物业服务规范化精品项目标准住宅小区.docx

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物业服务规范化精品项目标准住宅小区

物业服务规范化精品项目标准（住宅小区）

序

号

观测点

检查子项

管理协调机制

一

1．项目所在区域建立社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业“四位一体”的议事协调机制

1.议事规则

2.组织架构和工作机制

3.各自职能和分工

4.有固定的场所

5.开展的活动及相关记录

6.初步成效

2．项目所在区域的物业管理工作机制

1.社区居民委员会设立跨部门的环境卫生、精神文明、物业管理等专门委员会

2.街道（乡、镇）和社区居民委员会设专人或专岗处置《物业服务监督告知单》、《违规行为报告书》等物业管理事项

3.有专门机构或人员指导召开业主大会、对业主委员会的日常工作予以指导和监督，并有相应记录

4.业主委员会委员和街道（乡、镇）或社区居民委员会人员交叉任职

5.其他具有实效的创新机制

3．规范化精品项目创建方案

1.创建目标

2.本项目现状分析

3.拟采取的方法和手段

4.分阶段实施要点

5.保障措施

二

基础管理

1．按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用

1.建设用地规划许可证

2.建设工程规划许可证

3.规划总平面图

4.用地红线图

2．已办理接管验收手续，具有完整的验收资料、图纸、物业档案

1.承接查验记录及问题处理情况

2.竣工总平面图

3.单体建筑、结构、设备竣工图

4.配套设施、地下管网工程竣工图

5.共用设施设备清单

6．有关设施设备安装、使用和维护保养等技术资料

7．各单项工程竣工验收证明材料（土建竣工验收书、消防竣工验收证明、水电竣工验收书、通信系统竣工验收证明等）

8．物业质量保修文件和使用说明文件

9．业主（客户）档案

10．公共配套设施产权及收益归属清单

11．消防、供水、供暖的试压报告

12．物业日常管理资料

13．档案资料分类成册、查阅方便

3．物业服务合同的签订主体及有效期符合规定

1.前期物业服务合同（业主大会成立为物业服务合同）

2．合同在有效期内

4．专项维修资金管理制度及执行情况

1.专项维修资金使用申请

2.维修项目的预算额

3.业主大会意见

4.施工单位情况及施工合同

5.物业维修基金使用后及时在管理项目内公布具体情况

5．业主委员会按规定程序成立，并按章程和有关规定履行职责

1.业主大会筹备资料

2.业主大会议事规则

3.业委会备案证明

4.业主大会、业委会会议决定和会议记录

6．人员配备及规范性情况

1.人员配备按《住宅区物业服务标准》（DB34/5000-20XX）A级服务或物业服务合同足额配备

2．各类特种作业人员的上岗证书（含分包单位派驻人员）

3.员工分类统一着装、戴工作牌

7．现代化管理手段应用情况

一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况

二、计算机查询资料包括：

1.房屋、设备的基数

2.分户档案

3.费用收缴情况

4.房屋、设备维修记录

8．物业管理各项管理制度、各岗位工作标准，落实措施、考核办法制定情况

1.房屋管理制度

2.零修、急修管理制度

3.中大修工程管理制度

4.回访制度

5.供水管理制度

6.供电管理制度

7.电梯管理制度

8.卫生管理制度

9.消防管理制度

10.绿化管理制度

11.保安管理制度（公共秩序维护管理制度）

12.车辆管理制度（包括机动车和非机动车管理）

13.收费管理制度

14.财务管理制度

15.档案管理制度

16.物业管理需要的其他管理制度

17.各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录

9．财务管理制度制定及执行情况

1.各类收费标准在明显位置公布,超出或高于文件规定的要有价格主管部门的确认文件,实行市场调节价的除外

2.物业服务费、经营性收支财务报表

3.公共收益单独列账

4.物业服务费用、经营性收支公开有记录、照片

10．客户服务管理制度及执行情况

1.值班每天不少于12小时，节假日不少于8小时（值班表、值班记录）

2.设立服务电话并在明显位置公布电话号码

3.来电、来访、接待记录和处理记录

4.问题处理及时，有回访记录（与派工单内容相符，并按月或季统计、装订）

11．主管部门规定落实情况

1.履行了物业服务监督告知单行为

2.对日常违规行为履行了《违规行为劝阻通知书》手续

3.对劝阻无效的行为向相应主管部门提交了《违规行为报告书》

12．物业服务工满意度调查

1.征询意见单

2.对征询意见单的满意率统计表（满意率达到80%以上）

3.整改措施

4.整改措施落实情况记录

13．服务承诺

1.明显位置公布维修服务的承诺

2.服务承诺的落实情况记录

3.零修急修及时率95%、返修率不高于2%（派工单和统计表）

4.回访记录

三

房屋管理与维修养护

1．标识标志管理维护

1.小区平面示意图

2.园区内设有路标

3.楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全

2．无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

1.对照规划图现场查看

2.企业书面劝阻、报告文件

3．房屋外立面管理情况

1.外墙清洁

2.外墙完好，无破损、脱落、渗水现象

3.外墙无张贴物、无超出外墙立面构件

4.阳台封闭不破坏外立面完整；样式、色调、材质相对统一

