南雄市古市烟叶工作站修缮可行性研究报告.docx
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南雄市古市烟叶工作站修缮可行性研究报告
广东烟草南雄市古市烟叶工作站修缮
可
行
性
研
究
报
告
2011年4月
第一章项目总论
1.1项目名称：
广东烟草南雄市古市烟叶工作站
1.1.1项目性质：
修缮
1.1.2项目实施地点：
南雄市古市镇
1.1.3项目承办单位：
广东烟草南雄市有限公司
1.2南雄市基本概况
南雄市位于广东省东北部，属韶关市的一个县级市，毗邻江西、湖南，自古以来是岭南通往中原的要道。
南雄历史悠久，是广东省历史文化名城，境内名胜古迹众多，其中“岭南第一关”----梅关和闻名海内外的珠玑巷尤为名声远扬。
具有丹霞地貌特征的苍石寨自然风光旅游区景色怡人。
南雄资源丰富，主要资源有矿产、森林、水力、陶土、花岗石、药材等。
主要经济作物有黄烟、银杏、田七，素有“黄烟之乡”“银杏之乡”之美誉，尤其黄烟是南雄的支柱农业。
南雄全市总面积2361.4平方公里，总人口46万人（2006年），南雄市南北两面群山连绵，中部丘陵沿浈江伸展，形成一狭长盆地，属于亚热带季风湿润气候。
南雄现有耕地47.1万亩，有林地280万亩森林覆盖率63.4%。
农业南雄经济发展的基础产业，该市充分利用和发挥自然资源优势，大面积种植黄烟，现在已经形成了每年种植黄烟18万亩左右，年总产量40万担以上。
南雄的烟叶品质优良，声名远播，有中国“黄烟之乡”的美称。
近年南雄市共投入建设资金7亿多元，城市建设日新月异，各项重点服务设施项目基本完善，城市管理得到进一步加强，南雄民风淳朴，社会稳定，是一方投资热土。
市委、市政府出台的一系列招商引资优惠政策得到了全面落实，为进一步发展南雄经济开创一个新局面。
提供了有力的保证。
1.3广东烟草南雄市有限公司概况
广东烟草南雄市有限公司是由南雄市金叶发展总公司和广东省烟草公司共同组建的控股公司，是股权两元化的公司，其前身为1983年秋成立的广东烟草公司南雄县（后撒县设市）公司。
南雄烟草公司共设13个职能科室，11个烟叶收购站。
公司自成立以来，在国家局和广东省公司领导下及当地政府的支持下，公司员工由初期20多人发展到500多人，增长近30倍。
固定资产和税利大幅度增长，2009年烟叶收购量为33.2万担，卷烟销售量为1.43亿支，卷烟和烟叶销售收入为7.91亿元，利税总额为2.1401亿元；2010年烟叶收购量为30.72万担，卷烟销售量为1.5亿支，卷烟和烟叶销售收入为8.3105亿元，利税总额为2.4405亿元；公司知名度得到迅速的提高，进入一个成熟、稳定、协调的发展时间，为此，国家烟草局将“优质烤烟基地”、“优质晒烟基地”“替代进口烟基地”相继落户南雄，广东烟草南雄市有限公司11次荣获《全国烟叶生产收购先进单位》称号。
1.4建筑修缮可行性研究报告编制依据及编制内容
1.4.1可行性研究报告编制依据
1.业主提供古市烟站的建筑资料
2.国家和地方相关技术规范
1）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
3）《宿舍建筑设计规范》（JGJ36-2005）
4）《住宅设计规范》（GB50096-1999）
5）《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）
6）《汽车库、修车场、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
7）《中南地区建筑标准设计建筑图集》
8）《国家标准设计图集》
3.中国烟叶公司文件（中烟叶收［2007］29号文之附件
1）《烟叶工作站建设规范（征求意见稿）》
2）烟叶工作站设计标准（征求意见稿）
