开工前期的工程管理.docx

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开工前期的工程管理

第二章开工前期的工程管理

一、开工前期准备阶段：

工程开工前期准备阶段（基本取得用地到基础开工）主要工作内容包括：

现场查勘；收地围蔽；清表；组织详勘；申报临水临电；前期综合策划；实施“三通一平”；大型土石方施工；与政府相关部门对接等。

1、取得原始地形地貌图和周边道路市政管网图

基本达成土地意向后，督促开发部及时向政府相关部门索取原始地形地貌图和周边道路市政管网图，并进行复核，如误差较大，不满足要求时，应外委有资质的第三方重新绘制。

2、现场查勘

收地前，工程部应组织现场查勘，详细了解场地内的情况：

地上地下建（构）筑物、坟墓、高低压电线（电缆）、通讯电缆（光缆）、排水（给水或灌溉）渠（管）、地上附着物等，尤其是有无矿产、文物、溶洞、防空洞等，并绘制在总图上。

3、地形地貌、地质资料、周边道路管网资料和现场查勘资料是拿地决策、编制总规以及施工组织的重要依据，应及时取得并向有关部门提供。

根据现场查勘和取得资料的情况，决定是否进行普勘。

二、综合策划

新开发项目在详规批复一周内、开工前，由项目部牵头，地产公司总经理主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为规划设计部、建筑设计院、工程运营管理中心、成本控制部、开发部、营销部、物业公司等部门（单位）负责人。

审查通过后,由项目部负责将方案三天内报董事长审批。

项目开发建设综合策划方案审查会的主要内容：

1、施工给水系统：

给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。

2、施工排水系统：

排水管道走向规划、管道管径、排水量等。

3、施工用电系统：

施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。

4、施工道路系统：

满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。

5、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：

满足安全文明施工需要、满足销售需要等。

6、施工场地的土方平衡：

考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。

7、制定主体总包及各类专业分包合同签订计划和目标成本控制计划。

8、制定甲供材料、设备采购供应计划。

9、制定项目各期开发建设计划及分批销售计划（营销部必须在项目开工前确定经公司总经理审批的售楼部、样板房位置、样板房数量及有关要求，明确售楼部和样板房的软装工程数量及有关要求，并在开售前两个月确定销售平面及环境围蔽范围的平面布置图）。

10、制定项目各期分批移交物业管理计划。

11、制定项目设计出图计划。

12、小区的公用工程（供水、供电、供煤气、备用电源、电信、消防、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼及相关配套工程的使用要求。

三、围蔽

1、收地围蔽

（1）准备工作。

①办理收地手续。

②明确征地红线。

项目部根据国土局提供的红线控制坐标点（一般找当地测绘院取得），按征地红线图放出征地红线，做好标记。

做好征地红线的复测工作，红线控制点坐标须由测量工程师全数复核。

若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门及时解决。

③测算围蔽工程量，制订围蔽工程的实施方案。

④对可能引发的民众阻扰事件有充分的估计，积极与当地政府部门沟通取得支持，并做好预案。

⑤组织施工单位，做好围蔽工程人员、材料、机械设备的进场准备。

（2）围蔽实施

①对征地围蔽精心策划，做到:

