创办高端早教幼儿园投资分析.docx

1、创办高端早教幼儿园投资分析创办高端早教幼儿园（连锁机构）投资分析一、项目地址（一）选址：半山丽墅 26 号楼1、地理位置：位于火车站及长途汽车站西侧，抵天门路，东侧紧邻天门峡洞出 入口，南向天门山，北侧为居民区。该地段是原张家界水泥厂生活区，已建成半 山丽墅高档住宅小区，可住 99 户，现入住率约 60%。26 号楼位于东侧，占地面 积约为 750 平方米。经小区大门至该栋楼有上下两个出入口， 均为小区内标准通 道，上通道约为 350米，下通道约为 500 米。其中下入口可到第一层，上入口可 到第三层。2、建筑状况：建成面积约 1000 平方米，其中套内使用面积 700平方米，大、小 房间 1

2、6 间，剔除走廊、过道、楼梯、绿化区，房间使用面积约 600平方米。可 用于教室的房间 6 间，面积约为 40 平方米的 3 间， 35平方米的 3间。午休室有 3间各为 2027平方米可直接配套，另 3 间需要在同一楼层改造。 第一层建筑面积 140平方米，柱子南侧 80平方米，北侧 60平方米。厨房需在第 一层里侧另建，按标准建筑面积须达到 50 平方米。 按高端幼儿园要求需对室内及外墙进行高档装修装饰。 同时对室内房间进行必要 的改造，包括厨房在内，改造餐饮供应通道、储物间、办公室、园长室、教师办 公室、图书阅览室、值班室、会议接待室等。（二）项目区位优势 半山丽墅属于张家界市内高端住宅

3、小区，依山而建，环境优雅，风景秀丽，视野 开阔。附近分布天门中学、天门小学及附属幼儿园、官黎坪学校。距市政府约为1.5 公里，距中心城区约为 3 公里。交通便利，人烟稠密。（三）项目区位劣势由于距离荷花机场较近， 飞机起降的噪音有一定的影响。 虽然离火车站、 汽车站 也很近，但其产生的噪音无明显影响。 由于飞机起降的时间多数是在晚上， 且以 五一、国庆、暑期等节假日居多（而节假日期间幼儿照常休息） ，故飞机起降的 噪音影响不大。小区内平时很宁静， 对噪音干扰可在装修中使用高级隔音玻璃会 起到很好的降噪效果。由于定位于高端幼儿园， 选址毕竟不在中心城区， 收费高于一般幼儿园， 故生源 目标放在所

4、有城区或城区的官黎坪、永定、南庄坪、大庸桥等重点区域，需配置 高档校车，而招生同样有相当大的难度。 项目区低压电线靠近房舍存在极大的安全隐患。二、投资概算（一）场租费： 按4个五年期总计 20年计算，第 1个五年期年均 15万计 75 万、第 2个五年期年均 20万计 100万、第 3个五年期年均 25万计125万、第 4 个五年期年均 30万计 150万，场租费投入需 450万。签订场租合约交付租金方式一年一交， 第 1 年自签订合约之日起即需投入场 租费 15 万元。（二）装修工程1、园舍布局（1）室内布局A、 第一层：室内使用面积140平方米，以柱子为中心用加厚玻璃隔开，南侧 80 平方

5、米为多功能会议厅，北侧用于教师办公室兼值班室。设男女卫生间各 1 间。 第一层里侧现有约 20 平方米敞房，拟扩建 50平方米，合计 70平方米，其中 50 平方米用作厨房， 20平方米用作库房。B、 第二层：设教室2间，其中北侧教室有午休室配置，南侧教室需改造回廊及 阳台做午休室。各教室配置盥洗间。 员工卫生间 1 间。东侧大阳台改造成阳光房。C、 第三层：设教室及午休室各 2间，各教室配置盥洗间。园长室1间，保健室1 间，员工卫生间 1 间。D第四层：实际上位于小区上通道出入处，设教室 2间及午休室2间，各教室 配置盥洗间，员工卫生间 1 间。（2） 室外布局A、 小区下通道入口处建造园舍

