专业的规划设计，商业街各业态特色分布，从而可以拥有良好的资源，可以依据规划，形成统一招商的良好效应。
陆、经营推广篇
专业经营推广，软件建设第一
元邦·人杰地灵商业街作为颠覆开发区传统商业的终极者，以打造开发区商业新名片为目标。
深知商业做旺才是硬道理，为此，我们成立了专门的经营推广部，制定了一系列高标准的发展战略与经营管理制度，以规范化、制度化、高标准服务的经营管理将商业街纳入长远发展的战略轨道，打造永续发展的战略平台。
聘请知名经营顾问机构，
全面贯彻“人性化”经营理念
导入CIS战略，塑造开发区商业旗舰金质品牌
广告攻势
*电视、报纸、网络、期刊、户外路牌、POP广告形成立体的广告攻势
*形象宣传车，成为元邦·人杰地灵商业街的购物风景线
促销永不停，天天购物节
通过不间断的促销手段，天天上演永不落幕的购物狂欢节。
*节性的商品优惠促销折扣，促销永不停
*假日统一组织的有奖销售、购物抽奖等活动
*定期举办品牌专题服装表演会、流行时尚新品发布会、专题讲座等
只有站在巨人的肩头，才能望得更远。
元邦·人杰地灵商业街是您最好的选择！
本项目现已面向社会各界隆重招商，先到得金，后到得银，抓紧时间抢占先机！
开发商：
威海金港湾房地产开发有限公司
财富热线：
0631—6260068
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