南苑街道老旧房屋安全排查专项工作方案.docx

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南苑街道老旧房屋安全排查专项工作方案

南苑街道老旧房屋安全排查专项工作方案

根据市住建委宁建物字[2014]148号文《关于组织开展全市老楼危楼安全排查工作的通知》要求，为切实加强南苑房屋安全管理，预防和消除老旧房屋安全使用隐患，现制定专项工作方案如下：

一、成立排查工作领导小组

按照“条块结合，以块为主”的属地化管理原则，建立综合治理联席会议制度，完善街道、社区两级工作机制。

（一）街道层面

为切实加强排查工作的组织领导、技术指导和统筹协调，街道成立由党政办、城市发展科、安监、物管等科室及各社区组成的南苑老旧房屋安全排查专项工作领导小组，不定期召开联席会议，指导、推进、督促社区开展工作。

领导小组名单如下：

组长：

徐新斌街道工委副书记、办事处主任

副组长：

赵国平街道办事处副主任

余德洲街道副调研员、鹭鸣苑社区党委书记

滕衍福街道副调研员、虹苑社区党委书记

成员：

周志林党政办主任

丁少山城市发展科科长

徐忠安监办主任、物管办主任

高云霄健园社区党委书记

焦瑞虹苑社区管理服务站站长

陶荣兴达社区管理服务站站长

韦荣爱达社区管理服务站站长

常青鹭鸣苑社区管理服务站站长

戚寅寅国泰民安社区管理服务站副站长

陈智龙话园社区管理服务站副站长

王仲浩吉庆社区管理服务站副站长

高波庐山社区管理服务站副站长

夏安雅怡康社区管理服务站副站长

（二）社区层面

社区作为辖区内房屋安全管理工作的重要组织，要根据街道统一部署，成立由社区主要领导任组长的整治工作小组，依托物业企业、自管单位等力量，切实开展房屋安全排查工作。

二、排查范围和重点

（一）排查范围

全区范围内建成于2000年之前、建设标准较低、失修失养严重的居民住宅以及辖区内单位自管建筑。

对已经鉴定为危房但尚未治理消除险情的房屋，须一并汇总上报。

（二）排查重点

1、已有群众多次反映或投诉可能存在安全隐患的房屋。

2、受灾后或受相邻施工影响，已出现损坏迹象的房屋。

3、地势低洼易涝地区房屋以及建成使用30年以上的房屋。

4、经过多次交易、装修、增层的房屋，尤其是学校附近的“学区房”。

5、沿街底层存在“破墙开店”改门面房的普通住宅楼。

6、重要的公共建筑及人群密集场所。

三、排查内容

1、排查危旧房安全状况。

调查清楚已鉴定为整体危险的房屋是否已经拆除，有危险点或局部危险的房屋是否已经采取有效措施，装饰装修涉及拆改主体结构或明显加大荷载的房屋是否存在安全隐患。

2、排查老旧住宅的管理维护及修缮状况。

检查老旧住宅责任主体是否明确，日常管理是否及时到位，管理制度、管理措施是否落实，管理档案是否已经建立完善。

四、职责分工

1、社区负责做好对辖区内的物业管理单位、自管房单位、托管小区和自建房安全排查工作的宣传、动员、组织、协调和自查数据的汇总、上报工作。

配合完成排查、复查等工作。

物管中心或社区负责对登记信息按楼栋进行汇总，报送街道的排查工作领导小组。

3、房屋产权人或使用人作为房屋安全第一责任人，应积极开展自查和配合房屋安全排查、复查工作。

对自查发现房屋主体结构明显存有的裂缝、倾斜、沉陷等明显损坏或异常情况，应及时报小区物管中心或社区进行登记。

五、工作安排

（一）准备阶段：

2014年4月15日-5月5日。

制定《南苑街道老旧房屋安全排查专项工作方案》，成立南苑老旧房屋排查专项工作领导小组，制定工作措施。

（二）排查阶段：

2014年5月6日-6月8日。

各社区对辖区内房屋安全情况进行排查，并及时将排查信息报送街道。

（三）自查阶段：

2014年6月3日-6月30日。

1、产权人自查。

各社区成立排查工作领导小组，对辖区内房屋产权人或使用人进行全覆盖宣传，发放“告市民公开信”等宣传材料，广泛动员房屋产权人或使用人对各自房屋安全状况进行自查。

查明有无明显裂缝、倾斜等损坏或异常情况，是否存有拆改结构、改变用途等情况，并将有关情况向小区物管中心反馈和登记（无物管的，则向社区反馈、登记），物管中心或社区按楼栋汇总后，及时报送街道。

