创办高端早教幼儿园投资分析.docx
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创办高端早教幼儿园投资分析
创办高端早教幼儿园（连锁机构）
投资分析
一、项目地址
（一）选址：
半山丽墅26号楼
1、地理位置：
位于火车站及长途汽车站西侧，抵天门路，东侧紧邻天门峡洞出入口，南向天门山，北侧为居民区。
该地段是原张家界水泥厂生活区，已建成半山丽墅高档住宅小区，可住99户，现入住率约60%。
26号楼位于东侧，占地面积约为750平方米。
经小区大门至该栋楼有上下两个出入口，均为小区内标准通道，上通道约为350米，下通道约为500米。
其中下入口可到第一层，上入口可到第三层。
2、建筑状况：
建成面积约1000平方米，其中套内使用面积700平方米，大、小房间16间，剔除走廊、过道、楼梯、绿化区，房间使用面积约600平方米。
可用于教室的房间6间，面积约为40平方米的3间，35平方米的3间。
午休室有3间各为20—27平方米可直接配套，另3间需要在同一楼层改造。
第一层建筑面积140平方米，柱子南侧80平方米，北侧60平方米。
厨房需在第一层里侧另建，按标准建筑面积须达到50平方米。
按高端幼儿园要求需对室内及外墙进行高档装修装饰。
同时对室内房间进行必要的改造，包括厨房在内，改造餐饮供应通道、储物间、办公室、园长室、教师办公室、图书阅览室、值班室、会议接待室等。
（二）项目区位优势半山丽墅属于张家界市内高端住宅小区，依山而建，环境优雅，风景秀丽，视野开阔。
附近分布天门中学、天门小学及附属幼儿园、官黎坪学校。
距市政府约为
1.5公里，距中心城区约为3公里。
交通便利，人烟稠密。
（三）项目区位劣势
由于距离荷花机场较近，飞机起降的噪音有一定的影响。
虽然离火车站、汽车站也很近，但其产生的噪音无明显影响。
由于飞机起降的时间多数是在晚上，且以五一、国庆、暑期等节假日居多（而节假日期间幼儿照常休息），故飞机起降的噪音影响不大。
小区内平时很宁静，对噪音干扰可在装修中使用高级隔音玻璃会起到很好的降噪效果。
由于定位于高端幼儿园，选址毕竟不在中心城区，收费高于一般幼儿园，故生源目标放在所有城区或城区的官黎坪、永定、南庄坪、大庸桥等重点区域，需配置高档校车，而招生同样有相当大的难度。
项目区低压电线靠近房舍存在极大的安全隐患。
二、投资概算
（一）场租费：
按4个五年期总计20年计算，第1个五年期年均15万计75万、第2个五年期年均20万计100万、第3个五年期年均25万计125万、第4个五年期年均30万计150万，场租费投入需450万。
签订场租合约交付租金方式一年一交，第1年自签订合约之日起即需投入场租费15万元。
（二）装修工程
1、园舍布局
（1）室内布局
A、第一层：
室内使用面积140平方米，以柱子为中心用加厚玻璃隔开，南侧80平方米为多功能会议厅，北侧用于教师办公室兼值班室。
设男女卫生间各1间。
第一层里侧现有约20平方米敞房，拟扩建50平方米，合计70平方米，其中50平方米用作厨房，20平方米用作库房。
B、第二层：
设教室2间，其中北侧教室有午休室配置，南侧教室需改造回廊及阳台做午休室。
各教室配置盥洗间。
员工卫生间1间。
东侧大阳台改造成阳光房。
C、第三层：
设教室及午休室各2间，各教室配置盥洗间。
园长室1间，保健室
1间，员工卫生间1间。
D第四层：
实际上位于小区上通道出入处，设教室2间及午休室2间，各教室配置盥洗间，员工卫生间1间。
（2）室外布局
A、小区下通道入口处建造园舍大门，并配设门卫房。
B、拟由房东负责以下改建：
从楼梯第一个转折平台经由里墙至里侧厨房搭建平台作为通道。
