物流中心项目建议书教材.docx
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物流中心项目建议书教材
中外运苏州新浒物流中心
（暂定名）
项目建议书
（初稿）
中外运高新物流（苏州）有限公司
2005年4月26日
第一章
项目概况
1.项目名称（初定）：
中外运苏州新浒物流中心
2.项目地址：
苏州新区苏高新浒关工业园内
3.项目投资方：
●中外运高新物流（苏州）有限公司
4.项目功能定位：
中外运苏州新浒物流中心依托中外运高新物流及中外运集团的营销及作业能力，重点开发苏州地区的以IT业及零售连锁为主的制造及流通业企业的物流服务。
中外运苏州新浒物流中心将率先在华东地区引进先进的物流自动化分拣理货装置，进一步提高物流服务的技术含量，综合运用JIT（及时供货）、综合信息服务的现代物流理念，为客户提供以原材料、成品的现代仓储管理服务为核心的，包括采购、仓储（保税）、装卸、分拣、理货、包装、标签、流通加工、国内运输、配送以及相关物流信息系统等一体化综合物流服务。
5.项目规模
A.用地面积：
250亩
B.预计建设投资总额28，766万元人民币
6.项目资金来源：
股东增资及银行融资。
7.建设周期：
30个月
第二章
苏高新浒关工业园所处的地理位置、发展及现状
苏高新浒关工业园由苏州国家高新技术产业开发区管理委员会批准设立，位于苏州国家高新技术产业开发区北部，规划总面积15平方公里，首期规划面积10平方公里。
主导产业有：
电子信息、生物制药、精密仪器、机械制造、精细化工等。
工业园由苏州新浒投资发展有限公司开发经营，苏州新浒投资发展有限公司经苏州国家高新技术产业开发区管理委员会批准，由苏州高新区经济发展集团总公司和苏州高新区浒墅关投资发展公司共同组建，主要从事基础设施建设、房地产开发经营及相关业务，为苏高新浒关工业园开发建设主体。
苏州新浒投资发展有限公司经营目标为：
把苏高新浒关工业园建设成为以高新技术产业为主体，开放型经济为龙头，生态环境优美的国际水准高科技园区。
工业园交通便利，距上海虹桥机场、浦东机场分别为80公里、120公里；距南京国际机场200公里；距苏州硕放机场、光福机场分别为40公里、10公里。
距上海港100公里，张家港（港）96公里；太仓港70公里，常熟港60公里。
苏州市现有公路2052公里，密度为21.46公里/平方公里，沟通外地的公路有：
204国道、312国道、沪宁高速、机场快速、苏嘉杭高速等，其中沪宁高速和312国道贯穿园区全境并均有接口。
京沪铁路和规划中的京沪铁路穿越园区，沿途各大站有北京、天津、济南、徐州、南京、苏州、上海等。
江苏省最大的铁路货运站――苏州西站与园区紧邻，现有铁路货物作业线14条，专用物资线7条，492个货位，货物吞吐量达500万吨，可承接铁路集装箱运输。
工业园基础设施建设较为完备，基础设施条件为“八通一平”，即：
道路、自来水、电、通讯、燃气、蒸气、雨水管、污水管接口通到地块边缘，地面自然平整，无附着建筑物或障碍物。
道路采用沥青路面，主干道宽40米、30米，次干道路24米。
供电由距华东地区最大的发电厂——望亭发电厂发电，距工业园5公里，园内在建有110KV变电站1座，供电总容量达到75万KVA，输电线路到地块边。
区内1200mm主供水管正在铺设，使用太湖净水，管道铺到地块边。
日污水处理能力为8万吨（在建）管道铺到地块边。
雨水管道铺设到地块边。
2005年前接上西气东输的天然气。
按照"边规划、边施工、边拆迁、边招商"四同步的方针，工业园各项工作全面推进。
目前招商势头看好，动迁工作进展顺利，工程进度抓紧实施，财务融资开局良好，大开发、大建设势头正趋形成。
工业园内投资优惠政策如下：
项目
优惠内容
适用范围
所
所得税率
15%
投资新办的各类生产性企业；新办的高新技术企业（外资）。
从事能源、交通、基础建设项目，经营期15年以上或总投资额超过3000万美元的外商投资企业自获利年度起5年内免征，第6—10年内减半征收。
