新疆库尔勒房地产市场调研报告.docx
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新疆库尔勒房地产市场调研报告
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新疆库尔勒房地产市场调研报告
2007年7月第一部分宏观区域分析
1、区域概况
库尔勒位于新疆南部，为新疆南部的巴音郭楞蒙古自治州的首府城市，其城市位置与乌鲁木齐并称“北乌南库”，紧临吐鲁番，在2006年全国百强县（市）排名第41位。
从区位来讲，库尔勒地处新疆腹心地区，天山南麓，是南北疆交通枢纽，自古以来就是通往内地的重要门户；
从资源状况讲，库尔勒物产丰富，发展空间大，有丰富的石油、天然气、煤、红柱石等矿产资源和水土光热资源，有些资源量在全国或全疆位居前列；
从经济社会状况看，库尔勒市综合经济实力居全疆设市城市第3位，居全疆县级市第一位，具有较强的经济实力和发展基础；
从战略地位上讲，库尔勒作为南北疆的交通要塞，巴州首府城市，在全疆经济社会发展和国防建设中，具有"承北启南"的特殊战略地位。
从南疆的情况来看，南疆远离乌鲁木齐，中间间隔空间较大，缺少一个经济辐射的接力站，库尔勒市的地理位置和较雄厚的经济实力是最具有资格充当这个角色，成为这个空间的区域经济中心城市，南疆经济要实现快速发展，也必须以中心城市为依托，充分发挥中心城市在资金、信息、商品、技术、人才等方面的优势，产生较强的辐射力、吸引力和综合服务能力，影响和带动整个南疆经济的发展，而库尔勒当仁不让成了必然的选择。
2、地理位置
库尔勒位于天山南麓、塔里木盆地的东北边缘。
古代曾为丝绸之路中道的要隘，目前仍为南部新疆的交通枢纽，并且以盛产香梨著名。
在库尔勒的周围分布着不少世人熟知的著名风景点，有巴音布鲁克草原的天鹅湖、芦荡摇曳的博斯腾湖、被称为“八百里绿色走廊”的塔里木河与塔克拉玛干游览区、焉耆盆地中最大的古城遗址——博格达沁故城、七个星千佛洞以及出现在陆游诗句中的轮台故城等，典型地代表了南疆的风景特色。
库尔勒市境东西长127公里，南北宽105公里，行政区域面积7116.9平方公里，城市建成区面积45平方公里。
有汉族、维吾尔族、蒙古族、回族等23个民族，其中汉民族人口占总人口的69.9%，少数民族占30.1%。
市辖9个乡、2个镇、5个农牧园艺场、5个城市办事处，另有3个州属农牧园艺场及农二师所属3个农业团场。
市域内驻有新疆生产建设兵团农二师师部、塔里木油田分公司、塔里木石化工程建设指挥部和乌鲁木齐铁路局下属库尔勒各段等中央、自治区单位。
3、城市性质及地位
库尔勒有着悠久的历史。
在西汗时，库尔勒是西域三十六国之一，时称“渠梨”。
东汗后为焉耆兼并，隋时设三品伯克管辖。
民国六年（1917年）设库尔县佐，属焉耆管辖。
民国二十八年设县。
1954年设库尔勒专署。
1979年9月30日，经国务院批准成立库尔勒市。
库尔勒市是新疆巴音郭楞蒙古自治州的首府，是一个多民族聚居的地区，在新疆具有“承北启南”的特殊战略地位，它融合了各个民族不同发展时期的历史文化、宗教信仰和民风民俗，拥有深厚的文化底蕴和神奇独特的旅游资源，是一座既古老而又年轻的新型城市。
也是华夏第一州——巴音郭楞蒙古自治州首府，是全州政治、经济、文化、教育、信息中心，是自治区党委确定的全疆两个重点发展城市之一。
4、城市规模
2006年末，巴州总人口为118.94万人，比去年增加1.85万人，全州共有45个民族，少数民族人口达50.14万人，占总人口的42.2%，比去年上升0.1个百分点，人口在1000人以上的主要少数民族有7个，其中，蒙古族人口4.83万人，占全州总人口的4.1%，维吾尔族38.39万人，占全州总人口的32.3%，随着城市化发展，必然将有大量的农业人口、外来人口涌入库尔勒这个南疆中心城市。
库尔勒2006年末常住人口为38.20万人，少数民族为13.10万人，发展出现主要情况和特点如下：
（1）常住人口持续快速增长
库尔勒市常住人口由1978年的14.47万人（按现行区划统计）增加到2006年的38.20万人，少数民族从1978年的6.63万人增加到2006年的13.10万人，常住人口每年增加0.85万人，年平均增长率3.5％。
尤其是在1991－2006年之间，常住人口持续快速增长。
