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13季度深圳房地产市场形势分析报告
2004年1～3季度深圳房地产市场形势分析报告
深圳市国土资源和房产管理局
2004年以来，我市国民经济继续保持健康、协调、较快的发展势头，前三季度全市生产总值完成2414.39亿元，按可比口径计算，比去年同期增长17.3%，高出去年同期增幅0.6个百分点，累计增幅创1996年以来的新高。
在良好的宏观经济背景下，我市房地产市场继续保持稳健的发展态势，供给规模明显得到控制，市场需求持续旺盛，商品房空置面积继续减少，房地产价格继续保持在合理区间内，整个市场继续呈现健康、平稳的发展局面。
（一）房地产开发投资增速减缓，商品房在建规模继续减少
今年1～3季度，全市完成商品房开发投资315.23亿元，同比增长5.11%，大大低于2002年和2003年房地产投资的同比增长速度（分别为27.3%和9.43%），房地产投资的增速继续下降。
从房地产开发投资占同期固定资产投资的比重来看，今年1～3季度全社会固定资产投资额累计完成751.96亿元，房地产投资占固定资产投资的比重为41.92%，大大低于前几年的水平，使固定资产投资结构进一步优化。
表12000年以来我市房地产投资增长速度与及其占固定资产投资的比重
房地产投资额
（亿元）
房地产投资同比增长速度（%）
占固定资产投资比例（%）
2000年
271.02
3.66
43.73
2001年
322.85
19.12
47.95
2002年
411.12
27.34
55.03
2003年
449.05
9.43
47.31
2004年1～3季度
315.23
5.11
41.92
从商品房建设规模看，今年1～3季度，商品房施工面积为2386.82万平方米，同比下降6.57%，其中商品住宅施工面积1800.02万平方米，同比下降9.16%；商品房新开工面积637.34万平方米，同比减少4.42%；商品房竣工面积398.35万平方米，同比减少20.99%，其中商品住宅竣工面积300.42万平方米，同比减少26.61%。
表22004年1～3季度商品房建设规模情况
指 标
单位
2004年1～3季度
去年同期
同比%
一、商品房施工面积
万平方米
2386.82
2554.68
－6.57
其中：
住宅
万平方米
1800.02
1981.61
－9.16
其中：
新开工面积
万平方米
637.34
666.82
－4.42
二、商品房竣工面积
万平方米
398.35
504.2
－20.99
其中：
住宅
万平方米
300.42
409.32
－26.61
以上数据表明，在国家宏观调控的作用下，今年以来，我市房地产开发投资增长速度和建设规模继续得到控制。
此外，针对目前我市房地产投资增速有所下降的趋势，有关部门正在进行相关的政策研究。
（二）商品房新增供给规模基本保持稳定，需求继续增长，供求总量基本平衡
从供给来看，自2002年我市减少房地产用地供应规模以来，商品房新增供给下降明显。
2003年，我市商品房批准预售面积870.29万平方米，比上年同期下降17.76%，其中住宅批准预售面积为716.9万平方米，比上年同期下降25.43%，供给下降幅度较大。
2004年1～3季度，我市商品房批准预售面积652万平方米，与去年同期持平，其中住宅批准预售面积为539.86万平方米，比去年同期增加6.06%，商品房供给规模开始保持稳定。
从销售来看，深圳新建商品房销售面积持续呈上升趋势。
2004年1～3季度，全市新建商品房销售面积为658.32万平方米，与去年同期相比增加9.64%，其中商品住宅销售面积为581.77万平方米，比去年同期增加3.87%，市场需求继续保持增长的势头。
从近期的供求对比来看，按照目前的需求规模和增长速度，预计2004年全年的商品住宅市场需求规模应为800万平方米左右；目前在建商品房规模保持在1800万平方米，考虑到开工到预售约2年的周期，每年平均可供应商品住宅900万平方米，加上以前约100～200万平方米的空置量，基本可以满足现实商品住宅的需求，保证买方市场的局面和房价的稳定。
（三）商品房价格水平小幅上涨；特区外价格上涨较快，特区内外价格差距减小
根据我市网上预售合同备案统计，2004年1～9月，全市住宅平均交易价格为5897元/平方米，与去年同期的5589元/平方米相比，上涨5.5%；商铺平均交易价格为11995元/平方米，比去年同期下降了3.5%；写字楼平均交易价格为9406元/平方米，比去年同期下降了8.5%。
总体来看，住宅价格小幅上升，商铺、写字楼价格均出现一定幅度下降。
由于深圳特区内外在经济发展水平、城市化程度、基础设施配套等方面的较大差异，近几年，特区外房地产市场的活跃程度一直低于特区内，特区内外房价也一直保持一倍以上的差异。
自去年底以来，随着市委、市政府加快特区外城市化进程系列政策的出台、地铁等基础设施建设的整体加快，加之特区内土地资源供应减少，特区外房地产市场已明显活跃起来。
今年1～9月，福田区、罗湖区、南山区住宅均价为7943元/平方米、7990元/平方米、6215元/平方米，分别比2003年同期上涨了1.2%，9.1%，0.9%，但特区外的宝安、龙岗两区房价分别达到4004元/平方米、3845元/平方米，比上年同期大幅上涨了8.5%和13.5%，特区内外价格总体差距也由2003年的2倍减少到1.8倍，差距减小了10%，特区外房价开始快速上升，与特区内的价格差距逐渐减小。
