万科成本控制.docx

万科成本控制.docx

《万科成本控制.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科成本控制.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

万科成本控制

万科结构设计成本控制

针对成都城花二期含钢量及混凝土含量偏高的情况，我们在三、四期施工图设计的过程中尝试了以下措施，使结构设计趋于经济合理。

通过实践，个人有以下粗浅的认识，谨供大家参考，敬请指正。

谢谢！

一.为了达到结构施工图设计成本控制的效果，保证结构施工图设计过程中的信息畅通，设计部、工程管理部、成本管理部共同成立结构施工图设计管理小组，负责结构施工图设计管理工作，并明确小组成员的职责及沟通方式。

二.实行结构施工图设计招标，选择结构设计经验丰富的设计单位，要求参加投标的设计单位针对公司提供的施工图设计资料分别提出如单位面积钢筋和混凝土含量等结构经济指标承诺。

（由于施工图设计单位已选定，这一步我们未做。

）

三.依据中标单位的承诺，与中标单位签定结构设计补充协议，重点明确以下要求：

1、 将《结构专业经济技术表》中的结构设计指标的承诺作为协议附件，要求设计成果必须满足承诺；

2、 将结构方案作为重点控制环节，梁板柱的布置和尺寸必须经我司认可；

3、 对于复杂的地质情况，必须与我司共同进行经济性研讨，并经我司认可；

4、 明确我司对于设计中的阶段性成果及计算依据有检查并要求修改的权利；

5、 明确如果设计院未按协议约定执行时，我司有权采取的具体处罚措施；

6、 明确如成果高于要求，我司将给予的具体奖励。

补 充 协 议

项目名称：

成都万科城市花园三期花园洋房

项目建设地点：

四川成都三圣乡花果村

发包人：

成都万科房地产有限公司

设计人：

四川省建筑设计院

发包人：

成都万科房地产有限公司      （以下简称甲方）

设计人：

四川省建筑设计院            （以下简称乙方）

甲方就本公司开发的成都万科城市花园三期花园洋房项目与乙方签定建设工程设计合同，并就该合同中未尽事宜，签定补充协议，条款如下：

1． 1．乙方应就本项目组织专门的设计工作组，指定双方认可的设计总负责人，并在合同签订前提供经双方确认的工作组成员名单及联系方式清单。

未经甲方认可，乙方不得在设计过程中任意变更设总及各专业负责人。

如出现某专业设计不符甲方要求，甲方有权要求乙方更换该专业负责人。

2． 2．设计技术配合约定：

保证项目建成效果能如实反映方案构思，在甲方提交正式实施建筑方案图纸前，乙方须提前介入，在甲方提供之较为成型的方案图基础上进行施工图前期设计，主要工作内容为：

1） 1）甲方提供方案图起7日内对其进行实施可行性判断及相应的处理办法。

2） 2）含钢量要求：

乙方需在取得甲方方案修改图起7日内组织所内结构方案招标，推荐最优化结构方案并完成《结构专业经济技术表》（详附件）提交甲方。

甲方在3日内组织双方的技术论证会，论证结果之纪要经双方签字认可后各自备案作为含钢量的实施指导依据。

施工图设计中乙方应确保含钢量达到双方确认之要求，待实施后甲方将检验其含钢量要求，如其达到论证结果要求，甲方将给予乙方现金奖励，否则无奖励，且甲方将按增加的含钢量之对应成本的10%数额扣除设计费。

3） 3）乙方应在结构方案确定后向甲方提供梁、墙、柱、板布置简图并取得甲方认可；结构施工图完成后、正式出图前10日向甲方提供所有结构施工图的白图一套并提前自审及互审，并在甲方认可后出图。

4） 4）乙方应将所有单体的结构建模、计算电子文件资料在设计过程中同步提供给甲方。

提供时间按乙方事先提供的该阶段工作与成果提交计划（须经双方签字认可）执行。

5） 5）甲方将于第一轮条件图提交后2日召开基础形式专题讨论会，乙方应事先提供必要数据及比选方案，经讨论并得到甲方认可后方可深入设计。

因乙方自定方案引起的重新设计，甲方不负任何责任。

6） 6）甲方将于在第二轮条件图提交后2日召集乙方与前一家方案设计院的技术沟通会，乙方应积极配合，尽量给予方案设计技术上的支持，保证方案构思在在技术上与地方政策上的可实施性。

