开发酒吧街的10大必要条件.docx
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开发酒吧街的10大必要条件
近两三年国内商业地产的开发一片火热，像北京、上海这样的一线城市，20万平方米以上的大型购物中心和10万平方米左右社区商业项目数不胜数（夸张的说J…）。
商业地产大量开发放量导致商铺的销售和招商都遇到了困难，尤其是非常现实的招商工作。
在北京有的项目甚至空置长达三四年之久才勉强活起来。
目前商业地产销售、招商遇到困难的原因除了市场集中放量、市场竞争激烈外，还有两个方面的原因：
一是开发商预期过高，往往是一厢情愿。
不论是售价和租金，还是项目的未来，大部分开发商都自认为自己的项目是最好的，想要卖、租个高价钱，要做成什么什么高档百货商场、引入国际品牌、餐饮娱乐、酒吧街、什么什么非常有特色的项目等等。
另一个原因是项目定位不切实际，还处于概念设想阶段（夸张的说是幻想J…）。
什么风情街、美国后街、欧洲街……。
而这些定位只能飘在空中而落不了地。
从目前项目的市场定位来看，大部分项目都有酒吧街。
一提起酒吧街，往往会联想到时尚、前卫、文化等商业色彩。
而许多项目素不知酒吧街形成规律，便无根据的定位成酒吧街。
在中国传统文化中，往往成大事者，都要讲究“天时、地理、人和”，如果三者缺少任何一个，这大事估计就很难成。
在这里我想分析一下酒吧街这种商业形态，通过对国内主要城市知名酒吧街形成的特征研究分析，希望能给那些想发展酒吧街的项目提供点参考，看看自己的项目是否具备发展酒吧街的条件。
一、酒吧街在中国
——国内主要城市的酒吧街
² 香港酒吧街——兰桂坊、尖沙嘴、中环苏豪伊利近街、湾仔
² 北京酒吧街——三里屯、什刹海、元大都、星吧路、南锣鼓巷
² 上海酒吧街——新天地、衡山路、茂名南路、巨鹿路、复兴公园、铜仁路、永嘉路
² 广州酒吧街——白鹅潭、沿江路、环市路、海珠广场、芳村酒吧街
² 南京酒吧街——1912
² 重庆酒吧街——较场口得意世界、江北的北城天街
² 杭州酒吧街——南山路、东坡路
² 武汉酒吧街——武大酒吧街、汉口江滩
² 沈阳酒吧街——三经街、奉天街、大馆、西塔
² 深圳酒吧街——华侨城、京华风情酒吧街
² 成都酒吧街——玉林街、锦里
² 福州酒吧街——温泉公园路、津泰路
² 长沙酒吧街——解放西路
² 哈尔滨酒吧街——果戈里大街
² 乌鲁木齐酒吧街——公园街、北门和人电影院
² 郑州酒吧街——纬一路、经六路、经三路、农业路
² 西安酒吧街——德福巷
² 青岛酒吧街——闽江二路、香港路
² 宁波酒吧街——老外滩
² 泉州酒吧街——状元街
（一）国内特色酒吧街——上海新天地
上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。
项目占地3万平方米，建筑面积约6万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。
上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获「2001年中国年度新锐榜建筑奖」、美国建筑师学会香港分会颁发之「AIAHongKongCitation2002」以及美国UrbanLandInstitute颁发之「2003AwardforExcellence」
新天地分为南里和北里两个部分。
北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。