4.中国烟叶公司《现代烟草农业基地单元建设工作规范（试行）》
5.广东省烟草商业系统《烟叶工作站建设相关标准和管理规范》
1.5可行性研究报告编制单位
编制单位：
华南理工大学建筑设计研究院
资格等级：
甲级（工咨甲12320070028）
1.6可行性研究报告的研究范围
本项目可行性报告的研究范围主要有：
1）项目总论
2）可研项目概况及建筑物状况
3）项目提出的背景及修建的必要性
4）烟站现建筑物修缮方案
5）修建目标与需求分析
6）节能与节水、环境保护
7）劳动安全与劳动卫生
8）组织机构与人力资源配置
9）项目实施进度计划
10）投资估算、资金筹措
11）财务及社会评价
12）风险分析
13）结论与建议
1.7古市烟站概况
1.7.1古市烟站概况：
古市烟站位于有“南大门”之称的南雄市古市镇，与始兴县马市镇毗邻。
于2000年所建，红线内用地面积37071.90平方米，总建筑面积5491.82平方米，建筑占地面积18000平方米。
烟站承担8个村委会、123个自然村的烟叶生产收购任务，种烟农户1396户。
2010年烟站签订合同种植面积13000亩，合同收购200万公斤（4万担）。
烟站设施齐全、功能完善，包括仓库区、办公区、生活区、绿化区等，按照“合理规划，相对集中，方便烟农，便于管理”的原则，下设一个分站和一个临时收购点，分站可容纳1.5万担以上的收购量，临时点可容纳共3千担以上的烟叶收购量，全站可容纳4.5万担以上的烟叶收购量，生产与收购能力约占全公司的11%。
全站现有职工19人，其中大专以上学历10人，持有中级以上技能职称的4人，持有高级技能职称的5人，黄烟协管员31人。
为了方便群众，收购期间，烟站还下设一个分站（丹布分站）和一个临时收购点（小坑收购点）。
本站承担着全公司11%的烟叶生产和收购任务。
2010年古市烟站为湖北中烟的烟叶生产基地，同时承担特色烟开发任务10713亩。
在生产上采取湿润育苗、前膜后草、合理密植、平衡施肥、成熟采摘，组织了专业化机耕队、实行专业化商品育苗、专人技术指导，07-10年共新建密集式烤房499间（其中集烟叶烘烤、分拣、储存于一体的烤房群166间），可满足9620亩烘烤需要，占全镇合同面积的74%，在烟基建设方面，公司先后投资近600万元资金，完成旱坡地1800亩的灌溉水渠工程4100米，修建山地烟蓄水水窖50只，受益群众达1000多户，完善1000亩烟田灌溉山塘加固工程改造一座，修缮防洪排涝850米，2010年已建、在建沟渠4条，新建电排一个，一系列现代烟草农业基础逐步完善，为古市烟站烟叶可持续性发展提供了强势的后劲。
1.7.2古市烟站的建筑状况
烟站红线内的面积（土地面积）：
37071.9㎡，其中建筑物占地面积18000平方米。
总建筑面积：
5491.82㎡。
建有烟库一栋，办公楼一栋，职工宿舍楼一栋及门卫值班室，总建筑面积为5491.65m2，由于所有建筑使用已超过十年时间，建筑内外墙面显得十分陈旧和破损。
另有简易停车库438m2。
简易停车库已陈旧破损，不适宜汽车的停泊。
站内的混凝土道路出现凹凸不平，影响使用和外观，需要进行重新铺面，绿化及设施破损，需要重新修饰和绿化。
除以上建筑及道路所占面积外，其余用地继续作为烟叶育苗用地。
1.8项目提出的理由
古市烟站建于2000年，红线内用地面积37071.90平方米，建筑物包括道路、绿化面积，共占地18000平方米，总建筑面积为5491.82平方米，由于烟站建筑使用年限超过十年，已经多年没有进行过修缮，建筑外观及室内表面装修显得很陈旧。
室外道路路面坑洼不平，影响使用，绿化设备花池花基等已不少破损。
另外根据《广东省南雄市现代烟草整县推进三年规划（2010-2012）》整体规划，将全市原有的11个烟站、6个分站、3个烟叶收购点整合为6个标准烟叶工作站与6个基地单元。
古市烟站在2010年被定为湖北中烟工业有限责任公司广东省南雄市古市中心站古市单元。
