新村新型农村建设项目可行性研究报告.docx
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新村新型农村建设项目可行性研究报告
新村新型农村建设项目
可行性研究报告
附件：
项目位置图
项目平面图
规划意见书
第一章总论
一、项目名称及项目承建单位
1、项目名称：
新村新型农村建设项目
2、项目承建单位：
滕州市大坞镇福兴村
二、项目概况
1、项目建设地点
本项目位于滕州市大坞镇凫山广场东、红荷旅游专线南、济枣路北。
2、建设规模与内容
本项目规划凫山新村建筑总面积5.6万m2，其中住宅面积4.4万m2，公共用房面积0.1万m2，商业用房面积1.1万m2。
3、投资规模及资金筹措
本项目总投资为7376万元，单位自筹资金3876元，银行贷款3500万元。
4、建设期
本项目建设期为19个月。
三、可行性研究的依据和范围
1、可行性研究的依据
（1）《城市房屋拆迁管理条例》
（2）《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）
（3）建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会九个部门联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
（4）建设部、财政部、民政部、国土资源部、国际税务总局联合发布《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》
（5）建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》
（6）山东省城市房屋拆迁管理条例（2006年9月29日省十届人大常委会第23次会议通过）
（7）山东省《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》
（8）《关于推进农村住房建设与危房改造的意见》（鲁政发[2009]17号）
（9）《滕州市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》。
（10）《滕州市城市总体规划（2006-2020）》。
（11）《滕州市人民政府办公室关于下达滕州市农村住房建设与危房改造工作计划的通知》
（12）省、市建设工程收费依据和收费标准
（13）《滕州市住房建设规划（2008-2012）》
（14）建设单位提供的经济技术资料
（15）《城市居住规划设计规范》[GB50011-2001]
2、可行性研究的范围
本报告主要研究范围包括以下几方面：
（1）通过对国家政策、当地居民住房现状和发展情况的调查研究和分析，以及对周边地区的消费情况的分析和趋势预测，论证本项目建设的必要性。
（2）通过对工程经营情况的分析，并结合项目其它建设条件，确定项目建设规模。
（3）在拟定的建设规模的基础上对设计方案提出工程总体布局和平面布置构想，选定工程建筑结构方案，拟定公用工程建设方案。
（4）根据项目经营特点提出本项目管理体制、机构设置和人员编制方案。
（5）根据工程建设方案提出消防、环保、节能等专业设计方案。
（6）根据本项目的建设标准，对项目的土建工程、公用工程等进行详细测算，提出项目的总投资额。
（7）依据国家关于建设项目的财务评价方法和有关规定，结合该项目的具体情况和特点，对项目进行财务评价。
3、可行性研究结论
（1）项目符合国家和地方政策要求
（2）项目的建设符合滕州市城市建设总体规划，对改善大坞镇小城镇面貌，改善凫山村村民居住条件起着积极推动作用。
（3）通过市场调查和预测，项目市场前景良好，建设规模适宜。
（4）项目外部配套条件具备，方案可行。
（5）项目建设资金渠道可行，社会效益、经济效益良好，财务指标可行。
4、项目主要技术经济指标（见表1-1）
表1-1主要技术经济指标表
指标名称
单位
数量
备注
用地面积
亩
60
