阜新市房地产业十二五发展规划加保障性住房.docx

阜新市房地产业十二五发展规划加保障性住房.docx

《阜新市房地产业十二五发展规划加保障性住房.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《阜新市房地产业十二五发展规划加保障性住房.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

阜新市房地产业十二五发展规划加保障性住房

阜新市房地产业“十二五”发展规划

随着城市建设投资体制、土地使用制度、住房分配制度改革的深入，房地产供求机制不断完善，房地产市场日益繁荣。

房地产业的持续发展为改善城市居住条件，加快城市建设，推进城镇化进程发挥了重要作用，已成为全市社会和经济发展的龙头产业。

为更有效地保持我市房地产业的健康、平稳、有序、可持续发展，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，拉动地区经济增长，特制定《阜新市房地产业“十二五”发展规划》。

一、“十二五”期间我市房地产业发展目标

（一）指导思想

坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐社会为要求，围绕振兴东北老工业基地为主题，以“经济转型城市”和“突破阜新”为契机，立足市场需求，本着“合理、经济、高效地利用资源”的原则，以建设资源节约型和环境友好型城市为基础，培育、建立、发展和完善房地产市场体系。

充分发挥市场机制在房地产业发展中优化配置资源的作用，加大政府宏观调控和监管力度，促进房地产业与城市整体经济发展和环保相结合，与市场经济和谐发展相适应，达到经济和社会的协调发展。

（二）基本原则

1、坚持以人为本，统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设，营造良好的人居环境。

2、坚持发展普通商品住宅建设为主，加快棚户区改造步伐，加大廉租住房和经济适用住房建设力度，重点解决普通家庭和中低收入家庭的住房需求，逐步解决外来创业人才和外来务工人员的公寓建设，建立满足不同群体需求的住房供应体系。

3、坚持房地产业发展与矿产废物利用相结合，以房地产开发建设带动矿区改造和老旧小区改造。

4、坚持房地产业发展与推进城市化相结合，坚持“政府供地、企业建房”原则，发展节能省地型住宅，城市和郊区同步建设与住宅建设相配套的公共设施、市政基础设施，以促进住宅产业现代化。

（三）规划理念

1、住宅房地产业发展规划理念

☆“绿水碧带，打造亲近自然新居所”

阜新作为缺水的辽西北城市，横穿城市的细河为人们提供了得天独厚的宜居地带，通过对细河的治理、改造，在沿岸发展高品位的住宅房地产，使细河沿岸成为横穿城市的绿色高档居住带，将细河沿岸打造成城市中的一条亮丽的“绿飘带”。

由于细河沿岸居住带的特殊地理位置，使在此居住的人们向北、向南出行极为方便。

细河沿岸居住带有着城市中稀有的自然环境，便利的交通出行条件，在此发展高档居住区，开发潜力无限。

☆“玉龙腾飞，开创宜居新天地”

充分利用现有政策，优越地理位置，便捷交通设施，大力开发“玉龙新城”，通过建设会展中心、博物馆、图书馆等一系列公共设施，将“玉龙新城”建设成为具有公共服务、商业、产业相配套的综合性居住新城；吸纳人口，扩大城市规模，改变阜新城市空间发展方向，优化城市空间发展形状，实现主城区向北拓展的战略思想；“玉龙新城”的建设，将成为阜新经济发展新兴增长点，也将成为以住宅产业为主的又一房地产业发展新天地。

☆“精英云集，实现居住‘芯’梦想”

利用主城区优越的地理位置，完善的基础设施，繁荣的商业环境与行政中心地位，大力发展与相应人群档次、品位相适应的住宅房地产业，着力建设与商业中心、行政中心相互协调配套的时尚、现代、高品位、高档次的住宅产业区域，使城市中心区成为阜新住宅房地产的核心发展区域，实现城市中心区域的城市面貌更新。

2、商业房地产业发展规划理念

☆“三足鼎立”

商业房地产，重点发展中央商务区、迎宾大街商务区、站前广场商务区，依据各自的不同的发展基础与发展条件，形成特色现代化商务区；通过一批项目的建设，加强各商务区的知名度与影响力，逐渐扩大辐射范围，形成阜新城市商务区的特色互补、共同发展的三足鼎立之势，逐渐以点盖面，在三大商务区辐射范围内大力发展商业房地产。

