商品房合同备案系统升级改版和预售资金监管系统建设方案.docx
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商品房合同备案系统升级改版和预售资金监管系统建设方案
商品房预售资金监管系统建设需求（一包）
一、系统建设目标
根据《桐城市商品房预售款监管实施细则》和相关业务流程，遵循国家相关规范与技术标准，在桐城市房地产信息系统平台的框架下，结合商品房合同登记备案与预售资金日常业务工作所需及工作流程建设各个模块、功能及数据接口。
系统整体架构体现网络集中管理、数据集中处理、安全风险集中监控的思路，要提供友好的用户界面，融入用户一般性的操作习惯，为各种不同职责人员提供不同的界面，提供常用、易用的操作风格，并且要与我市现有的房地产信息系统实现互联互通、数据共享。
二、系统实现的主要功能
系统采用楼盘表作为数据组织和业务管理的基本模式，运用条形码和二维码技术，并通过与房地产测绘系统和房屋登记系统的信息共享和业务联动，将商品房合同登记备案与预售资金监管融为一体，实现对房地产开发企业、房地产开发项目、商品房预销售许可、合同登记备案、预售商品房资金存入、退款、使用以及房地产开发企业信用档案的全过程监管，并支持财务管理、各类统计分析报表数据的自动生成和主管部门与企业之间的信息在线交互。
主要实现的以下功能：
1、对房地产开发企业基本信息管理。
主要要实现企业新设立、企业投资主体变更、分立、合并、注销、资质申请、资质变更等情况管理；实现企业的法定代表人、管理人员、专业销售人员等人员基本信息管理；实现企业各类上报信息、申请信息的网上申报和办理；实现房地产企业诚信情况的管理；实现灵活的企业情况查询和统计。
2、对房地产开发项目手册备案管理。
实现对房地产开发项目建设用地基本情况、建设主要内容、配套公建建设内容、开发经营进展情况、竣工验收及交付使用情况、项目有关政府审批情况及其他情况的网上的填报和审批。
3、实现对房地产开发项目中楼盘预售许可网上申请、审批流程的管理，实现对预售许可信息的变更、注销网上申报及审批。
4、实现对商品房买卖合同网上签约、备案，合同信息变更、撤销网上申请。
5、实现与测绘系统中测绘成果数据交互，建立可视化楼盘表，系统具有楼盘表的建立和自动维护更新功能。
楼盘表建立灵活、快捷，同时对于复杂的楼盘应提供同层或上下层的分割、合并等特殊处理功能，使得楼盘表与现状能保持一致。
系统能从楼盘表中直接调出房屋属性信息，并与房屋登记系统中各类房屋业务数据资源共享、互交互换、实时更新，实现楼盘表的实时动态管理。
能通过图表的形式并以不同的颜色直观地显示房屋状态，可使商品房的在建、可售、已售、备案、登记、限制等状况一目了然。
系统能根据合同签订、备案、解除合同等不同的业务办理情况自动更新楼盘表的房屋状态，如合同撤销后房屋也会自动从“已备案”转到“可售”状态并在网上公示。
6、开发企业根据预售许可申报楼盘数据网上申请建立预售资金监管账户，打印商品房预售资金监管协议。
根据房屋登记系统交换的房屋初始登记数据，提交注销预售资金监管申请。
7、系统根据桐城市电子地图建立楼盘分布图，在图上可以直接选择项目、楼盘查看开发商信息、项目楼盘基本信息、楼盘表信息、商品房信息及销售备案情况等。
系统提供电子楼盘分布图的编辑、维护、管理功能，及时更新。
8、采用新版《商品房买卖合同示范文本》，分为预售和现售两种类型，根据房屋登记系统中房屋初始登记数据实现商品房从预售自动转现售，实现商品房买卖合同在线签订、备案、打印，实现合同信息变更和注销网上申报。
