残疾人托养中心项目可行性分析报告.docx

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残疾人托养中心项目可行性分析报告

XXXX残疾人托养中心

建设项目

可行性研究报告

湖南XX工程咨询有限公司

第一章总论1

一、项目名称及承办单位1

二、研究工作的依据和范围1

三、项目建设的必要性2

四、建设内容和规模4

五、项目实施进度5

六、投资估算与融资方案5

七、社会效益分析和结论5

八、主要技术经济指标6

第二章项目背景及必要性7

一、项目提出的背景7

二、项目建设的必要性7

第三章项目场址条件分析10

一、项目区城市概况10

二、项目选址13

三、施工条件14

第四章工程建设方案15

一、项目组成15

二、建设方案的确定15

三、主要建筑物设计方案17

四、总平面布置20

五、公用工程22

第五章环境保护、消防及安全27

一、建设地点环境现状27

二、主要污染物和污染源27

三、治理方案28

四、绿化30

五、环境影响评价30

六、消防及安全31

第六章节约能源措施33

一、概述33

二、节能规范34

三、节能34

第七章项目管理及实施进度38

一、基本要求38

二、管理总述38

三、质量管理38

四、进度管理39

五、合同管理39

六、资金管理40

七、现场管理40

八、项目实施40

第八章项目招投标42

一、招标原则42

二、招标范围42

三、招投标程序42

第九章投资估算和融资方案46

一、投资估算46

二、融资方案47

第十章结论与建议48

一、结论48

二、建议48

第一章总论

一、项目名称及承办单位

1.项目名称

项目名称：

XXXX残疾人托养中心建设项目

2.项目承办单位

项目承办单位：

XXXX残疾人托养中心

3.项目拟建地点

项目拟建地点：

XX市XX区

4.可行性研究编制单位

编制单位：

湖南XX工程咨询有限公司

工程咨询资格证书等级：

资格证书编号：

发证机关：

国家发展和改革委员会

二、研究工作的依据和范围

1.研究工作的依据

（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（2）《湖南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（3）《残疾人综合服务设施无障碍建设检查办法》；

（4）《中共XX市委、XX市人民政府关于促进残疾人事业发展的实施意见（2010年9月19目）》

（5）《XX区残疾人事业“十二五”发展规划》；

（6）《XX区2010—2013年民政事业发展规划》

（7）承办单位关于编制可行性研究报告委托书；

（8）建设项目可行性研究报告编制内容深度的规定；

（9）项目单位提供的编制可研的其它基础资料。

2.研究工作的范围

根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设场址、工程建设方案、项目的组织管理、项目实施计划、环境保护、消防与公共安全、节约能源措施、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目的融资决策和建设，提供可靠的决策依据。

三、项目建设的必要性

多年来，党和国家采取一系列重大措施，残疾人和老年人事业取得历史性成就，残疾人状况及养老事业得到明显改善。

但是，残疾人和老年人的总体生活状况与社会平均水平仍存在较大差距，参与社会生活面临一些困难和障碍，残疾人及老年人事业的基础仍比较薄弱，发展相对滞后。

作为XX市的首府区，XX区的残疾人和老年人托养事业还存在着经费投入总量不足、综合服务设施建设欠帐较多、社会托养需求与服务间差距较大等问题，各种优惠措施还需进一步健全。

促进残疾人事业发展，改善老年人口的养老问题，已成为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的一项重要而紧迫的任务。

2012年3月19日，温家宝总理在第十三次全国民政会议座谈会上提出，进一步完善政策措施，积极支持发展社会互助团体和组织，鼓励企业、团体、家庭及个人开展社会互助和慈善活动。

中共XX市委、XX市人民政府关于促进残疾人事业的实施意见中也指出建立健全残疾人服务体系，全面开展融生活照料、康复养护、技能培养、文化娱乐、体育健身等服务项目于一体的残疾人托养机构建设。

将残疾人托养机构建设列人社会发展项目重点支持，并根据当地残疾人数量及基本服务要求，配备专业服务人员。

《XX区2010—2013年民政事业发展规划》中也提出，农村要在强化家庭养老责任的基础上加大以敬老院为依托的“五保”服务中心建设，开展寄养社会老人业务，拓展社会化养老服务功能，做好散居五保老人和空巢、独身老人的供养服务。