自获利年度起2年内
免征
得
自获利年度起3—5年内
减半免征
优惠期满后
享受10%的优惠
产品出口型企业或高新技术企业（2免3减半后，第6—8年内）
税
所得税的退还
退还再投资部分税款的40%
外资企业将利润再投资于高新区或在高新区兴办新的外资企业（经营期不少于五年）
优惠期满后
退还再投资部分已缴纳的全部税款
上述再投资用于兴办扩建产品出口型企业或高新技术企业
政
所得税的退还
所得税自获利年度起5免5减半
符合下列条伴之一：
1、总投资80亿元人民币
策
IT产业
增值税（VAT）按6%征收
2、线宽<0.25um
软件产业
增值税（VAT）按3%征收
其余由税务部门代征的各项费用
兔征
进高新区的外资企业除人民教育基金、教育费附加外，
工业园地理位置：
工业园总体规划图
第三章
苏州物流市场
苏州市作为长三角经济区的重要城市，经济发展突飞猛进，国民经济运行质量稳步提高。
1、2003年苏州经济建设成果
改革开放20多年以来，苏州经济社会发展充满了活力，年均增长保持在12%左右，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。
2003年底，苏州全年实现地区生产总值2802亿元，列上海、北京、广州、深圳之后，在全国大中城市中位居第五；GDP增幅18%，位居第二。
工业总产值7011亿元，增长37.8%，列上海之后，位居全国第二；8家企业名列中国企业500强。
截至2003年底，苏州累计注册外资441亿美元，实际利用外资357亿美元，世界500强有91家落后苏州，投资项目246个。
03年实际利用外资占全国的12.7%，新增注册外资125亿美元，实际利用外资68亿美元，双双跃居全国大中城市首位。
2003年，苏州实行进出口总额656.6亿美元，增长80.4%，其中，出口326亿美元，总量居深圳、上海之后，列全国大中城市第三位；出口增幅76.2%，列全国大中城市首位。
预计到2010年，苏州的国内生产总值将达到4000亿元，年均增长21.5％；财政收入460亿元，年均增长18.9％；出口额和实际利用外资分别占到全市总额的80％和75％。
随着苏州市经济的高度外向化和迅猛发展，传统物流业已不能适应其发展的需要，无论在质和量上，现代物流业的迅速崛起和发展势在必然。
2、苏州市物流基础条件
苏州市地处江苏省东南部的长江三角洲平原，是中国沿海经济带和长江经济带的“T”型结构交汇处，是沪宁之间的重要节点城市和区域性商贸中心、交通枢纽，具有建设区域性现代物流中心的独特区位优势，特别是苏州市传统物流业较为发达，为现代物流业的加速萌生奠定了良好的基础。
从苏州市物流业发展现状来看，主要有以下几个特点：
1）区域交通优势有利于现代物流的加速发展
苏州市东靠上海，南界浙江，西濒太湖，北临长江。
沪宁高速公路和铁路贯穿东西，目前以苏州市区为中心，连接周边城市及经济发达地区的水、陆、空交通体系总体框架已基本形成。
由于苏州市良好的交通区位优势，其物流交换量、辐射半径及辐射区域较大，有利于物流市场空间的不断拓展。
2）发展物流基础设施条件较好
苏州交通近年来取得了超历史、跨越式的发展，以沪宁高速公路建成通车为标志，已基本实现了一纵三横的“丰”字型高速公路主骨架格局。
2002年底，全市公路总里程达7352.9公里，其中等级以上公路5731.8公里；高速公路通车里程124.4公里。
根据苏州市道路网规划，到2005年底，苏州交通公路网将形成“一纵二横一环二射”，高速公路的总里程达到420公里以上，高速公路密度从0.82公里／每百平方公里增加到4.7公里／每百平方公里。
截至2002年底，全市内河通航总里程突破2800公里，其中通机动船里程达2249.6公里，航道等级逐步提高。
2002年8月，结合国家港口体制改革，原太仓港、常熟港、张家港港合并建立了苏州港。