根据目前古市烟站的建筑状况和配套设施，远远没达到中国烟草公司以及广东省烟草商业系统有关烟叶工作站建设相关标准和管理规范的要求。
为此，将古市烟站进行全面的修缮是很有必要的。
第二章需求分析与可行性研究结论
2.1需求分析
2.1.1抓效益，必须改变烟叶经济增长方式
1）地处改革开放前沿的广东地区，工业化程度越来越高，引发农村的劳动力大量转移，且影响烟区烟叶的种植，所以在稳定烟叶种植面积的前提下，必须调整烟叶经济增长方式，由原来的数量型向质量型转变。
2）根据市场需求，在政策上、资金上对烟区的重点扶持，近年增加几千亩烤烟种植面积，烟叶收购量达30多万担。
增大了烟站收购烟叶的压力。
3）规范烟叶收购工作是落实国家烟叶政策的重要条件。
而烟叶站是承担烟叶收购必不可少的场所，工作站必须要具备整个烟叶收购流程的各种功能用房及收购线设备，所以具有一个规范化、流程化、标准化、管理规范化的烟叶工作站是必需的。
2.2项目可行性研究结论
1）古市烟站建于2000年，整个烟站占地面积18000平方米，总建筑面积5941.82平方米，由于设计落后，功能布局不合理，且建成投入使用有超过10年，房屋建筑物及道路绿化设施显得残旧破损。
根据烟站现状情况已远远满足不了工作站的工作需要。
必须对烟站进行标准化规范化的修缮改造。
2）古市烟站是广东省南雄市6个标准烟叶工作站和6个基地单元之一，根据目前古市烟站的建筑状况和设备设施使用情况，远远达不到中国烟叶公司的《烟叶工作站建设规范》和《烟叶工作站设计标准》两个文件所提出的要求，亦满足不了中国烟叶公司关于《现代烟草农业基地单元建设工作规范（试行）》以及广东省烟草商业系统烟叶工作站建设的相关标准和管理规范。
为推进烟叶生产基础设施系统规划设计和综合配套建设，构建基地单元的模式化、标准化、规范化的管理模式，对古市烟站的全面修缮是很有必要的和可行的。
第三章烟站环境位置与总体布局
3.1烟站环境位置
古市烟站位于南雄市有“南大门”之称的古市镇，G323国道在该镇境内经过，古市烟站座落在G323国道南侧边上，整个烟站占地面积37071.90平方米，现有建筑面积5941.82平方米，简易停车棚438平方米，除道路和绿化外，其余12070平方米大部分为烟叶育苗用地和道路绝对化。
3.2烟站总体布局
烟站主入口正对G323国道，原设计在入口两侧分别布置业务办公楼和职工宿舍楼，入口正中为烟叶库和验级厅，成“品”字型布局，办公及宿舍楼与烟库相距近24米，烟库周边有8米宽的环形水泥道路。
近邻办公楼设有一个简易停车棚。
相互联系交通便捷（详见古市烟站现状平面图）。
第四章修缮工程设计方案
4.1设计方案指导思想与原则
烟叶工作站是根据《国家烟草专卖法》及相关条例规定，由烟草公司在国家下达烟叶收购计划的地区设置的基层单位。
根据烟叶工作站的主要是组织生产、烟叶收购、物资供应、培训指导、技术服务和基础建设等职能设计。
工作内容在现有建筑范围内，根据烟站的工作特点，按照收购烟叶的工作流程，对建筑面进行合理的功能分区，做到流线清晰、严密紧凑、交通顺畅，作为设计的指导思想。
按照“合理规划、相对集中、方便烟农、有利管理”的原则，做到精心设计，通过对烟站的全面修缮，把古市烟叶工作站建成为一个舒适的工作和生活环境。
4.2设计依据
1.甲、乙双方签订的协议合同
2.国家和地方相关技术规范和图集
1）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
2）《建筑设计防火规范》（GB50016-1999）
3）《住宅设计规范》（GB50096-1999）
4）《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）
5）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
