家住临沂房产中介连锁店招商方案.docx
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家住临沂房产中介连锁店招商方案
家住临沂房产中介连锁店
招商方案
一、招商目的：
减少公司经营管理负担，进行品牌有效输出，探索成功的网络与实业相结合的商业模式，为下步发展奠定基础。
家住临沂将不再进行直营（为减员和合理利用现在员工，可以对红旗店进行内部承包），全部实现连锁经营。
二、招商可行性分析：
1、经过前期两个连锁店的运营情况来看，经济效益一般，管理费用太大，经济效益很小，第一个月毛收入为5000元左右，第二个月为4900元，除去房租和人员工资及办公费用，所剩无几。
2、连锁店的形式不容易管理，工作只能靠责任心，而目前员工的工作热情还没有完全激发出来，责任心成为业务量提高不上来的一个原因。
与我们不同的是，其他中介所由于自己是老板，经济效益直接关系着个人利益，赚钱是自己的，这样就会想办法提高业务量，因此责任心大大加强。
3、家住临沂网作为临沂最大的房产信息库，日访问量非常大，目标客户比其他中介说多的多，如果挖掘得当，具有较大的市场潜力。
4、连锁店开设以来，有很多人想加盟家住临沂，实现共享资源。
其中平邑的一老板亲自来临沂与我们沟通，要在平邑搞连锁店。
综上，目前家住临沂品牌对外输出的时机已经基本成熟。
具有很强的可行性。
三、招商策略：
先期营造舆论气氛，稳扎稳打，以一带十。
1、前期在平邑开设家住临沂平邑店。
同时在网站和媒体进行炒作，营造招商舆论气氛。
2、在河东或罗庄在搞定一家加盟店，同时舆论跟上。
和兰山的加盟者做心理战，最后俘虏他们。
3、发布招商公告，进行招商，将考虑是否有必要在报纸或电视上发布招商广告。
四、招商计划：
平邑1个总店、罗庄1个总店、河东1个总店。
其他县如有愿意加盟的，可以考虑。
兰山区15个连锁店，划片进行加盟。
五、招商前期准备：
1、家住临沂网改版：
严格按照招商方案所要实现的目标进行开发设计。
2、招商书与招商广告制作发布：
招商书已经完成。
招商广告尚需制作。
3、公司注册完毕，新公司经营范围中，应当有房产信息咨询。
[房产经纪人证问题，目前已有一个员工持有（临时还没有发下来），确定搞房产信息咨询需要几个经纪人。
]
六、招商时间安排：
1、家住临沂网改版：
5月底。
2、新公司注册：
5月20日前。
3、家住临沂平邑连锁店设立正式试开业：
6月1日。
4、家住临沂罗庄连锁店设立正式试开业：
6月10日。
5、兰山区15家连锁加盟店设立：
8月1日前完成。
6、公司直营店的处理：
公司不再进行自营，专搞连锁加盟。
公司目前两个连锁店实行内部承包的形式，有能力的内部员工进行承包，每月向公司交纳承包费，自主经营，自负盈亏。
（承包连锁店的内部员工将不再享有公司员工的待遇，但公司可以给予比其他连锁加盟店多的优惠政策）
七、招商后家住临沂框架结构安排：
1、成立房产部：
1人，主要负责中介管理，处理各种投诉和日常事务。
2、事业拓展部：
2人（如临时没有人胜任可以空缺，等房产中介理顺后，将该栏目代理给有实力的广告公司。
标底10万元），负责家住临沂网网站的运营，如广告业务拓展，活动开展等。
3、财务：
撤消原来会计，财务将纳入新公司。
家住临沂这块独立核算。
4、家住临沂网的发展：
立足网站，每年收取中介加盟费和广告代理费。
每年计划收取加盟费10万元，广告代理费10万元。
每年支出：
域名100元，网络实名350元，人员工资（技术人员一名，房产部两名）以每月800元计算，800*2*12=19200元，办公损耗200元/月*12个月=2400元。
以上共计：
22050元。
八、技术说明：
研制开发ERP（企业资源管理系统）；
设立20个管理端口，给每个连锁店设立一个平台，各连锁店凭管理员密码可以进入后台进行管理。