总户数
户
360
居住人口
972
建筑总面积
万平方米
5.6
其
中
住宅
万平方米
4.4
公建
万平方米
0.1
商业
万平方米
1.1
容积率
1.41
最大层高
层
6
拆迁面积
平方米
42525
拆迁户数
户
289
腾出土地
亩
94
项目总投资
万元
7376
投资利润率
%
1
项目建设期
月
19
第二章项目建设的背景和必要性
一、项目建设的背景
党的十六届五中全会把社会主义新农村建设作为统筹城乡发展，实现共同富裕的重大战略进行了全面部署，标志着我国新农村建设又一个高潮的到来。
落实这一重大战略部署，必须从广大农村大量存在旧村的实际出发，在抓好新村建设的同时，重点搞好旧村改造，从根本上加快新农村建设的进程。
“十二五”期间，随着城镇化的发展，我国村镇的人均住宅建设面积增长了6.8%，然而，村庄建设中仍然存在着缺少规划的情况，基础设施建设滞后……农村的人居环境质量与城市相比，有着相当大的差距。
怎样改善农村的居住质量和环境，加快农村特别是城郊农村的城镇化，是各级党委和政府目前需要考虑的重大问题。
对旧村进行改造不但改善农村居民的居住条件，提高农村的生活质量，而且对建设和谐的、新型的社会主义新农村具有十分重要的意义。
建设新农村社区，需要从产业、土地、地域文化、资源节约、环境友好等各方面入手，以农民为核心，以农民利益为出发点。
坚持以人为本，科学发展的主导思想，加快城郊农村的城市化建设，以提高城市建设的快速发展。
旧村改造直接牵扯到旧村住户的房屋拆迁，关系到各住户的切身利益，拆迁政策的合理与否是关系到旧村改造能否顺利实施的一个关键。
按照我市目前的房地产市场发展趋势，通过旧村改造，居住环境、房屋结构和套型等方面得到改善后，房地产价值一般都会有不小幅度上扬，广大村民能直接受益。
所以，应严格按照有关的拆迁政策对现有居民房屋进行拆迁，并对居民进行合理安置。
现在全国房价仍在不断上涨，有关业内人士认为其主要原因是由于，现在开发商通过“招拍挂”拿到的土地普遍价格较高，使得楼盘开发成本上升，商品房价格也随之上升。
“旧村”的集体土地转为国有土地，将为房地产开发提供更多土地，房产用地增多，成本下降，新建商品房的价格自然会下降。
所以旧村改造不但能有效抑制房价增长过快，还使“旧村”居民能够得到应有的实惠。
做好旧村改造工作，是落实“三个代表”重要思想，全面建设小康社会的主要举措；是落实科学发展观，构建和谐社会的客观要求；是践行执政为民理念，惠及千家万户的民心工程；是加快城镇化进程、推进经济增长的重要措施。
市委、市政府决定实施旧村改造工程，是改善民生、落实科学发展观的重要举措，是一项惠及百姓、改善民生，让人们群众充分享受改革发展成果的“民心工程”。
根据国家基本建设程序，特编制本可行性研究报告
二、项目建设的必要性
1、强化政府宏观调控、改善居民的居住环境
（1）做好城镇旧村改造工作，是实践“三个代表”重要思想，落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重要举措；对改善城市低收入居民的居住和生活条件，维护社会稳定，振兴枣庄老工业基地都具有十分重要的意义。
（2）实施做好城镇旧村改造有利于改善城镇低收入家庭和弱势群体的生活条件，加快建立和完善住房保障制度，住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，通过十多年改革发展，实现了城镇居民住房的私有化，也促进了房地产业发展和城镇建设。
但是，由于多方面因素，住房制度改革的一些政策措施还没有完全到位，比如住房货币化分配问题，最低收入家庭住房保障制度建立问题等等。
做好旧村改造是进一步加快住房制度改革、完善房改配套政策措施的重要推动力量。
通过实施旧村改造，将进一步完善社会救助机制和保障体系，让社会弱势群体和贫困群众分享改革发展和振兴所取得的成果。
（3）做好城镇旧村改造，改善了广大居民的居住环境，提高了居住质量和居住水平。
安居和就业是人民群众最基本的生存条件。
