深圳市房地产经纪行业服务规范指引汇总.docx
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深圳市房地产经纪行业服务规范指引汇总
深圳市房地产经纪行业服务规范指引
二零一零年四月
主 编：
于培亭
副主编：
陶美泉 张文华 陈松华
编写人员：
张媛 惠金玲 徐枫
顾问：
李邨李东王书权贺倩明
美联物业 世华地产中联地产 招商置业 中原地产
目录
第一章总则2
一、目的2
二、依据2
三、适用范围2
第二章深圳房地产经纪行业常用名词释义（按拼音索引）2
第三章深圳房地产经纪行业服务操守与应尽义务2
第一节深圳房地产经纪机构服务操守2
一、信息公示方面2
二、资料处理方面2
三、佣金与必要费用2
四、经纪机构间合作2
第二节深圳市房地产经纪人员应遵守的服务操守2
一、经纪人员的回避制度2
二、房地产经纪人员执业签字制度2
第三节房地产经纪活动中的禁止行为2
第四节深圳房地产经纪机构与经纪人员的权利和义务2
一、房地产经纪机构的权利和义务2
二、房地产经纪人员的权利和义务2
第四章二手房买卖居间服务程序指引2
一、卖方放盘2
二、买方寻盘2
三、带买方实地看楼2
四、达成交易意向2
五、签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，买方支付定金2
六、银行监管买方购房余款（除定金）2
七、签署《深圳市二手房买卖合同》，并按约定支付佣金2
八、办理房地产证过户手续2
九、剩余楼款结算2
十、交楼2
第五章二手房租赁代理服务流程指引2
一、出租方放租2
二、承租方求租2
三、经纪人员带承租方实地看楼2
四、达成租赁意向、签订物业租赁及居间合同2
五、承租方向出租方支付押金及首月租金。
租赁双方按约定支付佣金2
六、出租方将物业交予承租方使用2
二手住宅买卖居间服务操作示范文本2
二手工商铺买卖居间服务操作示范文本2
二手住宅租赁示范文本2
二手工商铺租赁示范文本2
房地产经纪行业适用相关法律法规与自律规范2
第一章总则
一、目的
为了规范深圳房地产经纪行业的经纪活动，提高经纪人员的执业素质和服务水平、控制房地产经纪机构执业风险。
二、依据
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》、《深圳市房地产经纪行业从业规范》等有关法律、法规、行业规范制定本指引。
三、适用范围
本指引适用于在深圳市从事房地产买卖、租赁等经纪活动的机构和人员，包括持有“深圳市房地产经纪人员执业登记牌的房地产经纪人员。
包括房地产经纪人（以下简称“经纪人”）和房地产经纪人助理（以下简称“经纪人助理”）。
房地产经纪活动应遵从自愿、平等、诚实信用的原则。
房地产经纪活动首先是一种民事行为，各方是平等民事主体，房地产经纪活动应在各方自愿、平等、协商的基础上进行。
其次，房地产经纪活动是一种中介活动，房地产经纪人员以其掌握的资讯及专业知识为委托人提供专业的服务。
房地产经纪人员须遵守职业道德，诚信执业，及时、如实地向委托人报告订约机会、市场行情变化及其他有关情况，亦应当及时向房地产经纪机构报告业务进展情况。
经纪机构及经纪人员均应参照本指引开展房地产经纪业务。
本指引的解释权归深圳市房地产经纪行业协会所有。
第二章深圳房地产经纪行业常用名词释义（按拼音索引）
A
按份共有
指按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。
B
备案
根据《城市房地产中介服务管理规定》，设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。
房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
必要费用
根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：
居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
C
产权过户
指产权登记部门接受买卖双方提交的过户申请后，为其办理的产权转移登记手续。
诚意金
指欲购买或租赁的一方支付一定数额的款项，表达购房或租赁的意愿。
承租人
物业租赁交易中对约定的物业享有占有、使用、收益权能，并支付对价的一方。
持牌上岗制度
房地产经纪人员向主管部门申请执业登记并获得许可后，方可在深圳市从事房地产经纪活动的制度。
出租人
对约定的物业享有所有权或经营权，通过让渡占有、使用、收益权能获取对价的一方。
D
担保
在法律上指为确保特定的债权人实现债权，以债务人或第三人的信用或者特定财产来督促债务人履行债务的制度。
抵押
是指债务人或者第三人不转移对特定财产的占有，将该财产作为债权的担保。
债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
定金