7） 7）施工图设计完成后2日内，乙方向甲方提交结构设计计算书，其中应包括以下内容：

（1）设计依据；

（2）结构计算总信息表；（3）荷载取值；（4）楼地面（含地下室）、屋面荷载计算资料；（5）地基基础计算资料；（6）地下室计算；（7）每层梁、墙、柱配筋简图；（8）每层板配筋简图；（9）柱底内力图。

8） 8）所有辅助用设备房、设施设计均纳入本次施工图设计内容中，其要求同施工图设计要求。

9） 9）概算专业需在提交正式施工图前20日完成工程概算并提交甲方审核。

10） 10） 电气设备由甲方在提交正式实施建筑方案图纸时提供方案或参数，由乙方继续深化设计。

11） 11） 弱电专业（有线电视除外）由甲方指定的设计施工安装单位提供施工图深度的专业设计图纸，由乙方审核确认后汇总出图。

12）总图施工图须在整套施工图提交前30日完成。

3．施工现场服务及设计变更约定：

1） 1）施工期间双方应保持密切联系，乙方应积极提供现场施工配合服务。

各专业负责人应在现场配合要求提出后当日内到达现场，如本人不能到场须委派相关专业人员。

2） 2）施工配合费按  元/月分摊至整个施工配合过程，按月结算并发放。

结算办法为：

a.按当月提出配合要求次数分摊当月每次配合费，未及时提供配合服务的情况按次扣减。

b.当月未及时提供配合服务的次数超过当月应配合总数的1/3时，甲方将全部扣除当月的施工配合费。

3）施工期间所有设计变更单均由甲方发送。

如因乙方单方发送变更单而造成的后果由乙方承担。

4．本协议包含三个附件，为协议的补充内容，与正式合同具有同等法律效力。

1）成果及图纸深度要求（详附件1）

2）施工图设计指导书（详附件2）

3）工作进度要求（详附件3）

5．工作建议与约定：

本着提高办事效率的原则，特提出本工作建议，望乙方遵守。

1） 1）每次阶段性成果均以有比例图纸，邮件或传真形式同时发送甲方。

如遇合同中未涉及之干扰本项目设计工作的问题，乙方应及早知会甲方，对未及时知会而造成延误工期的后果，由乙方承担；因甲方原因延误,则工作进度顺延。

2） 2）成果制作约定：

为保证图纸成果的规范性、并能达到当地政府报建要求、及甲方对图纸的理解与后期图纸管理，现约定如下事宜：

i.                                       i.     CAD文件一律用AUTOCAD R14软件绘制，图形名称及层名应用中文分类设定。

ii.                                     ii.     总图绘制须在甲方提供之电子版“红线母图”上进行，不得移动、旋转、涂改母图的座标及母图其它有利建筑、道路定位的基础内容，总图绘图比例为“1个绘图单位＝1米”。

iii.                                    iii.     建议使用“外部引用XREF”命令，便于多人绘图及后期合成管理。

iv.                                   iv.     对不按此约定而造成的成果表达不清、不准确，甲方有权要求乙方返工。

6．乙方设计成果有不满足以上附件要求的情况时，该成果性质为“不满足甲方要求”，甲方有权要求乙方返工，由此引起的设计工期责任由乙方承担；如不满足附件要求的设计在审图过程中未被发现而导致施工返工时，按“设计失误”处理。

7．甲方提供的与本项目有关的所有技术资料，乙方单位及设计人员应无条件确保其资料不外泄，否则甲方将保留追究其法律责任的权利。

8．乙方将“成都万科城市花园三期花园洋房项目”纳入与保险公司签定的“建设工程设计责任保险”的投保范围，并确保一切手续符合赔偿要求的相关规定。

由于乙方设计失误造成的甲方工程损失，乙方应依照该保险相关规定向保险公司索赔，并将赔偿金全额提交甲方处理。

以上补充协议与正式合同具有同等法律效力。

本协议一式八份，甲、乙双方各执四份。

甲方：

成都万科房地产有限公司                  乙方：

（盖章）                                       （盖章）

签定协议代表：

                                          签定协议代表：

签署日期：

                                              签署日期：

单位地址：

成都市水碾河路48号成都艺术中心1楼

四.在设计合同执行过程中，公司必须严格按合同条款执行，做到奖惩分明，以提高设计单位在结构设计中对成本的重视。

五.由于建筑形式、结构体系对于最终的结构设计有着根本的影响，因此施工图设计管理小组应在初步实施方案提出后，对建筑方案进行讨论，在保证设计大效果的前提上考虑当地的规范、设计院的特长而确定。