3、工业房地产业发展规划理念

☆“四面开花”

以阜新重点建设皮革、林产品、液压机械、氟化工等产业基地为契机，大力发展工业房地产，以各自的产业基地的房地产为产业基地相配套，形成四大产业基地工业房地产发展齐头并进的局面。

4、旅游房地产业发展规划理念

☆“二点一线”

以孙家湾国际工业遗产旅游度假区和温泉度假城项目为两点，重点发展旅游房地产，在两点之间开发与之相配套的旅游服务房地产项目，使两点之间形成旅游地产服务带，在发展旅游房地产的同时，将两大旅游区域连接起来，增强各旅游景点的相互联系，实现阜新旅游景点的有机结合。

（四）市场供需分析

根据对我市住房需求市场的调查，结合城市化进程趋势，居民生活水平的提高、人居环境效应等方面的综合分析，预测未来5年，我市房地产市场需求仍将继续呈现较快增长势头。

这一需求主要来自以下几个方面：

1、住宅房地产业

⑴人均居住面积补缺。

“十二五”期间我市人均住房面积要有显著提高。

目前我市人均住房面积仅为20.25平方米，到“十二五”末要达到30平方米，这样就会带动760万平方米的住房需求。

⑵城市化率带动住房消费。

如果按照每年1%的城市化进城计算，“十二五”期间会有288万平方米的住房需求。

⑶新婚刚性需求。

我市每年约有1.1万人结婚，每年都会带来165万平方米的住房刚性需求。

⑷“沈彰新城”和“清河门新城”建设。

在未来20年发展目标为35万和25万人口，十二五期间两个区会引进大批的人口，带动450万平方米住宅刚性需求。

上述四项合计住宅开发总量为1663万平方米，投资额为266亿元。

2、保障性住房

“十二五”期间，我市保障性住房目标为：

建筑面积达到117.8万m2，总投资达到17.79亿元，其中廉租住房建筑面积达到22.6万m2，投资达到3.39亿元；经济适用住房建筑面积达到95.2万m2，投资达到14.4亿元。

3、工业房地产业

“十二五”期间，我市工业经济将有大跨度发展，在工业经济发展“四面开花”的带动下，工业房地产开发将有400万平方米需求，投资额将达到40亿元。

4、商业房地产业

按照“三足鼎立”发展目标，我市商业及旅游业经济将快速增长，商业地产需求量将达到206万平方米，投资额达将到41亿元。

以上住宅开发需求分析，结合“十五”、“十一五”期间的住房供应量和销售量，“十二五”期间完成房地产开发面积2387万平方米，其中住宅1663万平方米，保障性住房117.8万平方米，工业开发面积400万平方米，商业开发面积206万平方米，总投资额为365亿元。

（五）发展目标

到2012年，房地产业形成“供需基本平衡、结构基本合理、调控稳妥有效”的房地产发展格局，增强居住环境建设和旧区基础设施改造，建立起以普通商品房、经济适用住房、廉租房等组成的住房供应保障体系。

1、房地产投资规模规划目标

城市建设发展、居民收入水平提高和人居环境的改善，将进一步促进我市房地产业的发展，房地产开发计划投资额为365亿元，并带动相关产业快速发展。

2、人均住房面积规划目标

我市2009年人均住房面积为20.25平方米，全国平均为30平方米，并以每年1平方米的速度增加。

考虑到我市的经济发展水平，“十二五”期间要达人均住房面积30平方米。

3、房地产供应总量

根据前面的市场需求估测，“十二五”期间，全市房地产开发总量为2387万平方米左右，开发建设中应配备10%左右的公建设施和10%左右的商业、办公、车库等用配套建筑物（见附表）。

4、住宅小区物业管理规划目标

加大物业管理工作力度。

一是对新建小区从源头把关，督促建设单位落实前期物业管理，实行监管衔接；二是对原有小区划片整合，打破物业产权界限，按照就近方便的原则，把相邻小区整合成一个物业管理区域；三是抓从业人员培训教育，提高从业人员的素质；四是指导成立业主大会，规范业主委员会行为，支持业主理性维权。