为贯彻执行国家有关政策，在XX区委、区政府、区残联、区民政局老龄委等政府部门的关心指导下，XXXX残疾人托养中心成立了。

中心主要服务于全区的残疾人、老年人托养工作，对全面建设小康社会起到重要作用。

目前，全区共有各类残疾人3.3万人。

由于受经济条件的制约，我区残疾人事业发展还存在着综合服务设施严重滞后，基础管理服务薄弱，残疾人社会保障范围不顺畅的问题，残疾人参与社会生活的能力还不高，影响到整个小康社会建设的步伐。

另据2005年人口调查资料显示：

XX约有65岁以上的老年人口45.30万人，占总人口的8.02%。

这表明XX人口年龄构成类型已向老年型转变，XX人口老龄化的到来已成为不争的事实，我们必须主动积极地应对，建立和完善社会保障制度，加快构建社区养老服务和新型的合作医疗平台，缓解政府与家庭的养老压力，促使家庭养老社会化。

修建残疾人托养中心和社会养老中心，可以满足残疾人综合服务水平的提升，推进全区残疾人事业的可持续发展，同时满足日益增长的老年人口对老年设施、产品、服务、娱乐、生活等多方面、多层次的需求，促进养老事业的顺利发展。

修建残疾人和老年人托养服务中心建设项目是一项民生、德政、民心和稳定工程，是促进残疾人共建共享社会文明成果的需要，同时进一步解决了当前我区社会需求日益突出的老年人托养问题。

因此残疾人和老年人托养中心项目建设十分必要。

四、建设内容和规模

根据国家有关残疾人托养中心建设的指导意见、国家关于残疾人托养中心的建设标准和发展规划，项目建设内容为新建残疾人和老年人托养中心，是我区首家集养老、医疗、康复、休闲娱乐为一体的，以残疾人、老年人托养为主的福利机构。

规划总占地面积31766.83平方米，建筑占地面积10700平方米，总建筑面积32000平方米，其中：

1.残疾人托养中心（10600平方米）：

配置残疾人托养床位200个；

2.社会养老中心（16600平方米）：

设置家庭式照料区、重症失智护理区、失能老人护理区等功能区，配置老年人托养床位300个；

3.国学馆（3600平方米）：

包括残疾人和老年人文化、健身、娱乐中心等场所；

4.生活配套大楼（1200平方米）：

包括餐厅、办公以及员工宿舍等配套设施；

5.绿化园地（19060平方米）：

中心外围地绿化。

五、项目实施进度

本项目严格按照国家有关项目程度进行，项目实施进度包括准备工作、勘察设计、施工、竣工验收四个阶段。

经研究，本项目建设期为24个月。

六、投资估算与融资方案

该项目概算投资规模4800万元。

资金来源为全部自筹资金。

七、社会效益分析和结论

加强XX区残疾人和老年人托养基础设施建设，有效改善残疾人、老年人托养服务的基础条件，是全面贯彻《中华人民共和国残疾人保障法》、《残疾人就业条例》、《XX区残疾人事业“十二五”发展规划》、《XX区2010—2013年民政事业发展规划》等国家和区委区政府对于残疾人和老年人事业发展相关政策和规划的主要举措，也是进一步提高我区残疾人和老年人的生活质量，全面建设小康社会的基本要求。

因此，项目选择符合国家发展和改革委员会社会发展司关于进一步做好2011年人口发展领域投资计划草案编报工作的函精神和国家国债投资的政策导向，项目选项准确，建筑规模适度，建设投资有保障，且基本条件优越，建筑技术有保证，社会效益显著，项目建设切实可行，也十分必要。

因此，建议政府部门给予政策支持，项目承办单位作好资金筹措工作，抓好工程建设管理，加快项目实施进度，尽早投入使用，发挥其应有的效益。

八、主要技术经济指标

主要技术经济指标见表1-1.

