京苑养老庄园项目可行性研究报告.docx

京苑养老庄园项目可行性研究报告.docx

《京苑养老庄园项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《京苑养老庄园项目可行性研究报告.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

京苑养老庄园项目可行性研究报告

京苑养老庄园项目

可行性研究报告

2016.3.15

第一章项目的基本情况………………………………………………………4

一、项目名称………………………………………………………………4

二、项目建设地点…………………………………………………………4

三、项目建设内容和规模…………………………………………………4

四、项目投资以及资金的筹措……………………………………………4

五、项目法人………………………………………………………………4

第二章项目建设的依据………………………………………………………4

一、老龄化的社会现状……………………………………………………4

二、政府的政策支持………………………………………………………5

第三章项目建设的必要性、可行性…………………………………………5

一、项目市场分析…………………………………………………………5

二、养老基地的简况………………………………………………………6

三、养老基地建设的必要性………………………………………………9

四、建设养老基地的可行性……………………………………………10

第四章养老基地投资环境分析……………………………………………11

一、自然生态环境………………………………………………………12

二、社会资源环境………………………………………………………12

三、政策环境……………………………………………………………12

第五章环境保护……………………………………………………………13

一、环境条件调查……………………………………………………13

二、影响环境因素分析………………………………………………13

三、环境保护措施……………………………………………………13

第六章组织机构与人力资源………………………………………………14

第七章社会效益经济效益…………………………………………………15

第八章结论和建议…………………………………………………………15

第一章项目基本情况

一、项目名称：

京苑养老庄园项目

二、项目建设地点：

河北省辽河市、河北省涿州市

三、项目建设内容和规模

由辽河县政府牵头，组织河北银汇投资公司、河北天成房地产开发有限公司以及辽河县、涿州市有关部门，在辽河县辽阳乡地域建设休闲、度假养老山庄，占地1000亩，约5000个床位。

在涿州市码头镇地域建设养老庄园、养老基地教育培训中心、养老产业研发基地及与其功能配套的多项设施，占地2000亩，约1万个床位，总建筑面积120万㎡。

使之成为以养老功能为核心，围绕这个核心建设老年服务教育、老年产业开发、节假日探亲旅游，形成北京周边的“专业养老城镇”。

四、项目投资以及资金筹措

项目投资大约40亿元，其中政府土地划拨、农民补偿费用约9亿元，建筑费用为31亿元。

政府配套费用从优，申请国家相关部门给予政策性补贴，绝大部分来自市场化运作，社会民营企业参与的多方筹措。

五、项目法人

项目法人单位：

河北省天成房地产开发有限公司

第二章项目建设的依据

一、老龄化的社会现状

1、社会老龄化的到来使得养老成为一个重大的社会现实问题。

高龄化、空巢化及由此形成的“四二一”家庭大量出现，未来这一局面将更为严重。

传统模式的家庭养老功能迅速弱化，子女难以同时承担赡养四位老人的重担，加之失独人群的老人，基地养老将成为未来养老产业的重要模式。

2、我国养老体系尚不健全，养老保障资金缺口较大，覆盖面过窄。

未富先老的国情，亟需通过创新养老观念和制度，开拓新的养老资源来解决。

3、目前，面对老龄化人口的急剧增加，过去传统方式“居家养老”和低档次、低品位的“养老院”已经落后于社会的发展，随着人们生活品质的提高，急需新养老模式的产生和加强养老事业管理、教育培训。

二、政府的政策支持

随着老龄化社会步伐的加快，养老事业已经列入国家社会经济发展的重要议程，在京津冀协同发展的战略下，三地跨区异地养老已经达成共识。

京津冀民政部门已经签署了《京津冀民政事业协同发展合作框架协议》重点在养老服务。

协议提出，三地要协同规划布局养老机构，引导鼓励养老服务事业向北京外疏散转移。

三地共同推进养老服务业的融合发展。

第三章项目建设的必要性、可行性

一、项目市场分析

（一）基地养老的理念

养老基地毗邻城市，到市区只需一小时的车程，选择生态环境优越，空气清新，气候宜人，配套服务设施齐全，经济相对发达的地域，结合市场化机制和政府的优惠政策，建立大规模养老基地。