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
定金应当以书面形式约定。
当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。
定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
独家代理
是代理的一种形式，指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。
独家代理需要委托人与房地产经纪机构签订独家代理委托协议，经纪人有独家销售该物业的权利，在代理合同的有效期内，其他任何人包括业主售出该物业，独家代理人仍然有权获得佣金。
E
二房东
承租人得到出租人的许可，将承租的物业转租给第三方，该承租人被称为“二房东”。
二手房
指购买或获取后产权人又欲出售的依法可交易的房产，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房等。
F
房地产按揭
指以房地产作为抵押，获得银行贷款，依合同分期偿还本息，贷款还清后解除房地产抵押状态的行为。
房地产经纪
为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务并收取报酬的行为。
房地产经纪机构
指依法设立并经过工商登记的，且在房地产主管部门备案的，从事房地产经纪活动的经济组织。
房地产经纪人
持有《深圳市房地产经纪人员执业登记牌》的房地产经纪人。
房地产经纪人在房地产经纪机构中执行房地产经纪业务，经所在房地产经纪机构授权，可以独立开展房地产经纪活动。
房地产经纪人助理
持有《深圳市房地产经纪人员执业登记牌》的房地产经纪从业人员（包括资深经纪人助理、经纪人助理）。
房地产经纪人助理在房地产经纪机构中协助房地产经纪人执行房地产经纪业务。
房地产居间
房地产经纪机构通过居间协调，促成交易，依法取得报酬的经营活动。
房地产证
是国家依法保护房屋所有权、土地使用权的合法凭证。
或指房地产权属的法律凭证。
房源信息编码
是指房地产经纪机构接受业主委托，通过深圳市房地产信息系统核对房屋产权后，生成的针对此房屋信息的十二位数字码。
放盘
指业主或出租方通过经纪机构出售或出租物业。
分支机构
是指房地产经纪机构向行政主管部门提交资料依法注册、备案的不具有独立法人资格的组织，设立分支机构的房地产经纪机构应当承担其分支机构的一切法律责任。
J
交房保证金
指为了防范交易风险，督促卖方按约定交付物业和结清相关费用，而由买卖双方协商同意在交易总价款中预留出来的部分款项。
居间合同
本文特指由原深圳市国土资源和房产管理局与原深圳市工商行政管理局联合制定的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。
M
买方代理
指在房地产交易过程中仅与买方建立房地产代理关系的房地产经纪人员。
买卖合同
本文特指由原深圳市国土资源和房产管理局与原深圳市工商行政管理局联合制定的《深圳市二手房买卖合同》。
卖方代理
指在房地产交易过程中仅与卖方建立房地产代理关系的房地产经纪人员。
S
深圳市房地产经纪行业协会（ShenzhenRealEstateBrokerTradeAssociation）
是由深圳从事房地产居间、代理、咨询的企事业单位及从事房地产研究的专业机构自愿发起成立的行业性、地方性、非盈利性社会组织。
深圳市房地产经纪行业协会自律专业委员会
是经纪协会制定自律规则、实施行业自律规范的专门机构。
W
违约金
是由合同当事人在合同中预先约定，当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约方支付给履约方的一定金额的货币。
违约责任
指当事人一方不履行合同债务或其履行不符合合同约定时，对另一方当事人所应承担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等民事责任。
委托代理
委托代理是指委托代理人基于被代理人的授权，在代理权限范围内以被代理人名义实施法律行为，其行为的法律后果直接归属于被代理人的法律制度。
委托协议
指委托人和房地产经纪机构约定，由房地产经纪机构提供专业服务，为促成委托人与第三人进行房地产交易的合同，也称为委托合同或契约。
物业权属证书
是权利人依法拥有物业所有权并对物业行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
X
信用档案
是指由主管部门或协会采集的来自合法渠道或社会各方，能够判断房地产经纪机构及经纪人员信用状况的真实记录。
Y
押金
指出租方交付出租物业时，向承租方收取一定款项作为合同履行的担保。
佣金
指房地产经纪机构在为委托人提供订约机会及居间服务，由委托人支付的劳动报酬。
Z
资金监管
指将物业交易过程中的各项资金交由具有资金监管权力的金融机构或通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据合同约定条件划转交易资金。