9、根据商品房合同信息打印商品房预售款缴款通知书，购房人凭交款通知单到银行申请付款；银行通过本系统，进行验证缴款的信息，输入缴款金额，提交数据，系统能自动根据银行端确认的缴款数额与合同约定的付款方式、金额进行比对，决定是否对此份合同登记备案。
10、预售资金监管分为重点监管资金和一般监管资金，系统能根据楼盘表测绘面积数据、工程单位综合造价确定重点监管资金额度，并能根据工程建设的进度，自动对重点监管资金使用额度进行销售锁定，实现房地产开发企业网上申请使用重点监管资金和一般监管资金不同的流程管理。
11、实现房地产开发企业、监管银行对监管资金进行自动对账处理功能，能灵活实现各种对账表格打印和导出表格功能。
12、实现房地产开发企业自行发布楼盘宣介资料，与网民实现在线互动。
13、系统要实现对所有申报材料网上提交电子影像资料，根据权限可以查阅并打印。
14、系统为监管账户开户银行提供接口服务，需与银行进行业务对接，能在系统内反映购房人使用各种方式进行缴款的细节，包含（POS机缴纳、银行转款等方式），实现双方账务同步及相关查询等。
15、系统要建立房地产主管部门与房地产开发企业之间的信息通道，能到发文件通知与收文。
16、系统要集成对房地产开发企业信用等级申报与审批的管理。
17、系统应具有强大的统计分析功能，统计报表和统计条件要能灵活维护，能满足不同部门的需求，各类统计报表并能打印输出。
三、主要业务流程设计要求
项目建设严格按照《房地产市场基础数据标准》和《房地产登记技术规程》要求设计业务流程和建库，采用B/S架构、oracle大型数据库,以楼盘表为基础，融合商品房合同登记备案与预售资金监管为一体，数据相互自动校验，运用工作流平台实现业务在各部门流转。
开发企业入网认证
信息办审核
企业信息公示
领取密钥进网操作
项目入网认证
项目信息公示
销售楼盘入网
信息办建网上楼盘
发网上楼盘情况表
预售许可申报
行政许可科审批
发放预售许可证
信息办开放网上楼盘
开发企业网上售房
录入合同信息打印监管资金缴款通知
提交合同备案
打印合同双方签字
监管银行申报
监管账户开户申请
市场监管科审核
发开户通知书
签定系统使用协议
监管银行进网操作
开监管专户，打印并签订监管三方协议
购房人缴款
监管银行确认
监管银行解除监管
资金拨款申请
监管银行转账
监管解除申请
拨款通知书
确认初始登记状态
市场监管科审核
解除监管通知书
监管部门三级审批
发布楼盘宣传信息
企业年检网上申报
入网信息变更申请
合同信息变更申请
备案合同注销申请
备案合同统计报表
开发企业与网民信息交互、相关办理表格下载、主管部门文件通知查阅
1、销售楼盘入网流程
楼盘入网是生成房屋楼盘表的数据基础，开发企业按测绘报告填报楼盘入网材料后，信息办根据测绘报告书上的丘幢号或者测绘编号直接从测绘系统调取楼盘房屋数据，建立网上电子楼盘表。
（此要与测绘系统进行数据交换）
楼盘入网流程图
2、合同备案流程
商品房买卖合同备案涉及到预售和现售，预售到现售的转换是根据产权系统中该幢楼盘房屋初始登记状态而变化，（根据楼幢丘幢号要查询产权系统登记数据，如该幢房屋初始登记已终实，则转为现售状态）。
为减少房地产开发企业工作人员录入合同的工作量，引入合同模板，增加买受人信息身份证读卡填写，同时为预售资金监管，在录入合同信息时，要详细录入合同价款及付款方式，打印缴款单和合同草稿。
开发企业在提交合同备案时，系统要根据合同约定付款方式，自动校验房款是否已按合同约定存入监管账户内。
（此要与产权系统进
行数据交换，同时在合同备案时要进行资金入账校难。
）
合同备案流程图
3、信息变更或合同注销流程
4、预售资金监管