实施“民生工程”正是从此入手，进行大规模的旧村改造，解决了广大人民的安居问题，提高了人民的生活质量。
（4）强化了政府宏观调控的职能
旧村改造是政府对房地产市场进行宏观调控的一个重要的手段。
房地产市场的健康发展，一方面主要靠市场这只“看不见的手”去自由调节，发挥市场在资源配置中的基础作用，另一方面还必须靠“看不见的手”即政府的宏观调控的职能的发挥，而且对于房地产这个特殊的行业来说，政府宏观调控确保整个房地产市场持续健康发展显得尤为重要。
旧村改造的建设是政府行为，实行指导性计划管理，实现了在市场经济条件下，政府通过计划管理手段对市场机制解决不了、解决不好的盲区进行调控的目标。
2、符合国家、地方政策
（1）中共中央、国务院下发的《关于促进小城镇健康发展的若干意见》（中发〔2000〕11号）和《山东省城市房屋拆迁管理条例》指出了旧村改造的意义，提出要各地开发这项工作。
从理论的高度来认识，小城镇健康发展是生产力发展的客观要求，生产力的发展水平和状况是推动社会发展的关键性因素，而住宅作为人类文明的标志，它不仅是人类必不可少的生存资料，也是享受资料和发展资料。
随着人类文明程度的不断提高，人们对住房的需求层次也不断提高。
我国现阶段已解决了人民的温饱问题，人民对住房有着迫切的要求。
因此，促进小城镇健康发展正是现阶段我国生产力发展水平决定的。
（2）现阶段，我国村庄建设中仍然存在着缺少规划的情况，基础设施建设滞后，农村的人居环境质量与城市相比，有着相当大的差距。
旧村改造不但使村民居住条件得到翻天覆地的变化，节约下来的土地又为村庄进一步招商引资，发展经济打下了基础，可谓一举两得。
（3）项目的建设有利于拉动投资和消费，进而促进经济增长。
实施旧村改造，有利于拉动投资和消费，有利于加速房地产发展，进而促进经济增长。
从投资方面来讲，一般情况下，房地产投入每增长10各百分点，GDP就增长0.5到0.6个百分点。
可以看出，开展旧村改造、激活房地产市场对启动内需、拉动经济增长的作用是十分明显的。
实施旧村改造，对经济发展的贡献将是相当大的。
再从消费方面来讲，住房消费是最大的消费，而且全部是居民个人消费。
同时，由于房地产业具有生产地域消费本地化的特点，这对于促进本地投资和消费的增长以及经济发展，是其他行业无法与之相比的。
所以，通过旧村改造，将会极大地增强城市经济活力。
（4）该项目对启动房地产市场，带动相关行业发展是相辅相成的，住宅业的发展可以带动建成、化工、轻工、电子、机械、家具、纺织、玻璃等50多个行业的发展，同样相关行业的发展给住房也的发展提供强有力的物质基础，促进住宅及相关行业步入良性循环的发展轨道。
住宅建设对吸收劳动力的投入产出比是1:
2，近年来，滕州市住宅业年内新增投入5亿元，就能带动相关产业增长近10亿元，拉动枣庄市的GDP增长0.5%。
滕州市是鲁南地区的建材基地，滕州市乃至周边地区房地产业的发展对全市的经济增长的带动作用无疑是巨大的。
随着房地产业的进一步回升，房地产业对滕州市经济的拉动作用还将日趋明显。
资料表明，住宅业对劳动就业的连带系数发达国家为1:
3，对于发展中国家来说，比值更高，可以促进装饰业的发展，带动菜市场、托儿所、学校、粮店、物业公司等配套设施，为下岗职工提供就业的机会，促进住宅市场的发展。
（5）旧村改造不仅推动了建筑、建材、交通运输和相关服务业的快速发展，而且把大规模旧村改造与推进产业结构调整、促进资源型城市经济转型有机结合起来，有效地整合了土地，增强了土地功能，推进了城市可持续发展。
该项目建设规模5.6万平方米，可提供360套住房，满足972人的居住问题，为城镇居民创造良好的居住条件，使人民群众安居乐业，有利于改善滕州地区和滕州市的投资环境，也有利于社会的稳定和发展。
旧村改造对滕州市经济的发展，对促进两个文明的建设和社会的安定，将发挥重要的作用，因此，该项目的建设是必要地。
第三章市场分析
一、市场现状及发展趋势分析
1、全国房地产市场现状及发展趋势分析