在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共「一大」会址的所在地。
南里建成了一座总楼面面积达25000平方米的购物、娱乐、休闲中心，于2002年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。
此外，"88新天地酒店式服务公寓"亦于2002年底开幕。
新天地南里更建有一个具220个车位的地下停车场
石库门建筑可说是上海历史流金岁月的见证。
然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建筑已变得破旧不堪。
为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，工程人员皆按照当年的图则进行修建。
现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。
墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌
为了配合外表「整旧如旧」、内部「翻新创新」的特色建筑，设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所
（二）国内特色酒吧街——逸飞创意街
逸飞创意街由已故著名艺术家陈逸飞先生总策划、英国ALSOP公司完成整体概念设计
逸飞创意商业街是目前上海规模最大、最集中的时尚文化艺术街，毗邻浦东世纪公园，北临张家浜景观河，与科技馆隔岸相望。
商业街全长800米，分为地上与地下两部分，总建筑面积2万平方米。
外观通过块面的组合展现了后结构主义风格的艺术建筑特征。
三大盒形建筑分别命名为“飞来石”、“天堂火”、“琉璃水坊”，流动于各个地段的绿色双层小建筑，单体面积在200平方米左右，形态更为创新、前卫
（三）国内特色酒吧街——南京1912
南京1912座落在南京总统府侧，占地面积达3万多平方米。
整体建筑呈L形环绕总统府，由17幢民国时期风格的建筑以及共和、博爱、新世纪、太平四大广场组成。
民国时期典雅的、大气的、中西合璧的府衙式建筑与总统府相应，成为本地以及外来游客时尚生活的聚集地。
其定位打造南京的城市客厅。
主要功能是酒吧、咖啡屋、茶吧、夜总会、西餐厅、美容院等店家。
经营商家40多家。
包括星巴克、澳洲咖啡领导品牌哈得逊、日式餐饮闻名的木酷铁板、牛角烧烤、“乱世佳人”酒吧。
酒吧于2005年圣诞节开业，目前生意非常火爆
（四）国内特色酒吧街——宁波老外滩
宁波老外滩位于甬江、奉化江和余姚江的交汇处，是目前国内仅存的几个具有百年历史的外滩之一。
从近代史上来看，宁波外滩的诞生比上海外滩还早20年。
江北外滩一带的建筑有着浓郁的欧陆风格。
目前保存下来的文物建筑有：
英国领事馆旧址（1842年）、巡捕房旧址（1864年）、浙海关旧址（1865年）、天主教堂（1872年）、江北耶稣圣教堂（1898年）等。
此外，还有一些民房，如严氏山庄、朱宅、老商铺“宏昌源号”等。
这些建筑具有中西合璧的风格，与中国传统民居形成鲜明对比，极具观赏价值。
老外滩也是宁波近代商帮的起航地。
宁波的近代商帮利用外滩这一通商口岸所带来的发展机遇，利用身处当时中国对外开放前沿地带及对外贸易的先天优势，纷纷创办轮船公司，在三江口到下白沙一带修建码头，从事宁波至上海等地的运输，特别是从事当时颇有风险的对外经济活动，从而大大促进了宁波商帮的近代化进程。