（2）人口增长速度快，外来暂住人口逐年增多
随着城市经济的快速增长，外来暂住人口逐年增加，全市人口的数量、质量及结构发生了巨大的变化，构成了梨城人口的新特征。
2006年暂住人口一个月以上的人为4.62万人，一个月至一年以上人为5.94万人，一年以上为6.54万人，分别暂住总人口数的27%、35%和38%。
暂住人口中务工的8.6万人，占50%；务农的3.6万人，占21%；经商的19万人，占11%。
（3）少数民族构成发生新变化
库尔勒市一个多民族居住地区，多年来由于少数民族计划生育优惠政策的实施，全市少数民族人口自然增长较快，全市民族人口自然增长率为12.8‰，汉族为3.23‰，少数民族人口总体文化素质显著提高。
（4）全市人口城乡分布变化加大，人口城市化进程加速
2006年底，库尔勒市总人口中非农业人口28.84万人，占64%。
城乡人口分布变动主要有两个主要原因：
一是城市人口自然增长，二是本地及外来的农村和城镇人口迁移造成的机械增长。
城市化是农业人口转化为工业及其他非农业人口的标志，分散的农业人口向城市集中，从而使城市人口增长。
随着库尔勒市自身的发展、产业结构的不断优化，农村大批富裕劳动力离开土地，特别是城郊乡进入城市务工经商并逐渐转向二、三产业人口，促使梨城的城市化水平迅速提高，加快了城市化进程。
5、城市总体布局
库尔勒市总体格局呈现带状狭长形，北面则为荒芜人烟的戈壁滩，因而城市的发展方向已明确为“东扩西联”，目前已经开始了“东扩”步伐，通过城市新区以及开发区的设置，逐步与东南方向的尉梨县接轨，实现政府的“库尉一体化”发展规划。
根据该发展规划，目前库尔勒市分为三部分走：
商业生活配套均已成熟的老城区、目前已热火朝天开展的城市新区（南市区）以及开发区，即按照“三个组团”精神进行城市发展。
城市新区位于开发区和老城区之间，占地约为9.1平方公里，定位为行政商务居住综合功能为主的南市区，计划投资3000万元实施南市区道路及新机场快速路连结段等10条道路建设，实施总投资2.4亿元的南市区供热项目建设，投资2000万元实施南市区及老城区8000户天然气入户工程和南市区备用管网建设工程，以按计划实施党政机关搬迁，启动13万平方米职工住宅建设，推动南市区房地产业发展。
主要以以下带动为契机：
库尔勒市政府办公大楼目前已基本建设完成，其配套公园式绿化——人造河目前已建造就绪，预计市政府将于今年下半年迁入新区开始办公，城市南移势在必行，位于新老城区交界处的孔雀河及孔雀公园环绕区域（我公司接洽项目所在位置）将成黄金居住区域，另外该区域目前已规划即将兴建一所库尔勒市硬件设施最好的学校，集小学、初中及高中于一体。
2005年6月，巴州党委、人民政府结合库尔勒市和尉犁县实际，提出实施库尉一体化战略，成立了库尉党委。
9月，做出决定，将开发区进行扩区，将经济技术开发区，石化工业园、西尼尔纺织工业园进行整合，实行统一政策、统一规划、统一管理，一区多园的管理体制。
一期规划面积80平方公里、二期规划面积60平方公里，最终形成140平方公里“专业集成，投资集中、资源集约、效益集聚”的综合型工业园区。
以开发区为平台和载体，作为全州经济发展的重中之重和新型工业化的希望所在，加速园区一体化，推进经济一体化，进而实现全面的一体化，增强区域经济整体实力，把库尔勒建设名副其实的中心城市。
占地约80平方公里的规划一期，位于新区南面，是库尔勒向尉梨发展的重要一环，目前明确功能定位为仓储和生态轻工业，以实现与主业为棉花种植及加工的尉梨有效对接。
2006年该市财政投入约6100万元进行开发区建设，目前已完成开发区总规及各园区详细规划编制工作，开发区开工建设了总长66公里的19条道路及配套设施，2006年开发区签约项59个，协议资金36.59亿元，塔里木大化肥、美克精细化工、山东乐悟、安东通奥等一批重点项目已相继开工或投产，至2006年末开发区基本实总产值已接近15亿元。
6、区域经济发展概况
2006年库尔勒市房地产开发投资完成10.75亿元，同比增长66.2％。
快速增长的主要原因是：
首先，2003年国家为了控制过大的投资规模，保持国民经济健康、协调发展，中央出台了一系列宏观调控政策。
从源头上收紧了对房地产业的信贷和土地的审批政策。
但由于2003年经济高速增长的惯性以及开发商手中土地、资金存量的释放，宏观调控对于房地产业发展的影响还没有显现出来。