第三章深圳房地产经纪行业服务操守与应尽义务
第一节深圳房地产经纪机构服务操守
一、信息公示方面
1、告示责任
房地产经纪机构应当在经营场所醒目的位置明示下列事项：
（1）营业执照；
（2）《深圳市房地产经纪机构备案证书》、《深圳市房地产经纪机构分支机构备案证书》；
（3）深圳市房地产经纪行业协会会员牌；
（4）《二手楼购房指引》；
（5）所聘用房地产经纪人员的姓名及其执业登记信息；
（6）服务项目、服务内容、服务标准及业务流程；
（7）收费项目、计费依据和标准；
（8）机构及从业人员的信用档案查询方式；
（9）投诉方式和渠道；
（10）主管部门发布的房地产经纪服务合同（包括委托合同、二手房预约买卖及居间服务合同、二手房买卖合同）示范文本；
（11）法律法规及主管部门规定应当明示的其他事项。
2、告知责任
房地产经纪机构在接受委托时，应当向委托人告知下列事项：
（1）委托项目相关的市场行情、可选择的房地产交易方式；
（2）法律、法规和政策对房地产交易的限制性、禁止性规定；
（3）应由委托人协助的工作、提供的必要文件和证明；
（4）房地产交易应办理的手续、应由委托人缴纳的税费以及房地产经纪机构可为委托人代办的事项；
（5）标的物业在权属、安全、环境等方面存在的瑕疵及可能产生的法律后果；
（6）发票的样式和内容。
二、资料处理方面
1、房地产经纪合同
房地产经纪机构承接经纪业务，如是买卖成交必须采用主管部门制定的示范合同文本（详见附件）；若是租赁成交，签订合同可参考深圳市房屋租赁行业协会制定的《深圳市房屋租赁合同示范文本》或本指引相关租赁业务附件。
房地产经纪业务的合同中，应当有执行该项经纪业务的经纪人员签名及执业登记牌号。
经纪机构必须监督执业经纪人员发布房源信息编码。
2、重要文书、业务记录和资料
（1）重要文书签章
根据《房地产经纪执业规则》规定，在房地产经纪业务合同中应当有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名及注册号。
因此，经纪人员应在其执业的《深圳市二手房委托合同》、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》上签名并注明执业登记牌号。
（2）业务纪录
①房地产经纪人知道或应当知道业务协办经纪人助理的不良行为的，应及时形成业务纪录并告知深圳市房地产经纪行业协会自律专业委员会（以下简称“自律专业委员会”）。
②协办经纪人助理对经纪人行为有异议的，可向自律专业委员会申诉。
申诉期为自得知其权利受侵害之日起至侵害行为发生的同一执业年度截止日止。
（3）资料保管
房地产经纪机构应当妥善保管委托人提供的资料、委托协议、买卖合同或租赁合同、业务纪录、业务交接单据、原始凭证等与经纪业务有关的资料、文件和物品，严禁伪造、涂改交易文件和凭证。
三、佣金与必要费用
房地产经纪机构依照合同约定向委托人收取佣金，并开具发票，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律、法规及行业规范的规定，不得赚取差价及谋取合同约定以外的收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。
房地产经纪机构未促成交易的，不应当收取佣金，但可以依居间合同约定要求委托人支付从事房地产经纪活动支出的必要费用。
四、经纪机构间合作
经委托人书面同意，房地产经纪机构之间可以合作完成一项房地产经纪业务。
合作的机构之间应当合理分工、明确职责、密切协作，意见不一致时应当及时通报委托人协商决定。
房地产经纪机构对合同完成的经纪业务共同承担责任，不得以转让业务为名规避对委托人应承担的责任。
合作完成经纪业务根据合作协议分配佣金。
第二节深圳市房地产经纪人员应遵守的服务操守
一、经纪人员的回避制度
为保持经纪活动的公正性，在房地产经纪活动中，房地产经纪人员与房地产交易一方当事人存在利害关系的，房地产经纪人员应当回避，但征得另一方当事人同意的除外。
二、房地产经纪人员执业签字制度
为贯彻中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2007年1月1日起施行《中国房地产经纪执业规则》的规定，进一步规范深圳市房地产经纪人员的执业行为，提高经纪行业的社会公信力，依据《深圳市房地产经纪行业从业规范》，行业协会决定实施房地产经纪人员执业签字制度，要求房地产经纪机构统一承接房地产经纪业务时，应指派或者由委托人选定执业在本机构的房地产经纪人为经纪业务的承办人，并在委托协议中载明。
1、房地产经纪人员执业签字制度的内容解读
房地产经纪人员执业签字制度的核心，在于借鉴引入审计行业中临时工作组的概念，针对每单具体经纪业务，采取组建临时业务组的方式，组成由业务人员（经纪人助理）和审计人员（经纪人）的临时组织，针对具体经纪业务，在承办房地产经纪人与协办经纪人助理间确立相应的权责关系，逐步引导深圳市房地产经纪行业进入良性循环轨道。