从最近一次文物普查情况来看，宁波外滩的54处文物建筑中至少有31处与宁波商帮有关
从2002年开始，由宁波城投进行改造，总建筑面积5万平方米。
开发完成的老外滩，中西合璧的建筑风格原汁原味地保留，让老外滩恢复它最辉煌的使用功能，并在新建筑上糅入后现代主义的元素，使老外滩地块兼具传统和时尚特质
其主要商业功能包括城建展馆、国际酒店、世界美食、休闲酒吧、行业会馆、生活天地，是宁波最顶级的社交平台，一个高档次、多元化的商业街区。
入住的商家包括：
鲍翅餐馆“天府名邸”和“明轩”;以潮州菜见长的“鱼米之乡”;顶级的粤菜馆“瀚珍舫”;高档的娱乐城“世纪五星”;星巴克、提拉米苏之类的欧式休闲吧，以及众多茶馆和时尚酒吧……30家国际著名品牌，2005年新年开始营业，老外滩俨然是宁波人气地带和消费的时尚先锋
二、酒吧街在北京
——北京酒吧街透视
u 三里屯酒吧街
地理位置：
三里屯南口往北至三里屯东三街路口
形成年代：
1995年
酒吧数量：
28家
酒吧街特色：
具有国外特色的酒吧较多
目标消费客群：
使馆区工作人员和泡吧的年轻人
三里屯酒吧街是北京最早，也是最有名的酒吧街。
其知名度在国内无人不知，无人不晓。
三里屯酒吧街也因此成为一种生活状态的符号和社会发展的一个标志。
早在1995年4月，两个年轻人投资几十万元，在朝阳区三里屯办起了一家名为“云胜酒屋”的酒吧。
酒吧开业之初，经常有外国人前来饮酒闲坐，生意很是火爆。
这家酒吧的开业给原本冷清的商业街带来了活力。
受其启发，周边店铺也纷纷调整自己的经营方向，一家接一家地办起了特色鲜明的酒吧。
到1998年7月，全长260米的酒吧街上坐落着28家大大小小的酒吧，形成了北京第一条酒吧街
1993年，三里屯街道办事处为了更好的发展街道经济，经有关部门批准，在三里屯路南口往北延伸260米，路东地段内兴建商业房36间，总占地面积1648平方米。
1993年月正式启用。
因它与马路西侧的服装摊群相对应，因此当时把这条街俗称“三里屯北商业街”。
在1995年底以前，这条街基本是以经营工艺品、礼品、鲜花、服装、瓷器为主。
因经营规模小、品种杂，使得这条街一直处于半死不活的状态。
1995年4月，一个曾在国外生活多年，另一个曾经是兆龙饭店做领班的两个年轻人，利用开阔的眼界和胆量及对专业的熟知，投资几十万元创办了三里屯北商业街第一家酒吧“云胜酒屋”。
这家酒吧的开业给原本冷清的商业街带来了活力。
因酒吧作为外来文化，对大多数中国人来说对它不很了解，所以当初光顾酒吧的客人以使馆、领馆的人员居多，而且白天不营业。
随着人们对酒吧的了解，光顾酒吧的中国人不断增加，并显现出火暴的势头。
到1996年初，在这条街原本经营服装、工艺品、字画的几个门店陆续改成了酒吧。
马路西侧也开了3家。
到年底共有酒吧11家。
到1998年7月，酒吧街共有酒吧28家，其中路东有22家，路西有6家。
u 什刹海酒吧街
地理位置：
地安门西大街以北，鼓楼的西南面
形成年代：
2004年
酒吧数量：
大小餐馆酒吧40多家
酒吧街特色：
优美的水上风景与富有情调的酒吧融为一体
目标消费客群：
喜欢夜间泡吧的青年人和外国人
从平安大街拐进前海西岸，一溜的酒吧、餐吧呈现出一股异域风情。
透明的落地玻璃、充满神秘色彩的轻纱曼妙、现代风格的大沙发、各国著名的雕刻装饰……与后海其他的酒吧不同，这里的酒吧全带着二层小楼，三层更有露天露台。
坐拥水景秀色，景色和氛围也更别致，有点像上海的新世界，带着点儿贵族味儿
每天晚上8点以后，酒吧的元素开始复活。
穿过轻纱垂落的纱帐，走上曲折通透的玻璃旋转楼梯，进入了二层的主题音乐吧。