6、大门，并配设门卫房。B、 拟由房东负责以下改建： 从楼梯第一个转折平台经由里墙至里侧厨房搭建平台作为通道。 负责衔接电力部门移走电线杆。搭建溪沟至第一层房屋地脚的坪塔。（3） 外墙装饰布局楼顶东、西、北三面为广告招牌区域。东、西、北三面外墙创意喷绘。2、投资预算（1）高端幼儿园房屋装修可以说是个无底洞。按照香港伟才国际幼儿园对外加 盟连锁的幼儿园装修设计要求，每平方米最低需投入 3000 元。根据项目区的实 际，考虑当地物价及工价因素，本项目房屋装修将突破每平方米 1500 元。套内 房间建筑面积约 600 平方米，需投入 90万元。另外还需改扩建厨房、门卫房及 装修，约需 15 万元，两项计

7、约 105 万元。（2）外墙装饰及楼顶广告、招牌。东面外墙共计 4 层，面积约 120平方米，北 面外墙约 280平方米，西面外墙约 100 平方米，南面靠山不计，三面共约 500 平方米，按每平方米 80 元彩绘需投入 4万元。楼顶广告、招牌需 1.5 万元。两 项共约 5.5 万元。以上装修合计 110.5 万元。装修工期约为 56个月，即从 2015年底开始施工， 2016年 56月必须完工， 投入使用。（3）教室配置。每间教室需配置幼儿书包柜、课桌椅、玩具柜、室内玩具、钢 琴、黑（白）板、饮水设施、消毒设施、监控设施、有线电视、电脑、投影仪、 空调、窗帘及其它教学用品，需投入 3.5万

8、元X 6间=21万元。（4） 午休室每间配置床、被、空调、音箱及盥洗间洗涤用品等需投入 1 万元， 6 间即 6万元。（5） 教师办公室、园长室、保健室需配置空调、电脑、文件柜、资料柜、档案 柜、办公桌椅、保健器材及必备药品、沙发、茶几、窗帘、饮水设施约需 3.5 万元。（6） 图书阅览室初期需配置书架、阅览桌椅、各类幼教书籍、刊物约 1.5 万元。 （ 7）、厨房需配置灶、操作台、洗碗池、蔬菜、荤菜清洗池、留样柜、消毒柜、 冰柜、碗、勺、筷、天然气（或液化气） 、电气蒸饭柜、排气扇及厨房电器、储 物间设施等约需投入 5万元。（ 8）消防设施、保安器材约需 2 万元。（9）多功能会议厅配置 1

9、00 个座位、茶几、主席台、会议桌、窗帘、饮水设施、 投影仪、麦克风、音响设备等需投入 5 万元。（ 1 0）高档校车 1 辆约需 20万元。（11）加盟费：5.8 万元（香港伟才国际 16万元）。以加盟费为 5.8 万元计，另需投入考察等相关费用约 1.2 万元，两项计 7 万元。（12）教师、员工招聘、服装、培训：教师招聘在学期开学前 1 个半月全部落实， 初期预计招聘 12 名教师即可，其他员工 3名（炊事员、司机、保安各 1名）、管 理 3 名。招聘结束后即发给服装，开始培训。培训期间发给合同工资的 70%。约需投入 3 万元。（13）办理上级业务主管部门行政许可等费用约 1 万元。（

10、 14）教材、印发宣传资料等费用约需 1.5 万元。（ 15）招生费用（含电视、报纸广告）需 2.5 万元。以上（ 1）至（ 15）项合计约： 189.5 万元。加上第 1 年的场租费 15 万，投资总计 204.5 万元。三、盈亏分析（一）生源分析1、目标市场定位：高档社区、高收入家庭 26 岁幼儿。重点区域是官黎坪、南 庄坪、大庸桥、老城区的子午路、迎宾路、宝塔岗鹭鸶湾沿线，包括天门 1 号、月亮湾花园、高盛澧园、华天城、鼎泰逸景园、山水中天、半山丽墅等住宅 小区。以上所述区域住户繁多，人烟稠密，总计约 2.5 万户 10 万人左右，几乎占市区 总人口的一半。 按每千人约 250户家庭有

