某项目规划设计初步构思.docx
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某项目规划设计初步构思
龙潭优山美地项目规划设计初步构思
随着柳州房地产市场供应量剧增，市场同质化竞争激烈；本项目在此市场背景下，完全有可能形成产品差异化和个性化，具备非常强的竞争力。
本项目周边将有大批量的住宅上市，但是由于各种因素的限制，档次和品质都较低。
造成本区域缺乏高品质的优秀楼盘。
按本项目的供应量来看，本项目必须突破区域市场的限制，成为全市的项目，才能保持可持续性发展。
这个性质决定了本项目必须走精品路线，建造精品社区。
一、项目规划目标
二、本项目作为进入柳州的新生地产力量，应超越柳州楼市过去的成就，在别人已经走过的路上，以史为鉴，树立更远大的发展目标。
营造独家优势超越同构竞争
1、为城市创造价值
2、为龙城柳州创建一个全新的景观示范社区，并使之达到成为“城市风景、区域标志”的领先水准。
⏹为柳州楼市产品更新换代，创造典范，提高城市住宅建设标准，打造柳州楼市的样板社区；
3、为项目创造价值
⏹项目品牌持续提升
⏹项目效益合理最大化
4、为顾客创造价值
⏹营造物质精神现代化的生活方式——真正的高尚社区
三、项目总体规划思路与理念
1、规划思路
“思路决定出路”，理念设计是其他设计的纲领和基础。
我们以复合地产的思维去思考，把与人的行为有关的一切活动都纳入泛地产的范畴，视野便可以变的很开阔，可以整合各种资源进行理念设计。
房地产都是以居住为中心的，它本身包含了许多要素如建筑、环境、户型等等。
同时根据人的活动又可衍生出许多要求，如教育、休闲、健康、商业等。
如下图：
如果我们仅从居住本身的要素出发，很难超越竞争对手，差异性不大。
而结合项目自身的资源和所处的自然环境、消费心理需求，提炼出休闲与商业文化为主题，与居住相融合，形成项目独有的特色，超越同构竞争，使别人无法克隆。
据此，我们把它定位为柳州首个提高房地产开发门槛的项目，为追求高品质生活的人量身定造的以景观休闲、商业文化为特色的高尚精品社区。
并全力倡导更高层次的与国际接轨的社区理念：
2、项目规划理念设计
柳州首个休闲风情生态商居小区
2.1实现本理念的项目资源
⏹居住需求——远离繁杂，城内工作城外享受，休闲、娱乐、商业，三位一体；
⏹由于柳州工业的影响，柳州居住生态环境并不太理想，其中包括空气、噪声等环境因素，再加上柳州拥挤的市区空间，使很多生活在市区（或较繁杂区域）的人们感觉到非常疲倦，因此有很多市民愿意在城外购买房子，但由于市郊各种生活设施（配套）不完善，使很多愿意在城外购买房子的置业者持币观望，他们期望拥有一个和市区环境同样成熟的生活环境，同时享有一个休闲、雅致、清静、富有品味的生活空间。
让他们远离繁杂都市，在城外享受城内的生活。
⏹休闲风情生态社区的建设将很大程度上满足置业者的生活和居住需求，从商业、购物、娱乐、休闲、健康到教育都能提供一个健全的生活空间，吸引这部份持币观望的置业者。
⏹资源优势：
近靠全柳州唯一绿肺公园——龙潭公园
⏹有柳州绿肺之称的龙潭公园距离本项目仅百米之遥，并且，本项目紧靠柳州市区唯一的“绿山”，其自然景观与环境优势，为项目提供了优越的环境空间，包括生态、绿化、健康、休闲和景观。
完全有条件借景做文章，以绿色、生态、亲近自然等手法，建造与之相呼应的生活理念；
⏹项目拥有诸多优越的环境空间，为建立一个富有特色的休闲风情街提供一个良好的基础，这种景观、娱乐、休闲、商业四者并为一体的休闲风情社区目前在柳州还没有，必作为柳州地产界上一个领跑者，在宣传和品牌建立创造一个新的焦点。