收音机乐队、蓝色火焰乐队等一些乐队每天轮番在这里演出。
有的酒吧还在地下一层开设了蹦迪专场、KTV包房，让每个人都能找个理由让夜在这里继续。
u 元大都酒吧街
地理位置：
惠新东街元大都城垣遗址公园内
形成年代：
2004年9月
酒吧数量：
33家
酒吧街特色：
以主题吧为特色
目标消费客群：
喜欢泡吧的年轻人
元大都酒吧街由东街和西街组成，共聚集了餐吧、商务吧、演艺吧、休闲吧、迪吧和主题吧等33家酒吧。
来这里的朋友都会各得所需。
各种个性酒吧更是彰显魅力，藏獒爱好者聚集的獒吧，飞行爱好者聚会的飞人吧，中国民族舞蹈的玛达米摩梭风情酒吧……使更多个性群体得以相聚。
目前整体生意比较差，主要受三里屯影响比较大．
u 星吧路酒吧街
地理位置：
西至天泽路，南到七彩南路
形成年代：
2004年8月
目标消费客群：
使馆区的工作人员和周边写字楼白领和一些演艺界人士
商街特色：
具有国外特色酒吧较多
目标消费客群：
涉外人士、艺人
星吧路酒吧街毗邻第三使馆区和燕莎、莱太商圈，是一个充满撞星、精致、原始、时尚、小资的酒吧街。
北侧柔美、静远的镜湖给这条酒吧街平添了几分灵秀之气。
临湖小坐，微风袭来，桌上烛光摇曳，眼前明湖如镜，远方更有灯光璀璨，烟树迷离，给都市里平添桃源梦境，也使星吧路酒吧街充满了时尚而神秘的气息。
u 锣鼓巷酒吧街
地理位置：
东城区平安大道南锣鼓巷
形成年代：
2003年
酒吧数量：
22家
商街特色：
特色酒吧星罗棋布，特色小店也是不胜枚举
目标消费客群：
外国人居多，中央戏剧学院师生、艺人等也是这里的常客
锣鼓巷胡同纵穿鼓楼东大街和平安大街，西边靠近什刹海。
南北走向，长约800米，东西各有8条胡同整齐排列着，又称蜈蚣街。
是北京最古老的街区之一，也位列规划中的25片旧城保护区之中。
明清以来，这里一直是“富人区”，居住过许多达官贵人、社会名流，从明朝将军到清朝王爷，从北洋政府总统到国民党总裁，从文学大师到画坛巨匠，这里的每一条胡同都留下历史的痕迹.。
解放后南锣鼓巷有几家经营小商品、手工艺品的小店。
到90年代中期，由于锣鼓巷的胡同和名人故居保存的最完整，所以不少电视剧在这里取景拍摄，再加上中央戏剧学院也坐落于此，锣鼓巷才逐渐被人所知，并成为许多时尚杂志报道的热点，许多国外旅行者也把其列为在北京的必游景点。
也就是在不经意间，许多酒吧也随之在这条古老的小街上出现了。
到2003年左右，锣鼓巷的酒吧和其它小店不断增多，并成为继三里屯、什刹海之后，北京又一条酒吧街。
2006年8月份，西城区政府投资300多万元对街区环境进行整体整治和改造．10月份正式亮相。
三、在什么地方能形成酒吧街？
——酒吧街形成的一般条件
（一）形成酒吧街的区域环境条件：
1、酒吧街一般会在位于有文化沉淀的区域形成：
如：
北京南锣鼓巷酒吧街——灰墙灰瓦,完整保存老北京历史风貌,蕴藏着老北京胡同文化
北京什刹海酒吧街——是老北京特色的传统风景地区和居民保留地区，两岸是保存完好的王府花园、名人故居、纵横交错的市井民居，与钟楼、鼓楼遥相呼应
上海新天地酒吧街——保存老上海石库门居住区建筑特色，体现老上海石库门居住文化
宁波老外滩酒吧街——中国最早的外滩风貌，保留着殖民地时期色彩
南京1912——借助总统府历史文化优势，建筑风格体现民国时期的特征
……
2、酒吧街一般位于交通比较方便的区域，但不是交通主路或者闹市区，而在位于闹中取静的地段形成：
如：
北京的三里屯酒吧街、锣鼓巷酒吧街、星吧路酒吧街、元大都酒吧街、后海酒吧街五条有影响的酒吧街全部不在城市主干道边，而是在相对于闹中取静的区域