重点如下：

1.结构体系的选择，可根据建筑特点，确定砖混、框架、框剪、纯剪力墙或筒体的基本形式，其次在户内效果容许的情况下，选择异型柱或矩形柱。

2.屋面形式主要根据建筑外形要求确定，但如果容许，平屋顶比坡屋顶经济。

3.在规划中尽量减少地下室面积，且在规划需可的前提下，尽量采用半地下的形式，减少挡土墙的面积及底板顶板的厚度和含钢量。

六.对实施方案中的户型平面进行详细论证。

在保证户型内各功能及空间效果的前提下，对柱网进行调整，使之经济合理。

这一工作需要成本、设计反复讨论，才能取得好的效果。

这一工作将直接影响到结构的经济性，是结构设计成本控制中最关键的一个环节。

进行这项工作可遵循以下原则：

1.不能强求设计做出很大牺牲来迁就成本，而应该从那些不大影响设计效果，能显著节省成本的方面或本来设计效果就会有问题、同时成本很不合理的部分来入手。

2.主梁的经济高度为跨度的1/10-1/12左右，次梁在1/12-1/15左右，梁的经济跨度在6-7米左右。

3.单向板的经济跨度在4-5米，板厚为板跨的1/35-1/40，且在此跨度下，板内钢筋一般D8就够了；而跨度再增加，则厚度要增加，钢筋也提高到D10-12，含量显著增加，甚至翻倍。

另外板的形状对板的设计影响也非常大，多边形板结构经济指标明显高于方板。

4.由于柱的轴压比的限制，柱的数量与每根柱截面积及混凝土等级有反比的关系；柱的钢筋一般为构造配筋，是按照柱面积来计算最小配筋率的；而且柱的数量影响到基础混凝土量和桩基的经济性。

5.由以上基本原则，影响结构经济性的最主要原因是柱网的布置。

柱的数量应该适宜，柱网的布置应尽量方正、柱网格的短边尽量靠近5-6米，尽量避免出现多边形板。

【实例一】同一洋房户型HB在成都城花三期与二期中的柱网布置比较，柱的数量减少了8根/户，而且柱网更加方正，柱距更为合理，基本未降低使用效果，局部甚至有所提高。

含钢量由75KG/M2降到了50KG/M2,混凝土含量由0.49M3/M2降到了0.38M3/M2。

二期施工图：

七.针对较复杂的地形，可在详勘及上部荷载计算出来后进行基础形式论证。

基础论证要综合考虑地基处理及基础承台的总费用。

如：

一般来说，强夯地基较便宜，但由于承载力低，基础体积较大；预制桩稍贵，承载力稍高，基础承台体积减少；挖孔桩最贵，承载力却数倍于预制桩，基础承台体积有时能显著小于前两者。

因此，需要根据地基承载力及上部荷载情况进行具体计算，才能得出最优化的方案。

八.在施工图设计过程中，施工图设计管理小组应及时从技术、经济角度对设计过程进行检查及协调，给设计院的设计负责人及设计人员以压力及激励。

并了解其在设计中遇到的具体问题，帮助解决。

建立良好的沟通气氛。

1.柱网确定后，对于柱的设计，特别是底层柱，混凝土等级和体积是此消彼长的关系。

如果使用商品混凝土，相邻等级的每立方单价仅相差10元左右，不到5%；而强度差别往往在10%-20%，因此如柱混凝土截面积过大，则可用高等级的混凝土来替代，也可节约成本。

2．新III级钢及冷轧带肋钢筋比普通圆钢及螺纹钢价格高200-400元，仅提高15%左右，而强度超出，因此某些荷载较大的梁的设计可使用新III级钢，而跨度或荷载较大的板的设计可使用冷轧带肋钢筋。

但应注意，由于梁板均有最小配筋率和构造配筋的要求，因此并不是所有的梁板都需要使用这两种钢筋，可在设计中具体计算后得到最佳方案。

九.为了顺利开展结构设计成本控制，土建成本人员要注重各专业知识的培训。

不仅要有结构设计的基本常识，还应提高建筑方面的鉴赏力，要能够与设计部及设计院建筑师沟通。

在沟通中注重技术和经济相结合，共同改进设计。

切不可在建筑效果、结构安全、成本之间有所偏废，才能保证综合效益的提升。

总之，施工图设计管理直接影响设计成果的经济性。

在城花三、四期的设计过程中，由于三个部门的通力合作，取得了较好效果。

同时，我们也摸索出了一套工作思路。

当然，其中还有很多不成熟之处，还请大家充分讨论，给予指教。

谢谢！