网民自己从网上发布的房源根据区域划分，经过系统自动检索，可直接分布到各连锁店。
需要设立只有经过管理员审核，对所登房源确认无误后，才可以在网上显示的体统。
加盟家住临沂，就等于开启了一扇通往财富的大门
家住临沂房产中介
连锁店招商书
二OO四年四月二十八日
授权说明：
●家住临沂的授权方式是区域授权和区内划片授权，区域授权范围为县区以上区域，区内划片授权范围是指在某个区内划片授权。
●家住临沂的商业模式是特许+直营；结合特许+直营的优势在临沂发展居家综合服务。
●家住临沂与区域加盟商和划片的合作期限为三年，合作期满，可以进行续签。
一、特许经营介绍
1.特许概念
国内贸易局对特许经营的定义：
特许经营是指特许人将自己所拥有的商标（包括服务商标）、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以合同的形式授予受许人使用，受许人按合同规定，在特许人统一的业务模式下从事经营活动，并向特许人支付相应的费用。
国际特许经营协会对特许经营的解释：
特许经营是特许人与受许人之间的一种契约关系。
根据契约，特许人向受许人提供一种独特的商业经营特许权，并给予人员训练、组织结构、经营管理等方面的指导和帮助，受许人向特许人支付相应的费用。
通俗讲特许经营是特许方拓展业务、销售商品和服务的一种营业模式。
同时，也是受许方利用知名品牌运作公司的一个工作机会。
2.特许经营特征
特许经营是利用自己的品牌、专有技术、经营管理模式等与他人的资本相结合来扩大经营规模的一种商业模式。
特许经营对特许人来说，是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆而不是资本的扩张。
特许经营是以经营管理控制所有权的一种商业组织方式，受许人拥有加盟店的所有权和管理执行权，但不拥有管理决策权。
管理决策权归特许人。
特许经营是一种双赢的商业模式。
只有使特许人获得比之直营更有效率的发展，让受许人获得比独自经营更多的利益，特许经营才能进行下去。
特许经营是一种特殊交易。
在特许经营中，进行交易的是一种特殊的商品，它包括产品、专利、经营模式等一系列有形的或无形的商品；与一般的交易不同，特许人与受许人签定特许经营合同后，即意味着双方较长期交易的开始。
在合同期限内，特许人与受许人要保持紧密持续的相互支持和配合。
特许经营是一种智能型的商业组织形式。
特许经营使特许经营人能够最充分地组合、利用自身的优势，并最大限度地吸纳广泛的社会资源，受许人则降低了创业风险和时间、资金等创业成本。
3.特许经营成功率
1997年9-10月，盖洛普调查显示：
90%以上的受许人表示，他们的特许经营可算成功或很成功。
其中18%的人超越了期望值，48%很大程度上满足了期望值，24%基本满足了期望值。
2/3的被调查者认为，如果他们独自开创相同的产业，他们就不会取得如此的成功。
几乎2/3的人表示，如果再有这样的机会，他们还会购买或投资相同的特许经营。
4.特许经营的优势
双赢策略
特许人——
扩张不受资金限制
公司结构精简优化
可以降低经营费用
加盟者更大的能动性有助于总部事业发展
整合社会有效资源，与外部结成战略联盟
可以获得政府支持，加快国际化发展战略
受许人——
成功的创业模式
知名的商标、品牌
成熟的产品、服务
成功的经营模式
系统化管理
统一采购、配送
统一广告
广泛的信息来源
持续的营业支持
培训
5.特许经营是否都赢利
如果你购买了特许经营权，你就会发财，就会获得经营上的成功吗？
尽管你与特许经营权挂钩之时，就得到了他的营业系统和培训，但没有人保证你的成功，通常这一等式中的变数只是你自己。
即使是以最好的特许经营模式和最知名的品牌，生意成功的关键因素往往还是特许经营人自己。
二、市场前景分析：