2、房地产经纪人的权利与义务
（1）被公司委派或由委托人选定承办房地产经纪业务，通过二手房网上交易系统签订《深圳市二手房委托合同》、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《深圳市二手房买卖合同》。
（2）承办经纪人应当在《深圳市二手房委托合同》、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》中签名。
（3）在开展经纪业务过程中，可选派一名或多名执业在同一机构的房地产经纪人助理协助其本人执业经纪业务；经纪人与其协作的经纪人助理共享业绩。
（4）经纪人对指导和监督协办经纪人助理执行经纪业务，对协办经纪人助理的执业行为应形成业务记录，审核协办经纪人助理所录入的委托、居间合同，对协办经纪人助理的工作结果负责。
（5）经纪人在业务活动中发现协办经纪人助理存在违法违规及违反行业自律行为的，有权中止经纪人助理继续从事该项业务，并可指派其他经纪人助理为协办人。
（6）经纪人对其协办经纪人助理的不良信用行为，承担告知业务，即其知道或应知道协办经纪人助理的不良信用行为的，应及时形成业务记录并告知协会自律专业委员会；未及时纠正或未报告的，承办经纪人对该项不良信用行为承担连带责任；已形成业务记录但未告知自律专业委员会的，酌情减轻其连带责任。
3、房地产经纪人助理的权利与义务
（1）可对外承揽房地产经纪业务，但须选择与其本人执业在同一家机构的房地产经纪人为其承办经纪人，接受该承办经纪人的监督与指导，与承办经纪人共享业绩。
（2）可通过二手房网上交易系统在线录入《深圳市二手房委托合同》和《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，但须经承办经纪人在线审核后方可打印，签署上述合同。
房地产经纪人助理无权打印《深圳市二手房买卖合同》。
（3）协办经纪人助理对承办经纪人行为有异议的，可向自律专业委员会申诉。
4、经纪人、经纪人助理二手房网上签约的条件及权限
经纪人
•条件
（1）取得深圳市房地产经纪人资格、为深圳市房地产经纪行业协会的高级会员
（2）拥有网上签约的密钥
•操作权限
（1）录入、审核、打印《深圳市二手房委托合同》；
（2）录入、审核、打印《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；
（3）生成、打印《深圳市二手房买卖合同》；
（4）审核经纪人助理录入及系统生成的《深圳市二手房委托合同》、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》。
•责任
（1）审核经纪人助理录入的合同；
（2）添加经纪人助理的执业情况，从而形成执业纪录；
（3）对经纪人助理开展经纪业务进行指导和监督，并对其工作结果负责；
（4）经纪人知道或应当知道协办经纪人助理的不良信用行为的，应及时形成业务纪录并告知深圳市房地产经纪行业协会自律专业委员会。
经纪人助理
•条件
（1）取得原资深经纪人助理资格、为深圳市房地产经纪行业协会的中级会员
（2）拥有网上签约的密钥
•操作权限
（1）录入《深圳市二手房委托合同》；
（2）录入《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；
（3）打印经经纪人审核的《深圳市二手房委托合同》、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》。
第三节房地产经纪活动中的禁止行为
房地产经纪机构、房地产经纪人员应当勤勉尽责，牢记并遵守自愿、平等、诚实信用原则，向委托人提供规范、优质、高效的专业服务为宗旨，促成交易。
在房地产经纪活动中，房地产经纪机构及房地产经纪人员除不得违反国家法律法规及政府规章制度，不应有悖行业公约与职业道德操守，不得从事《评价规则》所列明的各项不规范行为外，尚不得有以下行为：
（1）不得协助或诱使委托人以合法的形式掩盖非法目的，如采取假赠予、瞒报或者不实申报成交价等手段规避国家相关规定。
（2）不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。
（3）不得对委托人隐瞒与交易有关的重要事项。
（4）不得提供虚假房源信息。
（5）不得协助或诱使委托人签订阴阳合同。
（6）不得签订或变相签订手写版委托合同、居间合同及买卖合同。
（7）不得招揽已由另一家房地产经纪机构独家代理的经纪业务。
（8）不得承接、承办自己不能胜任的经纪业务；不得采取引诱、欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通、恶意降低佣金标准或者诋毁其他房地产经纪机构、房地产经纪人员等不正当手段承揽房地产经纪业务。
（9）不得接受违法违规或者违背社会公德、损害社会公共利益的房地产经纪业务。