6）中国烟叶公司文件（中烟叶收［2007］29号文之附件
a.《烟叶工作站建设规范（征求意见稿）》
b.烟叶工作站设计标准（征求意见稿）
7）中国烟叶公司《现代烟草农业基地单元建设工作规范（试行）》
8）广东省烟草商业系统《烟叶工作站建设相关标准和管理规范》
4.3烟站建筑总平面概况
古市烟叶工作站红线内的面积（土地面积）为37071.9平方米，其中烟站建筑占地面积为18000平方米。
烟站现有建筑面积5491.82平方米，除438m2简易停车库外，其余建筑均为钢筋混凝土框架结构，古市烟站建于2000年，使用超过10年，建筑外观陈旧，不符合烟叶工作站建设规范和标准。
对此，古市烟站应按烟叶工作站的相关行业标准重新进行外立面整修，统一标识，完善各功能及其设施，改造烟站内环境。
目前，烟站内的道路出现不少坑洼不平，影响使用，绿化环境和绿化设施陈旧破损，影响环境外观。
烟站内缺少运动场地，为提高职工身体素质应安排地方设置一个篮球场地。
以上均不达到现代烟草农业基地单元建设规范要求和标准。
因此，对古市烟站进行总体维修改造及配套设施齐全是很有必要的。
4.4烟叶库建筑设计及建筑面积指标
4.4.1烟叶库建筑设计
烟站烟叶库为长方形一层钢筋混凝土结构使用，功能分为烟叶收购区和烟叶成品仓储区两部分，收购区层高5.0米，为了满足收购区的使用功能要求，增大定级厅的亮度，现设计方案将验级厅上部升高2米，定级厅增加采光面积，保证定级厅亮度要求。
烟库层高4.5米，基本满足使用要求。
安排收购区在建筑平面的南边，烟叶成品库在建筑平面的北边，设出入口两个面对烟站出入口，符合烟叶收购工作流程，方便烟叶出仓外运。
收购区建筑面积728.64平方米，设置了烟农等候休息区、预检编码区、检验定级区、观察烟区、解码过磅区、观察退烟区、烟农结算室、微机室、等候结算室等。
基本满足使用面积要求。
烟库建筑面积为3336.84平方米，设有烟叶堆放区、烟叶成包区、烟叶仓库及农用物资库。
使用空间较为充裕，基本满足烟叶存放容量。
通过对原建筑平面的调整使收购工作流程符合规范标准，创造一个良好的工作环境。
4.4.2烟叶库建筑面积指标：
1）收购区各功能用房面积指标：
烟农等候休息区142.00m2
预检编码区132.00m2
检验定级区200.60m2
观察退烟区30.00m2
解码过磅区65.00m2
微机室32.50m2
维修室32.50m2
烟农结算室32.50m2
烟农休息室97.50m2
2）烟叶仓储区各功能区面积指标：
烟叶堆放区1000.00m2
烟叶成包区331.00m2
烟叶仓库1826.00m2
农用物资库180.00m2
4.5办公楼建筑设计及建筑面积指标
4.5.1办公楼建筑设计
办公业务楼为二层钢筋混凝土结构，4米开间，共10开间，8米进深，二层设1.6米挑出走廊，首层建筑面积为329.64平方米，二层建筑面积为367.64平方米，因地势高差关系，原建筑首层作铺面，面向323国道。
根据功能要求，现将首层安排一个个培训课室、3套职工宿舍、一个文体活动室以及厕所浴室。
二层安排正副站长办公室，各职能人员办公室、会议室、烟农接待室及厕所。
4.5.2办公楼建筑面积指标
首层：
培训课室：
99.22m2
文体活动室：
98.40m2
3套职工宿舍：
98.40m2
卫生间：
33.62m2
二层：
办公室：
256.34m2
会议室（兼接待）：
65.60m2
卫生间：
12.70m2
走廊：
38.00m2
4.6宿舍楼建筑设计及建筑面积指标
4.6.1宿舍楼建筑设计
宿舍楼为二层钢筋混凝土结构，4米开间，共10开间，房屋深为8米，首层建筑面积为329.64平方米，二层建筑面积为367.64平方米，该楼首层原为对外铺面，现改作职工宿舍。
因地形有高差，且原设计没考虑设楼梯，上下交通联系不便。