近来我市房地产价格有所上涨，主要是受未来房地产市场供应紧张预期的影响。
为了满足未来房地产发展对土地资源的需求，保证房价稳定，目前政府有关部门正在研究今后的土地供应政策，合理配置房地产用地，促进我市房地产市场进一步协调、平稳发展。
（四）南山区住宅销售面积继续稳居全市第一，两房、三房住宅为主力户型
今年1～3季度，南山区住宅销售面积所占的比例为34%，继续高居全市各区之首。
与2003年全年的销售情况相比，南山区住宅销售面积所占的比例增加较大，福田区则下降较大，特区内外所占比例基本保持一致。
从住宅各户型销售面积所占的比例来看，三房住宅占43%，位居第一，其次是两房住宅，占23%。
这种状况基本保持与往年相同的水平。
表32004年与2003年各区住宅销售面积占全市住宅销售面积的比例对比
2004年1～3季度
2003年全年
罗湖区
11%
11%
福田区
16%
21%
南山区
34%
27%
盐田区
2%
2%
宝安区
21%
20%
龙岗区
16%
18%
图1 2004年1～3季度住宅各户型销售面积所占的比例情况
（五）空置商品房不断消化，商品房空置面积持续减少
2003年以来，我市商品房空置面积持续减少。
2003年底，我市商品房空置面积为241.06万平方米，比上年末减少5.78万平方米，同比减少2.34%。
其中，住宅空置面积为161.02万平方米，同比减少4.82%。
至2004年9月底，我市商品房空置面积为216.7万平方米，同比减少13.45%。
其中住宅空置面积为133.67万平方米，同比减少12.6%。
从以上数据可以看出，目前我市的空置商品房正在逐步得到消化。
商品房空置的减少主要是因为从2003年以来新增商品房供给持续小于商品房需求的缘故。
（六）个人是商品房消费的主力军，以自住为购房目的占绝大多数
2004年1～3季度商品房的销售面积中，国内个人购房面积达到558.9万平方米，占销售总面积的84.89%，个人是购买商品房的主力军。
从购房目的看，根据2004年深圳秋交会期间的5000多份问卷调查的结果，属于首次置业买房自用的比例占64.3%，再次置业改善居住条件的比例为35.7%，再次置业用于投资获益的占10%。
可见，首次置业买房自用仍是购房主流，再次置业改善居住条件与往年相比有较大提升。
从受访者选择的投资方式看，以出租方式来投资的占52%；其次为可租可售，占41%；而纯粹以增值转让方式投资的消费者只占以购房投资为目的的消费者总数的7%。
这表明，目前我市消费者行为较为理性，市场上投机炒作房地产的现象较少。
图2 2004年秋交会调查中受访者的购房目的情况
图3 2004年秋交会调查中受访者的投资方式情况
（七）二手房市场交易规模继续大幅增长，二、三级市场联动的局面已经形成
近年来，深圳存量房屋市场发展较快，销售面积逐年增大。
2003年，存量房屋销售面积达到496.83万平方米，比上年增长了45.92%，占新建商品房销售总量的57%。
2004年1～3季度，我市二手房交易面积达到498.85万平方米，交易面积比上年同期增长47.93%，交易量已经超过去年全年的水平。
二手楼交易面积与同期新房销售量的比例已经上升到0.76：
1。
存量房地产市场的快速发展，已形成房地产二、三级市场联动发展局面，有力的推动了深圳房地产市场的不断成熟和健全。
图4 1999年以来存量商品房市场交易面积示意图（万平方米）
附件1 2004年1～3季度房地产经济主要指标完成情况
指 标
单位
2004年1～3季度
去年同期
同比％
一、商品房完成投资
亿元
315.23
299.91
5.11
二、商品房施工面积
万平方米
2386.82
2554.68
－6.57
其中：
1、住宅
万平方米
1800.02
1981.61
－9.16
2、办公楼
万平方米
117.65
109.06
7.88
3、商业用房
万平方米
250.91
259.73
－3.40
4、其它
万平方米
218.24
204.28
6.83
其中：
新开工面积
万平方米
637.34
666.82
－4.42
三、商品房竣工面积
万平方米
398.35
504.2
－20.99
其中：
1、住宅
万平方米
300.42
409.32
－26.61
2、办公楼
万平方米
12.96
20.63
－37.18
3、商业用房
万平方米
46.36
41.56
11.55
4、其它
万平方米
38.61
32.69
18.11
四、商品房销售面积
万平方米
658.32
600.42
9.64
其中：
1、住宅
万平方米
581.77
560.08
3.87
2、办公楼
万平方米
27.42
15.29
79.33
3、商业用房
万平方米
38.41
19.02
101.95
4、其它
万平方米
10.69
6.03
77.28
其中：
1、国内个人（占84.9％）
万平方米
558.9
446.74
25.11
2、外销（占4.58％）
万平方米
30.15
26.34
14.46
五、商品房批准预售面积
万平方米
652
652
0.00