范围准确、速度快捷、围蔽实施时间保密并择机实施，避免与当地群众纠纷。

②围蔽进场和实施过程中做好拍照取证和新闻媒体解释工作。

③围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。

2、施工围蔽

（1）施工围墙

①应跟据公司标准图或当地安全文明的的要求砌筑围墙或围挡。

一般施工围墙的标准：

采用砖砌围墙，墙高2米，每隔6米一个砖砌墙柱，临时围墙外立面应作抹灰，墙体做东基地产LOGO、广告标语（内容须经总部营销审批）等。

②围墙施工时机：

收地后尽快组织施工围墙的施工。

（2）场地内施工围蔽

①各标段的施工围蔽须采取统一的形式，布置方案须经公司批准，符合销售要求，满足安全文明施工需要。

②项目开工时，原则上中心园林区须第一时间围蔽，保证园林、园建的施工不受其他施工单位的影响。

3、销售围蔽

严格按照公司的销售围蔽方案进行布置、并于开盘前15天完成。

销售围蔽须经常维护及更新，保持良好形象。

四、清表

根据现场查勘结果和开发部提供的资料，在开发部协助下加快拆除、迁移地上地下障碍物，并及时清理建筑垃圾。

如有林木，砍伐前应到林业主管部门办理砍伐证（考虑工期建议可考虑找当地有此类资源的单位议标实施）。

注意事项：

1、根据查勘资料合理估计工程量并及时提出招标立项或委托立项。

2、准确做好工程量、外运量及运距的确认、计量，并取证。

五、详勘

1、勘探单位进场

总规方案一经确定，立即组织勘探单位进场，并优先对会所（售楼部）、样板栋、其它重要配套进行详勘。

2、勘探孔位确定、复核

勘探单位根据设计部提供的详勘方案（勘探技术要求）、总规图上的坐标点定出孔位，项目部须对每个孔的位置进行复核。

3、勘探进度控制

根据公司工期要求，督促勘探单位组织足够的钻机进场。

一般一台钻机一个工作日可钻一个孔（30米计）。

4、勘查质量控制

勘查施工时，项目部必须安排监理人员（或项目土建工程师）旁站监理，确保勘探结果与实际相符，工程量真实客观，所有钻孔工程量必须由两名工程（监理）人员进行验收和岩芯拍照，并在台账上签字，单孔完成24小时内及时上报项目工程负责人和公司工程运营管理中心主管工程师存档。

严禁旁站不到位、勘探结果失真情况。

5、勘探结果取得

首期综合楼、样板楼等在开钻后7天内取得柱状图，确保7天后基础开工；主体工程在详勘开钻后15天内提供勘探报告。

六、临水临电

1、临电申报

（1）根据首期开发面积并结合后续开发节奏，同时考虑售楼部、会所、样板房、园林等的用电需求，计算施工用电总容量。

具体可参考《施工临时用电管理工作指引》。

（2）根据需求容量，选择变压器的型号和台数，并向当地供电部门提出用电申请。

（3）前期施工如市电尚未开通，需使用发电机供电时，应按流程报公司总经理审批并严格按《施工发电机管理工作指引》实施。

严禁发电机管理不善、计价不合理、工程量确认不准确，严禁长期使用发电机。

（4）临时施工用电分期方案、交楼临时用电方案及临时用电改造方案必须报公司总经理审批。

（5）临时用电工程的议标、定标、合同不得以委托或签证的形式实施。

2、临水申报

（1）有市政水源接入时，根据首期开发面积并结合后续开发，计算施工用水小时需求量和日需求量，向当地供水部门提出用水申请。

（2）无市政水源或市政水源无法接入时，应因地制宜制定取水供水方案，并尽早实施。

七、五通一平

1、水通、电通、路通

（1）督促开发部及时办理临时用水、排水、用电、电信网络审批手续并确定施工单位，之后督促尽快完工，不得影响开工。

（2）督促开发部及时办理临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、余泥排放证等。

（3）收地后，尽快开通地块至周边主要交通道路的施工通道，同时组织场地平整、临时道路的施工，尤其是在雨季，施工道路的打通对于基础施工、主体施工至关重要。

总包单位确定较早的，尽量将此部分工作内容纳入总包合同。

（4）施工道路应优先利用小区永久道路的水稳层部分，面层在交楼前铺设。

（5）施工道路的布置原则上不能与销售通道混用，严格分开；确实无法分开的，务必保证在节假日前清洗干净。

（6）甲方、监理办公、生活用临时设施应尽量纳入总包合同。

2、场地平整

（1）根据竖向设计方案确定场地施工控制标高。

（2）土方量计算

小型土石方工程（10万立方米以下且造价在100万元以下）场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。

（3）注意事项

注意勘查地下已有给排水管道、电线电缆的情况；详细探明地下障碍物，场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。

禁止土方反复倒运、工程量确定不准确。

八、大型土石方施工

1、小区项目场地土方平衡设计和施工的原则是挖方与填方平衡，尽量少动土，特别是首期施工应做到土方量最小。

2、大型土石方的施工必须按以下工作流程进行。

（1）适用范围：

挖填土石方量在10万立方米以上或造价在100万元以上。

（2）小区项目场地竖向设计和土方施工的原则是依山就势、少动土、挖填平衡。

（3）设计施工所用地形图

新项目在收地后，项目需对工程设计所用地形图进行复核，如地形图与现状差别较大或精度不满足要求的，地区公司须委托有资质的测量单位重新测量地形图；地形图精度不小于1：

1000。

（4）现场竖向设计讨论会

规划设计部下发设计条件后，规划设计部须组织设计院完成竖向设计方案及编制土方平衡方格网图（20M×20M），施工单位应根据设计方案编制并报批施工方案，经总部设计、成控、工程等相关部门和总经理审批后，土方才可动工。