⏹市场优势——区域市场缺乏居住休闲环境、基本上是一个市场空白。
⏹根据初步调查分析，项目所在区域目前还没有类似的休闲风情商居社区，在商业经营上没有明显竞争的商业休闲环境，这意味项目所在区域具备巨大的商业资源和消费群体，当休闲风情社区建立之后，这些消费群体得到适当的引导之后，这个消费群体立即会转化为本项目的长期性消费者。
2.2理念内涵
热情洋溢的商业风情
景致迷人的亲水社区
休闲愉悦的生活环境
快乐成长的健康家园
2.3项目开发策略：
市场引导策略——蓄势而动
⏹先两头后中间
⏹先将能最短时间内彰显项目形态和形象的部份启动，以吸引目标客户对项目的关注和在第一印象上就对本项目有个较深刻的认识。
⏹先线外后线内
⏹先做小区外部商业街及景观，再做内部社区；
⏹先做势后做市
⏹先宣传项目理念、规划和功能、配套，再吸引客户关注和认知，进一步了解项目优点。
⏹先形象再品质
⏹品质再高的楼盘，如不能在第一时间给客户留下深刻的美好印象，也是枉然，因为品质的好坏是靠时间来认知的。
⏹先环境再建筑
⏹为了树立形象，先将小区的外部环境和商业形象做出一块示范区，以此引导客户树立对项目的好感以及对今后生活的美好展望。
2.4休闲为主题的商居理念，及其社区构成内容
3、项目整体形象
⏹休闲的，文化的，健康的；
⏹生态的、自然的；
⏹社区环境绿色、清新、人性化，富有层次感、动感、现代感
⏹富有文化气息和高尚生活氛围;
⏹社区功能丰富而别具一格;
⏹社区规划动静分明，商和住互为作为、互为配套但不互相干扰。
四、项目主题表现——休闲风情
项目要体现休闲风情的文化主题，必须在一期建设时，建设以休闲风情为主题的商业街、会所、园林、道路、广场和综合设施，形成别具特色的休闲风情区，以实现引导式开发的开发效果。
所谓休闲风情区，由四大部份组成，即可构成“休闲风情景观四重奏”——
⏹路景
⏹风情商业街
⏹园景
⏹建筑景观
1、路景
2、进入休闲风情社区的第一重景观即为“路景”。
3、项目地块外部主干道为通往龙潭公园的道路，两侧绿树成荫，已经形成良好的环境效果，但是由于缺少整治，显得零乱而残颓，建议适当整治，并植种一些低矮植物，安置景观灯光效果，并安插一些项目的景观路旗，即可实现宣传效果，又可营造环境点缀美化效果，同时，一些功能性、景观性的指示路牌亦可安建在路侧。
4、除了公共的机动车道外，项目应在公共车道与项目建筑之间设计一道休闲步道，以形成商业步行街的效果，这相当于项目建设向地块内退进约10米，其中4米为行人步道，3.5米步道与公共干道之间的绿化美化带以及停车带，2.5米为走廊式遮阳步行走廊，即保证足够的空间容纳休闲的内涵，又营造了良好的外围景致，达到聚引人气的效果。
5、风情商业街
6、建立全新概念的休闲风情街，打破柳州传统楼市只商业不休闲的局面。
注重整个休闲文化体系的环境平衡，从商业到娱乐、从娱乐到休闲的生活文化链。
7、沿街店面全部采用小体量建筑，一到五层设计，一二层做商业，二层商业接入社区商业空间，并实现自然过度与连接。
采用多种不同的区域文化和建筑风格，形成亮丽的立面效果，做成一个富有特色和人气的休闲风情街，提升市场价值。
8、同时为吸聚人气，让休闲与商业进行有效的嫁接。
本提案建议在休闲风情街上建立2~3个中小型的休闲广场与入口处会所相结合。
中心的位置可以设立在休闲风情街上的入口处，或者利用地型曲线在适宜的地方建设文化广场，作为消费者的休闲场所和风情街汇集人气的地方。
沿街店面——向消费者提供不同的服务，其中包括娱乐、饮食、服饰、文化等服务。