国家统计局公布的2009年全国房地产市场运行情况显示，2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。
12月份,全国房地产开发景气指数达到103.66,以全年最高值收官。
值得注意的是，根据公布的数据，2009年全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%，全面超过了2007年7.6亿平方米的历史高点。
其中，商品住宅销售面积增长43.9%。
不过与此同时，2009年商品房销售额达到43995亿元，比上年增长75.5%，其中商品住宅销售额增长80.0%。
对比商品住宅的销售面积和销售额涨幅可以看出，销售额上涨的幅度几乎高出销售面积涨幅的一倍，房价大幅走高成为2009年中国房地产市场运行情况的主要特征。
另外，2009年房地产开发企业资金来源也显示出不一样的变化。
根据公布的数据，2009年房地产开发企业本年资金来源达到57128亿元，比上年增长了44.2%。
其中，国内贷款达到11293亿元，增长了48.5%。
同时，在房地产开发企业的其他资金来源中，定金及预收款达到15914亿元,增长幅度高达63.1%；个人按揭贷款达到8403亿元，大幅增长了116.2%。
贷款比例以及个人信贷规模的大幅度增长反映出年内充裕的流动性密集地进入了房地产领域，适度宽松的货币政策对2009年中国房地产市场的发展起到了关键性的作用。
根据数据，2009年全国新建商品住宅市场显著供不应求，商品住宅销售面积增长43.9%，但住宅竣工面积仅增长6.2%。
从未来供应规模来看，2009年全国完成商品住宅投资增长14.2%，房屋新开工面积增长12.5%，但同时房地产开发企业完成土地购置面积却下降了18.9%。
这预示着2010年商品住宅供应量将比2009年增大一些，但增量不会过多。
只有在需求出现明显萎缩的情况下，才会出现供需平衡或供大于求的局面。
就全国而言，2010年新建商品住宅供应依然会偏少，这将影响房价的回调。
因此，“国11条”当中第一项措施“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”对于遏制房价的进一步上涨将会起重要的作用。
2、滕州房地产市场行业现状及发展趋势分析
（1）房地产开发企业情况
全市拥有房地产开发企业73家，其中一级资质1家，二级资质2家，三级资质11家，四级资质19家暂定资质18家，新成立暂无项目尚未办理资质的21家。
以上企业国有和集体性质的9家，占12%，外企18家，占24%。
近两年有开发项目的50家，占68%。
（2）商品房销售区域情况
滕州市的房地产开发项目主要分布在城区东、西、南、北、中五个区域。
以铁路为界，东部区域的项目基本上是以改善居住环境和投资、投机性购房居多，以老城区为标志的中心城区约占70%，乡镇、矿区和大中型企业约占24%，滕州市周边城市来滕购房的约占6%；西部区域首次购房者基本是以居住需求为多，乡镇购房约占65%，城区人员约占15%，其它类别约占20%.地域性购房消费划分明晰。
从住房消费需求上来看，我市刚性需求较大，回迁安置住房消费占总量的32%，改善性住房消费占总量的43%，投资性住房消费占总量的15%，投机性住房消费占总量的4%，周边城市来滕住房消费占总量的6%。
（3）商品房价格
2009年滕州市商品房售均价3494元/㎡，同比增长17%。
其中，中心城区均价达到3660元/㎡，同比增长16%；北部城区均价达到3740元/㎡，同比增长21%；西部和南部区域2803元/㎡，同比增长22.3%；东部区域3624元/㎡，同比增长14%。
整体上看，中心城区，东部区域和北部区域的房价较高，西部区域的房价较低，剔除经济适用房和团购拉低均价因素，中心区域,东部区域和北部区域的楼盘大多在3600-3900元/㎡左右，好地块和综合评价品质较高的楼盘大多在3900-4100元/㎡左右，甚至更高。
