房地产课程结课论文.docx
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房地产课程结课论文
【背景资料】
以下内容为2011年1-10月全国房地产开发经营相关数据，请根据当前我国房地产行业所面临的经济、政策、市场环境，对该数据资料加以解读。
一、需求：
1-10月各销售指标增速继续放缓，10月新增销售同比环比齐跌
1.1-10月全国商品房销售面积和销售额同比分别增长10%和18.5%，涨幅继续下降
1-10月，全国商品房销售面积为8.0亿平方米，同比增长10%，增速与1-9月相比下降了2.9个百分点，比去年全年下降0.9个百分点。
其中，商品住宅销售面积同比增长9.0%，增速比1-9月下降3.1个百分点，比去年全年增速高1个百分点，增幅略大于商品房总体情况；办公楼和商业营业用房销售面积分别同比增长14.4%和17.6%，增速较1-9月有所缩小。
销售额方面，1-10月全国商品房销售额4.4万亿元，同比增长18.5%，增速比1-9月下降4.7个百分点，但增速仍高于销售面积。
其中，住宅销售额同比增长16.3%，增速比1-9月下降4.9个百分点，但增速比去年全年高出1.9个百分点；办公楼和商业营用房均分别增长27.1%和32.1%，与销售面积增速的差值大于住宅。
2.10月，单月新增商品房和住宅销售面积和销售额同比环比齐跌，是今年4月以来的首次下降
从单月销售情况来看，10月全国商品房销售面积8364万平方米，环比下降26.9%，亦低于去年全年月平均水平（8700万平方米）；同比下降9.4%，是自今年4月以来的首次单月同比下降（4月同比下降11.7%）。
10月，商品住宅销售面积7367万平方米，同比下降11.5%，
环比下降26.8%。
销售额方面，10月全国商品房销售额为4514亿元，同比下降11.4%。
其中住宅销售额3723亿元，同比下降14.2%。
无论从商品房还是商品住宅的情况来看，10月单月的销售面积和销售额均为近半年来的首次同比下降.
二、价格：
全国住宅销售均价连续四个月同比小幅下降，百城住宅均价连续第二个月环比下跌
1-10月全国商品房和住宅销售均价分别为5502元/平方米和5131元/平方米，较1-9月销售均价均下降0.2%，比去年同期分别上涨7.7%和6.7%，但增速继续放缓。
根据百城价格指数的调查数据，10月，全国100个城市住宅平均价格1为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，已经是连续第二个月的环比下跌。
其中，40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。
其中，十大城市平均价格为15720元/平方米，环比9月下降0.42%，降至今年3月以来最低。
三、供应：
1-10月各类供应指标同比增速放缓，10月住宅新开工自去年11月以来首降
1.1-10月全国房地产开发投资同比增速继续高位下降
1-10月，全国完成房地产开发投资额49923亿元，同比增长31.1%，增幅比1-9月略降
0.9个百分点，但仍在高位运行。
同期，住宅开发投资35832亿元，同比增长34.3%，增幅比1-9月略降0.9个百分点。
整体来看，房地产开发投资增速继续保持在2007年以来的历史高位，但近月下降幅度逐渐加大。
2.10月，单月新增房地产开发投资额下降，同比增速与上月持平
从单月销售情况来看，10月全国房地产开发投资有所下降，完成开发投资额为5698亿元，
环比下降11.6%，同比仍然增长25%，与9月持平。
本月住宅投资额为4044亿元，同比增长27.5%，增速比上月下降0.9个百分点。
3.1-10月全国房屋施工面积和新开工面积增速均有所下降