4．户外广告牌、霓虹灯、照明等设施的安装及管理情况

1.室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患

2.主管部门审批手续

3.公共灯具、开关完好，无不亮现象

5．装修管理制度及执行情况

1．装修协议

2．装修申请、审核、监管、验收等记录完备

3．建筑、装修垃圾定点堆放，不影响通行和安全，现场符合要求

4．对违规装修的劝阻、制止证明材料及书面报告相关主管部门的证明材料

四

共用设施设备管理

1．共用设施设备管理制度建立及执行情况

1.设备管理制度上墙及执行情况

2.设备运行记录

3.操作人员岗位责任制

4.设备定期检查记录、定期维护记录、定期保养记录

5.设备卡齐全

2．设备及机房管理情况

1.机房内房间、设备清洁无杂物、无积尘、积水

2.设备内部线路整齐有序

3.有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等

3．设备运行情况

1.操作规程、保养规范上墙及执行情况

2.操作记录

3.现场人员操作情况

4.设备运行、重大事故发生

4．排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象

排水管道、雨水井、化粪池定期清掏记录

5．道路日常维护保养情况

1.道路无堆积物，路面无破损

2.井盖完好，无丢失

3.井盖与路面保持平齐，无晃动

6．给排水系统运行维护保养情况

1.供水设备管理措施落实情况记录

2.设备日常巡查记录

3.设备现场工作正常，仪表显示正确

4.设备、阀门状态标识清晰、无锈蚀

5.二次供水设备清洗单位出具的卫生许可证及资质证明

6.水箱清洗人员健康证

7.水质化验单

8.现场水箱间清洁，水箱封闭加锁

9.供水事故应急处理预案

10.相关记录与方案相符

7．供电系统运行维护管理情况

1.有关通知及记录

2.限电、停电审批材料

4.临时用电管理措施与停电应急处理方案

5.供电设备运行情况记录

6.弱电系统分项巡视、维修记录

7.楼宇智能控制系统、可视对讲系统、闭路监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录，并按规定保存

8．电梯运行维护管理

1.电梯运行时间明示

2.电梯保养、检修记录

3.电梯机房通风、照明情况

4.电梯轿厢照明情况

5.电梯维保人员上岗证书、维保方的资质证书

6电梯出现故障后的应急处理方案

五

公共秩序维护管理

1．出入管理

1.小区基本封闭

2.主要出入口有人员24小时值守

3.外来人员与物品进出管理制度与执行情况

4.外来人员与物品进出登记记录

2．值班守护巡逻情况

1.秩序维护名单、排班、及岗位分工

2.巡逻岗位工作职责

3.各岗位的值班及交接班记录

3．危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施

1.变配电等设备、施工现场等处有明显警示标识

2.危险部位有防护措施

4．消防管理

1.消防控制室值班情况

2.消防器材及其标志完好、有效

3.运行记录、维修记录、保养记录、定期巡检记录、测试记录

4.危险警告标志

6.消防通道开通，通道内无杂物

7.消防应急方案制定

5.机动车停放管理

1机动车停车场管理制度

2.各类交通指示标志齐全、设置合理

3.划分机动车与非机动车停放区域

4.车辆进出有登记

5.建立车辆档案

6．非机动车停放管理

1.非机动车车辆管理制度

2.车辆摆放整齐

3.管理区域内无随意停放车辆

六

环境卫生管理

1．环卫设施完备

1.设施齐全、设置合理

2.设施保持清洁

2．保洁管理制度

1.岗位责任制

2.保洁员名单和保洁责任区域

3.保洁工作标准和时间安排

3．垃圾收集、清运情况

1．垃圾分类收集

2．生活垃圾按规定时间清运（日产日清）

4．白蚁防治、宠物管理、消杀情况

1．配合有关部门开展蚁害防治

2．制定公共区域宠物管理措施

3．配合有关部门定期消杀，有相应记录

5．物业共用部位保洁情况

1．共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象

2．楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净

3．小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物

6．商业网点环境卫生管理情况

1．商业网点管理有序，符合卫生标准

2．无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象

3．排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染，无居民投诉

七

绿化管理

1．绿地无擅自改变使用用途和破坏、践踏、占用现象

1.符合绿地规划图

2.绿地内无践踏痕

3.绿地内无占用现象

4.设置警示性标识

5.未改变绿地用途（老旧小区改造或办理其他相关手续除外）

2．绿化养护情况

1.绿化存活率达到95%

2.绿地无裸露面积

3.绿化养护措施

4.长势良好、修剪整齐

3．绿地无纸屑、烟头、石块等杂物

现场符合要求

八

社区文化与精神文明建设

1．社区文化与精神文明建设开展情况

1.小区内设宣传栏等设施

2.各类宣传资料及宣传栏内容

3.举办各类活动的计划、记录、照片等

4.社区文化活动建设的介绍及记录

九

管理效益

1．本小区物业管理经营状况

1.物业服务费收缴情况表

2.物业管理服务费用收缴率80%以上

2．便民服务开展情况

1．便民服务项目一览表

2．提供服务的相关记录