物业工程部年终总结.docx
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物业工程部年终总结
物业工程部年终总结
201？
年即将结束，我们又将迎来崭新的一年。
201？
年工程部工作围绕“中心”工作思路、工程部工作计划，根据工程部架构、在岗人员技术情况、部门管理制度执行情况、设备设施维护保养情况、系统设备状态及运行情况等，工程部在201？
年，进一步夯实了基础工作，强化安全管理，提高维护能力，确保维保工作的连续性，使工程部的各项工作处于有序、可控状态，圆满的完成了本年度的工作任务。
在此，对一年的工作做简要总结。
总结经验和教训，为明年的工作打好基础。
现将201？
年工作总结及2015年工作规划进行总结汇报。
一、201？
年部门建设
（一）践行科学发展观，执行安全标准化管理
按照维保手册和操作规程开展日常工作，做到“统一规划，统一管理，统一标准”，使工程人员在工作前明确目的，做好工作计划；工作中统一操作，做好真实记录；最终达到同一效果，做好工作总结。
（二）部门计划管理制度
根据现有情况，我们贯彻执行每周进行部门工作总结制度。
由负责人统一协调各专业交叉工作面的衔接配合，回顾一周工作完成情况，分析未完成原因及后续工作安排。
专业间网状交流，直接沟通，在省时间的同时，又提高了整体工作效率，使部门内的整体安排和进度能够尽快高效的落实。
（三）加强专业知识和技能培训
为提高员工技能，规范工作流程，各专业积极组织员工从熟悉设备开始，从学习相关运行手册、操作规程着手，脚踏实地的，一点一滴的培养专业性、操作性、知识性强的企业人才，全面提高工程员工综合素质。
以“争先创优、提高服务品质”为指导思想，以“业主需求”为中心，进行岗位职责培训，确保每个员工明确自己的岗位和工作职责。
二、注重工程部工作的计划性，顺利完成全年工作计划
结合“中心”工程部实际工作情况，我部在去年年底、今年年初组织各专业编写了201？
年工程部专业工作计划。
在工作计划中，较完整地反映出专业在新的一年中应做的项目，每个项目所涉及到的具体分项工作内容，对应工作内容的实施时间。
（一）设备设施的维护保养工作
1.设立设备机房专人负责制，安排各专业人员定期对管辖范围的设备设施巡视检查，对发现的问题进行及时处理。
2.对重要设备委外保养，在运行前请专业厂家进行检查维护，认真做好相应的检查记录，并请厂家提供相关检查报告。
为保证为保质量，我部专业人员要求维保人员，按保养规程实施保养工作，按双方协商好的计划进行。
每次维保工作都要有维保记录表，双方签字确认，每月或季、年要提交维保工作总结，反映维保工作内容，提出发现的问题，提出问题的解决办法，通过维保要及早发现隐含的问题，争取把问题解决在发生之前。
通过与维保人员共同工作，我部人员虚心学习，提高了自身处理问题的能力。
（二）具体分项工作如下：
1.空调水专业
（1）春季空调水设备设施的维护保养工作
a）按照201？
年度工作计划对大厦空调水设备设施进行春季维保的主要工作：
b）对楼层空调机组，新风机组及各类送排风机，诱导风机进行维护保养工作。
包括：
清洗机组滤网，更换风机皮带，风机轴承加油，地角螺栓紧固、调整皮带松紧度等。
c）为了加强管理，明确责任，重新对空调水专业设立设备机房专人负责制，每天对管辖范围的设备设施巡视检查。
d）为确保夏季大厦喷泉系统正常运行，对大厦外围旱喷泉进行维护保养及检修工作。
e）对23台分体空调进行检查，并清洗回风过滤网
f）对大厦楼层VAV进行回风过滤网清洗，对办公区回风过滤网进行清洗。
g）对冷冻水及冷却水综合水处理器进行清洗。
h）对大厦给水，排水，直饮水，热水，消防水系统进行全面检查，消除隐患。
i）对大厦所有雨水排水口及各污水井进行排查清理，确保大厦雨季正常排水。
j）对大厦公共区域的卫生洁具、五金件设施进行维护、保养工作。
k）配合冷冻机厂家对3台冷冻机组进行开机调试准备工作。
（2）秋季空调水设备设施的维护保养工作
a）对楼层空调机组进行维护保养工作。
包括：
清洗机组滤网，更换风机皮带，风机轴承加油，地角螺栓紧固、调整皮带松紧度等。