1-10月，全国房屋新开工面积达16.0亿平方米，同比增长21.7%，增速比1-9月下降2.0
个百分点。
其中，住宅新开工面积为12.4亿平方米，同比增长19.1%，增速较1-9月下降2.2
个百分点。
自去年5月新开工面积同比增速达到72.4%的历史最高点以来，增速持续下降，但仍高于2006-2008年平均水平。
1-10月，全国房屋施工面积继续增长，达47.5亿平方米，同比增长28.4%，增速比1-9
月下降1.3个百分点。
其中，住宅施工面积为36.4亿平方米，同比增长26.8%，增速比1-9
月下降1.3个百分点。
1-10月，全国房屋竣工面积为5.0亿平方米，同比增长18.5%，比1-9月增加0.7个百分点。
4.10月，单月商品住宅新开工面积自去年11月以来首次同比下降
从单月销售情况来看，10月全国商品房和住宅新开工面积分别为12587万平方米和9635万平方米，相比9月份大幅下降。
同比来看，商品房新开工面积同比增长1.5%，增速比上月下降7.4个百分点；住宅新开工面积同比下降1.3%，是自去年11月以来的首次下降。
四、资金来源：
开发企业资金来源同比增速继续放缓，其他资金占比有所上升
1.开发企业各资金来源同比增速均有所下降
今年1-10月，房地产开发企业总资金来源合计为6.8万亿元，同比增长20.2%，增速较
1-9月下降2.5个百分点。
各项资金来源中除个人按揭贷款依然减少外，其余各项仍继续增长，但涨幅缩小。
具体来看，国内贷款为10552亿元，同比增长1.0%，增速较1-9月下降2.7个百分点；
利用外资为714亿元，同比增长32.4%，增速比1-9月下降17.7个百分点，继续保持波动较大的特点；企业自筹资金28201亿元，同比增长30.8%，增速比1-9月减少2.7个百分点；其他资金来源28961亿元，同比增长18.8%，增速较1-9月下降1.9个百分点。
其他资金来源中，定金及预收款为17520亿元，同比增长25.6%，较1-9月下降3.7个百分点；个人按揭贷为6755亿元，同比下降4.9%，降幅比1-9月扩大1.7个百分点。
2.开发企业国内贷款占比继续下降，其他资金占比有所上升
1-10月，在各类资金来源中，开发企业国内贷款占比为15.4%，较1-9月下降0.3个百分点，比今年年初下降6.6个百分点，自09年以来每年均呈逐月降低趋势，目前也低于前几年同期水平。
自筹资金占比为41.2%，与1-9月持平，比年初提高6.8个百分点。
利用外资在房地产企业资金来源中一直处于较低水平，1-10月占比为1.0%，比1-9月下降0.1个百分点，较年初提高0.3个百分点。
购房者的定金及预付款、个人按揭贷款及其他项占比比1-9月上升0.4个百分点，1-10月购房者定金及预付款占比为25.6%，较1-9月上升0.2个百分点，比年初微降0.2个百分点。
附表：
全国房地产开发经营数据
需求`价格`供应`资金来源,四个方面分析
结合当前房地产面临的市场环境`政策`经济进行数据解读
房地产价格影响因素：
土地使用制度、住房制度、人口因素、经济发展状况、财政金融政策等一般因素，也有道路交通、城市设施、环境状况的区域因素，。
利率是金融学中一个重要
范畴，是利息率的简称，指借贷期内所形成的利息额与
所贷资金额的比率。
利率具有二重性，即作为货币资金
价格和货币政策工具的两种属性。
作为货币资金价格，
利率通过资金市场的供求状况，分辨各种金融资产的质
量，并作出不同的资金定价。
利率变化对房地产价格的影响分析
利率决定理论的流派众多，观点五花八门，概括起来大致经历了三个发展阶段和三种观点的争论，分别是:
古典学派时期、凯恩斯学派时期和新古典学派时期。
三种主要观点是:
利率决定于储蓄和投资、利率决定
于货币供求以及利率由商品市场和货币市场共同决定。
凯恩斯之前的传统理论把利率局限在实物市场上分析，凯恩斯则把利率放到货币市场上来研究，形成局部均衡利率论。