根据该站职工实际人数，将首层铺面全部改为10套单元职工宿舍，每单元建筑面积32.8平方米。
内设一个14.4m2客厅、一个12.0m2卧室及一个2.6m2卫生间、一个3.80m2阳台。
二层则布置五个单元宿舍，其余为职工食堂的厨房及餐厅以及厕所。
4.6.2宿舍楼建筑面积指标
首层10套单元职工宿舍面积：
329.64m2
二层6套单元职工宿舍面积：
196.90m2
饭堂面积：
152.12m2
厕所面积：
12.70m2
走廊面积：
38.00m2
4.7烟站主要经济技术指标
建筑用地红线内面积：
37071.90m2
建筑用地面积：
18000m2
总建筑面积：
5491.65m2
其中：
仓库建筑面积：
4065.48m2
办公楼建筑面积：
691.44m2
宿舍建筑面积：
691.44m2
值班室建筑面积：
18.60m2
厕所建筑面积：
24.69m2
建筑基底面积：
4768.05m2
建筑密度：
26.5%
容积率：
0.305
4.8建筑装修做法表与门窗表
4.8.1建筑装修做法表
分类
选用图集
编号
名称
使用部位
备注
地
面
中南标05ZJ001
地28
灰色环氧地面漆
自流平地面
烟叶堆放区、烟叶成包区、烟叶仓库、农用物资库、预检编码区、解码过磅区
路6
沥青混凝土路面
烟站内所有原有混凝土路面
只铺50厚
沥青混凝土面层
地19
陶瓷地砖地面
烟农等候休息区、烟农结算室、微机室、维修室、检验定级室
规格：
800X800
颜色现货定（一级品）
地55
陶瓷地砖
卫生间地面
厕所、卫生间、厨房
500X500
颜色现货定
楼面
中南标05ZJ001
楼10
陶瓷地砖楼面
办公室、会议室、培训课室、文体活动室
规格：
800X800
颜色现货定
楼33
陶瓷地砖卫生间楼面
厕所、卫生间、厨房
规格：
500X500防滑地砖、色现货定
外墙
装修
中南标05ZJ001
外墙14
面砖（防水）
外墙面<三>
收购区、仓储区、办公楼、宿舍楼外墙
规格：
150X150X8
颜色：
白色
内
墙
装
修
中南标05ZJ001
内墙9
釉面砖墙面
厕所、卫生间、厨房
厕所、卫生间贴面高2700
厨房贴面高3000
内墙18
防水砂浆墙面
所有外墙之室内墙面
内墙6
水泥砂浆墙面
所有内间墙
涂24
过氯乙稀涂料
乳胶漆
收购区、仓储区所有内墙面
白色
涂23
乳胶漆
办公室、宿舍楼所有内墙
踢脚线
中南标05ZJ001
踢55
防水砂浆踢脚
收购区、仓储区
踢脚高100
踢19
面砖踢脚
办公楼、宿舍楼所有房间
踢脚高100
顶
棚
顶4
水泥砂浆顶棚
所有房间顶棚
扫白色乳胶漆
顶7
轻钢龙骨
石膏板吊顶
收购区之烟农结算室、
微机室、维修室
顶7
铝合金封闭式
条型板吊顶
厕所、卫生间
注：
各选项技术、数据要求详相应中南标说明。
4.8.2门窗表
古市烟站收购区及仓库门窗表
门窗名称
洞口尺寸
（宽X高）
数量
备注
FJM1
1800X2400
2
乙级防火门
FJM2
1500X2400
2
乙级防火门
GM1
2300X3000
6
乙级防火门
GM2
1800X2400
2
乙级防火门
M1
1200X2100
3
乙级防火门
M2
900X2100
9
乙级防火门
C-1
5500X1300
16
铝合金窗、6厚光玻璃
C-2
4600X1300
15
铝合金窗、6厚光玻璃
C3下
800X1000
50
（铝合金窗、6厚光玻璃外加不锈钢防盗网）
C4
4600X1500
14
铝合金窗、6厚光玻璃
古市烟站办公楼门窗表
门窗名称
洞口尺寸
（宽X高）
数量
备注
M-1
900X2100
18
实木门
M-2
800X2100
4
实木门
C-1
2800X2200
13
铝合金框、6厚光玻璃
C-2
1800X2200
5
铝合金框、6厚光玻璃
C-3
1500X2200
