建筑装修管理工作手册doc.docx
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建筑装修管理工作手册doc
中海物业管理有限公司
ZHONGHAIPROPERTYMANAGEMENTCO．，LTD．
编号：
ZHPM—WI/G
版本：
A
建筑/装修管理
工作手册
编制：
日期：
审核：
日期：
批准：
日期：
文件受控章
声明：
未经许可，不得翻印。
责任部门：
工程部
建筑/装修管理手册WI/G-目录
ZHPMA/01/2
编号标题版号/状态
WI/G-001公共建筑设施的保养A/0
WI/G-002房屋维修标准A/0
WI/G-003房屋完损等级评定A/0
WI/G-004临时用电管理规定A/0
WI/G-005供水管理规定A/0
WI/G-006房屋维修管理规定A/0
WI/G-007维修工作流程图A/0
WI/G-008维修语言流程图A/0
WI/G-009房屋维修的回访A/0
WI/G-010维修过程的检验A/0
WI/G-011维修服务A/0
WI/G-012工程分包商选择评定规定A/0
WI/G-013工程验收制度A/0
WI/G-021房屋装修管理规定A/0
QR-001G公共建筑设施保养计划A/0
QR-002G公共建筑设施保养记录A/0
QR-003G房屋分幢完损等级评定表A/0
QR-004G房屋完损等级汇总表A/0
QR-005G公司房屋完损等级汇总表A/0
QR-006G维修回访记录A/0
QR-007G维修记录A/0
QR-008G派工单A/0
QR-009G维修统计表A/0
QR-010G周巡视记录A/0
QR-011G分包商初审记录A/0
QR-012G分包商复审记录A/0
QR-013G合格分包商名单A/0
建筑/装饰管理手册WI/G-目录
ZHPMA/02/2
编号标题版号/状态
QR-014G工程竣工验收证明A/0
QR-015G工程结算协议书A/0
QR-016G解除缺陷责任证书A/0
QR-017G水池（箱）加药记录A/0
QR-021G装修许可证A/0
QR-022G装修登记表A/0
QR-023G装修缴费通知单A/0
QR-024G装修巡查表A/0
QR-025G装修违规通知单A/0
QR-026G临时动火/用电作业申请表A/0
QR-027G装修承诺书A/0
QR-028G防火责任书A/0
QR-029G装修管理月检记录表A/0
附资料：
1、深圳市小型（家庭）装饰工程施工合同
2、深圳市家庭居室装修开工申请表
公共建筑设施的保养WI/G-001
ＺＨＰＭA/01/3
1.目的：
通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。
2.原则：
日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。
3.职责：
一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁班按照《清洁绿化管理手册》中有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由维修班负责执行，填写《公共设施保养记录》。
维修班长每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合管理处实际情况，制定出公共设施年度保养计划。
4.内容：
4.1屋顶。
每２年对隔热层进行保养一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖表面用白水泥勾缝。
4.2外墙饰面。
每年对重点部位进行清洗；每３年进行全面清洗；在清洗时，发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，请参考《房屋维修加固手册》修理。
4.3内墙饰面。
每３年进行全面保养。
对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日常巡查中注意，发现有脱落及时修补。
4.4楼梯间。
楼梯间踏步每３年进行保养一次，发现问题及时修理。
楼梯间墙面粉刷，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每３年进行一次全面保养，对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。
4.5门。
对防火门日常发现有生锈或掉漆的，应及时修理；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。
对其它类型门每年对轴承上油一次。
4.6防盗网、花园围栏。
根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每２年应刷油一次，最长时间不超过4年。
4.7窗。
每年保养一次，对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。
对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。
翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。
每年对配件上油一次。
公共建筑设施的保养WI/G-001
ＺＨＰＭA/02/3
4.8公共地砖。
日常发现损坏及时维修，每３年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。
4.9吊顶。
日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，每３年揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。
4.10人行道、车行道。
日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补；每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。
4.11管道。