表1-1主要技术经济指标

序号

指标名称

单位

指标

备注

一

建设规模

1

总用地面积

m2

31766.83

2

建设用地面积

m2

12706.83

3

绿化用地面积

m2

19060

4

建筑占地面积

m2

10700

5

总建筑面积

m2

32000

二

项目投资

万元

4800

1

工程建设费用

万元

2670

2

设施设备费用

万元

1100

3

工程其它费用

万元

850

4

预备费

万元

180

第二章项目背景及必要性

一、项目提出的背景

长期以来，在各级党委、政府的大力支持下，XX区残疾人托养工作得到了快速发展。

为全区3.3万残疾人提供了全方位、多角度的服务，受经济发展水平的制约，对残疾人基础设施投入来得严重不足，已不能满足残疾人托养的需要。

另一方面，我区人口老龄化的到来已成为不争的事实，养老问题是摆在政府面前的一个重大课题。

随着计划生育的深入推进，两个老人一个孩子比较普遍。

有的是孤老；有的老人孩子在外地工作；有的老人即使孩子在身边，但因工作忙等种种原因无暇顾及老人。

社会对老年人托养的需求日益突出。

残疾人和老年人的托养服务关系到经济发展与社会进步，与广大人民群众切身利益密切相关，是社会高度关注的热点，也是实现经济与社会协调发展，构建社会主义和谐社会的重要内容之一。

因此，深入贯彻“三个代表”重要思想和十六大精神，认真落实以人为本和全面、协调、可持续的科学发展观，大力发展残疾人服务基础设施建设，提高全民族素质，是摆在各级政府、各有关部门面前的重大历史任务。

二、项目建设的必要性

1.修建残疾人和老人托养服务中心是坚持和落实以人为本的科学发展观、构建社会主义和谐社会的本质要求。

坚持以人为本，必须维护包括残疾人在内的广大人民群众的根本利益，使经济社会发展成果惠及包括残疾人在内的全体人民，促进人的全面发展，确保残疾人和老年人全面参与政治、经济、文化和社会建设。

大力发展残疾人和老年人事业，解决他们的各种困难和问题，关注他们的利益，确保残疾人和老年人有保障、有尊严、有安全，使以人为本的执政理念落到实处。

2.修建残疾人与老年人托养服务中心是改善残疾人生产和生活条件，努力提高残疾人的生活水平的需求。

XX区现有各类残疾人3.3万多名，虽然政府部门通过各种渠道和项目的实施，投入了一定资金，但与残疾人的实际需求相比，还有很大差距，残疾人生存状况较差，生活水平较低的局面还没有改变，全区残疾人的托管托养难问题仍然十分突出；另一方面，目前我区养老场所的硬件设施及配套服务相对滞后，与全区老年人的需求和上级要求有较大差距，五保老人集中供养率较低，养老床位缺口较大，建设高标准、综合性的老年人托养中心势在必行。

加快修建残疾人与老年人托养中心，充实服务人才，配备服务设备和器材，改善残疾人和老年人的生活条件，努力提高残疾人和老年人的生活水平，发挥综合服务设施工程对残疾人与老年人托养服务的作用显得尤其重要和迫切。

3.修建残疾人和老年人托养服务中心有利于推动全区民政事业全面可持续发展。

“十二五”时期，是我国全面建设小康社会、和谐社会，加快新农村建设，加强经济社会发展的重要时期，党和政府坚持以人为本的科学发展观，促进社会公平正义，增进社会团结和睦，更加重视发展残疾人和老年人事业，这将为残疾人、老年人的托养服务工作带来了难得的机遇。

XX区是XX的首府区，但与发达地区相比还存在不少差距。

由于经费投入总量不足，我区残疾人事业发展还存在着综合服务设施严重滞后，基础管理服务薄弱，残疾人社会保障范围不顺畅的问题，残疾人参与社会生活的能力还不高，影响到整个小康社会建设的步伐。

另一方面，我区人口老龄化的到来已成为不争的事实，我们必须主动积极地应对，建立和完善社会保障制度，加快构建社区养老服务和新型的合作医疗平台，缓解政府与家庭的养老压力，促使家庭养老社会化。