5、房地产开发整体布局规划目标

“十二五”期间在主城区要彻底消灭平房区，重点发展城市以北的建设，要在城市北部建设一批人居环境好、小区建设有一定档次的大型居住区域，以减轻日益拥挤的市区交通。

基本完成市区范围内的“火炕”楼的改造任务。

6、制定符合我市实际的廉租住房管理办法

以发放租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅，逐步解决城镇最低收入家庭的住房困难。

多渠道筹措补贴资金，从2008年开始，争取廉租住房制度的覆盖面积逐步扩大，贯彻落实经济适用住房管理办法，分期分批组织实施经济适用住房的建设项目。

到2015年，我市新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%，旧住宅小区经过分期分批综合治理，逐步完善基础设施，物业管理覆盖率力争达到70%。

有计划、分步骤引入物业管理品牌企业，培育物业管理示范小区，切实改善人居环境。

二、实现我市“十二五”期间房地产发展目标的主要措施

目前，我市房地产业正处于发展成熟时期，面临宏观调控的形势，为保证我市房地产业发展目标的实现，迫切需要通过深化改革、推进体制创新，强化宏观调控，加强市场监管，规范市场秩序，完善市场机制，建立住房保障制度等措施，促进我市房地产的持续、稳定和健康发展。

（一）加大对房地产业的宏观调控力度

房地产业是国民经济先导性产业，对GDP增长具有较强地带动作用，同时住房问题又关系到广大人民群众的切身利益和社会稳定。

因此，必须区别对待、分类指导，综合运用规划、土地供应、财税、金融、法律和行政等宏观调控手段，引导和保持房地产业与经济社会协调发展。

1、强化城市规划管理

以我市城市总体规划为指导，围绕统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，坚持成片开发、严格控制零星建设，与基础设施同步建设、与城市风格相结合的原则，开展居住区发展规划和城市中心区控制性详细规划的编制。

根据城市各区域项目不同情况，对居住地要明确住房建筑套型密度和住宅净面积两项强制性指标，并落实到具体项目中。

2、建立完善的土地供应机制

严禁城市中心区别墅用地供应，严格控制城市边缘地区别墅用地。

对城市中心区大型商厦建设进行合理控制。

根据人口分布综合考虑全市商业用地供应。

3、加大经济适用住房和廉租住房供应

为了满足城市中低收入家庭的住房需求，在住宅建设年度计划中，要加大经济适用住房和廉租住房的比例，保证政府任务的完成。

4、建立健全房地产市场监测和信息统计发布机制

要有效整合房地产相关信息，形成比较全面反映房地产市场运行状况的信息系统，规划、国土、统计、金融、发改委、房地产行政等主管部门要密切配合，不断完善政府对房地产市场信息的发布，引导广大居民树立正确的住房消费观念。

（二）建立和完善住房供应保障体系

要进一步深化住房供给制度，建立、健全面向中低收入家庭，特别是城市最低收入家庭的住房保障制度，不断完善普通商品房、拆迁安置房、经济适用房、廉租房的建设和管理制度。

1、大力发展节能省地型商品房住宅建设

大力推进面向广大中低收入家庭的节能省地型商品房住宅建设，要按照“总量控制、区域平衡、落实项目”的原则，把住房套型结构落实到具体项目中。

进一步规范和活跃房地产二级市场，将存量住房纳入新的住房供应体系，提高市场的有效供给，逐步使普通商品住房与中低收入家庭住房消费水平相适应。

2、建立经济适用住房供应体系，完善廉租房租赁新机制

根据中低收入家庭需求，兴建一批经济适用住房，有目标、有计划建设一批廉租住房，以解决城市最低收入家庭的住房需求。

既要满足住房保障，又要严格申请条件和标准。

经济适用住房开发建设要由政府组织，市场化实施，开发利润控制在3%以下，廉租住房要由政府房地产行政部门组织实施，建设、分配等环节要公开、公平、公正。

（三）培育和规范房地产市场

1、充分规范房地产市场行为，发挥房地产行政管理部门的职能作用。

要严格行政执法程序，强化行政执法。

重点要加强房地产开发项目管理和资质管理；要依法查处违法、违规开发建设和销售行为；严格执行商品房面积计算规范标准和办法，查处住宅面积“缺斤短两”行为；强化合同管理，查处合同欺诈行为；强化竣工验收备案制度和综合验收工作，切实把好交付使用关；规范物业管理服务与收费，查处物业管理中的不规范行为。