新古典综合派把这二者结合在一起，提出可借贷资金决定利率论，后来又加入国民收入这一因素，把国民收入放到货币市场与商品市场上，提出了著名的IS－LM曲线分析模型，形成一般均衡利率论。
利率决定理论的三个发展阶段和三种观点，不管哪个学派哪种观点，无论储蓄投资决定，还是货币供求决定，以及两者共同决定利率的理论，利率形成机制始终没有离开“利率在市场中形成并由市场供求决定”这一主线。
（二）房地产在国民经济中的作用。
房地产业是城市赖以安身立命与发展的基础，是城市经济运行的载体，是整个国民经济尤其是城市经济的支撑系统与前提。
整个城市经济如同一个具有生命的有机体，房地产业经济就是这个有机体的骨骼系统或支撑系统，任何有生命的有机体，若无骨骼系统或支撑系统，将无法站立起来。
房地产是城市经济活动的载体，是城市乃至全社会经济、政治、军事、文化等一切活动的前提，现代人类的一切活动，包括物质文明与精神文明的现代化建设及人类自身的再生产，都离不开房地产这一物质前提或必备环境。
总的来说，房地产对国民经济的作用表现在三个方面:
（1）房地产业对国民经济的发展具有巨大的带动与波及效应。
（2）房地产业的大力发展有利于促进整个国民经济结构的高级化。
（3）房地产业的大力发展有利于培育与完善社会主义市场体系及其功能。
二、我国现行的利率政策
（一）目前的经济环境。
自2007年美国次贷危机以来，全球经济一直处于不断衰退的状态，由次贷危机发展为金融危机，又进一步演变为全球经济危机。
可以说，当前的经济形势是极其复杂的。
但是，我国经济目前仍有增长的势头。
2009年，我国的经济发展取得了新成绩，突出表现在增长速度加快，并呈现出速度与结构、质量、效益相统一的良好发展势头。
同时，各地区加快发展的积极性高涨。
但是，在经济运行中，也出现了一些新的情况和问题，除了某些行业盲目投资、低水平重复建设
的现象有所抬头，还有其他一些片面的认识和做法。
我国经济出现了几个明显的特点:
一是经济增长速度加快。
2009年我国较快扭转了经济增速明显下滑的局面，2010年前三季度我国国内生产总值（GDP）为26．87万亿元，同比增长10．6%，比2009年同期加快2．5个百分点。
二是优化产业结构。
农业种植结构加快调整，高技术产业迅猛发展，电信、物流、咨询、社区服务等服务业发展势头良好。
三是经济效益提高。
2010年8月至9月份，全国规模以上工业企业（年主营业务收入500万元以上的企业）实现利润4867．4亿元，同比增长119．7%。
四是物价回升。
2010年前三季度居民消费价格总水平同比增长2．9%，其中一些价格指数上升颇为明显，工业品出厂价格同比上涨5．2%，原材料、燃料、动力购进价格甚至同比上涨9．9%。
（二）我国的利率市场化进程。
1993年《关于建立社会主义市场经济体制改革若干问题的决定》和《国务院关于金融体制改革的决定》最先明确利率市场化的基本设想。
1995年《中国人民银行关于“九五”时期深化利率改革的方案》初步提出利率市场化的基本思路。
1．银行间同业拆借利率市场化。
银行间同业拆借市场是指在银行机构之间，为了调剂头寸和临时性资金余缺，而进行短期资金融通活动的市场。
其重要作用在于使准备金盈余的商业银行可以及时地贷出资金，准备金不足的金融机构可以及时地借入资金保证支付，从而提高银行的资金运用效率并满足必要的流动性需求。
1996年1月3日，15家商业银行总行之间的同业拆借市场开始运行。
同业拆借市场是迄今为止我国货币市场中发展最快、成交额最大的一类市场，同业拆借利率实现市场化成为我国利率市场化的实质性开端。
2．国债利率市场化。
在1995年8月试验的基础上，1996年我国国债发行全部采用了价格竞争的招标方式，这表明国债利率已充分市场化。