（1）预售资金监管账户设立
房地产开发企业能在系统中提出监管账户设立申请，并能上传纸质材料扫描件，同时能打印《桐城市商品房预售资金监管账户申请表》。
监管部门受到纸质材料后，能在系统中进行查阅电子扫描件材料，审核通过后，能打印出《桐城市商品房预售资金监管账户开户通知》。
房地产开发企业凭开户通知到商业银行开设预售资金监管账户，监管银行能在系统中根据开户通知书，为楼盘设立监管账户，并能在线打印《桐城市商品房预售资金监管协议书》。
（2）重点监管资金确定与额度核减
系统能让监管部门灵活调整建设工程单位综合造价，重点监管资金额度系统自动根据监管账户内楼盘房屋建筑面积乘以填写的建设工程单位综合造价加上20%不可预见费用计算。
房地产开发企业拨款申请时，系统能自动根据重点监管资金额度进行校验，给出提示信息。
房地产开发企业可根据工程形象进度，在系统申请重点监管资金额度减少，监管部门根据工程形象进度核减资金监管额度。
（3）预售资金的使用
房地产开发企业申请使用预售资金时，在系统中提交申请，并上传材料扫描影像资料。
对于预售资金使用监管部门实行三级审核，同在审核时系统根据重点监管资金的额度进行自动验校，并对审核人员给出申请使用的资金是否超出重点监管资金的额度提示信息，但系统不做强制限制。
监管部门审批同意后，打印拨款通知书，开发企业凭通知书去监管银行拨款，监管银行在系统中录入拨款信息。
如监管部门不同意拨款，系统能打印不予拨款通知书。
（4）撤销预售资金监管
监管账户内的楼盘办理了房屋初始登记后，房地产开发企业可以从系统中申请撤销监管账户，监管部门根据申请进行审批，系统凭监管账户内楼盘的丘幢号自动与产权系统进行数据交互，根据产权系统中该幢房屋初始登记是否办理并达到终审环节给予信息提示，但不做强制限制。
监管部门审批同意后，打印取消监管通知书，开发企业凭通知书去监管银行撤销账户监管。
开发企业申请
开始
监管科受理、审核
局领导审批
同意?
银行撤销监管
同意?
否
否
（5）监管资金的退款、不明入账处理和对账
对于备案合同撤销及工作人员操作失误涉及到退款，系统要做到根据业务类型网上申请、审批、退款。
银行在次月5号前将上月的各托管资金账户的收入、支出、余额在系统中填报或通过设定的格式规范批量导入，以实现对账要求
四、系统基础功能模块要求
根据业务需要，系统应设开发企业端、监管银行端、主管部门管理端。
系统灵活设置人员权限，根据权限出现工作菜单。
系统的实现以原房地产开发管理工作流程为原型，充分考虑原有业务规定和业务流程。
1、开发企业端
主要实现企业基本信息管理、项目管理、楼盘管理、合同管理、监管资金管理、统计报表管理、信息发布管理、文件下载等功能，实现房地产开发企业所有业务在线申请、并对照申请上传电子影像材料。
企业基本信息管理包含对企业信息编辑、变更申请、年检申报、人员管理。
企业基本信息采集企业名称、企业类型、注册地址、法人代表姓名、法人代表身份证号、法人代表联系电话、营业执照注册号、成立日期、资质证书编号、注册资本、资质等级、资质发证日期、资金质有效期至、联系人、联系电话等信息。
人员信息不但采集姓名、身份证号码，同时能实现对人员各开发企业的调职和离职干预。
2、监管银行端
主要包含监管银行基本信息、操作人员信息、监管账户设立、监管资金存入、监管资金拨付、监管账户撤销、监管账户统计及对账。
3、主管部门管理端
主要针对开发企业端和监管银行端功能设立管理功能，包括对开发企业基本信息管理、项目管理、楼盘管理、合同管理、监管资金管理、监管银行的入网认证，在线接受各申请、审批，灵活实现各种报表管理。
五、系统与其它业务系统数据共享要求