11、26岁幼儿 50 名估计，目标市场即有 约 5000 名适龄幼儿。根据目前张家界市经济发展现状，市区拥有高收入的家庭 预计占总户数的 34 成，而这些家庭的适龄幼儿约 2000名以上，对于创办高端 幼儿园，这是一个可观的市场。2、办园条件分析：园区所处地理位置、周围环境、硬件设施等因素是家长选择 幼儿园的第一印象，是决定选择还是放弃选择很大程度上取决于第一印象。 因此， 园舍装修质量上不上档次、 设备设施配置高不高、 教师及其他员工素质形象佳不 佳等至关重要。 通过对园区硬件设施及员工队伍的第一印象， 家长也可以感受到 幼儿园的办园理念。 但是理念必须经过一定时间的实际运作才能反应出扎实的效

12、果，家长通过阅读宣传资料、 观看电视、报纸广告、接受幼儿园工作人员的介绍、 讲解，会对幼儿园的创新办园理念有所了解， 但在实际办园效果还未出现前， 一 般持观望的态度，当然，会有一些家长尝试着选择和接受幼儿园。 园区环境除了飞机的噪音和附近有火车站、 汽车站是影响家长选择幼儿园的重要 因素外，就是地理位置毕竟处于市区边沿， 接送不便。 噪音影响主要来自飞机起 降，在市区几乎所有地段都存在， 况且天门中学距机场更近， 附近同时还有天门 小学及附属幼儿园、官黎坪初中学校、红缨幼儿园（连锁）及多所民办幼儿园， 飞机、火车、汽车的噪音对办学不构成主要影响，向家长做好宣传说明工作，会 得到认同。至于地处

13、城市边沿，家长接送不便，完全可以购置高档校车解决。3、主观条件是最重要的影响因素。园舍规模属于小型幼儿园，教室、休息室不 是很规范，其它功能用房也不是很理想，这就要求在装修上下功夫、花本钱。所 选园址在小区内自成一体，虽然园舍四围环境狭小，但整个小区房屋间距较大， 空间很好，通道宽敞，绿树成荫，绿草茵茵。相距小区广场 100 米左右，实际上 整个小区都可作为幼儿户外活动场所。教工队伍无论教师、炊事员、保安、司机等，一律要在学期开学前两个月招聘落 实，并集中组织培训。 统一服装、统一思想，武装创新早教理念， 苦练扎实本领， 以优秀的综合素质、崭新的幼教队伍形象，面对目标市场投入招生和开园工作。

14、（二）招生计划1、班级、年龄、班额设置：（1）小托班 2 个，23岁，班额 12名（2）中班 2 个，34岁，班额 12名（3）大班 1 个，45岁，班额 24名（4）学前班 1 个，56岁，班额 24名共设 4个班级、 6个班，幼儿常年在园总数 96名。 2、近期、远期招生计划（1）近期计划 第一个五年期尚在初创期，招生人数势必大打折扣。尤其是第一、二年，招生情 况肯定不容乐观。桑植县早教中心幼儿园引进冯德全早教模式，在 2010 年第一学期招生时只招到了 13名，第二学期也才达到 30名，进度非常缓慢。 而早教中 心幼儿园的设计规模是 120 名在园幼儿，第一学期仅达到了 10%，第二学期

15、 20% 多一点。本项目创办者由于积累了较为丰富的办园经验，在硬、软件设施、宣传 策划、师资队伍诸方面的准备今非昔比，开园的第一学期招生能够达到计划的 50%还是有把握的， 并能持续稳定 23 年。那么，第二学期随着保育和教育效果 逐步显现，招生形势会越来越好，第 35 年可以达到计划的 7080%。当然， 最迟从第二个五年开始，随着保育、教育效果凸显，所设置的班级、班额必定达到满员状态。表 1:近期(2016.02 2021.01 )年度班级生数16.09 17.0144817.02 18.0144818.02 19.0166019.02 20.0166020.02 21.01670(2)远期计划第二个五年期开始后，招生形势彻底改变，会达到满员的理想状态。其后的第三 至第四个五年期，招生工作将不再是主要工作，工作的重心将完全转移到对幼儿 潜能的开发上。而生源则依赖于口碑相传，酒香不怕巷子深，家长会自己将孩子 送到幼儿园，生源将会爆满，幼儿园会选择性的接收孩子入园。那时，校车将完 成使命，幼儿入园离园由家长亲自接送。表2:第二至第四个五年期(21.02 26.01 )招生计划阶段班级年均生数21.02 26.0169626.02 31.0169631.02 36.01696(三)办园收入及