其中：
住宅
万平方米
539.86
509
6.06
六、商品房现楼空置面积
万平方米
216.7
250.38
－13.45
其中：
1、住宅
万平方米
133.67
152.94
－12.60
2、办公楼
万平方米
18.6
22.94
－18.92
3、商业用房
万平方米
45.38
52.67
－13.84
4、其它
万平方米
19.03
21.83
－12.83
七、二手楼房地产交易面积
万平方米
498.85
337.23
47.93
交易笔数（件）
笔数
42482
28473
49.20
附件22004年第三季度网上预售合同备案数据
2004年第三季度（全市商品房销售按照用途分类）
用途
套数
合同面积
金 额
均价（建筑面积）
均价（套内面积）
办公楼
468
76762.96
702450035.16
8832.327677
12150.287435
其 它
410
46902.59
285815235.00
6100.631033
7541.012557
商 铺
2025
150192.45
1902721179.00
12672.420990
15597.679753
住 宅
20758
1786884.20
11232784885.50
6054.158633
7289.510673
2004年第三季度（住宅部分按照户形分类）
户形
套数
合同面积
金额
均价（建筑面积）
均价（套内面积）
单身公寓
1135
36155.62
300491561.00
7606.978795
10015.814465
单身宿舍
65
10728.59
32102648.80
2889.246481
2992.252364
商务公寓
128
13627.64
112854771.00
7819.494141
9657.651043
一房住宅
3425
147573.70
1050690037.00
6715.650003
8544.016757
二房住宅
6077
412277.75
2461686502.18
5680.060824
6934.247894
三房住宅
7576
778477.18
4359495164.66
5418.793009
6489.070358
四房住宅
1568
232361.78
1564732529.06
6586.032535
7859.575403
四房以上
304
53473.92
402540642.50
7324.969866
8654.586209
复式住宅
369
75346.75
615841490.10
8075.249887
9227.221888
别 墅
111
26861.27
332349539.20
12228.686850
12590.371192
2004年第三季度（住宅部分按照）---合同面积均价
价位
套数
合同面积
金额
均价（合同面积）
平均面积
4000元以下
4468
396998.29
1327996844.18
3345.094620
88.853690
4000到6000
6601
585347.00
2841580595.20
4854.523206
88.675503
6000到8000
4005
367016.26
2538858932.72
6917.565267
91.639515
8000到10000
2848
252429.39
2227587818.20
8824.597715
88.633915
10000元以上
2836
185093.26
2296760695.20
12408.667366
65.265606
2004年第三季度（住宅部分按行政区划分）
行政区
套数
合同面积
金额
均价（合同面积）
均价（建筑面积）
均价（套内面积）
平均面积
罗湖
3915
223527.62
1995543525.00
8927.503120
8007.336675
10130.493572
57.095177
福田
3908
302835.43
2482794102.50
8198.492833
7729.726977
9733.243506
77.491154
南山
5222
529015.47
3445865506.62
6513.732966
6355.783743
7647.951255
101.305145
盐田
293
39017.32
394549633.00
10112.166417
10070.056135
11163.760766
133.164914
宝安
3937
370307.19
1569563366.68
4238.544130
4168.621949
4903.163284
94.058214
龙岗
3483
322181.17
1344468751.70
4173.020886
4110.180313
4752.972105
92.501053
2004年第三季度各行政区住宅销售价位统计
罗湖
价位
套数
合同面积
金额
均价（合同面积）
每套面积
4000元以下
16
884.66
3082297.00
3484.160016
55.291250
4000到6000
355
19393.16
96064509.00
4953.525315
54.628619