2、物业管理单位、自管房单位自查。

物业管理单位、自管房单位对其管理的房屋建筑进行自查，并统一填写“房屋安全检查表”，上报所在社区。

自查时应查明下列内容：

（1）房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象；

（2）木结构构件的虫蛀、腐朽等现象；（3）房屋构件的完好性及与主体结构连接部位的牢固情况；（4）室内外共用部位装饰装修的松动、起翘、脱落等现象；（5）建筑防水的完好情况；（6）蚁情蚁害情况；（7）房屋附属构筑物的安全牢固情况。

（四）资料汇总上报阶段：

2014年6月1日-6月30日。

各社区集中报送排查情况及相关台帐资料，街道物管办进行汇总后报送区投促局，由区投促局结合本次排查重点，统一调度安排排查工作小组对辖区内相关房屋进行现场查勘和安全评估。

六、危房确认与治理

由区投促局发出《危险房屋通知书》，街道相关科室及社区配合区投促局共同督促危险房屋的产权人或使用人做好整改，消除险情隐患，确保住用安全。

七、工作要求

1、全面排查，保证质量。

此次排查工作要做到全而不漏，每一处房屋要按幢自查、排查到位，不走过场。

排查时，应严格按照规定的内容，逐项认真检查，切实保证排查工作的质量。

2、明确重点，快速处置。

按照“危险早发现、险情早处理”的原则，对已有群众多次反映或集中投诉存在安全隐患的房屋，要建立快速通道，优先安排检查与鉴定；对反复拆改、改变用途、严重削弱房屋安全性、稳定性的“学区房”、“破墙开店”类房屋，应作为排查工作的重中之重，并根据鉴定结论督促责任人及时进行相应处置，确保整改到位，切实保障人民生命财产安全。

3、摸清底数，建立档案。

通过此次排查鉴定工作，全面掌握本区老旧房屋底数、安全性能和基本住用情况，按幢到户建立老旧房屋安全使用档案，逐步实现基础资料和安全使用档案的动态管理。

4、加强治理，确保安全。

对于被鉴定为危险房屋的，要督促房屋产权人或使用人及时采取整改措施，彻底消除隐患，该停用的坚决停用，该拆除的坚决拆除，从根本上杜绝重大房屋安全事故的发生，并将检查情况、需解决的问题及时向区投促局报告。

5、在排查过程中，如遇到特殊情况或拿捏不准的问题，社区要及时汇总、反馈给街道物管办，由街道邀请市、区房屋安全鉴定部门给予技术指导。

6、注重长效管理机制，逐步建立常规性的检查、排查、巡查制度，在本次排查建立的老旧房屋安全使用档案信息系统的基础上，逐步扩展至南苑所有既有房屋，做好管理基础工作。

附:

1.老旧房屋安全排查要点

2.老旧房屋安全排查统计表

3.老旧房屋安全排查评级表

4.老旧房屋安全自查表

建邺区人民政府南苑办事处

2014年5月15日

附件1：

南京市老旧房屋安全排查要点

一、主要技术依据

《房屋完损等级评定标准》（城住字（84）第678号）

《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99（2004年版））

《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）

二、基本规定

房屋结构安全排查应重点关注以下方面：

1、地基基础、建筑结构构件和附属构筑物、建筑构件与部件、建筑装饰装修出现的开裂、变形。

2、建筑物的悬挑构件、女儿墙、外墙饰面砖等附属构件等损伤。

3、应调查房屋结构改造情况，包括主体结构拆改、增层搭建、明显增加荷载等。

4、应调查房屋使用维修状况，包括原房屋建筑情况，是否改变用途、有无安全鉴定、维修加固、险房治理、拆除与翻建等。

三、检查内容

（一）地基基础

对地基基础的检查包括以下方面

1、房屋主体结构或填充墙体中因地基基础不均匀沉降出现的裂缝以及建筑倾斜等；

2、砌体结构外墙出现的有规律的竖、斜向裂缝，重点关注沿墙的门窗洞口裂缝等；

3、钢筋混凝土框架结构的联系梁与柱连接部位的裂缝、多跨连续梁的支座部位裂缝；

4、钢筋混凝土预制构件之间的连接处裂缝与变形；

5、有地下室建筑地下室的墙、板及其连接部位裂缝与变形；房屋建筑周围散水、地沟与外墙结合的界面处裂缝；

6、多、高层建筑伸缩缝处有无挤压或上下缝宽出现明显差异；

7、房屋建筑底层阳台基础下沉造成阳台三面墙体开裂等。

（二）上部结构（砖混、混凝土、钢结构、砖木结构）

1、砌体结构应重点检查下列部位：

（1）承重墙、柱，特别是底层墙、柱出现受压竖向裂缝状况；

（2）支承梁或屋架的墙出现梁（屋架）下部开裂状况；以及梁、屋架自身是否开裂及下挠变形过大；

（3）上部楼层墙体出现缝宽较大的温度或收缩引起的裂缝；

（4）墙体出现外闪、倾斜和纵横向墙体交接处拉开状况；

（5）墙体出现严重的风化、酥碱和面层脱落状况；

（6）砖过梁中部出现竖向裂缝或端部出现斜向剪切裂缝状况。

2、混凝土结构应重点检查下列部位：

（1）多、高层建筑的底层和空旷层的承重柱混凝土的压坏状况；应重点关注砼竖向构件的上下连续，避免不当拆改；

（2）结构构件出现钢筋主筋锈蚀裂缝状况；

（3）结构构件出现腐蚀物质侵蚀状况；

（4）构件出现变形和裂缝状况（重点关注梁柱节点区以及梁中部可能出现的弯拉裂缝和支座处出现的斜向剪切裂缝）。

3、钢结构房屋应重点检查下列部位：

（1）整体结构体系是否合理，空间支撑体系是否缺失；

（2）受压构件因失稳出现的弯曲变形，或出现拉杆变为压杆的变形；

（3）构件截面因宽厚比不足出现局部屈曲；

（4）钢结构构件裂纹、表面缺陷、构件锈蚀与表面涂装脱落；

（5）焊缝的裂纹、未焊满、根部收缩、表面气孔、咬边、电弧擦伤、接头不良、表面夹渣等；

（6）螺栓断裂、松动、脱落、螺杆弯曲、连接板变形和锈蚀；预埋件出现变形或锈蚀；

（7）网架螺栓球节点螺栓断裂、锥头或封板裂纹、套筒松动和节点锈蚀等状况；

（8）网架焊接球节点球壳变形、两个半球对口错边、球壳裂纹、焊缝裂纹和节点锈蚀等状况；

（9）有防火要求的结构构件的防火措施出现局部损伤；

（10）有防腐要求的结构构件的防腐措施出现局部损伤。

钢结构构件锈蚀后出现凹坑或掉皮；

（11）有无擅自增加的动荷载情况（加吊车或增加吊车起吊重量）。

4、砖木结构检查应包括以下内容：

（1）结构墙体或柱承重构件出现局部受压裂缝；

（2）砖木结构墙体风化、酥碱范围和程度；

（3）木梁（柁）、屋架、檩、椽等受力构件的变形、歪扭、腐朽、虫蛀、蚁蚀，影响受力的裂缝和结疤；

（4）木构件节点的松动或拔榫状况；杆件搁置端情况；

（5）木构架倾斜或歪闪状况。

（三）围护结构及附属结构

1、围护墙、女儿墙检查包括以下方面：

（1）女儿墙有无根部明显开裂及鼓闪情况。

（2）外围护墙或底层阳台围护墙体出现地基下沉和墙体开裂以及外闪状况。

（3）外围护墙体和隔墙出现渗漏、空鼓、开裂、砂浆酥松。

（4）预制墙板出现裂缝、变形、节点锈蚀以及拼缝处嵌料脱落和渗漏状况。

2、阳台的检查，应包括下列内容：

（1）应检查各层阳台上部与结构连接部位出现裂缝状况；