到了2005年宏观调控措施对房地产业的影响力才完全显露出来，库尔勒房地产行业投资呈现出迅速回落态势，到了2006年，库尔勒房地产企业投资在上年大幅下降的基础上呈现出逐步回暖的态势。
库尔勒市2006年与2005年固定资产投资完成情况比较
计量单位：
亿元、％
项目
2006年
2005年
增速（±）
全社会固定资产投资
149.47
125.37
19.2
其中：
城镇投资
137.76
118.05
16.7
房地产投资
10.75
6.47
66.2
农村投资
0.96
0.85
10.4
2007年1-6月份，该区域继续高速发展的态势，全州1-6月份累计完成城镇固定资产投资71.51亿元，同比增长21.9%，投资额总量位居全疆第三位，仅低于乌鲁木齐市（86.94亿元）、克拉玛依市（80.35亿元）；增速居全疆第十位。
其次，房地产开发企业个数的增加带动投资增长。
2006年该市房地产开发企业个数在上年的基础上达到58家，新增8家，而这些新增企业当年自有资金较为充足，都有开发投资，从而拉动了全市房地产投资的增长速度。
目前库市总体而言：
投资结构基本合理，住宅投资尽显主力地位。
从2006年房地产开发投资结构上来看，住宅投资占绝大部分，完成投资8.24亿元,增长1.1倍，占房地产投资的比重由2005年的60％增长到2006年的76.7％（见表）。
库尔勒市2006年与2005年房地产开发比较
计量单位：
亿元、％、百分点
2005年
2006年
增速（±）
占总投资的比重
住宅
3.88
8.24
112
16.7
办公楼
0.29
0.22
-23.2
-2.2
商业营业用房
2.29
2.13
-7.1
-15.6
上述房地产投资结构表说明，办公楼和商业用房供需已基本趋于平衡，商品住宅供应是该市房地产市场的主流。
另外，住房销售面积明显扩大。
近年来，随着国家调整住房供应结构、加大住房供应量等政策的贯彻落实，使得该市居民消费结构升级，消费层次已由家用电器等耐用消费品逐步提升为住宅、汽车等高档消费品。
住房制度改革的进一步推进，促进了居民对住房的消费，进而带动住宅销售的增长。
据统计，2006年商品住房销售面积51.52万平方米，同比增长33.5％，销售额8.66亿元，增长30.4％；其中：
老百姓比较关注的普通住房销售面积39.31万平方米，同比增长47.1％，销售额6.38亿元，增长57.8％。
最后，由依赖银行贷款逐步转向以自筹及其他资金为主。
近几年以来，该市房地产投资资金来源中，国内银行贷款比重一直处于较高态势。
2004年央行宣布提高存款准备金率与实行差别存款准备金率制度，限制商业银行的信贷，各家银行据此对信贷政策作出调整，上收信贷权限，严控热点行业贷款。
因此，国内贷款总额占房地产开发资金比重在2003年至2006年期间由12.3％、9.6％、8.4％，逐步回落到2006年的7.2％，累计下降5.1个百分点。
由于银行对房地产信贷的逐步收紧，迫使房地产开发商另觅新的筹资渠道，自筹资金及其它资金来源增速加快，比重由2003年的79.8％上升到2006年的83.9％，提高4.1个百分点。
从而可以看出房地产开发对银行的依赖程度有所降低，行业融资趋向多元化。
7、人均可支配收入及增长、消费性支出及增长、平均工资。
库尔勒市收入等最大特点：
行业之间收入差距较大（两极分化严重）。
据库尔勒市域604个年报单位统计资料表明，2006年职工年平均工资收入达19301元/人（即以三口之间双职工计算，城市家庭收入近4万元/户），同比增长10.1%，年人均增资1769元，但因石化等产业的存在，全市各行业工资水平差距明显。
从国民经济行业分组看,在十九个行业中，盈利状况各不相同，各行业之间的人均收入存在着一定的差距，统计范围内年平均劳动报酬分布在8894元至30539元之间，在岗职工年平均货币工资位居行业龙头的是采矿业，年平均工资为30539元／人；其次是金融业22769元／人；第三是信息传输、计算机服务和软件22474元／人；分别比市域平均水平高出11238元／人、3468元／人、3173元／人。
处于末位的行业是农林牧渔业，该行业虽然在2006年有较大幅度的增长，但与其他行业相比工资水平差距依然较大，仅为8894元／人，低于市域平均水平10407元／人。
市域单位内最高行业的年平均工资是最低行业的3.43倍。