养老基地建筑风格要和当地风格融为一体，要具备科学的管理方式，先进的保健设施，高素质的服务人员，多姿多彩的休闲生活。

养老基地要适合老年人群的生活需要，从服务内容，区域划分，要充分体现对老人的尊重和个性化，人性化的需要。

养老基础要依靠当地的自然、人文、政治、经济的资源，要充分利用基地养老人员的潜力、能力为当地的经济发展和社会的进步发挥余热。

以交通干道为依据，以干道两侧沟谷为单元，单元之间为邻为伴，随坡就势建设，建设具有民俗风格的养老社区，激活山区潜力，带动探视旅游事业的发展，促进当地的经济繁荣。

（二）市场定位

1、在京津冀协同发展的大背景下，发挥政府推动市场的主导力量和社会充分利用辽河市、涿州市交通、气候、环境、人文优势，在北京周边建设大规模的养老事业的聚集地。

2、辽河市、涿州市与北京毗邻，北京地区人群有较高文化素养和较强经济实力，面向“空巢家庭”老人，各行各业的成功人士孝敬父母而产生的客户群体，离退休干部和企业高端管理人员等60岁以上的老人已达到300万。

根据不同老年群体生理和心理的特点专门规划设计，多种形式的住宅样式，构筑医养结合，生态健身，集养老、医疗、生活、休闲、文化、娱乐等功能于一体的园林式养老园区。

优美的环境，高品质服务，人性化的管理，使老人保持一种安乐、宁静的生活状态，享受舒适、温馨的家庭氛围，满足老人晚年的需求。

二、养老基地的简况

辽河市是个山灵水秀的地方是旅游资源集群区，南邻京津，北连辽蒙，有承京、承秦、承唐等高速公路和高铁，交通便利，特别是山坡缓平，自然生态的地域环境优美，建一个占地1000亩，3000床位的养老庄园。

涿州养老基地距离北京地界3公里，与解放军总院新院毗邻，依据301总院的医疗技术为入园老人提供了得天独厚的医疗保障。

生态园林式的建筑模式，庄园占地2000亩、建设10000个床位和老年产业培训基地，建筑面积约120万㎡，投资约40亿元，集养老、养生，养老事业管理、服务人员的教育和培训于一体。

以医护养老为重点的康复基地，吸引以北京、天津为主的老年人群，满足对高端康复的需求，满足社会的需要，促进辽河、涿州等地的经济的发展。

1、基地特色：

园林式、环境好、服务好、功能齐全，以“老吾老，以及人之老”为核心价值理念，居住养老服务为目的，全心全意为老人服务。

2、服务对象：

涿州周边，尤其是北京地区生活，收入高、素质高、身体健康的老年人；年龄60岁以上退休的、有养老保险、医疗保障的老年人，以及有意在庄园颐养晚年的老人。

3、服务项目：

医护养老、生态养老、痴呆康复、临终关怀、心理护理、医护保健、健康娱乐、失能老人托管等。

建设老人产业培训基地，为全国养老院培养高层的管理人员，高水准的护理人员。

4、基地属性：

属于非赢利组织，自收自支，基本的市场化运作加一定的财政补贴扶持，独立经济核算，不以营利为目的。

5、服务宗旨：

老人舒心、子女安心、社会放心、国家省心。

图表：

养老基地环境展示

三、养老基地建设的必要性

河北是人口大省，也是全国最早进入人口老龄化社会的省份之一。

2014年统计全省60岁以上的老年人口已达1115万，占全省总人口的15%，到2020年将达到1250万，占全省人还有的17%，老年人口呈现大幅增长，逐年递加的态势。

2014年北京市老年人口为301万占户籍人口的22.6%，也就是每5个北京人后中，至少有一个60岁以上的老年人。

目前京津冀三地老年人口已达1700万，加快推进京津冀医养结合，建设大规模养老基地已经成为国家重大议题和民生的迫切需要。

北京市300多万老年人口，已经形成了城市老龄化人口的淤积，人口新陈代谢减缓，青年进京创业空间短缺，城市活力下降，交通堵塞，人口密集，生态变坏的“大城市病”日趋严重，给北京生活、生产、城市管理形成巨大压力，环境条件对老年人的生活也非常不适宜。