（2）悬挑构件有无保护层剥落、钢筋裸露锈蚀或顺筋开裂现象，板式阳台应重点检查根部是否开裂及是否存在沿墙拆除或阳台严重堆载情况。

3、雨蓬的检查，应包括下列内容：

（1）对于混凝土雨篷，应检查雨篷上部与结构连接部位出现裂缝状况；

（2）对于钢雨篷，应检查钢结构骨架的锈蚀和钢管构件开口端部的封堵状况、玻璃面板的裂纹以及密封胶的老化、龟裂、断裂、脱落等状况；

（3）对于与钢筋混凝土结构连接的钢雨篷，应检查与预埋件的焊接或锚接以及预埋件的变形、错位等状况；

（4）对于与钢结构连接的钢雨篷，应检查与钢结构或加肋板的焊接或锚接；

附件2：

南京市老旧房屋安全排查统计表

区街道社区（盖章）填报人：

领导签字：

类型

结构形式

使用性质

建造年代

合计

钢砼结构

砖混结构

砖木结构

住宅

非住宅

商住两用

1980年之前

1980-1990年

1990-2000年

排查房屋总幢数

排查房屋总面积（㎡）

完好房屋

幢数

面积（㎡）

基本完好房屋

幢数

面积（㎡）

一般损坏房屋

幢数

面积（㎡）

严重损坏房屋

幢数

面积（㎡）

已排查/鉴定确认需治理的危险房屋

幢数

面积（㎡）

附件3:

南京市房屋结构安全排查评级表

区街道社区（盖章）

房屋

概况

产权人/使用人

房屋地址

结构形式

□砖混□钢混□砖木

建筑面积

房屋用途

建筑年代

产权性质

□私房□公房

房屋管理单位

使用

情况

用途是否改变

□是□否

目前用途

□民用□工业用房

是否翻建

□是□否

是否安全鉴定

□是□否

是否维修加固

□屋面维修□局部加固□整体抗震加固□附属设施维修

房屋

结构

情况

基础

室外散水与主体结构及外墙交接处

□明显的脱开现象

地下室墙体与板

□明显的不均匀沉降裂缝

底层墙体

□明显的斜向或八字形裂缝

主体结构

承重墙体

□明显的受压裂缝；

□明显温度或收缩裂缝、明显外闪、倾斜；

□严重的风化、粉化、酥碱；严重的面层脱落

□纵横墙交接处脱开现象

承重柱

□混凝土压坏迹象

梁、板构件

□明显裂缝和下垂、混凝土局部剥落、钢筋明显外露、钢筋严重锈蚀、腐蚀

围护结构及附属构件

围护墙及隔墙

□地基下沉、明显裂缝、外闪、渗漏、空鼓、开裂、砂浆酥松。

悬挑构件

□根部明显裂缝、明显下垂变形

过梁

□中部竖向裂缝及端部水平裂缝

女儿墙

□明显裂缝

房屋安全状况评级

□完好房屋□基本完好房屋

□一般损坏房屋□严重损坏房屋

□危险房屋（未经鉴定）

填表日期：

年月日填表人：

填表说明：

1、该表用于只有1个产权人的房屋，工业用房除钢结构的厂房以外的房屋。

由房屋产权人填写或者房屋管理单位填写

2、房屋结构情况是对房屋室内外的情况进行检查后根据表格内容进行填写，有的打√,没有的则不填。

3、房屋概况

（1）、房屋建筑年代：

可查房屋档案。

如1990年建成，填写“1990”即可。

（2）、房屋层数：

如为12层楼房，只填写“12”即可。

如还有2层地下室，填写“12（－2）”即可。

（3）、结构类型

砖混——竖向以砖墙、砖柱承重，水平承重构件以钢筋混凝土梁、板为主的结构。

砖木——竖向以砖墙、砖柱（木柱）为主，水平承重构件（楼面梁，楼阁栅、楼板）屋盖以木料为主的结构

钢混——是钢筋混凝土结构，包含框架结构，框架剪力墙结构，剪力墙结构和筒体体系，主要是以现浇钢筋混凝土柱、梁、板及剪力墙为承重构件的结构。

4、使用和维修状况

（1）、用途改变，即将产权证上的房屋性质改变，如将普通住宅改为门面房等。

（2）、翻建是指将房屋拆除后原地原样重建

5、装修情况，对照条款，有就填，没有则不填。

6、房屋结构现状，填写人员逐条对照，对房屋的各个部位进行检查，进行填写。

7、房屋完损状况评级：

按建设部《房屋完损等级评定标准》（城住字[1984]第678号）、《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）

完好房屋:

结构构件安全可靠，整体性好，屋面或板缝不漏水，装修、设备完整，基本无损的房屋；虽存在一定的陈旧现象或个别构件有轻微损坏，但在允许值之内，不影响居住安全和正常使用，通过小修即能修复的房屋。

基本完好房屋：

结构构件安全可靠，个别部件的损坏程度稍有超过设计允许值，但已稳定；屋面局部渗漏；装修、设备基本良好，个别部位有影响使用的破损，通过在原有构件或部位上进行修补即可恢复使用功能的房屋。