b）对各区域新风机组及诱导风机进行日常维护保养工作。
c）对冷却塔进行常规维保工作：
检查冷却塔运转部件、布水器等。
d）热力站采暖补水泵试运转常规检修维保，采暖循环泵试运转常规检修维保等工作。
e）为确保明年夏季大厦喷泉系统正常运行，对大厦外围旱喷泉进行维护保养及保护工作。
f）对大厦各主要管路阀门管件进行加装保温棉，进行防冻处理工作。
g）手动转换空调采暖阀门，由夏季供冷模式改为冬季供暖模式。
h）热力站AB座采暖系统、A座空调系统、CD座空调系统、AB座和四季花厅地板采暖系统进行补水检修工作。
（3）重要设备维护保养及设备检修改造
a）对3台冷冻机组进行冷凝器，蒸发器的物理及化学清洗工作。
同时在系统注水后定期对冷冻水及冷却水进行检测，并提供相关检测报告。
b）对冷冻站冷却水系统DN350阀门14个、电动阀3个。
c）配合厂家对大厦空调系统风道进行全面清洗工作。
d）更换B1零点餐厅屋顶转换阀门处、供热阀门1个。
e）更换B1设备夹层配电室，锅炉房转换阀门共2个，更换B2Ｄ座转换阀门１个，更换Ｂ４新风机ＸＤ４－８阀门一个。
f）焊接Ｂ４冷冻站１、2、3号冷冻机组冷冻水压力表弯管共6个。
g）对空调水设备设施所用仪表进行检测及调校，共计压力表156块。
对大厦喷淋系统及消防系统所用压力表进行检测及调校，共计压力表121块。
2.强电专业
（1）完成了大厦电力系统设备、配电箱、柜维修保养工作；
大厦电力系统主要设备有高压受电柜、高压受电隔离柜、高压计量柜、高压联络柜、高压出线柜共计20面、干式电力变压器10台、低压负荷出线柜、低压联络柜、直流屏柜、监测柜等共计120余面，大厦各层办公室用电、照明配电柜502面，电梯、制冷、供热、供水、消防排风等动力配电柜176面，备用柴油发电机组两台。
这些设备是大厦电力系统的核心设备，一年来，强电专业把电力系统设备安全运行，保障大厦动力、照明、办公等电力供应作为首要任务。
在保障电力系统运行工作中，做到定时对运行中设备进行巡视，以小时为单位对运行设备各种数据进行查看、记录、保存，发现异常及时处理，对电力系统中出现设备故障及时维修和更换，今年包括对配电监测系统进行维修和故障排除，对直流屏已到期蓄电池进行了更换。
对配电箱、柜进行清扫除尘保养、接线端子紧固检查，电线整理。
并在“质量服务月”期间对业主户内配电箱免费保养，这些工作都有力保障了电力系统设备的安全有效运行。
（2）完成了热风幕、电伴热、热熔雪、大厦标识照明、泛光灯、外围灯具等设备检修工作；
（3）完成了电梯、旋转门、防火卷帘门、变频器、擦窗机、发电机组设备外包项目维保维修工作；
强电专业共负责管理六项外维合同，包括18部电梯、55樘防火卷帘门、67台变频器、2台发电机组、1樘旋转门、1台擦窗机。
一年来，我专业严格按照公司与维保单位签定合同中的约定，对维保单位进行监督和检查，监督维保单位按季度检、月检、周检，进行巡查、保养工作，做到检查、保养、维修、故障排除均有记录。
有力保障了维保设备处于良好的运行状况。
（4）完成了大厦防雷系统检测、安全用具的检测试验工作；
根据《北京市防御雷电灾害若干规定》和北京市相关法律法规的要求，春季联系北京市避雷防灾检测中心对大厦防雷装置及时进行防雷检测，避免大厦在雷雨季节遭受雷电侵害。
根据电气安全用具使用规范要求，定期对配电室高压安全用具送往相关部门进行耐压检测，为操作人员的安全提供保障。
（5）严格执行设备运行管理巡视制度，按时完成了对运行设备进行巡视检查、记录设备运行数据。
全年各班次值班人员每间隔一小时对变配电站运行高压设备、变压器、电容器、低压柜、直流屏柜等进行一次巡视检查，记录运行设备电压、电流、电量、设备温度、环境温度和湿度；每日对大厦顶层至地下四层各层强电竖井进行一次巡视检查，检查配电设备有无异常气味、异常声响，有无过热现象，每日对大厦外围各种照明进行一次巡视检查，发现损坏灯具及时进行更换，全年认真做好设备运行数据记录。
认真执行巡视检查制度及时发现运行设备存在的缺陷、异常，及早处置，避免发生事故。
认真及时做好各种设备运行、保养、巡视数据记录的收集、整理，存档归档工作。
包括电力系统、电梯、发电机组、变频器等设备的各种运行、保养、维修、配件更换记录文字共二十余项三十多盒移交存档,以备以后查阅使用。