苏州港作为上海国际航运中心集装箱枢纽港的重要组成部分和“中心两翼型”北翼集装箱干线港，是长江三角洲地区的集装箱干线港，是长江中上游地区和西部大开发的重要平台，是江海河联运、内外贸货物运输、装卸与仓储、多功能综合性的国家级重要港口，是江苏省的第一大外贸港。
在仓储和站场方面，全市仓储资源丰富，仅物资系统的仓库面积就达12万平方米，仓库占地面积高达110万平方米，商业系统的仓储资源也很可观。
全市拥有包括苏州市白洋湾货运站在内的十多个货运站场，其年均日换算货物吞吐量可达7000吨左右。
另外还有一些较为大型的铁路货运站场，如铁路苏州西站是沪宁铁路干线上的货运一等站，拥有大型的综合性现代化货场。
在信息通信方面，信息通信业快速发展，电子通信各项业务保持快速增长，政务信息化、企业信息化的步伐明显加快，信息基础设施建设初具规模，已经建成了以城市为中心的宽带城域网络，为现代物流发展提供了技术支持。
开发区经济的强势发展，成为苏州现代物流业做大做强的载体。
苏州全市现有国家级开发区5个，省级开发区11个。
2002年新增合同外资65.3亿美元，新增实际利用外资35.8亿美元，分别占到全市总额的64.9%和74.4%。
目前在苏州高新技术开发区、苏州工业园区、昆山经济技术开发区和张家港保税区这四个国家级开发区，进驻企业形成一定规模，成为苏州市重要的出口加工中心和海外仓储中心。
3）物流服务功能初步形成
经济快速发展带动了交通运输业发展。
全市机动车辆激增，社会运输能力大幅度提高。
2002年末拥有机动车101.4万辆，其中汽车21.0万辆。
全年完成公路货运量5010万吨，公路货物周转量27.56亿吨公里。
苏州市现有货运企业37868家，货运服务企业395家，拥有营运性货运车辆37901辆，大型载货汽车7500多辆，总吨位4.38万吨，重型载货汽车945辆，总吨位1.15万吨。
3、苏州市物流服务市场
1）物流供应主体
从提供物流服务的市场主体来看，我市物流供应主体主要有位于开发区内的物流园区、传统的运输和仓储企业以及新兴的第三方物流企业。
现代物流业发展加快，重大物流项目陆续启动。
已经有众多的各种性质的物流企业在苏州的物流细分市场提供各种层次的服务。
进入2004年，各地、各部门都不同程度地加大了物流业发展力度，不断推动物流业进入实质性的大投入、大发展阶段。
一季度苏州港港口吞吐量1933.7万吨，同比增长36.9%，集装箱运量10.9万标箱，同比增长29.3%。
中外运高新物流、苏州物流中心、昆山物流中心、常熟梦兰物流中心等第三方物流企业正加紧实施新建或扩建工程；吴中区物流中心二期工程已经开工建设；苏州宝供物流有限公司二期工程上半年将开工；张家港保税物流园、白洋湾物流园区建设规划已经确定，即将启动付诸实施。
一些国际著名的物流企业和香港、台湾两地的物流行业协会及专业机构纷纷看好苏州的物流市场，并积极筹划申请开通苏州—香港城际货运列车。
近期以投资物流地产著名的普洛斯（ProLogis）公司将入住苏州，为客户提供健全的物流配送网络和高质量仓储服务，以满足客户对供应链的特定需求；大润发（苏州）物流中心已正式投入运营，为苏州市大型超市提供快捷便利物流配送服务；华润、美佳、百润发等超市也相应地建立起自身的配送中心，这些都成为苏州物流供应主体的重要组成部分。
苏州工业园区物流中心于04年5月11日收到海关总署“关于同意工业园区海关保税物流中心开展试点运作的批复”。
该物流中心是封闭的海关监管区域，与现有的“直通点”连接，具备口岸功能，由多家保税物流企业集中布局，可开展进出口货物保税仓储、国际物流分拨配送、简单加工和增值服务、进出口贸易和转口贸易、物流信息处理等业务。
经国际税务总局同意，物流中心验收后，国内货物进入物流中心视同出口，享受出口退税政策。
一期开发0.5平方公里。
在苏州最活跃的新区、园区市场，由于城市的规划拆迁，导致仓储面积现远远处于供不应求的局面，特别是适应高科技IT企业需要的高标准仓库严重供不应求。
能运用现代物流理念为客户提供原材料及成品的现代仓储管理、配送等综合物流服务的企业更是寥寥无几。