（10）不得在隐瞒或者欺骗委托人的情况下，向委托人推荐使用与自己有直接利益关系的担保、估价、保险、金融等机构的服务。
（11）不得披露、使用或允许他人使用开展业务过程中知悉的委托人及其他当事人信息，不得利用委托人及其他当事人的信息谋取不正当利益。
（12）不得出租、出借或变相出租、出借个人数字证书。
（13）不得聘用或者指派未办理执业登记的人员以房地产经纪人员名义或者其他变相方式从事房地产经纪业务。
（14）不得同时在两家或两家以上房地产经纪机构中从业。
（15）不得伪造、涂改交易文件和凭证。
（16）不得做有损行业公信力、行业信誉之行为，房地产经纪机构、房地产经纪人员应自觉树立良好的社会形象，提高行业的公信力。
（17）法律、法规禁止的其他行为。
第四节深圳房地产经纪机构与经纪人员的权利和义务
一、房地产经纪机构的权利和义务
1、经纪机构享有的权利：
（1）享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金。
（2）按照规定标准收取费用。
（3）按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业经纪人员的执业行为。
（4）委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项，提供不实信息或者要求提供违法服务的，房地产经纪机构有权中止经纪业务。
（5）由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人员经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求。
（6）可向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议。
（7）法律、法规和规章规定的其他权利。
2、经纪机构承担的义务：
（1）依照法律、法规和政策开展经营活动。
（2）认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人员认真开展经纪业务。
（3）维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密。
（4）严格按照规定标准收费。
（5）接受房地产管理部门的监督和检查。
（6）依法缴纳各项税金和行政管理费用。
（7）法律、法规和规章规定的其他业务。
二、房地产经纪人员的权利和义务
1、经纪人享有的权利：
（1）依法发起、设立房地产经纪机构。
（2）加入房地产经纪机构，在房地产经纪机构关键岗位任职。
（3）指导房地产经纪人助理进行各种经纪业务。
（4）经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件。
（5）要求委托人提供与交易有关的资料。
（6）有权拒绝执行委托人发出的违法、违规或违背社会公德、损害社会公共利益的指令。
（7）执行房地产经纪业务并获得合理报酬。
2、经纪人承担的义务：
（1）遵守法律、法规、行政管理规定和职业道德规范。
（2）不得同时受聘于两家或两家以上房地产经纪机构执行业务。
（3）接受职业继续教育，不断提高业务水平。
（4）向委托人如实披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务。
（5）为委托人及其他当事人保守商业秘密。
3、经纪人助理享有的权利：
（1）加入房地产经纪机构，在房地产经纪人的指导下协助从事各种房地产经纪业务并获得合理报酬。
（2）在执行房地产经纪业务时，有权要求委托人提供与交易有关的资料。
（3）依法按照合同的约定，代表经纪机构要其委托人支付因开展房地产经纪活动而发生的必要费用。
（4）有资格按照规定的条件申请参加全国房地产经纪人执业资格考试，取得相应执业资格。
4、经纪人助理承担的义务：
（1）遵守法律、法规和行政管理的各项规定，恪守职业道德。
（2）只能受聘于一家房地产经纪机构，并以该房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人助理的身份从事经纪活动，或在其他房地产经纪机构兼职。
（3）必须利用专业知识和执业经验协助处理房地产交易中的细节问题，向委托人披露相关信息，诚实信用，恪守合同，完成委托业务，并为委托人保守商业秘密，充分保障委托人的权益。
（4）接受职业继续教育，参加业务培训，不断提高业务水平。
第四章二手房买卖居间服务程序指引
二手房买卖流程图
卖方放盘
签署《深圳市二手房委托合同》,获取房源编码
经纪人员带买方实地看楼
买方寻盘
达成交易意向
签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，买方支付定金
如房地产在抵押状态应先赎楼（即还清贷款，注销抵押）
银行监管购房余款（除定金）
买方申请按揭贷款
签订《深圳市二手房买卖合同》，
并按约定支付佣金
办理房地产证过户手续
升级会员 