从滕州市多层和小高层住宅的销售价格看，逐渐稀缺的多层住宅销售价格偏高，小高层和高层价格偏低，二者的价格每平方米相差200-500元。
（4）发展趋势预测
当前滕州正处于城乡一体化发展的关键时期,房地产业正面临着新的发展机遇，预测至少在未来近几年内，住房仍将是市场消费的“热点”，房地产业发展前景广阔。
从供需关系上分析，经过2009年的市场消化，2008年底蓄积的刚性需求已经得到有效释放。
2009年下半年，我市开发企业明显加大了投资力度和开发进度，2011年6-7月份市场有效供给将快速增长，其中回迁安置住房将消化三分之一的市场投放量，供求紧张状况将得到明显缓解。
从发展趋势来看，我市房地产市场将继续保持高位运行态势。
但在一定程度上受市场供求关系变化的影响，房价上涨的势头将逐步趋缓，房地产市场逐步进入相对平稳发展阶段。
三、项目所在区域的市场调查与分析
1、项目所在地自然概况
大坞镇位于滕州市西部，总面积100平方公里，目前，镇驻地建成区面积已达7平方公里，总人口10.3万人，辖65个行政村，驻地人口达4万余人。
境内各类工矿企业292家，是山东省人民政府命名的中心镇、示范镇、环境优美镇。
2010年全镇国内生产总值实现26亿元，增长30%；地方财政收入实现4545万元。
已成为滕州西部政治、经济和文化的中心。
大坞镇北依凫山山脉，西临著名的微山湖，东距滕州市区仅10公里。
大坞镇交通便利、区位优越，济（宁）枣（庄）一级公路纵贯南北，东距104国道、京福高速公路、京沪铁路12公里，西临京杭大运河，距万亩红荷湿地、滕州港、岗头港等货运码头仅4公里。
大坞镇资源丰富。
矿产资源以煤炭、石灰石为主，煤田已探明可采储量为3.1亿吨，境内现有的3座煤矿年产量达240万吨，是国家重点煤炭生产基地。
优质石灰石储量达11亿吨，是天然优质的水泥生产原料。
大坞镇农副产品质优量大。
已建成3万亩绿色毛芋头、无公害西瓜、寒萝卜、马铃薯等基地。
年产各类优质蔬菜2亿公斤、产品远销日、韩、新、马、香港、澳门等国家和地区。
大坞镇基础设施完善，功能齐全。
驻地有110KVA变电所两处，拥有2万门程控电话交换机组，能满足全方位通讯需求，有线电视入户率达95%以上。
建校50周年的省重点实验中学滕州三中和滕州市第一人民医院在镇驻地设置。
2、项目地块SWOT分析
S－优势
人气――项目所在区域距市区距离适中，是滕州市西部教育、医疗文化资源相对丰富的地方，是周边居民购物、就医的首选之处，人流量相对较大。
环境――周围没有任何大型的工厂企业，居住环境良好。
土地――项目系旧村改造，不存在土地征用问题。
交通――项目紧红荷旅游专线和济枣公路，交通十分便利。
W－劣势
商业、服务――周围缺少大型的商业和居民生活服务设施，
O－机会
城市化――村庄整治工作是新时期党中央、国务院赋予建设部门的重要战略任务，是社会主义新农村建设的核心内容之一。
T－威胁
认识――新村的建设和启用，将对原村民的生活方式产生重大影响，如何让村民提高认识，转变思想是项目成败的观念。
3、项目市场定位。
住宅和商业房销售对象主要是凫山村民。
4、家庭居住结构。
随着经济发展，家庭居住结构也正发生改变。
年轻人应该照顾老人，在日常生活和照顾孩子方面也需要老人的帮助；但生活节奏的加快和生理、观念、行为方式的差异往往激化了老年人与年轻人的摩擦，老中青三代同堂的情况有所改变；开始有更多的子女和老人选择分开独住。
这样当前社会家庭成员居住结构形成三种情况：
⑴多代同堂或毗邻而居；⑵近距离的分居；⑶完全的独居。
居住结构变化要求住宅设计以及整体楼盘的房型组合和配比，要能体现并适应于这种变化。
第一类要求住宅单体设计要有足够的空间来满足老中青三代人的需要。
住宅面积和房型可能较大；或者子女和父母是左邻右舍的关系，都单独有自己的居所。
第二类则要求住宅开发的整体楼盘布局上考虑有多种房型配置。
父母、子女同在一个物业内，彼此居住有一定的空间距离，但仍可较为方便地相互联系和照顾。
第三类则反映社会需求老年公寓。