原则上管道每3年应全部刷油一次，但对重点部位，有必要时可以增加次数（如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次，对室内管道，严重污染的应随时刷油）。
4.12污水井。
每年揭盖检查清理污泥一次。
4.13挡雨篷。
每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶；在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。
4.14玻璃幕墙（包括玻璃门）。
每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。
4.15在台风、大雨等来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。
5.相关文件及记录
5.1公共设施保养计划
5.2公共设施保养记录
公共建筑设施的保养WI/G-001
ＺＨＰＭA/03/3
附：
公共建筑设施保养计划标准
序号
公共建筑设施名称
保养周期
备注
01
屋顶
每2年
及时更换破碎的隔热层面砖
02
外墙饰面
每3年
每年对重点部位进行清洗
03
内墙饰面
每3年
对于裂缝较大的及时予以更换
发现有胶落及时修补
04
楼梯间
每3年
对粉刷损坏的及时修补
05
门
每1年
对生锈或掉漆的门应及时修理
06
防盗网、花园围栏
2-4年
根据损坏情况确定刷油漆时间
07
窗
每1年
08
公共地砖
每3年
发现损坏或裂缝严重的应更换
09
吊顶
每3年
发现有破损的应及时更换
10
人行道、车行道
每1年
发现有损坏应修补
11
管道
每3年
有必要可以增加刷油漆次数
12
污水井
每1年
13
挡雨篷
每1年
在大雨或台风来临前应增加次数
14
玻璃幕墙（玻璃门）
每1年
在大雨或台风来临前应增加次数
房屋维修标准WI/G-002
ＺＨＰＭA/01/2
1、主体工程:
屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。
损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。
装修工程
2、装修工程
a.门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。
门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。
b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。
c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。
3、楼地面工程
a.木地板的损坏占自然间地面面积２５％以下的，可修复；损坏超过２５％以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。
b.普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。
c.面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。
4、屋面工程
a.屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。
b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。
c.女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。
d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；
房屋维修标准WI/G-002
ＺＨＰＭA/02/2
结构损坏的，应加固重做。
e.玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。
f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。
5、饰面工程
a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。
b.外墙勒脚损坏的，应修复。
c.内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。
d.天棚损坏：
抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。
6、油漆粉饰工程
a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。
b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为２－３年。
c.木地板原油漆褪落的，应重做。
d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。
e.高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。
房屋完损等级评定WI/G-003
ＺＨＰＭA/01/8
房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。
评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。
这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的分析。
根据城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》，并结合我公司实际情况，制定对楼宇质量进行评定的标准。
一、房屋完损标准的划分和等级分类。
1、房屋完损标准的划分
各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。
房屋完损标准共分成四个标准，即完好标准、基本完好标准、一般损坏标准和严重损坏标准。
房屋的结构组成部分分为：
基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：