负责衔接电力部门移走电线杆。
搭建溪沟至第一层房屋地脚的坪塔。
（3）外墙装饰布局
楼顶东、西、北三面为广告招牌区域。
东、西、北三面外墙创意喷绘。
2、投资预算
（1）高端幼儿园房屋装修可以说是个无底洞。
按照香港伟才国际幼儿园对外加盟连锁的幼儿园装修设计要求，每平方米最低需投入3000元。
根据项目区的实际，考虑当地物价及工价因素，本项目房屋装修将突破每平方米1500元。
套内房间建筑面积约600平方米，需投入90万元。
另外还需改扩建厨房、门卫房及装修，约需15万元，两项计约105万元。
（2）外墙装饰及楼顶广告、招牌。
东面外墙共计4层，面积约120平方米，北面外墙约280平方米，西面外墙约100平方米，南面靠山不计，三面共约500平方米，按每平方米80元彩绘需投入4万元。
楼顶广告、招牌需1.5万元。
两项共约5.5万元。
以上装修合计110.5万元。
装修工期约为5—6个月，即从2015年底开始施工，2016年5—6月必须完工，投入使用。
（3）教室配置。
每间教室需配置幼儿书包柜、课桌椅、玩具柜、室内玩具、钢琴、黑（白）板、饮水设施、消毒设施、监控设施、有线电视、电脑、投影仪、空调、窗帘及其它教学用品，需投入3.5万元X6间=21万元。
（4）午休室每间配置床、被、空调、音箱及盥洗间洗涤用品等需投入1万元，6间即6万元。
（5）教师办公室、园长室、保健室需配置空调、电脑、文件柜、资料柜、档案柜、办公桌椅、保健器材及必备药品、沙发、茶几、窗帘、饮水设施约需3.5万元。
（6）图书阅览室初期需配置书架、阅览桌椅、各类幼教书籍、刊物约1.5万元。
（7）、厨房需配置灶、操作台、洗碗池、蔬菜、荤菜清洗池、留样柜、消毒柜、冰柜、碗、勺、筷、天然气（或液化气）、电气蒸饭柜、排气扇及厨房电器、储物间设施等约需投入5万元。
（8）消防设施、保安器材约需2万元。
（9）多功能会议厅配置100个座位、茶几、主席台、会议桌、窗帘、饮水设施、投影仪、麦克风、音响设备等需投入5万元。
（10）高档校车1辆约需20万元。
（11）加盟费：
5.8万元（香港伟才国际16万元）。
以加盟费为5.8万元计，另
需投入考察等相关费用约1.2万元，两项计7万元。
（12）教师、员工招聘、服装、培训：
教师招聘在学期开学前1个半月全部落实，初期预计招聘12名教师即可，其他员工3名（炊事员、司机、保安各1名）、管理3名。
招聘结束后即发给服装，开始培训。
培训期间发给合同工资的70%。
约
需投入3万元。
（13）办理上级业务主管部门行政许可等费用约1万元。
（14）教材、印发宣传资料等费用约需1.5万元。
（15）招生费用（含电视、报纸广告）需2.5万元。
以上
（1）至（15）项合计约：
189.5万元。
加上第1年的场租费15万，投资总计204.5万元。
三、盈亏分析
（一）生源分析
1、目标市场定位：
高档社区、高收入家庭2—6岁幼儿。
重点区域是官黎坪、南庄坪、大庸桥、老城区的子午路、迎宾路、宝塔岗—鹭鸶湾沿线，包括天门1号、月亮湾花园、高盛澧园、华天城、鼎泰逸景园、山水中天、半山丽墅等住宅小区。
以上所述区域住户繁多，人烟稠密，总计约2.5万户10万人左右，几乎占市区总人口的一半。
按每千人约250户家庭有2—6岁幼儿50名估计，目标市场即有约5000名适龄幼儿。
根据目前张家界市经济发展现状，市区拥有高收入的家庭预计占总户数的3—4成，而这些家庭的适龄幼儿约2000名以上，对于创办高端幼儿园，这是一个可观的市场。
2、办园条件分析：
园区所处地理位置、周围环境、硬件设施等因素是家长选择幼儿园的第一印象，是决定选择还是放弃选择很大程度上取决于第一印象。