一般损坏房屋：

个别结构构件变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，存在危险隐患；屋面或板缝局部漏雨；外装修和设备局部破损的房屋。

严重损坏房屋：

部分结构构件严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态；屋面或板缝严重漏雨；内外装修、设备明显损毁、残缺；存在局部危险的房屋。

危险房屋（未经鉴定）：

主体结构构件的强度严重不足，稳定性很差，随时有倒塌的可能，采用局部的加固修理仍不能保证安全，需要拆除、翻修或挑修的整栋房屋。

附件3-1：

南京市老旧房屋安全排查分类统计表

区街道社区（盖章）填表人：

领导签字：

类型

结构形式

使用性质

建造年代

排查或鉴定结论

钢砼结构

砖混结构

砖木结构

住宅

非住宅

商住两用

80年代前

80-90年

90-00年

2000年后

完好

基本完好

一般损坏

严重损坏

危险房屋

超过设计使用年限继续使用的房屋

幢数

面积（m2）

达设计年限一半，有结构改造房屋

幢数

面积（m2）

未经批准或许可，装修折改主体结构或加大荷载的房屋

幢数

面积（m2）

无报建或无施工许可使用中的房屋

幢数

面积（m2）

重要人员密集场所房屋

幢数

面积（m2）

环境影响或自然灾害出现损坏房屋

幢数

面积（m2）+

备注：

该表根据附件3统计情况进行汇总

附件4:

南京市老旧房屋结构安全自查表

区街道社区

房

屋

概

况

产权人

使用人

房屋地址

结构类型

□砖混□钢混□砖木

房屋用途

□住宅□非住宅

房屋层数

产权性质

□私房□公房

建筑年代

建筑面积

㎡

使用和维修状况

用途改变

□是□否

目前用途

□住宅□非住宅

是否翻建

□是□否

是否安全鉴定

□是□否

维修加固

□屋面维修□局部加固□整体抗震加固□附属设施维修

装修

情况

拆改结构

□拆改承重墙体（含承重砖墙、钢筋混凝土墙）

□拆除楼板新开楼梯洞

□柱、梁上打孔且明显截断受力钢筋

□下挖地坪

增层搭建

□在局部屋面或平台上搭建构筑物

□室内增设夹层

增加荷载

□在楼面增砌墙体

□楼面垫高埋设管线

□在楼面安放水池或浴缸

加固情况

上述情况有无采取加固措施□有□无

上述情况有无出具加固方案并采取加固措施□有□无

其他

□进行墙面粉刷，铺设地板地砖等装修，未实施拆改结构

房屋结构现状情况

□承重墙体裂缝（门窗洞上下角竖斜向裂缝、承重墙竖斜向裂缝）

□预制拼板缝

□现浇楼板裂缝（四角45度裂缝，跨中通长裂缝等）

□现浇梁梁侧和梁底裂缝

□混凝土构件保护层剥落，钢筋裸露锈蚀等

□其他

检查日期：

年月日填表人：

填表说明：

1、该表由房屋产权人、使用人（或承租人）填写。

涉及多产权的整幢房屋，由物管中心、自管房单位或社区填写。

2、根据房屋产权证信息和房屋目前的状况，在各项情况前的“□”内打“√”，如没有该项情况的则不填。

3、房屋概况

（1）、房屋建筑年代：

可查房屋档案。

如1990年建成，填写“1990”即可。

（2）、房屋层数：

如为12层楼房，只填写“12”即可。

如还有2层地下室，填写“12（－2）”即可。

（3）、结构类型

砖混——竖向以砖墙、砖柱承重，水平承重构件以钢筋混凝土梁、板为主的结构。

砖木——竖向以砖墙、砖柱（木柱）为主，水平承重构件（楼面梁，楼阁栅、楼板）屋盖以木料为主的结构

钢混——是钢筋混凝土结构，包含框架结构，框架剪力墙结构，剪力墙结构和筒体体系，主要是以现浇钢筋混凝土柱、梁、板及剪力墙为承重构件的结构。

4、使用和维修状况

（1）、用途改变，即将产权证上的房屋性质改变，如将普通住宅改为门面房等。

（2）、翻建是指将房屋拆除后原地原样重建

5、装修情况，对照条款，有就填，没有则不填。

6、房屋结构现状，填写人员逐条对照，对房屋的各个部位进行检查，进行填写。