3.弱电专业
（1）消防系统
a）卷帘门的测试及控制信号的检修工作。
b）消防烟感的测试和维修工作。
c）测试消防排烟风机、消防泵、喷淋泵及正压送风机。
d）更换中控室CRT主机。
e）中控室壁挂主机分区域报警改造。
（2）楼宇自控
a）空调机组楼控部分的维护保养工作及损坏设备的更换工作。
b）对VAV程序根据现在有情况进行修改，使其达到最佳使用效果。
c）更换故障DDC四台。
d）空调水系统的冬夏季转换工作2次。
e）楼宇自控主机、EBI检查及数据库维护4次。
f）楼宇自控车库照明系统的定期检测两次。
g）地下车库风系统的维护保养及定期测试两次。
h）对地上空调机组压力传感器进行测试。
i）对空调机组自动运行程序进行优化，以达到最佳效果。
j）楼宇自控维保合同续签工作。
（3）监控系统
a）监控摄像系统维护保养及角度和光圈的调整工作。
b）监控交换机的维护工作。
c）监控录像机的维护保养以及程序的更新工作4次。
d）监控设备的除尘保养工作4次。
e）更换故障摄像头4台。
（模拟2台，数字2台）
f）更换录像服务器2台。
g）更换视频工作站1台。
h）监控维保合同的续签工作。
i）监控系统的日常维修及巡视工作。
（4）门禁系统
a）对门禁服务器进行正常维护保养。
b）对门禁各控制器及通讯线进行维护、整理。
（5）办公网路及电话
a）办公用电脑及网络的维护、维修工作。
b）办公电话的维护、维修工作。
c）电话程控交换机由于老化，主板损坏，更换主板一块。
（6）电视系统
a）卫星及有线电视系统的维护保养。
b）B1低区电梯厅电视信号接收器电源更换2个。
c）CNN频道更换接收器。
d）凤凰卫视更换接收频段。
4.综合维修专业
（1）每月完成对大堂、楼层机房、公用区域卫生间及走道顶、墙、地、门、五金件的巡检维修。
在巡检中发现公共区域走廊吊顶有污损的及时进行维修处理，
（2）每季度完成对客梯、VIP/货梯前室墙、地、门、顶面的巡检维修。
（3）完成对楼顶平台地面巡检、维修。
（4）完成北侧旗杆巡检维修工作
（5）完成日常维修工作。
（6）进行了班组内规章制度，岗位职责知识培训。
（7）按计划完成每月统一采购。
（8）维修玻璃门3处、玻璃幕墙2处。
包括：
910、1816房间幕墙玻璃维修；
17F、8F电梯厅玻璃门维修；
大堂玻璃门维修
（二）日常报修工作
在工程部全体员工的共同努力工作下，及时高质量完成了日常报修工单。
我们的理念是快速反应、规范操作，高品质、高质量完成大厦报修工作。
保障大厦有一个美观明亮舒适的工作环境。
201？
年工程部共接报修3029张工单（截止到201？
年12月22日），均及时进行调度安排维修，完成率100%。
其中：
强电1264张、弱电64张、空调182张、给排水648张、综合871张。
有偿维修1033张，无偿维修1996张。
三、201？
年计划外完成的主要工作
（一）空调水专业
1.配合厂家对大厦空调暖气管路，风机盘管管路，Ｂ２锅炉房及配电室新风机管路进行检修更换工作。
2.完成大楼空调风道清洗工作。
（二）强电专业
1.完成司机班电源改造工作；
2.在“质量服务月”期间对业主户内配电箱免费保养
3.完成大厦电力系统设备检查统计，为大中修做好基础工作。
（三）弱电专业
1.楼宇自控主机、EBI检查及数据库维护。
2.测试消防排烟风机、消防泵、喷淋泵及正压送风机。
3.消防主机维护保养和强切的测试工作
（四）综合维修
1.完成大厦节日装饰工作；
2.7FVIP电梯厅吊顶恢复维修；
3.大楼幕墙开启扇检修统计；
4.16F办公室、保安备勤室墙面粉刷；
5.12F办公室室内装饰维修；
6.5F会议室吊顶恢复；
7.27F电梯厅玻璃灯罩修复；
（五）二装管理
1.财险公司楼层加装监控；
2.11F韩亚银行办公室局部装修；
3.二装特别行为申请：
集团、资产公司无线覆盖；移动、联通信号覆盖等
四、能源消耗
用电统计：
对每月用电量进行记录、分析、对比。
14年继续执行定期调整夜间照明开启时间、更换采用节能灯具、做到人走灯灭等各项节约用电措施。