（5）工程量变更

若涉及需较大土方工程量变更,项目应及时发《工程通知单》请示公司总部工程、设计部门和总经理，同意后方可正式发《工程通知单》通知施工单位实施，否则公司不予确认，并追究相关人员责任。

（6）土方复核

原始测量数据要求：

土石方挖填前原地面、挖填后完成面必测；

实际挖填范围线、边坡线、坡度拐点、其它的轮廓点必测；

测量点要求布点均匀，间距大致为20M×20M，遇地形复杂的间距可大致为10M×10M或5M×5M或更密;

所有测量数据均需是三维坐标（X,Y,H）;

土方完成测量时，竣工完成面测量须由项目部通知土方施工单位、场地接收单位（场地接收单位已进场的）、监理单位（若确定）、总部工程、成控部等六方共同参加。

（7）土方结算

经总部工程中心、成控部与项目部、监理单位、土方施工单位、接收场地的施工单位六方签字盖公章的土方工程挖填前和完成后的地形原始测量资料（含方格网电子版）作为土方结算的主要计算依据。

3、土方施工组织应分区分批，并且样板区优先、道路优先。

4、涉及土方运距问题建议参考本区域周边楼盘标准在合同中锁定，否则项目应组织总部工程、成控部门与施工单位在土方施工前期尽快按实际距离确认，避免成本失控或后续扯皮。

5、土方施工阶段应注意水土保护，做好施工场地临时排洪、排水措施。

如需做永久性排洪工程的，永久性排洪的设计施工方案应与整个场地土方施工结合考虑，永久性排洪方案须报公司总部设计、工程等相关部门批准。

九、招标立项与合同交底

1、施工单位进场前至少两个月，项目部应及时进行招（议）标立项（附表1-1），并编制好招标技术纲要（要求），并报总部工程、设计部门审批。

2、项目主体、土方、基础、支护、园建、装饰招标立项前，由成本控制部组织项目部、落实针对上述各合同的立项及合同前期信息的反馈。

3、上述各合同及其它各专业合同签订后7天内、开工前，由成本控制部、法务部对项目部进行合同交底。

4、招标委托前，项目应先办理招标技术纲要（方案）审批（附表1-2）招标策划及技术准备工作必须完善、准确，严禁出现定标后技术方案等发生重大变化，导致成本较多增加或工期较大延误的现象。

注意事项：

考虑到每个项目的独特性，严禁策划不到位产生工程内容漏项、委托增加的现象，同时应尽量将相关的甚至可能超出定额精神的内容均纳入承包范围（可以给予适当费用），避免后期扯皮。

十、编制施工组织设计

1、施工组织设计编制重点内容包括施工计划及关键工程抢工措施、主要技术方案（包括土石方、地基处理、土壤除碱、外排栅方式等）、平面布置、施工道路、围蔽、施工机械数量及配置等内容；这些内容的策划宜早进行，最好作为技术标纳入招标文件及合同，便于以后协调。

2、审查重点

施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足销售通道和销售环境、安全文明施工、后续工程的施工要求。

审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。

施工组织设计的审查内容（附表1-3）主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程），施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。

专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质[2004]213号《〈危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法〉的通知》要求。

十一、图纸会审

“涉及到按合同总价包干的项目，如道路、钢结构等，在招标前项目部必须组织工程、设计部以及设计单位参加图纸会审。

每期地下室、主体工程、装修及园林景观工程图纸下发10天内或开工前，项目部必须组织召开由项目总监主持的，总部工程、设计部及设计单位和相关施工单位参加的大规模图纸会审；其它专业图纸下发1周内和开工前，项目工程部经理应组织上述部门相关人员参加图纸会审。

杜绝先施工后会审的现象，避免因会审质量不高而造成大面积返工的现象。

严格进行设计变更审批及管理，变更要做台帐统计，并对变更的原因进行分类及分析，严禁使用工作联系单来代替设计变更。

十二、与政府相关部门对接

1、与建设行政主管部门对接

了解施工证照取得、工程验收（中间验收）、竣工备案等方面的要求、流程，提前采取措施防止影响工期；了解安全文明施工要求；了解当地对建设开发各个阶段相关的制度、办法、规定、要求等文件。

协助、督促开发部及时办理相关工程质量监督手续，避免因先行开工导致后期需进行结构检测等现象，既影响进度、又增加成本。

2、与供电、供水、供暖、燃气、消防、气象等部门对接。

了解供电、供水、供暖、燃气、消防、防雷方案报批（报建）及图纸设计、施工、验收等方面的要求，督促开发部及时办理、完善各种相关手续。

3、与城管部门及交通执法部门对接。

4、与街道委（或镇政府）及与公安部门对接。