让老人们生活在一起，有适合老人居住的空间，并提供相应的专项社区服务，这将成为有别于敬老院的新的住宅开发新模式。
4、项目定价
（1）、住宅定价
本项目新建住房全部用于拆迁户安置，不对外销售。
根据有关政策，并参照类似工程做法，实行回迁标准面积内的享受综合成本价下浮优惠，超出回迁标准面积但未超出10%的部分按综合成本价计算，超出标准回迁面积10%以上的，执行市场价。
经测算，不包括土地在内，市场价为1500元/m2。
（2）、商业用房定价
商业用房的价格受到地理位置、周边商业用房价格等因素比较大，具有一定趋同性。
通过对周边地区商业用房的销售定价的横向比较，目前其销售价格在3000-5000元/㎡之间，
考虑到本项目的位置、周边环境等因素，确定商业用房的价格为4200元/㎡。
第四部分项目建设地点及建设条件
一、项目建设地点
本项目位于滕州市大坞镇凫山广场东、红荷旅游专线南、济枣路偏北区域。
二、自然条件
1、滕州市概括
滕州市位于山东南部,地处北纬34°50’至35°17’，东经116°48’至117°23′，东依沂蒙山区，南临枣庄市薛城区，西濒微山湖、与微山县相连，北靠孔孟之乡、和邹城市接壤。
全市总土地面积1485平方公里，境内东西宽45公里，南北长46公里。
人口157万，是山东省人口最多的县级市。
滕州地处北温带，属淮河流域，季节型大陆性气候，年均日照2383小时，历年平均气温13.6℃，最热月为7月，平均气温26.9℃；最冷月为1月，平均气温-1.8℃。
全年平均年降水量773.1毫米,年降水量最高为1245.8毫米（1964年）。
水资源充实，总量为6.55亿立方米。
地下矿产资源以煤为主，蕴藏量达52.47亿吨，且以埋藏浅、煤层厚、煤质优而闻名国内外，被煤炭部和国家计委列为全国重点煤炭开发基地。
滕州交通区位优越，滕州自古就有九省通衢之称，是鲁南地区著名的商品集散地和重点转站，具有铁路、公路、水路三大运输优势。
城市对外交通联系极为便捷，京沪铁路、104国道、滕平公路、济枣公路、京福高速公路均穿越城区。
2、地质条件
滕州市地质构造骨架形成于中生代的燕山期。
燕山运动在整个鲁西隆起区（又称鲁西台背斜）的表现是以中部为核心的呈穹隆状隆起，由于张力作用，岩层表面形成放射状和环状张性断裂，继而形成地垒式的凸起和地堑式的凹陷，岩层未经受强烈积压，褶皱构造表现不明显、不典型。
由于地区位于鲁西隆起区的南部边缘，地质构造上的表现同鲁西隆起区构造形势一致，断裂主体为南北向（放射状张裂体系）和东西向（环状张裂体系）两组。
由于在两组主体断裂过程中局部岩体受力不均，在主体断裂基础上又派生出沿北东向、北西向两组切向断裂。
由于断裂生成时代不同，新断裂切割老断裂，使各组断裂复杂化。
总的规律是：
东西向断裂生成时代早，南北向断裂生成时代晚，南北向断裂切割东西向断裂。
断裂之间，由于岩层只作用上升和下降不等量的垂直位移，构造上形成地垒式的凸起和地堑式的凹陷。
岩层原有的水平产状微受扰动，产状平缓，倾向一致。
新建场地地势比较平坦，在地质结构上符合建设厂房的要求。
3、气候条件
滕州地处北温带，属淮河流域，季节型大陆性气候。
年平均温度13.8℃
极端最高气温40.4℃
极端最低气温-21.8℃
年平均降水量726mm
年平均蒸发量1748mm
最大冻土深度30cm
常年主导风向东南风
三、场地现状
福兴村现有289户，需拆迁房屋面积42525m2，其中砖木房5584.26m2，砖混房36558.25m2，其他382.82m2，占地面积154亩。
为满足新村建设基础设施条件要求，方便居民生活，新村拟异地建设安置，安置区域占地为60亩，现为空旷地。
项目建成后，为体现当地文化特色，将福兴村更名为凫山新村。
四、抗震设计
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），滕州市抗震设防烈度为七度，该地块为对建筑抗震一般地段，建筑物抗
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