在北京周边，充分利用河北省的地理位置，气候条件，人文资源的优势，借助社会力量，打造京津冀休闲、养生、娱乐、旅游为一体的养老服务事业，疏散北京养老事业的压力。

因地制宜，因人制宜，既要建设高端养老机构，也要建造普通养老产业，两者结合满足了人群的需要。

目前社会上的养老院，绝大多数管理水平低，服务人员素质差，还仍停留在过去有吃的、有住的低品位状态。

成立老年事业培训中心，培养高层次的科学管理人才和有爱心、有技术、有道德的服务人员。

四、建设养老基地的可行性

（一）政府积极倡导养老社会化，鼓励养老方式上的观念创新和制度创新。

国家有关养老的政策法规、金融、财税、保险制度愈益建立完善，可以为老年人养老提供了金融财税法规的多方面支持。

（二）随着京津冀协同发展战略的加速推进和老龄化社会的到来，越来越多的人对“健康”提出了更高的要求。

近年来，涿州市瞄准北京高消费群体对高品质的生活、养老、休闲需求，抓住社会老龄化，生态养老产业潜力较大的机遇，充分发挥毗邻北京的区位优势，积极发展包括医疗、康健、旅游、休闲等项目在内的养老健康产业。

（三）投资建设养老基地可以异地养老，尤其是北京的养老负担，将会促进人口密集、交通拥挤等“大城市病”的解决，促进养老基地区域的商贸、旅游、交通、信息、金融保险、房地产、教育文化、医疗保健等事业的全面发展为推动经济增长，增加就业，寻找到一条新的途径。

（四）老年人手中，尤其是北京的老年人大都拥有一笔较为客观的金融资产和房产，为实施基地养老等模式奠定了较好的物质基础。

他们希望能够在未来的养老生活中提升养老生活的品味和质量

（五）社会舆论的转向，为基地养老奠定了思想基础。

众多老年人观念开放，追求新时尚，享受新生活，期望为子女遗留较多的遗产而生活的老人大大减少。

（六）拟建的养老基地拥有优越的养老环境、周到的服务质量、全放位的养老服务、健全的养老服务设施、适中的收费标准，可让老人舒心、子女安心，社会放心，国家省心。

（七）目前很大部分养老院管理都是粗放式，低档次管理方式。

医护，服务人员的素质也不适应老年人的养老生活的品味提高。

成立养老产业培训基地，为养老事业培养大量创新，有能力的管理人员和有医德，有技术的服务人员。

第四章养老基地投资环境分析

发展养老服务业，依靠政府财政投入，是远远不够的，也是政府力不可及的。

必须采取政府牵头，市场化运作，吸入社会民间资金，因地制宜的发展养老服务业。

在提升养老品质和老年人生活、居住质量，提高生活满意度的同时，降低社会养老成本，促进优化养老资源。

一、自然生态环境

辽河地处内蒙古高原与华北平原过渡带，范围介于北40°12′-42°27′之间，属于温带大陆性季风型山地气候，四季分明，冬天寒冷，夏季凉爽，基本无炎热期，是闻名的避暑胜地。

项目建设地域，谷底宽阔，山坡平缓，坐北朝南，阳光充裕。

在涿州选地与北京毗邻，处在北京市周边绿化林带区域，气候宜人，更适宜北京人生活习惯。

二、社会资源环境

辽河是中国历史文化名城，旅游名城，地方佛教圣地，“避暑山庄”是世界最大皇家园林，被列入“世界遗产名录”和外八庙一起构成中国最大的古建筑群之一，集中了皇家文化、古建筑文化、佛教文化和中原儒文化，对辽河市风俗产生了重大影响。

旅游业的发展，带动了整体经济的发展和人民生活水平的提高。

涿州是我国北方的千年古县，有较深的文化底蕴。

改革开放以来，涿州市政府制定了一系列的政策，优化环境，促进经济的发展，例如：

石油，水利，航天等大型中企落户到涿州市。

南水北调，西气东输都经过涿州，为涿州经济和民生提供了发展和生活的保障。

三、政策环境

各级政府都已经形成共识，养老事业已经成为各地政府的重要工作，都制定了支持发展养老事业的优惠政策和补贴的标准。

随着“京津冀”一体化战略发展三地在去年年底已经签署《京津冀民政事业发展框架协议》核心就是促进三地养老事业、养老保险、医疗保险，疏解北京压力，促进异地养老的发展。

第五章环境保护

一、环境条件调查

京苑养老山庄选址合理，所处的地理位置优越，不会给当地的环境带来污染，周围环境不会对中心造成污染，中心建设良好，总图布置重视生态建设，具有优美的环境，所产生的污染物均有适宜的处理措施，不会给周围环境带来不利的影响。