上海的衡山路
宁波的老外滩
西安的德福巷
……
3、酒吧街一般位于环境景观、历史文化景点附近的较好位置，能体现时尚和小资的情调：
如：
北京元大都酒吧街——元大都遗址公园和小月河
北京什刹海酒吧街——后海水景
北京锣鼓巷酒吧街——老北京胡同景观
北京星吧路酒吧街——镜湖湖景
北京三里屯酒吧街——有绿树成荫的道路绿化
上海新天地酒吧街——有老石库门建筑和现代建筑景观
宁波外滩酒吧街——有甬江、姚江、奉化江三江相交的江景
南京1912——总统府
……
4、酒吧街一般会在涉外区域或高校集中区附近形成：
如：
北京三里屯酒吧街——位于北京第一、第二使馆区之间，是名副其实的涉外区域
北京锣鼓巷酒吧街——中央戏剧学院的师生带来的消费群，喜欢逛老北京胡同的老外们
北京星吧路酒吧街——位于北京第三使馆区。
演艺界老板自己也能吸引消费群
南京１９１２——旅游人群及周边10多所高校
上海新天地酒吧街——新天地吸引大量的旅游观光、休闲购物人群
……
5、酒吧街一般在已经有一些自然形成酒吧的基础上再通过政府统一规划管理而形成的：
如：
北京三里屯酒吧街、北京什刹海酒吧街、北京星吧路酒吧街、北京锣鼓巷酒吧街——自然形成一些酒吧后，街道办再参与统一推广、统一管理
……
6、酒吧街一般难以独立生存，一般是在有餐饮、娱乐等时尚消费场所集中的区域形成：
如：
北京三里屯酒吧街——靠近北京最热闹、夜生活最丰富的朝外商圈
北京什刹海酒吧街——有京城最知名的餐饮、特色小吃、娱乐
北京元大都酒吧街——由于周边缺少餐饮、娱乐设施经营惨淡
上海新天地酒吧街——集中了餐饮、娱乐、购物等综合性的消费场所
……
（二）酒吧街形成的物业建筑条件：
1、酒吧街建筑形式一般是具有历史文化的老建筑或有特色的建筑：
如：
北京南锣鼓巷酒吧街——灰墙灰瓦老北京胡同、四合院
北京什刹海酒吧街——灰墙灰瓦老北京胡同、四合院
北京星吧路酒吧街——个性、时尚的建筑形式
北京元大都酒吧街——仿古建筑
上海新天地酒吧街——老上海石库门建筑
宁波老外滩酒吧街——殖民地时期遗留建筑、欧式建筑
南京1912——民国时期的建筑
2、酒吧街建筑一般为地上一层或地上二层的纯商业建筑结构，最高不超过三层：
如：
北京南锣鼓巷酒吧街——地上纯一层商业建筑，部分酒吧是二层商业建筑
北京什刹海酒吧街——主要是地上纯一层商业建筑，荷花市场酒吧是地上二层纯商业建筑
上海新天地酒吧街——主要是地上二层纯商业建筑
宁波老外滩酒吧街——地上二层纯商业建筑
南京1912——地上二层的商业建筑
3、酒吧街建筑总建筑面积不宜过大也不宜过小，一般在10000平方米以内为宜：
如：
北京三里屯酒吧街——总面积约为8000平方米左右
北京南锣鼓巷酒吧街——总面积约为1500平方米
北京什刹海酒吧街——总面积约为10000平方米左右
北京元大都酒吧街——总面积约6600平方米
北京星吧路酒吧街——总面积约6000平方米
上海新天地——总面积6万，实际用于酒吧功能的2万多平米
……
4、酒吧街酒吧单位面积一般在50-500平方米之间。
如果还带有餐饮娱乐，面积会更大一些：
如：
北京三里屯酒吧街——最大的酒吧男孩女孩面积是230平方米
北京南锣鼓巷酒吧街——酒吧面积较小，主要在100平方米以内
北京什刹海酒吧街——荷花市场酒吧面积较大，在400平方米左右，其他酒吧面积偏小在100平方米左右
北京元大都酒吧街——面积在200平方米左右
……
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