门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：
水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。
２、房屋完损等级的分类
根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损状况即房屋完损等级分成以下五类：
（1）完好房。
是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管理道畅通，现状良好，使用正常。
或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。
（2）基本完好房。
是指房屋结构基本完好，用量构部件有损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。
（3）一般损坏房。
是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。
（4）严重损坏房。
是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋成严重漏雨，装修严重变形、破损１、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。
房屋完损等级评定WI/G-003
ＺＨＰＭA/02/8
（5）危险房。
是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确定住户安全的房屋。
二、房屋完好率，危险率的计算
计算房屋完损等级，一律以建筑面积（m２）为计算单位，评定时以幢为评定单位。
房屋完好率是指：
完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比。
即:
完好房建筑面积＋基本完好房建筑面积
房屋完好率=×100％
总的房屋建筑面积
房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。
正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。
危房率：
是指整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。
即：
整幢危险房屋的建筑面积
危房率＝×100％
总的房屋建筑面积
三、房屋的各类完损标准。
参考城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》。
四、房屋完损等级评定方法。
参考城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》。
五、评定房屋完损等级的基本做法
房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类。
定期评定房屋完损等级，一级每隔１－３年（我公司规定为3年）对所管的房屋进行一次全面逐幢完损等级的评定，这种评定可以全面、详细的掌握房屋的完损等级情况。
不定期评定，分为以下几种情况：
1、根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雪、山洪等，应对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评定完损等级。
2、房屋经过中修、大修、翻建竣工验收以后，应重新进行评定完损等级。
房屋完损等级评定WI/G-003
ＺＨＰＭA/03/8
3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。
进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备，实施查勘，统计汇总等三个阶段。
1、组织准备阶段
这一阶段的重点是制定评定工作计划，建立评定组织，组织评定人员进行培训，搞好试点。
（1）组织准备：
公司成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面组织和领导，这个评定小组要有公司分管领导，管理处、技术等部门的人员参加。
各基层物业管理处应成立评定小组。
小组成员一般有５－６人组成，即有经验管理处负责人1人，水工1人，电工1人，泥工1人，木工1人，电梯1人。
（2）培训、试点：
组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论与实践相结合的方法，把课堂听讲与现场实际相结合起来。
还可以把培训和试点结合起来。
通过培训以达到理解标准，掌握方法，保证质量的目的。
通过学习了解评定房屋质量的目的意义，明解任务范围、掌握评定的方法；其次要学习物业管理的有关政策、业务知识以及如何鉴定等基本常识、统计要求。
另外评定工作的纪律也是培训学习的必要内容。
试评时一定要按照《标准》逐项对照确定。
通过试评必须达到二个基本目的：
一是要达到统一方法、统一口径、统一目光（目测程度）以起样板示范作用；二是要摸索出一套评定房屋完损等级的工作规律，以取得经验，加以推广。
消息页
（3）物质准备：
要根据评定工作的要求做好必要的物质准备，包括查勘工具，评定的各种统计表格。
查勘工具可备线陲、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及有关检查设备的仪器、仪表。
还有必要的书写用具及安全器具。
各项准备工作要尽量做得细一点。
物业管理公司要求对各管理处的评定工作准备认真检查落实，避免临阵忙乱，影响工作。
还要建立各级评定人员的各项工作责任制，以
房屋完损等级评定WI/G-003
ＺＨＰＭA/04/8
保证评定工作的质量。
2、实施查勘阶段
在充分做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。
在这一阶段评定领导小组要帮助和指导各管理处做好评定查勘的各项工作，及时掌握情况抓质量、抓进度、总结经验，发现问题要及时解决。
（1）分工明确，职责分清：