6000到8000
851
67636.32
484610187.00
7164.940183
79.478636
8000到10000
956
65915.63
587111342.00
8907.012524
68.949403
10000元以上
1737
69697.85
824675190.00
11832.146759
40.125417
合 计
3915
223527.62
1995543525.00
8927.503120
57.095177
福田
价位
套数
合同面积
金额
均价（合同面积）
每套面积
4000元以下
16
752.63
1765440.00
2345.694431
47.039375
4000到6000
538
34796.95
183943425.00
5286.193904
64.678345
6000到8000
1353
115449.75
804492816.00
6968.337445
85.328713
8000到10000
1238
97767.77
861967230.00
8816.476329
78.972350
10000元以上
763
54068.33
630625191.50
11663.485657
70.862817
合 计
3908
302835.43
2482794102.50
8198.492833
77.491154
南山
价位
套数
合同面积
金额
均价（合同面积）
每套面积
4000元以下
165
16430.18
59329565.00
3611.011260
99.576848
4000到6000
2821
252030.30
1292588543.00
5128.702949
89.340765
6000到8000
1480
147745.57
1007001739.72
6815.782968
99.828087
8000到10000
590
79460.86
696131109.20
8760.679272
134.679423
10000元以上
166
33348.56
390814549.70
11719.083213
200.894939
合 计
5222
529015.47
3445865506.62
6513.732966
101.305145
盐田
价位
套数
合同面积
金额
均价（合同面积）
每套面积
4000元以下
3
233.01
746249.00
3202.647955
77.670000
4000到6000
24
1952.36
10231800.00
5240.734290
81.348333
6000到8000
116
12668.57
87976845.00
6944.496892
109.211810
8000到10000
62
8962.14
79703283.00
8893.331614
144.550645
10000元以上
88
15201.24
215891456.00
14202.226660
172.741363
合 计
293
39017.32
394549633.00
10112.166417
133.164914
宝安
价位
套数
合同面积
金额
均价（合同面积）
每套面积
4000元以下
2175
182827.65
643167268.68
3517.888397
84.058689
4000到6000
1641
172518.41
778745388.00
4513.984264
105.130048
6000到8000
71
9984.24
65204454.00
6530.737842
140.623098
8000到10000
2
322.99
2674854.00
8281.538128
161.495000
10000元以上
48
4653.90
79771402.00
17140.764090
96.956250
合 计
3937
370307.19
1569563366.68
4238.544130
94.058214
龙岗
价位
套数
合同面积
金额
均价（合同面积）
每套面积
4000元以下
2093
195870.16
619906024.50
3164.882412
93.583449
4000到6000
1222
104655.82
480006930.20
4586.528777
85.643060
6000到8000
134
13531.81
89572891.00
6619.431620
100.983656
8000到10000
0
0
0
0
0
10000元以上
34
8123.38
154982906.00
19078.623183
238.922941
合 计
3483
322181.17
1344468751.70
4173.020886
92.501053
2004年第三季度批准预售统计
行政区
预售面积
其中住宅
宝安
543525.68
430381.43
福田
640036.51
436762.66
龙岗
623699.96
542280.67
罗湖
106136.52
101290.61
南山
199213.98
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