修建残疾人托养中心和社会养老中心，可以满足残疾人综合服务水平的提升，推进全区残疾人事业的可持续发展，同时满足日益增长的老年人口对老年设施、产品、服务、娱乐、生活等多方面、多层次的需求，促进养老事业的顺利发展。

因此，修建残疾人与老年人托养服务中心建设项目是一项民生、德政、民心和稳定工程，是促进我区民政事业全面可持续发展的需要。

第三章项目场址条件分析

一、项目区城市概况

1、行政区划

本项目建设地址位于湖南省XX市XX区蔡市镇邓家铺村，蔡市镇东临湘江与岚角山镇隔河相望；南有潇湘航道直通零陵，与零陵区城区、石山脚乡、黄田铺镇隔江相望；西与东安县石期市镇接壤；北与仁湾镇接壤。

镇政府驻巴洲滩居委会，辖邓家铺、巴洲滩、九牛岭、老埠头、大园山、沙坪里、太洲、岐山头、全福、登雅塘、油铺里、零东圩、池塘铺、杨竹塘、桐子山、虾塘、伍家岭、樟蔸庙、三龙塘等19个村和1个居委会（巴洲居委会）。

邓家铺村共辖13个村民小组，250户，人口1051人。

2、地理位置

蔡市镇位于XX区境西南部，镇政府驻地距XX城区14公里。

邓家铺村位于蔡市镇的南部，距镇中心约3公里，距湘江河500米，交通十分便利。

3、自然条件

（1）气候条件

 XX区地处中亚热带大陆性季风湿润气候区，气温较高，严寒期短，夏热期短，春温多变，寒潮频繁，夏季多雨，夏秋多旱，光照充足，无霜期长，四季分明。

境内大部分地方年平均气温17.6～18.5℃，无霜期286～311天，日最低气温在0℃以下只有8～15天。

年平均降雪日数4～7天，极端最低气温-4.9～-8.4℃。

日平均气温≥10℃的积温达6450～6800℃。

年平均日照时数1384～1688小时，太阳总辐射量101.5～133千卡平方厘米，年平均降水量1280～1530mm。

（2）水文条件

XX区地处湘江中上游，水资源丰富，水资源总量10.73亿立方米，其中地表水总量7.65亿立方米，地下水总量3.08亿立方米，湘江沿南向北经过该区11个乡镇，主长80公里。

境内有一级支流13条，二级支流11条，三级支流58条，合计流程213公里，还有双牌水库六条支渠流入境内，全长103公里，形成了以湘江为主干的树枝状水系网。

现有大型水利工程一处，中型水库一座，小二型水库118座，大小山塘27664口，蓄、引提总水量达到2.61亿立方米。

全区有效灌溉面积29.93万亩，旱涝保收面积21.45万亩，分别占耕地总面积的85.3%和61.13%。

（3）地质地貌

XX区境内成土母质和土壤种类多样，成土母质分石灰岩、砂岩、第四纪红色粘土、板页岩、紫色砂页岩、花岗岩和河流冲积物共7种。

土壤分水稻土、红壤、紫色土、潮土、黑色石灰土，红色石灰土、山地黄壤、黄棕壤、山间草甸土共9个土类，17个亚类，55个土属、132个土种，以红壤为主占50%，其次是水稻土，占26.56%。

全区"四低"、"四荒"资源数量大、分布广，按省定标准分别达到82.2万亩、33.8万亩，占总面积44.8%、18.44%。

全区土地利用现状大体呈"五山一水三分田，一分道路和庄园"的格局。

XX区地处越城岭山脉、零祁盆地的北部，四明山下，北、东、西三面高，中、南部较低平，整个地势近似背北朝南的"簸箕形"，境内以杨村甸腾云岭为最高峰，海拔1044米，最低是香花坝乡哲洲滩，海拔80.3米，最大高差963.7米，地貌特点以岗、平为主，山、丘、水兼有。

其中山地85.13平方公里，占7%，绝大部分布在区境北缘；丘陵232.82平方公里，占19.1%；平原386.6平方公里，占31.64%，水面113.22平方公里，占9.27%；岗地401.37平方公里，占32.95%；地貌类型齐全。