1、临沂市是闻名全国的商业批发城，人口巨大的流动性，房屋租赁市场空间巨大。
临沂市是全国著名的第三大商业批发城，商贾云集，每天的流动人口约36万，基本与常住人口持平。
巨大的人口流动，必然带动了临沂房产租赁市场的繁荣。
临沂作为一个重要的商业城市，经济发展日新月异，很多厂家到临沂设立办事处，也为房屋租赁提供了较大的市场空间。
2、旧城改造为房屋租赁和二手房买卖提供了市场空间。
2003年以来，临沂市旧城改造走上了快车道。
从市规划局了解到，临西一路以西红旗路以南地区、沂州路以东解放路以北大部分地区、沂蒙路以西北园路以南部分地区、砚池街以南部分区域以及临西六路以西地区等需要环建开发，势必导致很大一部分人没有住处。
旧城改造必将有力地推动我市房屋租赁和二手房市场的蓬勃发展。
3、从计划经济向市场经济的转变，福利分房已经离我们越来越远，而富人毕竟是少数，较高的房价使很大一部分人承受不起，这也为租房和买二手房提供了机会。
每年有相当一部分婚龄青年需要租房或买二手房结婚。
4、住房二、三级市场逐步活跃，五年来，临沂市共完成房地产交易面积435万平方米，完成交易金额26亿元，呈现逐年递增趋势。
2002年住房二级市场交易面积145万平方米，交易金额5.7亿元，同比增长45%。
2003年上半年，全市房地产交易成交面积113.9万平方米，实现交易金额6.9亿元。
5、临沂市房产中介市场的无序性和不规范运营，急需正规化运作的房产中介。
临沂房产中介鱼龙混杂，经营手段落后传统，靠雇人到处贴小广告来拉拢客户和房源，很多在居民区里办公，他们基本上没有科学有效的运营机制。
6、山东房地产市场供求平衡，市场稳步推进，从临沂的实际情况来看，临沂的住房有效需求量在未来五年至十年依旧呈现较强劲的增长态势。
7、百姓置业观念在升级，二手房成为市场宠儿和置业新大陆。
随着二手商品房逐渐流入二手房市场以及临沂百姓卖旧买新、更新换代置业理念开始形成，大量高品质二手房的进入使曾经稚嫩的二手房市场羽翼渐丰。
8、政策解禁，有利推动了二手房上市进程。
山东省2002年11月推出房改房上市政策，2003年12月1日，受人关注的省直机关房改房上市政策出台，标志这山东二手房市场从政策上已经彻底放开。
二手房的巨大发展空间在济南已经吸引一部分开发商的视线，一些前期开发量较大的实力开发商已经开始成立自己的二手房连锁机构，逐鹿二手房中介市场。
9、金融层面，银行和担保公司争抢二手房市场蛋糕。
北京、济南等地做得比较成功。
10、百姓投资观念的日益成熟，逐渐涉足二手房市场。
综上，临沂市房产中介市场前景广阔。
三、家住临沂网简介
家住临沂网创建于2003年5月，设有楼盘扫描、业界新闻、租赁信息、房屋买卖、家居装饰等栏目。
网站自开通以来，导入先进的营销理念，不断研究新的运营模式，在激烈的竞争中一跃发展成为临沂市最大的房地产门户网站，山东省内最活跃的房地产门户网站之一。
人民日报、经济日报、新华社经济参考报、中国改革报、中国工商报、中国企业报等十余家国家级新闻媒体对家住临沂网进行了报道。
至今，家住临沂网已经得到临沂市广大消费者的广泛认可，家住临沂品牌知名度也越来越高，在运营模式上实现了：
三网（连锁网与临沂在线、家住临沂网）合一的商业模式；业内扩张速度最快；业内最早实施ERP管理系统；业内最早使用宽带网络支持内部网络管理系统；业内最早采用直营和特许加盟相结合的经营模式；业内最快实现品牌有效输出。
家住临沂网计划在2年内，将家住临沂品牌和运营模式在山东省的泰安、日照、济宁、菏泽等十三个市扩张和拓展开来，设立直营或特许加盟公司。
作为二十一世纪朝阳产业领袖，家住临沂愿本着“家住临沂，服务万家”的专业精神，为广大客户提供优质、便捷、可靠、完善的服务，为临沂乃至山东房地产及相关产业的发展做出自己的贡献。
四、家住临沂商业模式
未来两年之内，具有“家住临沂”品牌标识的店面将遍及山东。