值得关注的是房地产行业平均工资仅列十九大行业倒数第二位，基本真实的反映了目前房地产行业的发展水平与消费者需求存在较大的差距。
国民经济十九大行业在岗职工年平均工资排序
单位：
人、元
国民经济行业
单位从业人员年末人数
在岗职工年平均工资
年平均工资行业差额
平均工资排序
总计
74219
19301
—
—
采矿业
12402
30539
11238
1
金融业
2769
22769
3468
2
信息传输、计算机服务和软件
816
22474
3173
3
电力、煤气及水的生产和供应
2874
22280
2979
4
教育
7032
21201
1900
5
文化、体育和娱乐业
370
20846
1545
6
卫生、社会保障和社会福利
2921
20670
1369
7
公共管理和社会组织
9129
20492
1191
8
科学研究、技术服务和地质
1632
20189
888
9
批发和零售业
3374
18988
-313
10
居民服务和其他服务业
220
17265
-2036
11
制造业
3274
16999
-2302
12
建筑业
5478
16592
-2709
13
租赁和商务服务业
5601
15071
-4230
14
交通运输、仓储和邮政业
3075
12554
-6747
15
水利、环境和公共设施管理
1779
12432
-6869
16
住宿和餐饮业
1134
11314
-7987
17
房地产业
931
10804
-8497
18
农、林、牧、渔业
8086
8894
-10407
19
第二部分区域房地产市场分析
（一）整体房产开发情况：
库尔勒现有房地产公司近60家（其中外地企业仅为10家左右），但除约20余家具有开发实力外，其他开发商基本长年处于无“米”下锅状态，本地企业基本由传统的老国企转制而来，开发水平仍处于传统“小作坊”阶段，外来企业则以四川、乌鲁木齐等地为主，部分来自浙江等东部沿海一带，给当地房产开发带来一些新意，但至少目前尚未有较大的积极影响。
随着库尔勒房地产企业规模不断增加，物业建筑类型中高层楼盘开始有所增多，房地产投资日趋上扬，今年1-6月房地产投资完成40086万元，较上年同期增长63.8％，同时也出现了房屋销售价格逐步攀升的趋势。
（二）土地供应情况
库尔勒市目前老城区基本处于无地供应状态，不得不将城市南迁至新区，随着区政府南迁、孔雀公园改造的完成，新区将成为开发的一个热点区域。
今年上半年，库尔勒加快了地块的推出步伐，上半年计推出地块近1600余亩，总价达24432万元，转让土地均价为15万余元/亩，平均楼面价约在230元/平方米左右，其中住宅用地约在1000亩左右，容积率基本在1.5以下，楼面地价在150元/平方米左右，供地集中在新区与老城区交界处。
库尔勒土地市场化的进程总体而言比较早，但主要以挂牌形式定向转让土地，住宅用地与商业用地出让年限均为50年，值得关注的是，所有土地转让费用，均不含拆迁费用。
土地附着建筑物的拆迁均由开发商直接（或委托拆迁机构）与相关业主洽谈协商解决，存在一定的不可控风险，需在前期洽谈阶段寻求妥善的解决方式。
附今年上半年部分土地出让：
编号
土地位置
土地面积
（平方米）
土地
用途
规划指标要求
出让
年限
转让价
（万元）
备注
容积率
建筑密度
绿化率
07
交通路西北侧西环路东
46538.58
住宅
2.5
20%
60%
50年
1780
不含拆迁补偿费
08
28号小区，塔指东路南侧
2306.89
住宅
5.6
35%
20%
50年
82
不含拆迁补偿费
09
53号小区，迎宾路东侧、利民路西侧
99996.67
住宅
1.2
25%
60%
50年
3000
不含拆迁补偿费
10
孔雀小区，人民东路西北侧、梨乡路东北侧
7818.72
商住
4.2
35%
35%
50年
800
不含拆迁补偿费
11
33号小区石化大道北侧
773.47
商住
2.58
22%
60%
50年
34
不含拆迁补偿费
12
59号小区，石化大道南侧,迎宾路东侧
51638.299
住宅
0.7
25%
40%
50年
1940
不含拆迁补偿费
13
54号小区、迎宾路西侧、延安路南侧
173957.27
商住
1.2
28%
40%
50年
2600
不含拆迁补偿费
14
54号小区、迎宾路西侧、团结南路北侧