（4）交通运输条件

蔡市镇位于XX区境西南部，镇政府驻地距XX城区14公里。

项目所在地邓家铺村位于蔡市镇的南部，距镇中心约3公里，距湘江河500米。

东临湘江与岚角山镇隔河相望；南有潇湘航道直通零陵，与零陵区城区、石山脚乡、黄田铺镇隔江相望；西与东安县石期市镇接壤；北与仁湾镇接壤。

境内滨江路贯穿北、南。

衡枣高速公路从东到西，巴零公路直通东安，是零冷联城枢纽，滨江大道直通XX区，是XX区的卫星城镇，交通十分便利。

4、社会经济条件

蔡市镇是XX区的产粮基地和制种基地，有173公顷优质制种田，同时又是重要的畜牧、水产基地，共有500头以上的大型养猪场6个，以及千亩以上的养鱼场一个，50亩以上的水库养鱼基地7个；有4个村的锰矿资源丰富。

乡镇企业和商贸经济比重较大，镇年工农业生产总值5600万元，年财政收入395万元。

境内有：

太洲电站、蔡市水泥板厂、永深杜邦装饰制品有限分公司、九牛岭饲料添加剂化工厂、永顺冶炼厂、邓家铺冶炼厂、和顺建筑节能材料厂和多个塑料加工厂；有列为市重点保护单位的“文秀塔”，“古佛岩”度假村，还有著名的怀素和尚八岁出家时待过的书塘寺及纪念牌。

该镇交通便捷、环境优越、旅游资源丰富，生产生活设施完善，人居环境良好。

二、项目选址

项目选址在XX市XX区蔡市镇邓家铺村。

本建设工程符合城乡规划要求。

项目选址处于交通便利、离XX城区不远、环境静谧、距公用供（排）水、电等基础设施较近的位置，且周边征地方便，利于扩大规模。

选址所在地土质良好，便于建设园林化的生活环境。

目前该项目最为理想的拟建地址已选定,各项土地使用权手续正在办理当中。

三、施工条件

施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的公路和城市道路。

高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。

其它建筑材料在当地市场上容易购得。

施工用水、用电、通讯可以利用项目区已有设施就近解决。

第四章工程建设方案

一、项目组成

根据国家有关残疾人托养中心建设的指导意见、国家关于残疾人托养中心的建设标准和发展规划，项目建设内容为新建残疾人和老年人托养中心，是我区首家集养老、医疗、康复、休闲娱乐为一体的，以残疾人、老年人托养为主的福利机构。

规划总占地面积31766.83平方米，建筑占地面积10700平方米，总建筑面积32000平方米，其中：

1.残疾人托养中心（10600平方米）：

配置残疾人托养床位200个；

2.社会养老中心（16600平方米）：

设置家庭式照料区、重症失智护理区、失能老人护理区等功能区，配置老年人托养床位300个；

3.国学馆（3600平方米）：

包括残疾人和老年人文化、健身、娱乐中心等场所；

4.生活配套大楼（1200平方米）：

包括餐厅、办公以及员工宿舍等配套设施；

5.绿化园地（19060平方米）：

中心外围地绿化。

二、建设方案的确定

1.主要的原则与依据

合理确定方案和正确掌握建设标准可以大大推进残疾人事业的快速发展。

建设方案与建设规模确定的原则主要有如下几条：

1）XXXX残疾人托养中心建设项目必须贯彻艰苦奋斗、勤俭节约的方针，树立科学的发展观，充分利用现有资源，满足广大残疾人托养服务需求，正确处理需要与可能、现状与发展的关系。

