不通过中介购买二手房的注意事项.docx

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不通过中介购买二手房的注意事项

不通过中介购买二手房的注意事项

　　二手房的买卖并不一定必须通过中介机构，买卖双方可以直接进行交易。

对买方来说，必须首先了解房屋的权属情况，是否有抵押等，以及核实出卖方的身份以及有无权利处分该房屋。

在签订合同时，需要对合同的诸多条款，如价款的支付方式和时间，产权的过户、交房时间、原业主户口何时迁出等问题进行详细的约定，尤其是违约条款的约定要明确。

　　1.交易主体的风险。

具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。

比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋;不通知房屋产权共有人就私自卖房;职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。

　　2.交易房屋的风险。

这包括多种情况：

用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属有争议;房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的;房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的;用于交易的房屋存在质量瑕疵。

　　3.交易手续的风险。

房屋属于不动产，则有别于一般动产的交易规则。

房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。

出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。

　　4.交易合同的风险。

如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。

　　5.产权风险。

购买二手房也要认准产权，以免房屋今后不能出手。

按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理产权过户手续，房地局才会核发过户后的产权证。

　　6.贷款风险。

现二手房交易中，银行多只与有合作关系的中介机构进行贷款。

（一）买方最需注意的是：

第一、看房。

首先看房时，一定要看该房屋所有权证，了解该房是房改房还是使用权房或者只有临时产权。

如果是房改房，还需了解业主是成本价还是优惠价购买的房屋。

其次还需了解房屋所有权证上的房主与卖房人是否同一人。

如果不是，还需了解他们是什么关系，是否有委托书、公证书。

最后，还需了解清楚物业费、供暖费是否有遗留问题。

第二、签订合同。

一切承诺都需落实在合同上，以便将来产生纠纷时有据可查。

第三、注意付款方式。

最好是在过户当天支付。

办理过户手续时，只须将买卖双方所需的证件备齐，按照房管局的流程去办理即可。

（二）买方自行评估二手房价格：

最近，二手房指导价的出台，也给二手房交易双方较为明确地指引，交易双方可以依据二手房指导价作为参照，同时再利用市场比较法，将自己的物业与周边物业价格做比较。

第一步、搜集交易实例。

购买者可以通过同事、朋友或其他方式了解到自己房屋周边的交易实例；

第二步、进行交易修正。

一般来说，由于业主只是想大概了解自己房屋的市场价格，因此只须对房地产状况进行修正即可。

房地产状况修正可分为区位状况修正（繁华程度、交通便捷程度、环境景观、临路状况等因素）、权益状况修正（土地使用权年限）和实物状况修正（新旧程度、户型、朝向、楼层、装修等因素）三方面。

第三步、求取比准价格。

需要考虑的因素有：

房屋位置、建筑年代的相对折旧、楼层、朝向、装修、暖气和燃气。

以上便是关于通过中介公司和不通过中介公司购买二手房需要注意的相关事项，希望本文对您有所帮助。

中介公司对房地产经纪业务的办理十分的专业，能为买卖双方省去好多的麻烦。

但是如今也有黑心中介的存在，所以在选择中介时，您需要谨慎。

而不通过中介公司，您可以了解相关购房的程序事项，如有不明白的尽量咨询相关房地产方面的律师，律师也会知道您购买二手房，并且为您提供相关的建议。

其实，对于一些不熟悉程序的二手房交易个人来说，比较好的方式是委托中介公司办证。

目前多数中介公司都开展了手拉手业务，其中既有纯粹办证业务，也有包括签合同、资金监管、房屋验收等相对综合的业务。

纯办证的话，目前收费普遍在300~400元/套左右;而如果是综合业务，由于整个程序与通过中介买房相比只是省却了前期的看房、产权确认等步骤，因此收取的费用约为普通中介费的8折。

“我最近要买房，正好朋友有套房子打算出售，户型位置都挺让我满意的。

像这种私下的成交，房产过户应该怎么办理?

”日前，读者范先生打来电话询问。

像范先生这种不通过中介公司而是自己交易的二手房过户，就是房产中介业俗称的“手拉手”方式。

交易一套七八十万元的二手房，单方的中介费在七八千元左右，一些购房者觉得中介代理费高，宁可选择自己跑腿办理办证、过户、交税的整套程序。

房产过户到底怎么走?

有关人士提醒说，这意味着交易双方必须有足够的精力和时间，因为房产办理过户按揭的后续手续比较复杂，涉及到银行、评估、农税、房管、土管等多方，碰上房子产权有问题的，还要去产权交易中心查产权。

当然，如果不怕麻烦，也完全可以自己来。

房产过户交易分八步走从买卖双方看房开始直到房款两清，手拉手方式要走一道严格的程序。

先办什么后办什么，只有流程手续对了，才会少走冤枉路。

第一步，买方要对房子的产权进行调查。

审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。

这对买家来说最为关键，否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。

第二步，签订二手房买卖合同。

买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金。

买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。

第三步，找评估公司做评估。

这个过程一般来说要5~7个工作日。

第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。

如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。

这是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。

第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。

第六步，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。

凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿完税契证。

第八步，凭完税契证到房管部门办理房产证。

凭完税契证到土管部门办理土地证。

走完这些步骤，房产三证算是办齐了。

整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。

两个细节一定要注意由于合同签订不规范而引起的二手房买卖纠纷不断发生，因此一些细节一定要在签订合同时注意，尽量避免纠纷。

首先要注意的细节是关于房子状况的详细约定。

由于没有中介公司的先期把关，二手房手拉手交易者必须自己“动手”，了解房屋的准确面积，房屋的内部结构和装修水平以及房子的质量是否有问题。

在确定房屋面积时，由于有些房子年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。

所以合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积都不该计算在内。

关于屋内的设施，业主常常在签订买卖合同的时候口头向客户保证，房子的装修以及空调等家电可以全部赠送。

结果到实际交房时，屋内却空无一物。

其实这种纠纷只要买房时在合同中注明就可以避免。

其次要注意的是关于房子税费的约定。

二手房子涉及的相关税费达十余种，而且针对不同类型不同情况有不同税费政策，要算清这笔账并不容易。

虽然双方在交易过程中常常会约定税费的承担责任，但到了真正交纳税费时，因为多计算或者少计算税费导致的交易纠纷也不少。

在整个交易过程中，涉及的各项费用并非一次性收取，因此事前双方必须明确所有明细费用，以避免中途添加各项杂费，给交易带来后遗症。

业内比较规范的做法是，交易每进行一步，中介机构将买家的房款相应地转交一部分给卖方。

在买卖方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付业主百分之多少的房款，最后一小部分剩余款项最好能放在物业交验之后的一段时间内。

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