我们将发展达到20家区域分部（包括直营公司和特许加盟商）。
届时将有600家连锁店（包括直营连锁店和特许加盟直营连锁店）。
五、业已形成的巨大优势
品牌优势：
家住临沂具有较高的知名度和较大的亲和力，是深受临沂市民认可和喜爱的品牌。
信息技术优势：
家住临沂网具有雄厚的技术实力，是临沂乃至山东第一家将信息化成功引入房产中介的网站，网站独立研制开发的ERP（企业资源管理系统）将所有的加盟店联系在一起。
网络能帮助加盟店适时搜集、发布信息，同时扩大了客户面，能够在最短的时间内提高业务绩效。
家住临沂网拥有临沂市最大的房源信息库，这是任何一家中介公司都无法比拟的。
强大的研发能力：
家住临沂网成立研发部，负责新产品的开发和市场研究，能够适时推出适合市场需要、有市场前景的新的服务项目，帮助加盟商拓展业务，提高销售业绩。
四网合一的客户资源平台：
连锁店网、互联网站（家住临沂网、临沂在线）、通信网（临沂第一部房产热线）四网合一，实现客户资源平台共享，可以降低成本。
◆加盟店将借助丰富的客户资源、高效的信息网络、完善的运营管理，和强大的业务创新能力，实现经济效益的最大化。
◆以“四网合一”的全新商业模式击中房地产行业的靶心直营、加盟连锁店系统形成的实有网络，充分发挥房地产行业（传统行业）先进服务的优势和特点；
结合连锁网络所构架的虚拟网络，实现远程管理和整体业务的优化整合。
实有网络和虚拟网络，通过建构在宽带网基础上的ERP管理系统的联结，真正实现了“鼠标+水泥”的优势互补，也使得家住临沂的战略发展既立足于现在，也把握住了未来。
◆以“特许+直营”模式稳健扩张，以特许方式发展区域分部作为受许人加入家住临沂体系，快速占领市场，形成品牌效应和规模优势。
区域分部按照家住临沂的直营连锁模式在当地开展业务，在保持强势控制的同时推进标准化、专业化服务，取得市场优势地位并迅速获利。
广泛而融洽的媒体关系：
家住临沂网与市内媒体及国家级媒体建立的广泛而又融洽的合作关系，能够提供巨大的宣传支持。
五、家住临沂特许经营体系
特许区域：
1、临沂市除兰山以外的十一个县区。
2、兰山区实行划片特许加盟，即按照家住临沂划定的区域划分，进行加盟。
特许内容：
在该特许区域内独占性使用家住临沂品牌及体系资源，在当地直营开设若干家连锁店，从事房地产及居家综合服务的相关业务。
特许期限：
3年，合同期满可以续签。
加盟商资质要求：
现金准备（加盟金、保证金）：
兰山区划片区域：
加盟金每年6000元，保证金2000元，开设一间以上连锁店。
罗庄区、河东区：
加盟金每年6000元，保证金2000元，开设一间以上连锁店。
除兰山区、罗庄区、河东区以外的其他县区：
加盟金5000元，开设一间以上连锁店。
（加盟金必须于合同签定之日付清一年。
一次付清者，每年以4000元计算。
）
营业执照：
现有或新注册均可
办公场地：
至少15平方的经营场所
硬件设备：
电脑一部，并上宽带。
店面装修：
按照家住临沂统一形象进行装饰。
心理准备：
要全身心投入，培训是一生可做的事情，不可急功近利
加盟优势
自己开办
加盟家住临沂
加盟家住临沂的优势
准备时间
3个月以上
1个月
可节省大量时间及资金成本
品牌知名度
无
临沂市房产界综合门户网站
用名牌为自己赚钱
创业模式
无
成功的创业模式
有成熟的产品、服务标准
管理经验
无
先进运营经验
不用再花钱买失败教训
系统化管理
无
ERP,网站共享平台
资源共享，节约资金
运营支持
无
各业务详细操作及管理手册并配以专家实地培训指导
持续、高效的运营支持
CI和VI设计
无
国际设计水准
大力提升公司形象
广泛客户群
无
全市的客户资源
获得额外利润
广告支持
无
强大的广告支持
扩大知名度，提高业绩
加盟商疑问解答
1、单店加盟商如何获得信息共享