50747.41
商住
1.2
28%
60%
50年
1150
不含拆迁补偿费
15
59号小区，延安路北侧、利民路东侧
26954.182
商住
1.2
25%
40%
50年
810
不含拆迁补偿费
16
55号小区、团结南路南侧、迎宾路西侧
199997.00
住宅
1.2
25%
40%
50年
3000
不含拆迁补偿费
17
29号小区，梨香路东北侧,索克巴格路西北侧
36365.99
商住
1.7
28%
40%
50年
927
不含拆迁补偿费
18
团结南路西侧、维吾尔医院南侧
12008.98
住宅
1.2
28%
28%
50年
290
不含拆迁补偿费
19
28号小区石化大道北侧
4446.90
住宅
1.5
25%
40%
50年
107
不含拆迁补偿费
20
6号小区局部
730.88
住宅
1
28%
40%
50年
34
不含拆迁补偿费
21
70号小区，石化大道北侧、州棉纺厂东侧
14037.34
住宅
1.26
22%
40%
50年
215
不含拆迁补偿费
22
70号小区，石化大道北侧、州棉纺厂东侧
42709.15
住宅
1.26
22%
40%
50年
650
不含拆迁补偿费
23
314国道北侧、31分部东侧
50830.39
住宅
1.01
24%
42%
50年
770
不含拆迁补偿费
24
29号小区、喀拉苏渠西侧、梨香路东北侧
155359.22
住宅
1.5
25%
40%
50年
3496
不含拆迁补偿费
25
52号小区、石化大道东北侧、利民路西北侧
85520.80
商住
1.3
28%
40%
50年
1925
不含拆迁补偿费
26
2号小区、人民西路北侧
4359.72
商住
5
26%
30%
50年
510
不含拆迁补偿费
27
2号小区、人民西路北侧
2664.49
商住
5
26%
30%
50年
312
不含拆迁补偿费
（三）房地产市场供需分析
1、市场需求
（1）销售量及价格稳步上升。
截止2007年6月底库尔勒市上半年商品住宅销售15.95万平方米，较上年同期增长高达45.0％，住宅平均每平方米销售价格为1792元，较上年同期每平方米增加84元。
其中：
中低档收入者最为关注的普通住房销售面积14.04万平方米，较上年同期增长88.9％，平均每平方米销售额为1740元，较上年同期每平方米增加194元。
别墅及高档公寓销售1.91万平方米，较上年同期下降46.3％，平均每平方米销售额为2175元，均价比同期基本持平。
从上述可以看出，今年普通住房销售面积占住宅销售面积的近9成，价格经历了一个逐步升高的过程，中低档普通住宅价格上升明显，存在两个方面的变化：
（1）消费者心理预期价格有所调高；
（2）房产价格上升明显，有两线（传统意义上的中低档和中偏上高档住宅）靠拢之势。
（2）居民收入快速增长，住宅消费将逐步释放。
2007年上半年，库尔勒市国民经济实现了稳步增长的良好态势。
在宏观经济平稳发展的背景下，国家在政策取向上进一步关注民生，出台了一系列促进居民收入增长和扩大消费的政策和措施，随着这些政策和措施的贯彻落实，城镇居民生活得到明显改善，城镇居民收入呈现快速增长，居民消费进一步扩大。
2007年上半年，城镇居民人均可支配收入5736.83元，比上年同期增长14.37%。
人均消费性支出3864.2元，增长13.83%，均出现两位数增长。
按一般的消费习惯，在区域居民收入水平和消费能力得到提快速升时，住宅的需求和改善将逐渐加大，住宅消费能力将会逐步释放，从而带到当地的房地产发展水平。
2、市场供给情况
（1）供给量。
据不完全统计，库尔勒市目前在建或将建住宅面积超过100万方，同时，今年上半年进入市场的地块中住宅类产品可建建筑面积也在100万方左右，这批住宅在今后的1-2年内将进入销售状态。
这样的市场供应量在每年仅能消化30-40万方的库尔勒明显偏大。
（2）产品供应类型单一，产品同质化现象较为明显。
目前该区域产品相对比较单一，面积上基本集中在80平方米左右，建筑类型上则以多层为主（尤其是开发区），辅以部分新兴高层；在定位上基本以解决原始的“住”为主，绿化、品质等均存在极大的提升空间；户型结构上，则以常规的二房和三房
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