因此，园舍装修质量上不上档次、设备设施配置高不高、教师及其他员工素质形象佳不佳等至关重要。
通过对园区硬件设施及员工队伍的第一印象，家长也可以感受到幼儿园的办园理念。
但是理念必须经过一定时间的实际运作才能反应出扎实的效果，家长通过阅读宣传资料、观看电视、报纸广告、接受幼儿园工作人员的介绍、讲解，会对幼儿园的创新办园理念有所了解，但在实际办园效果还未出现前，一般持观望的态度，当然，会有一些家长尝试着选择和接受幼儿园。
园区环境除了飞机的噪音和附近有火车站、汽车站是影响家长选择幼儿园的重要因素外，就是地理位置毕竟处于市区边沿，接送不便。
噪音影响主要来自飞机起降，在市区几乎所有地段都存在，况且天门中学距机场更近，附近同时还有天门小学及附属幼儿园、官黎坪初中学校、红缨幼儿园（连锁）及多所民办幼儿园，飞机、火车、汽车的噪音对办学不构成主要影响，向家长做好宣传说明工作，会得到认同。
至于地处城市边沿，家长接送不便，完全可以购置高档校车解决。
3、主观条件是最重要的影响因素。
园舍规模属于小型幼儿园，教室、休息室不是很规范，其它功能用房也不是很理想，这就要求在装修上下功夫、花本钱。
所选园址在小区内自成一体，虽然园舍四围环境狭小，但整个小区房屋间距较大，空间很好，通道宽敞，绿树成荫，绿草茵茵。
相距小区广场100米左右，实际上整个小区都可作为幼儿户外活动场所。
教工队伍无论教师、炊事员、保安、司机等，一律要在学期开学前两个月招聘落实，并集中组织培训。
统一服装、统一思想，武装创新早教理念，苦练扎实本领，以优秀的综合素质、崭新的幼教队伍形象，面对目标市场投入招生和开园工作。
（二）招生计划
1、班级、年龄、班额设置：
（1）小托班2个，2—3岁，班额12名
（2）中班2个，3—4岁，班额12名
（3）大班1个，4—5岁，班额24名
（4）学前班1个，5—6岁，班额24名
共设4个班级、6个班，幼儿常年在园总数96名。
2、近期、远期招生计划
（1）近期计划第一个五年期尚在初创期，招生人数势必大打折扣。
尤其是第一、二年，招生情况肯定不容乐观。
桑植县早教中心幼儿园引进冯德全早教模式，在2010年第一
学期招生时只招到了13名，第二学期也才达到30名，进度非常缓慢。
而早教中心幼儿园的设计规模是120名在园幼儿，第一学期仅达到了10%，第二学期20%多一点。
本项目创办者由于积累了较为丰富的办园经验，在硬、软件设施、宣传策划、师资队伍诸方面的准备今非昔比，开园的第一学期招生能够达到计划的50%还是有把握的，并能持续稳定2—3年。
那么，第二学期随着保育和教育效果逐步显现，招生形势会越来越好，第3—5年可以达到计划的70—80%。
当然，最迟从第二个五年开始，随着保育、教育效果凸显，所设置的班级、班额必定达
到满员状态。
表1:
近期（2016.02—2021.01）
年度
班级
生数
16.09—17.01
4
48
17.02—18.01
4
48
18.02—19.01
6
60
19.02—20.01
6
60
20.02—21.01
6
70
（2）远期计划
第二个五年期开始后，招生形势彻底改变，会达到满员的理想状态。
其后的第三至第四个五年期，招生工作将不再是主要工作，工作的重心将完全转移到对幼儿潜能的开发上。
而生源则依赖于口碑相传，酒香不怕巷子深，家长会自己将孩子送到幼儿园，生源将会爆满，幼儿园会选择性的接收孩子入园。
那时，校车将完成使命，幼儿入园离园由家长亲自接送。
表2:
第二至第四个五年期（21.02—26.01）招生计划
阶段
班级
年均生数
21.02—26.01
6
96
26.02—31.01
6
96
31.02—36.01
6
96
（三）办园收入及
升级会员 