各管理处的评定小组人员分工明确，各司其职。
如：
泥工负责评地基基础、钢筋砌体等承重结构，非承重结构、屋面、楼地面、内外饰面等项的完损程度。
木工负责评定非承重墙、木地面、门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。
水工及电工负责水卫、电照、空调和特种设备（电梯除外，电梯由电梯工负责评定）等。
管理处负责人是评定小组的负责人，也是评定工作的技术质量负责人，主要负责安排查勘评定任务，技术指导，质量监察，上下联系；负责评定房屋完损等级，解决评定过程中遇到的疑难问题；保管评定中的资料和表格。
（2）评定顺序：
为了使工作有秩序地进行，提高工作效率，保证评定工作质量，应按以下顺序进行：
①在室内先填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料，如房屋名称、结构类别、建筑面积、现在用途等项。
②在填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料以后，实地进行逐幢评定。
在评定等级确定并填好表后，评定小组负责人要签注姓名和日期。
③房屋分幢完损等级评定工作结束后，经复核抽查无误，符合质量要求后，方可进行房屋完损等级汇总和统计汇总工作。
（3）评定方法：
评定小组先将填好的房屋分幢完损等级评定表带到实地，经核对房屋
的名称、幢号后，泥工、木工、水工、电工、电梯工按各自分工进行评定，其方法如下：
查：
查看是评定的主要方法，查看时应先查外后查里，先查下后查上。
泥工先沿着房屋外形查看一遍，熟悉情况，接着查看外承重墙（柱）、非承重墙、外饰面等项的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查内承重墙（柱），钢筋砼的梁、柱、板、楼地面、非承重墙、内饰面等项的完损程度，再查看屋（楼）面
房屋完损等级评定WI/G-003
ＺＨＰＭA/05/8
渗漏水迹情况和上屋面查看完损程度，若遇墙体、柱有倾斜、弓凸等损坏，可以用线陲吊测倾斜、弓凸值，以便进一步确定损坏程度。
若遇承重结构有裂缝、风饰面有破损，还可以用尺量测裂缝宽度或饰面破损面积，以进一步确定其完损程度。
木工先查看外门窗的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查看非承重墙、木地面、顶棚、细木装修等项的完损程度。
查看时可以用螺丝刀探凿腐朽的深度。
对遇到顶棚和经常受雨水侵入的部位，一定要详细查看，顶棚一定要钻进去看。
水、电工及电梯工对设备部分的完损评定，也应按照先下后上的顺序逐间逐层检查，必要时带检查测试仪器来测定设备和性能好坏及电器、线路绝缘情况，据此来确定完损程度。
管理处负责人从外到里，从下到上对各项都要目测完损程度，做到心里有数，若遇到危险、严重损坏的承重结构，可以同泥工或木工一起查看完损程度。
在查看过程中要按房屋的部位循顺序进行，每查看一处把所有的项目全部查看到，不能有遗漏，不走回头路，以节省时间。
问：
对有些项目的损坏情况查看不到或情况不清的，可以询问住户，如白蚁危害，屋（楼）面漏水，水管跑、冒、滴等情况。
报：
泥工、木工、水工、电工、电梯工在各自查看项目后，就分别向管理处负责人报出各个项目的完损程度。
议：
管理处负责人首先根据房屋分阁完损等级评定表上记载的各项完损程度，按照房屋完损等级评定方法，提出整幢房屋应评定完损等级的建议，再经过评定小组评议后确定其完损等级。
如果评定小组对评定的完损等级意见不统一时，要发扬民主、充分进行商议，必要时对争论的项目可进行复查后才确定等级。
对评定过程中遇到情况复杂，个人难于确定时，需评定小组集体查看，经商议后再确定。
记：
管理处负责人把评定小组评定的房屋完损等级记在房屋分幢完损等级评定表中的“评定等级”一栏内，填写时可简定写为“完好”（即完好房），“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般损坏房），“严重”（即严重损害房）、和危险（即危险房）。
在评定过程中发现危房、严重损坏房和一般损坏房的承重结构损坏的情况，还要在表中“附记”栏内简明记载损坏的内容、程度、数量、部位等，必要时可画图示意，以便复核或作为修理查勘时的依据。
房屋完损等级评定WI/G-003
ＺＨＰＭA/06/8
（4）填写房屋分幢完损等级评定表：
房屋分阁完损等级评定表是评定的基础表格，为了保证质量，填写内容要正确，方
法要一致。
每幢房屋填写一张评定表。
一般填写方法如下：
名称：
指大厦名称。
地址：
指大厦所在的地点。
编号：
编号的目的是为了便于汇总统计和装订资料，防止散失，以供查考，以每张表编一个号码，应顺序编号。
幢号：
同一大厦中有几幢房屋的，应分别按每一幢编写幢号。
产别：
是根据房屋所有权和管理不同而划分的类别，如公产、代管户、拨用户、私产.......等。
结构类别：
如钢筋砼及其它结构等。
现在用途：
如住宅、商场、写字楼、酒店等，是指房屋目前的实际用途，并非房屋原建时的用途。
附记：
主要记载说明的问题，如承重结构损坏的部位、数量、程度等。
评定等级：
是指整幢房屋的完损等级。
（5）评定的质量要求：
评定房屋完损等级的目的，是为了使物业公司及管理处掌握房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排提供基础资料和依据。
因此要把评定工作的质量放在首位。
为了保证质量，必须做到以下几点：
①加强对评定人员的培训和业务指导，提高业务工作素质，使每个评定人员对房屋完损标准和评定法弄懂，并在实际工作中能正确掌握使用。
②在评定过程中出现特殊情况和疑难问题没有把握时，要及时汇报上一级评定组织。
上级评定组要经常到现场指导，及时解决评定中存在的问题。
③建立工作责任制，评定人员承担评定质量的责任,对质量好的要给予表扬,对质量差的要批评,并限期改正。
④上级评定组织要严格把关，加强抽查指导，及时发现差错，给予纠正。
检查质量的方法：
房屋完损等级评定WI/G-003
ＺＨＰＭA/07/8
①评定小组自查。
评定小组每天实地评定结束后，要及时整理表格，检查是否有遗漏，如有遗漏一定要及时补上
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