加盟商加盟“家住临沂”后，可以获得"家住临沂"ERP系统的单店相应使用权限，属于该店的房源或客户信息会由系统自动分配到相应店面。
不论客户通过何种途径进行委托，信息都会自动汇集到ERP系统中，加盟商可以使用自己的网络权限，对所属地域内的相关信息任意进行查询、检索、录入、配对、沟通、记录等操作。
2、单店加盟商可获得哪些信息
可以获得授权区域内所有已登记房源的信息和全市范围内对授权区域具有需求的全部客户信息。
3、为什么说“加盟后信息采集能力极大地提升”
品牌信任度提高、连锁互动支持、网站采集支持、呼叫中心这4大优势是任何独立经营的公司所无法拥有的。
作为一个单一加盟店，等于拥有几十个信息采集点、呼叫中心、公共网站等这么多的信息采集触角，信息的大幅度增加是必然的。
从市场竞争统计来看“家住临沂”目前的信息占有量数倍于任何竞争对手，可以为加盟商提供大量的可操作资源，随着市场的进一步成熟和发展、法律法规的完善，必然会由越来越多的顾客选择“家住临沂”为他们提供服务。
4、授权人有哪些持续支持
为保证加盟商在加盟期间能够得到来自家住临沂持续不间断的支持，家住临沂特别成立了专门的加盟支持部门，其主要工作职责就是根据不同的状况向加盟商提供一系列的帮助与服务，以保证家住临沂的每一个加盟商都能够按照预期迅速发展起来。
概括的说，加盟部门的主要工作将会体现在以下三个方面：
1）救援
如加盟商在日常经营中出现了意想不到的紧急状况，或遇到有关疑难问题自己无力解决，家住临沂相关人员将会在接到加盟商请求后第一时间内协助加盟商进行处理，或提供救援。
例如：
业绩非正常下滑、紧急事务处理、甚至危机公关等，家住临沂相关支持人员都会协助加盟商进行处理、或作出补救计划并帮助实施。
2）支持与帮助
家住临沂将会定期对加盟商的经营情况进行考察，并就考察结果对加盟商提供适合的支持计划。
另外，为保证每一加盟商都能持续迅速的发展，家住临沂将为各个层面向加盟商（尤其是初期营建的加盟商）提供帮助，如：
筹措咨询会，来提高加盟店的信息点数；当某一加盟店急需某一类资源时，利用全市其它所有直营及加盟店开展专项活动，共同为此店搜集有关资源；等等。
3）服务
加盟商和家住临沂既是战略上的合作伙伴关系，从某种意义上来说，又是家住临沂的特殊客户，因此，同样能够得到来自于家住临沂的优质服务。
例如：
特殊业务（或正常业务的特殊环节）的代办、加盟店损坏设备的维修、有关证照的办理。
如此种种，不一而足。
4）品牌支持：
所有加盟商统一使用家住临沂的品牌，统一店面装修，统一形象，对外代表家住临沂网。
5）信息支持：
家住临沂网将为每个加盟商开设一个独立管理员端口，凭密码进入，自行发布信息，自行管理网站信息。
详细说明：
A、加盟商可以将自己搜集到的房源信息通过自己的管理员端口自行发布到家住临沂网上，广大市民可以通过网络直接看到该信息；
B、广大市民通过家住临沂网自行发布的房源信息，发布后，将由系统根据区域划分自动分流到各加盟商所负责的区域，进入该加盟商的管理平台，由该加盟商进行深刻落实，成为该加盟商的资源。
6）广告支持：
A临沂在线首页凡是有关房产的栏目，都与家住临沂网进行链接，以扩大浏览量。
同时在临沂在线首页显著位置刊登广告。
B琅琊网首页进行广告宣传。
C根据招商情况，在当地报纸悬挂固定广告，以扩大房源信息征集力度，扩大家住临沂网的知名度。
D根据实际情况，与有关媒体进行合作。
7）服装支持：
为统一家住临沂的对外形象，将为加盟商提供夏季服装一套，春秋服装各一套。
同时提供工作牌一个。
8）加盟标识支持：
将为各加盟商配备一个“家住临沂房产置换**连锁店”的铜牌。
5、加盟连锁店与家住临沂网的关系如何？
对外统一代表家住临沂网，接受家住临沂网的监督和管理；对内独立经营，自负盈亏，独立承担工商税务等费用，对外产生的债权债务与家住临沂没有任何关系。
6、信息资源怎么会大幅度增加？