小区住宅住户可以走过绿化带，然后通过社区会所直接进入沿街店面。
在整个风情街上，在风情街上规划多个不同风格的文化广场，作为汇集人气和消费者休闲的地方，增强整个休闲风情街的风味和休闲文化。
商街广场——广场是最聚人气的场所之一，在商业街的过度节点处，设置一两个中小型喷泉广场，和一些休闲休憩设施，即丰富商业景观，也增强了商业风情，为商业街聚人气带来不可忽视的作用。
住宅绿化带——为减少商业环境与居住环境之间的干扰，在他们之间规划观赏性景观。
在沿街店面中的消费者可以透过落地窗看到优美的绿化带。
外部主干道——道路可以进行绿化美化改造，在适宜路段旁边设立一些景点。
可以在道路靠近商铺一侧设立一些休闲绿地。
科学管理，四大板块资源共享，形成完整生活文化体系。
无论是从景观的融洽性还是文化的连贯性，都能完美的结合。
社区会所与文化中心合二为一，并与风情街紧密结合连接在一起，在每一段风情街上设立不同风格的广场。
业主可以直接通过广场和中心，进入社区。
——风情商业街经营规划
商业主题清晰，营造人性化休闲环境。
我们强调了特色和品味，让不同消费群体的人都能在休闲风情街中找到自己喜欢的休闲方式和休闲环境。
为迎合消费者的心态和楼盘品质的定位，整条休闲风情街的经营规划将是“热闹（餐饮）—休闲—娱乐（热闹）”的区域模式。
风情街两头将以经营娱乐、商业、饮食等较聚人气的项目。
而中间则经营一些较高品质和休闲文化的商业经营，如音乐酒吧、清水吧、网吧、陶吧等，这样不会影响中部组团的生活环境。
商街的沿街铺面不可直接进入小区，须经由穿插于商街中间的商街会所进入社区，商街商铺的后1/3段设计为小停车场，为架空层设计。
图示：
将街区商业接入社区，使之相融合的规划设计方案参考效果。
图示：
进入社区的街区商业空间，即相对独立，又相互作用与融合为一体。
图示：
商业街中心庭院，能起到广场式聚人气的效果
图示：
商业街的小型水景广场，能极大带动商业人流和休闲人群。
图示：
街区商业与社区商业的相互过度
9、园景
传统的地产开发，总是习惯将社区园景归置于社区内部，在外部很难透视其内部效果。
对于本项目而言，则建议通过入口大门的泛化，做到无门胜似有门，从而将入口处的园林效果和广场、以及会所的尊贵不凡一并展现在项目的最始端，让人们一眼就看到本项目的园景效果和社区配套的档次和品位。
社区内以绿化走廊为主轴，社区休闲与景观结合型广场为核心，各组团的主题广场和宅间院落为节点，营造具有本社区特色的休闲景观系统。
在社区景观营造中还要注意景观与运动系统的关系，运动也是一种休闲。
我们既要挖掘景观中潜在的价值——作为运动的场所及道具；也要同时提升运动的质素——运动时能享受到美好环境带来的惬意。
特别值得注意的是，社区园林不应只为社区生活带来美好的景观和休闲享受，更应该与外部商业空间相互交辉，形成吸引人气的园林绿化（见图示）
图示：
外向型社区园林设计，即美观了社区，又将社区之美外向化，公共化。
图示：
社区内休闲功能、景观、园林、水景、社区标识宣传等多功能为一体的园林方案参考。
10、建筑景观
⏹建筑形态
⏹半开敞式住宅建筑围合的空间形态。
⏹多样性的、独特的、有针对性的建筑形式设计。
⏹公共建筑应该体现其标志性和景观性。
⏹风情商业街统一为2-5层的建筑，与居住组团通过商业廊道进行连接与过度。
注重与会所的节点设计，尽量形成汇集人气的广场。
⏹建筑风格
⏹要求简洁、轻松、具有可识别性，反映高品质的特征；
⏹追求城市感较强的韵味和和适宜居住的闲逸性；
⏹考虑整体开发策略借鉴新加坡或澳洲的建筑风格与模式，所以建议风情商业街和居住建筑都用新加坡或澳洲建筑风格。