2）XXXX残疾人托养中心选址应符合当地城市的总体规划和网点布局的要求。

3）主要要求下述几点：

选址地理位置要适中，交通要方便；

要节约用地，合理科学布局；

便于利用城市基础设施；

场地地形力求规整，场地干燥、并有必要的防洪排设施；场址要远离易燃、易爆物品的生产和贮存区，并远离污染源和高压线路。

2.主要建设方案

按照项目建设标准要求，建设规模必须与承担的任务、功能相适应，考虑到XX区残疾人事业发展的要求，经区政府批准。

已经过规划部门规划，作为新址建设项目用地。

项目总建筑面积为32000平方米，建筑投资4800万元。

资金筹措为全部自筹。

三、主要建筑物设计方案

1.设计原则

1）XX市XX托养服务场所应设在易于残疾人方便抵离的地方。

2）通行区域和患者经常使用的主要公用设施应体现无障碍设计，地面防滑，走廊墙壁应有扶手装置。

2.建筑方案设计

建设项目建筑方案如下：

新建的服务用房根据场地、功能等具体要求进行合理布置。

平面设计根据用房设计的基本原则，经认真考察、研究，每一层服务用房进行合理、科学的安排布置，设置相应的科室。

本项目将采用四合院方案设计，根据本项目的规模，将在总占地面积31766.83平方米的土地上规划设计三个四合院落群，其中，根据残疾人和老年人托养服务的特点，所有的托养及文娱中心建筑都采取单层楼房设计。

建筑立面造型设计，本着“以人为本”的设计思想，根据建筑物的服务功能去着眼，建筑立面设计以简洁、庄重、富有现代感为原则，立面以条形窗组成的方框为构图主体。

门厅宽敞，幢建筑物根据楼层高低及服务功能进行精心设计，使整个建筑物富有动感，充满现代气息，外窗为透明玻璃，铝合金窗，与周围环境融为一体，产生良好的视觉效果。

3.土建工程

1）设计依据

（1）本专业有关的规范、规定

《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）;

《建筑抗震设计规范》（GB500011—2001）;

《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）;

《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）。

2）结构设计

a、抗震设计及荷载取值

（1）抗震设防烈度Ⅵ度

（2）场地土类别：

Ⅲ类

（3）根据建筑重要性，建筑抗震类别为乙类建筑

（4）抗震等级：

二级

（5）楼面活荷载：

不上人屋面：

0.5KN/㎡

上人屋面：

2.0KN/㎡

卫生间、走道：

2.0KN/㎡

会议室：

3.0KN/㎡

疏散楼梯：

3.5KN/㎡

基本风压：

0.45KN/㎡

基本雪压：

0.40KN/㎡

b、结构材料

（1）砼强度等级C25---C30砼，其中水池、屋顶水箱采用防水密实砼。

（2）钢筋：

钢筋：

采用HRB235、HRB335、HRB400热轧钢筋。

（3）墙体：

±0.00以下采用240厚标准机砖墙。

c、结构选型

地基基础的设计根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力。

基础埋置深度应根据地质情况、土的冻层深度以及地下水位等情况，综合考虑后确定。

建议新建项目采用框架结构。

4.主要建筑用料作法

新建服务用房和建筑装饰和环境设计要利于体现清新、典雅、朴素的行业特点。

地面采用防滑地板砖，墙壁及天花板涂刷白色环保无毒害纳米涂料。

一般装修如下：

1）外装修：

外墙涂料

2）内墙：

混合砂浆墙面，外罩仿瓷涂料。

3）屋面：

保温、隔热、高分子防水材料防水层、有组织排水

4）门窗：

木门、木质防火门、地弹簧门、铝合金窗

5）顶棚：

同内墙

5.建筑风格

为突出残疾人托养中心的特点，新建服务用房外墙主色调采用白色。

建筑风格与色彩要统一协调。

要避免缺乏文化内涵的外观设计。

窗户尽量采用白色透明玻璃，以提高室内自然光照度，避免采用蓝、绿、茶等较深颜色的玻璃，从而体现建筑“轻快而明亮”的风格。

四、总平面布置

1、指导思想

方案的构思首先从总体环境入手，结合现代发展的理念，确定其指导思想：

充分结合现状、尊重环境、功能分区合理、清污路线清楚。

充分体现“以人为本”的精神，充分展现人与自然、人与人与环境高度融合的思想，新建建筑在空间组织应充分考虑到人的活动需求，创造人性化的、不同层次的空间。

2、总平面布置原则

（1）最大限度地利用宝贵的土地资源进行规划建筑物，布局紧凑、交通便捷、管理方便；

（2）规划建筑与原有建筑物保持合理的功能分区；

（3）依据国家有关规划、建筑、环保、