由于国债回购市场的失控，1997年招标方让出了国债发行的垄断地位，但在随后年度的国债发行中，市场化发行方式仍占有主导地位，市场化发行方式进一步促进了国债发行利率的市场
化。
此外，随着银行间债券市场的建立和完善，国债交易二级市场的形成，也使交易利率即国债收益率实现了自由化和市场化。
至此，我国国债利率基本上实现了市场化定价。
3．票据贴现利率市场化。
1998年3月改革再贴现利率和贴现利率的生成机制，放开了贴现和转贴现利率。
在此之前，贴现利率只能在同档次贷款利率上最大下浮幅度不超过10%，再贴现利率在再贷款利率基础上最大下浮幅度不超过10%。
票据贴现利率在再贴现利率基础上加点浮动，票据转贴现利率已实现市场化并基本接近同业拆借市场利率水平，这种市场化定价机制的初步形成，为利率市场化改革的全面推进提供了宝贵___________经验。
4．金融债券利率市场化。
1998年下半年开始，政策性银行市场化筹资开始试点，9月2日国家开发银行在银行间债券市场首次运用市场利率招标方式发行一年期金融债券获得成功，同年11月，进出口银行也成功实现了市场利率招标发行金融债券。
1999年，除少量债券定向募集外，绝大部分实行市场化发行，当年市场化筹资2380亿元。
到2000年，所有的金融债券全部通过市场化筹集，规模也进一步加大。
通过市场化发行，实现了金融债券利率定价的自由化和市场化。
5．扩大商业银行利率浮动权限。
从1998年10月31日起，中国人民银行逐步放松了利率上浮权限的控制，各商业银行、城市信用社对小型企业贷款利率最高上浮幅度由10%扩大为20%;农村信用社贷款利率最
高上浮幅度由40%扩大为50%。
1999年10月，中国人民银行放松了保险公司存款利率的管制，对协议存款在5年以上，起存金额为3000万元的保险公司存款，其利率水平、存款期限、结息付息方式、违约处罚标准等可由保险公司与商业银行双方协商确定。
此外，中国人民银行对商业银行股票质押贷款的利率也放松了管制。
6．外币利率市场化。
2000年9月21日，我国外币利率市场化开始启动。
中央银行正式放开外币贷款利率和大额外币存款利率，外币贷款利率无论金额大小，各大银行都将根据国际市场利率的变动情况，参考贷款期限、客户信用等级、贷款抵押担保方式等多方面因素与客户协商确定。
300万美元等值以上的定期外币存款利率由各大银行根据国际金融市场利率的变动情况以及国内经济情况、资金成本、风险差异等因素与客户协商确定，外币小额存款利率则由银行驝________納业李素霞，庞如超．谈利率变动对我国房地产价格的影
响[J]．商业时代，2008，（20）．
房地产需求弹性,是指影响房地产需求的诸因素发生变化以后,需求量作出相应增减变化的程度大小。
影响房地产需求的因素是多方面
的,诸如国民经济发展水平,城市化水平,房地产本身价格,消费者收入水平和消费结构,国家有关经济政策,消费者对未来的预期等。
这些因素中,有主次、直接和间接之分。
人们通常把房地产价格和消费者收入水平作为诸因素中最主要最直接的两个因素。
房地产需求弹性理论,不是单纯地对诸因素作定性分析,而是在定性分析基础上着重对价格和收入因素作定量分析,研究其影响程度的大小。
房地产需求弹性主要包括需求的价格弹性和需求的收入弹性。
一、房地产需求的价格弹性
房地产需求的价格弹性是指房地产商品价格变动的比率所引起的需求量变动的比率,或者说,是指房地产需求量变动对价格变动的反应程
度。
用公式表示:
Ed=
Q/Q
P/P
式中Ed——房地产商品需求价格弹性;
P——房地产商品价格;P——房地产商品的
价格变动量;Q——房地产商品的需求量;
Q——房地产商品需求的变动量。
由于通常情况下价格与需求量成反方向变动,所以房地产需求弹性应为负值,但在实际运用时为方便起见,一般取其绝对值。
根据经济学
一般原理,若0乏弹性;若1有弹性。
那么房地产需求的价格弹性如何呢?