二、影响环境因素分析

本项目在建设、运行中，可能对环境产生的污染主要有：

环境保护预评价，京苑养老山庄环境污染物主要是生活垃圾和污水，院内设有完善的排放措施，所产生的噪音（过往车辆）一般短暂，分贝值不高，对环境干扰不大。

环境保护项目污染源分析本项目在建设、运行中，可能对环境产生污染主要有：

本项目建设过程中对环境的影响主要是：

1、建筑粉尘、建筑垃圾和施工噪音；2、生活垃圾及生活污水；3、活动产生的声响；4、过往车辆产生噪音。

三、环境保护措施

1、项目建设期间施工企业应避免机械打桩和大功率的振动设备运行，以免造成对周边建筑物的损毁，及干扰正常的生产、生活秩序，严格性杜绝夜间机械作业。

建筑施工现场设置临时安全围栏，建筑物设置安全网，施工机械注意防尘降噪。

2、严格实行清污水分流，敷设安管排污，生活污水经沉淀处理后排入街道排污管道。

地面雨水用管道集中收集沉淀后排入雨水管道。

3、居住人员入住后产生大量的包装物和生活垃圾，应分类集中收集。

合理布局垃圾收集设置，当天垃圾当天交城市环卫站运往垃圾处理场集中处理。

4、设计中应安排适当的绿化树种和适宜当地气候特点的花卉、草坪，保证适当的绿化率，增强空气、噪音的净化能力。

第六章组织机构和人力资源

1、成立京苑养老山庄筹建领导小组

组长：

辽河县政府***县长

副组长：

河北天成房地产开发有限公司经理霍秀英

辽河县辽阳乡党委书记

涿州市码头镇书记

总监：

2、下设办公室、工程部、财务部、技术部、前期工作部、监理部。

办公室：

设主任1名、副主任2名、秘书2名

工程部：

负责项目施工需要，电力、水暖、结构专业等工程，技术人员各2名各2名。

财务部：

总会计1名、财物会计2名

技术部：

负责规划设计，工程技术变更审查等工作，要有专业工程师2名技名技术人员3名。

前期工作部：

负责工程前期的拆迁、征地、项目跑办等事务，设部长1名，副部长2名，工作人员3名。

监理部：

总监1名，工作人员2名，负责项目、工程的监督检查。

第七章社会效益与经济效益

现在的老年人，都是为国家和人民在不同的岗位上做出了各种贡献，奉献自己的青春年华和毕生精力。

为他们提供颐养晚年的优美的居住环境和丰富多彩的生活环境，是义不容辞的责任。

养老事业是公众事业，因为我们国家的现状决定，是不能以营利为目的产业，让老年人度过幸福的晚年，体现着我们党和政府对他们的关怀。

“吃水不忘挖井人”，体现出人民对老年人的尊敬，也衬托着我们中华民族尊老敬老的美德。

老年人是国家和人民的宝贵财富，他们有丰富的社会经验，渊博的科学知识，娴熟高超的技能技巧以及积累一生的经济财富。

提供优美舒适的居住环境，给他们创造释放、发挥余热的潜能，会给当地社会、经济发展创造不可估量的贡献。

养老山庄的建设运营，给当地人民带来上千的工作岗位，当地农民通过培训、学习从农业转移到商贸、服务业，达到安居乐业。

养老山庄的建设带来一系列，配套工程的改造建设，改善城镇面貌，提高了居民的生活品质。

养老山庄的建设促进当地教育、商贸、餐饮以及旅游事业的发展，给当地的社会发展和经济发展带来勃勃生机。

养老产业是国家重点扶持的朝阳产业，有着广阔的发展前景，加大养老产业的研发，会成为新的国民经济的增长点。

第八章结论和建议

我国的，养老事业欠账太多，社会老龄化的建设，给国家和政府造成了极大压力，加大养老事业的投资力度，创新思维，创新制度是发展的前题，在北京周边建立多个养老事业教育基地和养老城镇，缓解北京的大城市病。

政府推动，市场主导，发挥社会民间潜能，多渠道多形式发展建设养老事业基地是形之有效的途径。