普通的中小型中介公司，如何获取足够的信息点数是他们的最大难题。
而加盟家住临沂，加盟者就不需要再为这个问题担心。
首先，品牌的优势。
“家住临沂”经过近一年来的努力，已经成功的在客户心目中树立良好的品牌形象，加盟者使用这一品牌，必然因客户对品牌的信任，而带来信息数量的倍增；其次，连锁互动的支持。
加盟的任何一家店面都不是孤军作战的。
由于家住临沂网采用了先进的ERP工作平台，信息共享的操作手段，只要是录入到ERP中的信息，都可以自动地分配到相关的店面。
第三，信息采集渠道的多样化。
“家住临沂”公共网站不仅是宣传窗口，同时更是客户接触渠道。
“家住临沂”建立起面向企业和个人终端客户的公共网站，通过互联网将企业的触角延伸到每一个角落。
目前网站的日访问量超过50000人次。
客户可以实现网上委托，委托信息会很快地进入ERP系统，再分配给相应的店面。
“家住临沂”还通过店面招牌、广告等途径发布统一的客户呼叫电话，为由于忙碌或其他原因无法到店面登记或通过网站登记的客户提供方便。
客户只要拨通电话就可以进行登记。
总之，“家住临沂”具有行业中任何竞争对手无法比拟的信息资源采集优势，即使最强的竞争对手花费巨额的广告投入，其单店的信息拥有量也只有“家住临沂”单店信息量的1/3左右。
加盟商以单店加盟的形式进入“家住临沂”特许加盟系统，享有和直营店相同的信息共享权利，从此获得了强有力的客户资源保证。
7、各加盟店之间的关系如何？
协作关系。
各加盟店应本着真诚合作，共同发展的原则建立长期的合作伙伴关系，以实现资源的共享。
具体合作方式，由双方自行协商。
8、我自己搜集的房源是否归自己所有？
凡是加盟店自己搜集的房源由该加盟店自己享有，不受区域限制。
我们所限定的区域范围仅指市民登陆网站自行发布的信息。
如，河东区的加盟店如果有兰山区的房源信息，可以自己经营；兰山区的加盟店如有河东区的房源也可以自己经营，不受地域限制。
申请人姓名
申请中介所/公司名称
通信地址
法定代表人姓名
联系人姓名
电话
手机
传真
E-mail
中介所/公司性质
私营
集体
其他
人数
主营业务
有无房产中介经验
有
无
拟用于加盟的店面情况
地段等级
A
B
C
拟作店面的面积
宽度
长度
管理人员
本人
亲友
外聘
加盟申请表
申请日期：
年月日
家住临沂房产中介连锁店组织制度
第一条家住临沂房产连锁机构（以下简称甲方，即连锁权授予者）与（以下简称乙方，即连锁权授受者）之间为共存共荣，为保持良好之关系起见，特缔结本合约。
第二条乙方经甲方授权自合约生效日起，得以“家住临沂房产中介连锁店”的商标公开营业。
第三条乙方为本事业成功起见，应接受甲方组织章程规定事项，及全力配合甲方授权经营管理人员的执行事项。
第四条本合约缔结同时，乙方应交付给甲方商标授权权利金6000元（一概不退还）。
同时向甲方交纳品牌使用保证金2000元整，保证合法使用，诚信经营。
第五条乙方于签约后，应接受甲方（企业统一形象）的计划建议，进行店内布置或改装工程，其费用均由乙方自理。
如乙方配合不周以致影响全体或本身（有形或无形）利益时，乙方应负完全责任。
第六条甲方应遵守的约束事项如下：
（一）甲方对于乙方所属的编制区域内，未经乙方同意下，不得再授予他人同样的权利。
（二）甲方应定期提供免费研习机会给乙方。
如有必要收费，应先经乙方同意。
（三）甲方对于乙方的经营，应聘请专家做评鉴及建议工作，努力提高乙方的业绩。
（四）甲方应聘请专家策划所有连锁店的统一广告宣传活动。
第七条乙方应遵守的约定事项：
（一）应遵重甲方指定的“经营决策委员会”的一切决议事项。
（二）按约定向甲方交纳必须的费用。
（三）自行从事广告活动时，应向甲方报备，以不破坏整体企业形象为原则。
（四）不得私下转
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