通
常认为,房地产需求价格弹性较小。
加拿大经
济学家歌德佰戈根据经验数据计算出其绝对值
为0.75。
笔者以为,由于房地产商品的特殊性,
房地产需求价格弹性表现出比较复杂的状况,应该区别情况具体分析。
从一般意义上讲,房地产商品的需求曲线是一条特殊的拐折曲线。
即当房地产价格在一定幅度内变化时,其需求价格弹性较小,或称需求缺
乏弹性。
这是因为房地产商品中商业用房的区位条件至关重要,又难以替代,使价格对这种房地产需求的制约程度降低;又因为住房是生活必需
品,一般说来生活必需品的需求价格弹性小。
根据国外经验,住房的价格相当于住户年收入的3-6倍。
可以这样认为,在该幅度内,前述房地产需求价格弹性较小的论断是正确的。
但是,当房地产价格超出一定幅度而继续上涨时,其需求价格弹性则较大,或称需求富有弹性。
这是因为,房地产是耐用品,并具有一定的容纳弹性,加上房地产价值高,每套售价大,以住房为例,当住房价格偏高时,居民会在一定程度上紧缩人均居住面积而减少正常需求量,造成需求减少的比率超过价格升高的比率。
二、房地产需求的收入弹性房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的需求量变动的比率,或者说,是指房地产需求变动对收入变动的反应程度。
用公式表
示:
EY=
Q/Q
Y/Y
式中EY——房地产商品的需求收入弹性;
Y——消费者的可支配收入;Y——消费者可
支配收入的变动量;Q——房地产商品的需求
量;Q——房地产商品需求的变动量。
由于收入与需求量成同方向变化,所以房地
产需求收入弹性应为正值。
根据经济学一般原
理,若0性;若1性。
那么房地产需求收入弹性如何呢?
西方学者认为,房地产需求收入弹性小于1,加拿大歌德佰戈认为,其范围在0.7到0.9之间。
笔者以为,这个结论适用于发达国家,但并不适用于我国奔小康的现阶段。
其理由如下:
房地产需求的收入弹性与一国或一个地区经济发展水平以及国民收入有密切的联系。
换句话说,不同的经济发展水平阶段,其房地产需求收入弹性会是不同的。
这主要是由于受居民消费结构变化的影响。
在发达国家,根据恩格尔法则的解释,随着家庭收入的增加,用于食物支出的比重下降,用于衣服、住宅、取暖和照明支出的比重变化较小,而用于满足文化、娱乐等方面需要的支出占有愈来愈大的比重。
可见,正是由于发达国家居民随着家庭收入的增加,用于住宅支出的比重变化较小,才导致房地产需求收入弹性较小。
而在我国现阶
段,福利型的旧住房制度正在改革,随着居民收入水平的不断增加,城镇居民在解决了温饱问题并已经拥有了必要的家用电器之后,正在把消费热点移向住房。
居民住房支出占住户收入的比重不是恩格尔法则所说的变化较小,而是将由过去和现在的2-3%,增加到2000年的15%左右,这是很大的变化。
它必然导致我国现阶段房地产需求收入富有弹性,这是收入增加和消费结构变
化共同作用的结果。
房地产行业作为一个资金密集型行业，与货币的供应量有着密切的联系
2007年以来受全球金融危机的影响，我国经济发展增速减
缓，全国房地产价格的增速也开始下降，国内部分一线城市房地产
的价格出现了负增长。
资本市场上出现了流动性不足的问题。
为了
促进经济的发展，央行推出了适度宽松的货币政策②。
从目前的情
况看，国内居民没有有效的投资途径，房地产商品的保值性、增值
性等固有属性③，使居民以房地产形式持有的资产比重不断上升，
房地产已经成为居民储蓄和财富持有的重要资产选择。
货币供应量与全国房地产均价之间存在长期稳定的均衡
关系，即货币供应量在长期内对全国房地产均价有持续较强的影
响。
房地产行业作为资金密集型行业，对货币有着较强的依赖性。
宽松的货币政策，充足的货币供应量能够促进经济的发展，促进房
地产投资增加，居民消费水平提高，商品的价格上涨，多余部分的
社会购买力也会投入到房地产市场中，从而使房价上涨。
因此货币
供应量在长期内对房地产价格有影响。
（二）货币供应量与全国房地产均价存在因果关系，即货币供
应量的变化会引起全国房地产价格的变动。
且在滞后期为1、2、3
期时都存在因果关系，说明货币供应量在滞后期3期以内都是造
成房地产价格上涨的原因之一。
因为货币政策有一定的政策执行
期，从货币供应量给出到投资到房地产项目有一定的期限。
房地产
项目本身也具有一定的项目周期，从项目动工到后期的房地产商
品销售有一定的期限。
因此货币供应量在滞后期3期以内都是房
地产价格上涨的原因之一。
张跃庆.丁芸.房地产经济学.中国建材工业出版社.2004年
1月:
18-20页
[2]赵晓.流动性过剩与中国房地产宏观调控研究.城市开发.