对于网上合同备案管理信息系统中的项目、楼盘、合同、备案等信息，系统能直接进入到房产各业务管理系统中加以利用，无须再重新录入。
并且根据房产各业务管理系统中房屋的不同业务办理情况，系统应能自动更新网上合同备案管理信息系统中楼盘表的房屋状态。
通过外网和内网数据的互联互动，实现数据的“自动维护、实时更新”。
在建立楼盘表时，系统可以直接利用房产测绘管理系统生成的预测或实测成果，不用再一一录入，通过与房产各业务管理系统的数据交换，也可以进入到房产各业务管理系统中再利用。
1、与产权登记系统交互：
实现在建工程抵押业务、预查封业务协同，产权登记可自动获取商品房买卖合同数据（产权人、按揭信息等）;同时备案系统能根据产权系统数据，楼盘表上能自动显示房屋权属状态，并对相关业务进行自动锁定。
2、与维修资金系统交互：
获取商品房买卖合同金额作为维修资金系统缴交标准。
3、与抵押权网上申报系统交互：
登记商品房买卖合同按揭信息，同时限制该合同的变更和解除操作。
4、与房产信息网交互：
在信息网站上公示开发企业、销售项目情况，提供合同查询功能，销售楼盘表情况公示。
六、老商品房合同备案系统数据迁移与整理要求
原合同备案系统中的房源数据不符合建立楼盘表的标准，需要对已存在的房源数据进行必要的整理，完善数据结构，与测绘成果库中楼盘数据保持一致，在保证数据不丢失前提下，平滑地导入到新系统中。
同时对于迁移至新系统中的老数据能根据原合同编号等相关信息查询时自动调取老合同信息。
七、系统主要技术要求
1、性能要求
1）业务系统并发性能要求：
支持在线人数不低于500人；支持每日访问量不低于10000次；支持常用页面并发数不低于30次/秒。
2）平均响应时间：
普通业务操作3秒以内，复杂业务操作10秒以内。
3）系统应对大量图片、文档处理建立合适的处理策略，包括断点续传、文档缓存等机制。
4）文件上传时间：
一般文件上传处理时间应不超过20秒；大文件上传应不超过5分钟。
5）数据库应支持不低于500个并发用户访问，数据库备份处理时间应不超过30分钟。
2、系统安全性要求：
1）系统要采用双因子身份证认证（USBKey+系统账户密码）,有效的安全保密机制，防止XX的信息访问或非法侵入；在信息访问和交换中确保数据的安全保密性，按访问级别控制用户对信息的访问。
2）系统中要求有严格的权限机制，对数据库操作的所有功能都是相互隔离，基于权限的基础上保证数据库的安全性；建立内部、外部数据操作的权限管理模块，提供保障数据库安全性的相关方案。
3、数据库及运行环境要求:
1）数据库为ORACLE数据库（9i以上版本）。
2）服务器操作系统环境为WindowsServer2012R2企业版。
3）存储数据形成符合相关国家标准和行业标准的综合房产信息数据库，并且数据层响应逻辑层的请求，执行DML操作，访问数据库中数据，并将结果返回给逻辑层。
4、系统技术要求
1）系统架构要求：
系统架构采用B/S三层架构，实现分散操作，集中管理。
2）界面要求：
软件操作界面简洁明了，可带有相关提示；内部代码需要有较强的可读性，需有相关的解释性文字或文档；错误处理代码完善；程序结构优化。
3）灵活性要求：
提供灵活的插件系统和模块化平台。
4）信息输入要求：
对于输入信息量大的操作或使用频繁的操作，尽量提供能只用键盘即可的完成所有的操作的功能，以加快操作的速度，提高工作效率，并支持身份证读卡器读取的数据。
5）扩展性要求：
采用中间逻辑层，使新需求可以方便扩展。
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