进一步完善房地产诚信体系，建立健全房地产开发、中介和物业服务企业的信誉档案。

2、加快发展房地产中介服务业

一是落实宏观调控措施，加大政府对房地产中介服务的指导，杜绝中介服务虚假误导，引导中介服务健康发展；二是进一步培育和规范二手房市场，以满足不同层次消费者的需求；三是努力提高信息化，提升中介服务质量和服务水平。

（四）大力推进住宅产业现代化

1、加快住宅产业现代化

按建设部等八部委《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》的要求，加快住宅产业改造升级，调整优化住宅产业和产品结构，加快住宅产业现代化步伐。

住宅产业要适应信息化、智能化、生态化的发展要求，积极开发和大力推广先进成熟的新技术、新材料、新设备、新工艺，改善住宅产品的竞争力，为广大消费者提供“安全、舒适、节能、环保”的居住条件，全面提高住宅建设质量，加快住宅产业现代化。

2、扶持品牌房地产企业

培育一批信誉好、知名度高、市场覆盖面广的房地产品牌企业，以创造出一批工程质量可靠、建筑设计超前、环境布局优美、公共设施配套、物业服务到位的品牌住宅小区。

3、完善住宅区基础设施建设

要引导房地产开发建设单位，要对自己建设的老旧住宅小区不断补充完善历史欠帐，以推进城市居住生活环境、配套服务设施和现代物业服务设施建设。

4、加快“老旧楼”的改造步伐

市政府要成立相应的专门机构，改造“老旧楼”要遵循有组织、有计划、有规划的原则进行。

全市“老旧楼”的改造要全盘考虑，对于“老旧楼”的改造，政府要采取“一事一议”的办法，合理确定减免土地出让金、城市基础设施配套费等行政事业性收费，项目建设涉及到的税金能免则免或采取“收支两条线”等变通渠道支持“老旧楼”的改造项目实施。

“老旧楼”拆迁政策要沿袭棚户区改造的政策。

附：

“十二五”房地产建设规划一览表

“十二五”保障性住房数据一览表

“十二五”房地产业各项数据曲线图

阜新市公用事业与房产局

二O一O年七月七日

“十二五”房地开发总量测算数字说明

一、住宅房地产

1、补缺口面积：

“十二五”住房面积达到30m2/人，我市目前人均20.5m2，有9.5m2的差距，城市人口80万人：

（30m2－20.5m2）／人×80万＝760万m2

2、城市化率：

全市人口192万人，按1%的进程

192万人×1%×30m2×5年＝288万m2

3、结婚用房：

每年约有1.1万人结婚（民政局提供），按人均30m2计算

1.1万人×30m2×5年=165万m2

4、沈彰新城、清河门新城建设：

20年发展目标沈彰新城35万人口、清河门新城25万人口，共计60万人口，按30m2/人

60万人÷20年×30m2×5年＝450万m2

四项合计住宅开发总量为1663万m2，按1600元/m2计算

投资额为1600元/m2×1663万m2＝266亿元

二、保障性住房：

建筑面积为117.8万m2，投资额为17.79亿元。

三、工业地产：

09年工业地产开发50万m2，按每年递增10万m2计算， 到2015年共计开发总量为400万m2。

按1000元/m2计算，投资额为1000元/m2×400万m2＝40亿元

四、商业地产：

（住宅开发总量+工业地产开发总量）×10%

（1663万m2＋400m2）×10%＝206万m2

按2000元/m2计算，投资额为2000元/m2×206万m2＝41亿

上述四项合计开发总量为2387万m2，总投资为365.09亿元。

阜新市房地产业“十二五”发展规划

阜新市公用事业局

二○一○年七月