2008年第6期:
10-14页
影响房地产需求的因素分析：
一、居民的可支配实际收入：
居民的可支配实际收入是指居民的总收入除去个人所
得税，再去掉通货膨胀影响之后，可以被居民自由支配的
收入。
随着经济的发展，人民的收入在逐年上升，但是这
里所说的收入上升是指货币收入的上升，而不是实际收入
的上升，这里提到的收入不包括通货膨胀的因素。
居民的可支配实际收入对房地产需求有着很大的影
响，因为这是区分居民潜在需求和有效需求的最重要因素。
潜在需求是指有需求欲望，但是没有需求能力的一类需求，
这类需求无法形成真正的购买力，而有效需求则是指既有
购买欲望，又有购买能力的需求，这部分需求能很顺利的
转化为真实需求，当然还有一部分是有需求能力，但没有
需求欲望的。
二、社会的人口结构：
社会的人口结构是指在一个相对封闭的社会中，每一
年龄段的人口数量占全部总人口的比重。
也就是说在一个
国家中如果其15岁-35岁之间的人口占比非常大的话，这
个社会对于房产的需求就会非常大，因为这一年龄段的人
要结婚生子。
然而，如果一个国家60岁以上的人口占比较
大，也就是在我们所说的老龄化社会里对房产的需求就会
相对较少
三、人们的心理预期：
现在来看房地产需求的例子，房地产需求一般分为两
个部分，第一是住宅需求，第二是投资需求（商业地产不
包括在内）。
我认为影响前一部分需求的是居民的收入水
平，而影响后一部分需求的除了收入水平之外，更主要的
因素是人们的心里预期。
当然，前一部分也会受到人们心
理预期的影响，当经济发展形势较好时，人们会预期房地
产市场价格上涨，人们可能会赶在房价上涨之前购买自己
的住宅：
如果经济前景不太好，人们会预期房地产市场会
持续疲软，可能就会推迟自己的购买计划。
而对于投资类
房地产市场来说，如果人们普遍预期未来的房价会上涨，
那么这些人就会采取行动进入房地产市场去大肆购买房产
从而推动房地产价格上涨，房地产价格的上涨符合一部分
人的预期，那些认为房价会下跌的没有购买房产的参与者
会产生后悔心理，他们也会进入市场购买房产，从而导致
房价比以往增加的更快，这也可以解释为什么越是到某资
产价格泡沫的后期，该资产价格上涨的速度越快。
但是一
旦这种趋势逆转，即将到来的就是房价暴跌，房价泡沫破
裂。
四、政府政策：
政府政策对于房地产需求有比较大的影响，这里所说
的政府政策并不只是一般的真对住房市场的针对性较强的
政策，还包括其他一些间接影响住房市场的政策。
发生在
2007年的次级抵押房贷危机就是一个很好的例子，由于美
国政府长期推行低利率政策，再加上一些金融机构
升级会员 