五、各规划要点设计说明
1、社区入口
⏹本项目社区入口处的建设应作为项目一期建设的重点，是塑造社区形象和体现项目规划理念的重中之重。
⏹项目的社区入口应放在最接近外部主通道的方位，把社区的高尚形象尽可能多地向外呈现。
⏹社区入口参考建议1：
社区入口的规划设计，建议抛弃传统的大门式建筑，采用无“大门”式花园代替，将大门的形象泛化成入口处的绿化美化。
建议一：
只见绿化不见门的社区大门（见图示）
图示：
与沿街商业空间相连的广场似绿化带，作为小区主入口，无门胜有门。
建议二：
现代而又休闲的商业广场式大门（见图示）（社区大门休闲广场化）
图示——不见大门的社区入口，将商业与入口融合一体
社区入口的美化必须做足主题色彩，这也是本项目引导式开发模式得以成功的重要一环。
是让市场循环渐进、由浅入深了解项目的关键一环。
2、沿街商业
⏹临街商业必须做足休闲与文化的主题色彩（见图示）
⏹临街商业是项目展现商业魅力，打造休闲商业空间的外在表现，其建筑特征应该是自然的、亮丽的、现代的，并且富有文化气息的。
（见图示）
⏹沿街商业应向消费者提供不同的服务，其中包括娱乐、饮食、服饰、文化等服务。
小区住宅住户可以走过绿化带，然后通过社区会所直接进入沿街店面。
在整个风情街上，在风情街上规划多个不同风格的文化广场，作为汇集人气和消费者休闲的地方，增强整个休闲风情街的风味和休闲文化。
⏹临街商业另一种设计构思就是——将商业与社区主入口联为一体；（见图示）
图示：
以上两图说明了沿街商业的形象与设计要达到的效果和作用。
图示：
沿街商业休闲空间，加入了水景广场亦可作为社区入口之一。
3、二层商业廊道式建筑
⏹临街商业的二层如何才能体现出休闲的主题？
廊道便是二层商业空间能否成功的关键。
⏹建议本项目二层商业廊道的首要功能是——将临街商业引导进入社区中，将社区的内部便民式半公共的商业空间与外部公区商业空间通过廊道商业空间密地结合起来，一方面为项目创造更大收益，另一方面，丰富了项目的商业配套功能，扩展了项目休闲商业的空间；（见图示）
图示：
图示说明了如何科学地设计廊道商业空间，使之与社区商业空间相连接、相过度，并且使成一道独特的风景线，营造优越的商业氛围。
4、商业文化
5、沿街商业必須体现出风情性、文化性，方显其魅力
6、社区水景
社区内部规划数条水景，设置一些可供人们亲近的水设施，如卵石小溪、水舞广场、音乐旱喷泉等，并以亭、台、廊、榭点缀其间，改变大多数社区水只"可观"而不"可玩"的情形。
同时与业主的生活空间、休闲空间、运动空间紧密结合。
——水与生活空间
将流水与社区内的生活空间进行结合，如路首、活动场所，让整个社区充满清水气息。
任何一个角落都能看到水景、都能听到水声。
在社区中任何一个居住空间中都能透过窗户看到水景观。
——水与休闲空间
将社区内一些休闲场所与水环境进行结合，如水疗、水浴、温泉浴等，使休息的人可以在水环境中享受清秀的空间。
——水与运动环境
在社区内设立小型的水主题游乐广场，向社区内业主提供服务。
图示：
水景与休闲、晨跑、运动场所相统一
——水与社区配套功能
图示：
本图说明了景观泳池与社区水景的相互统一及互相融和。
7、沿街会所
是商业风情街沿线设立的会所，与商业风情街上各个文化广场结合，并考虑经营，向非业主的消费者开放某些收费服务。
沿街会所将根据不同组团的需求共设立二到三个。
每个会所都与社区内部相连，业主可以通过会所随时在风情街与社区间出入。
8、社区内会所
不对外开放，只为业主服务，设置一些休闲、交流、健身场所，建议放置一期入口处，以彰显项目品质与品位。