14年总用电量12139560（截止到12月）与13年相比基本持平，前11个月用电量减少8千度。
今年，我们通过找资料、查档案对2008年至201？
每月用电量按峰、平、谷不同用电时段分别进行了统计、对比，为今后用电量分析和节约能源做好基础性工作。
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
2013
1178640
946440
941640
895800
1171800
1197960
1382040
1407240
1071600
1337760
608640
201？
1003800
943680
969720
952560
1199640
1306920
1422600
1326600
1037280
984960
1083000
用水统计：
工程部采取多项措施节约用水，截止到201？
年12月用水量137676立方米，与2013年同期用水164989立方米有较大下降。
。
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
2013
11564
9905
11663
11030
19274
15065
23320
20107
21276
9708
12077
201？
10243
7978
9975
13200
12402
13796
19760
15636
15863
8592
10231
五、顺利完成了北京市西城区综合楼宇物业服务企业安全生产标准化三级评定考评
201？
年我“中心”通过了北京市西城区综合楼宇物业服务企业安全生产标准化三级评定考评。
在评定工作中工程部高度重视，按照公司实施方案，组织人员分解任务、落实责任，进行有序实施。
补充完善了资料制度、设备标识、用具器材。
并以安全标准化创建为契机，全面进行现场规范整治，逐项核对检查整改。
从这次评定工作中，工程部提高了对安全生产工作的意识，更加认识到安全生产标准化建设的重要性。
六、大中修计划工作
201？
年工程部开始了各系统设备排查、大中修项目记录、整理汇总工作。
大厦自完工投入使用至今已经8年，大量设备长时间不间断运行，部分设备出现性能降低和衰减现象。
为了保障设备运行的安全性和连续性，工程部统一部署，历时半年，对各专业所辖区域设备逐一进行排查摸底，记录整理，几经修改，按期完成了工程部大修项目内容上报工作。
七、存在问题
工程部在201？
年取得了一些成绩，工作中也存在一定问题：
（一）人员问题
1.RS中心大厦系统设备自动化、智能化程度相当高，有些设计的功能至今未能实现。
工程部现有人员从专业技术能力、人员结构、人员本身素质方面还存在不少的差距。
为解决此问题，我们认为通过吐故纳新的方式、加强专业内部培训方式和请维保公司专业技术人员培训的方式，可以改变目前遇到的问题。
2.人员补充由于与目前市场行情还有一些差距，补充工作比较艰难，人员素质及技术能力与预想的要求还有一定距离。
3.员工责任心有待进一步加强，员工素质有待进一步提高。
4.对计划细致程度不够，执行力度不够。
5.部门运营方面。
工程部在管理上还存在一定问题，需要严格执行现有的规章制度，把制度落到实处。
提高执行力，合理调配维修维保工作，做好每日的日常报修、系统设备的维护保养工作。
工程部将针对问题有计划的整改，使我们的工作更加规范，更正规。
以后的工作中，将以评优标准为准绳，严格执行年度工作计划，不断完善、提高，将工作做得更好。
八、201？
+1年工作规划
（一）紧紧围绕中心的年度总体目标，开展部门的各项工作；
（二）严格按照年初制定的各专业工作计划，开展各项技术工作；
（三）做好到期维保合同的续签、执行、监督管理工作；
（四）做好设施设备大中修工作；
（五）搞好部门建设，主要是加强管理，做好培训，并将培训内容紧密结合专业的每一项维修和维保工作。
提高员工综合素质。
（六）对年度工作计划进行细化，对每一项工作都细化到小时，责任到人，并将每一项工作有明确的工作标准，工作完成后有详细的工作记录，定期归档。
工程部
201？
年12月20日
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