9
铝合金框、6厚光玻璃
C-4
900X900
1
铝合金框、6厚光玻璃
C-5
2000X600
10
铝合金框、6厚光玻璃
古市烟站宿舍楼门窗表
门窗名称
洞口尺寸
（宽X高）
数量
备注
M-1
900X2100
51
实木门
M-2
800X2100
2
实木门
C-1
2800X2200
10
铝合金框、6厚光玻璃
C-2
2000X1500
10
铝合金框、6厚光玻璃
C-3
1500X2200
19
铝合金框、6厚光玻璃
C-4
1200X1000
15
铝合金框、6厚光玻璃
说明：
所有建筑外墙窗加装不锈钢防盗网。
4.9烟站基本需求
根据目前烟站的收购量及计算公式：
4.9.1设计能力
1.烟叶收购量
1）设计烟站年收购量40000担。
2）设计日平均收购量（以66天计）610担。
3）设计峰值收购量：
732担。
注：
设计峰值收购量=日平均收购量X峰值系数。
取峰值系数=1.2
4.9.2堆放方式及库存容量
1.堆放方式：
用木架垫板隔离防潮堆放。
2.库存容量：
1）散烟堆放区容量为：
5担/m2X1000m2X0.7=3500担
2）成品库容量区为：
5担/m2X1826m2X0.7=6391担
计算公式：
每平方堆放烟叶数量X仓库面积X仓储利用系数=仓库容量
注：
每平方堆放烟叶数量为5担，仓储利用率为0.7。
4.9.3烟叶收购工作流程及设备配置
1.烟叶收购工作流程
等候休息→预检→编码→定级→解码→过磅→结算→入库→成包→调运
2.收购线的配置
按古市烟叶以工作站年收购烟叶量40000担为依据，以每条收购线收购量为10000担/年。
古市烟站应配置4条PVC滚筒工作台收购线才能满足收购使用要求。
3.自动化收购线设备
按照中国烟叶公司《烟叶工作站建设规范（征求意见稿）》和《烟叶工作站设计标准（征求意见稿）》的要求
1）古市标准化烟站收购自动化设计：
设置检验分级设计四条分栋传送皮带。
后端自动化定级、计量和入库设计自动化流程线。
2）根据实际情况，烟站按照远程烟叶技术培训和烟叶综合业务要求，由烟站另行配置商用电脑、多媒体。
第五章建筑节能篇
5.1设计依据
1）《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006；
2）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；
3）《民用建筑节能设计标准》GBJGJ26-95；
4）《<夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准>广东省实施细则》DBJ15-50-2006；
5）《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
6）《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001；
7）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2001；
8）《民用建筑隔声设计规范》GBJ118-88；
9）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；
10）《建筑采光设计标准》GB／T50033-2001；
11）《铝合金门窗工程设计施工及验收规范》广东省标准。
5.2设计目标
本项目是属于修缮工程，只能在原有建筑的基础上，主要是建筑节能、设备节能以及管理节能。
5.3建筑节能
1）通过对窗户的布置，充分利用自然采光和自然通风，外窗不宜过大，采用合理窗墙比，不管是仓库区、收购区还是办公和生活用房，应控制直
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