9、户型设计
10、做到动静分离、餐厅完整、减少浪费面积，提高得房率。
要求解决好朝阳、通风、自然采光等基本居住需求。
11、户型设计要合理、美观、实用、创新，能结合当地特点。
12、风情商业街进深在15-20米，做到便于分割。
13、户型设计人性化特征
⏹层高——建议设计层高为3米的住宅，以超越柳州传统的2.8米层高设计，在层高上，再显品质魅力；
⏹门高——建议超越常设计思路，设计出柳州一无二的室内门高2.5米的独特性，使得居住空间更显开敞（见图示）；
图示：
层高3.3米，门高2.8米的超前设计，空间感特别开敞
14、阳台
15、本案在建设空间设计上，应多采用逆向思维，在细节设计上适当超前，而阳台设计，则可采用国际领先6米阳台设计方案，形成本项目独有的特色。
（见图示）
图示：
每一户都有6米高阳台（设计参考）；
16、景观阳台
阳台，无疑是住宅最具风情和休闲的空间，阳台不仅是个观景、纳凉、晒衣的平台，阳台本身，亦是最有特色的风景，建议本项目在阳台设计上，除导入6米层高阳台，更设计出别具风情的景观阳台（见图示）
17、车库
18、建议多采用架空层阳光生态车库和半地下车库；
19、架空层的充分利用
20、除了可将车库安排在架空层外，亦可将一些儿童游乐场所安排在架空层（见图示）
21、户型配比
户型
面积（M2）
比例
两房
60-89
20%
小三房
90~109
25%
三房两厅（含小复式）
110~120
40%
四房—五房（含小复式）
140~160
10%
大复式
180-220
5%
22、道路交通系统设计
⏹道路系统
⏹小区的交通系统建议采用局部人车分流系统，小区干道人车混行，组团内部人车分流。
⏹项目的道路设计建议把车行主入口与人行主入口分开，人行出入口在社区主入口；车行出入口规划商业风情街两侧尾端各设一个。
⏹停车系统
⏹多种停车方式相互结合，地面、地下、半地下。
⏹停车场的设置建议集中在商街一层门面的后1/3部份；
⏹建议停车比例控制在1：
0.6左右，自行车车位配比为1︰1，全部地面停放。
⏹无障碍设计
⏹小区道路环境景观设应考虑无障碍设计。
23、组团设计要点
24、小体量住宅的组团内有几个小组团，各小组团内部将设置若干个居住院落，院落规模在100-150户左右。
对于小高层、多层组团采用大围合的概念，多栋小高层围合一个几千平方米的中心庭院。
25、靠近沿街的组团，在设计上，要注意充分考虑规避居住与商业的互相干扰，在户型朝向、户型布局上，将景观性、休憩功能的房间尽可以朝向社区内部，并且，要注意商业门廊最多只影响到住宅建筑的一边，而并非成裙楼式围绕着住宅建筑，在商与住的空间划分上，即要保证商业的外延性，也要保证居住的私密性和幽密性。
26、社区内组团尽可能围合、合抱式设计形成独立组团的形态，感觉上是社区中的又一个小区，实际上各组团拥有相对独立的景致和公建设施，提高了社区品质和品位。
六、规划设计图纸表达内容——须由设计人员尽快落实以下图纸方案，以便项目拥有足够资料，尽早开始进入前期市场推广、造势、蓄水。
规划图纸：
✓现状分析
✓规划总平面图
✓规划功能结构
✓空间形态、层次解析
✓建筑形态、建筑平面
✓道路交通系统设计
✓绿化系统设计
✓剖面、轮廓等示意
✓市政基础设施设计
✓与外部项目的处理分析
✓鸟瞰图、各个空间节点的空间景观图
建筑图纸：
✓各种户型的平、立、剖面图、
✓单体的效果图；
✓会所的平、立面图、效果图
✓商业风情街的平、立图、效果图
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