大多数企业基本集中于传统的仓储运输服务，延伸服务、综合物流服务的理念和能力均不足，市场对大规模的现代仓储物流企业的需求还是很旺盛。
由于苏州大部分物流企业是以传统仓储、运输和货代企业发展起来的，企业的物流服务功能还比较单一，信息化程度低，增值服务意识比较薄弱，物流服务商的收益大部分来自基础性服务，如运输管理、仓储管理，现有物流企业还普遍缺少提供增值服务的能力。
随着信息技术的发展，物流信息系统日益成为苏州市物流发展的“瓶颈”。
物流信息资源的整合能力，是物流需求企业考察物流供应商的主要因素。
苏州物流供给市场的信息化程度较低，整个苏州市的企业物流信息平台尚未建立，造成物流信息不能共享，物流资源难以整合，物流服务效率低下，服务水平不高。
2）物流需求主体
制造业仍是我市物流需求的主体。
苏州做为中国新兴的高科技制造业城市，成长中的全球制造业基地之一，已经吸引了大量的外资企业进入，世界500强企业在苏州投资的就有91家，这为现代物流的发展提供了广阔的市场。
由于制造业拥有巨大本土市场、丰富劳动力资源、低成本等优势，将会有更多的制造企业成为我市物流需求的主体。
根据苏州物流发展规划中对于苏州2001-2015年物流量的预测（如下表所示），我们可以看出，第三方物流在综合货运量中所占比例将逐年提高，到2015年，第三方物流量将比2005年增长240%，第三方物流所占的比例也有大幅度的上升，具有巨大的增长空间。
规划年份
2005年
2010年
2015年
综合货运量（万吨/年）
11500
14500
17500
公路
5865
7758
9800
铁路
1035
1232
1400
水运
4600
5510
6300
第三方物流比例
15%
30%
34%
第三方物流量（万吨/年）
1725
4350
5950
目前，在苏州各开发区内，各种产业配套齐备，包括机械、电子、化工、仪器仪表以及能源、新材料、生物医药等产业，都拥有全国最先进的技术装备和最齐全的配套能力，因而吸引了很多大企业纷纷到苏州投资建厂。
这为物流企业带来充足的客户资源及广阔的物流市场需求。
苏州的物流市场已经成为华东地区乃至全中国的一块物流企业的兵家必争之地。
4、苏州市物流市场环境分析
从总体来看，苏州市物流产业政策、发展环境还不令人很满意，相对缺乏针对性的宏观引导与管理政策。
物流服务大多局限在传统的运输、仓储等服务形式上，现代化的物流服务还比较缺乏。
从买方和卖方的力量来看，高端现代物流服务处于卖方市场地位，低端传统物流服务处于买方市场地位。
特别是由于苏州外向型经济特征明显，造成苏州的保税物流需求特别旺盛。
5、苏州市物流市场竞争分析
随着苏州物流企业不断增加，竞争相当激烈，但竞争的焦点主要还是集中在企业的政策优势、规模、服务覆盖的地域范围以及服务项目上。
国外物流企业的优势在于国际知名度、雄厚的资金以及先进的管理经验。
相比之下，国内以传统货代、运输、仓储业发展起来的物流企业有自己的网络资源优势。
在激烈的竞争下，企业资源整合成为提升国内物流企业核心竞争力的良方。
第四章
苏州新浒中外运物流中心建设的初步设想
一、新浒工业园的自然条件
■气候：
属亚热带季风海洋性气候，四季分明
■年平均气温：
16℃
■年平均相对湿度：
76%
■年平均降水量：
1000.0mm
■年平均风速、风向：
2.5米/秒，以东南风为主
■年平均气压：
1016hpa
■年无霜日：
300天
■地表水位平均值：
3.6-3.0m
■地震：
地震基本烈度属6度设防区（即无地震区）
■地质条件：
苏州地处长江下游入海附近地区，属冲积平原。
地势西高东低。
■根据地质分析，保税物流中心周围地势平坦，属舒缓基岩山丘工程地质亚区及冲积湖平原工程地质区，地质硬，地耐力高。
二、新浒中外运物流中心建设的初步设想
中外运苏州新浒物流中心建设应遵循“统筹规划、准确定位、明确重点”的十二字方针。
统筹规划。
中外运苏州新浒物流中心规划要与苏州市的总体规划相结合，高起点、高水平、科学地进行规划。
准确定位。
中外运苏州新浒物流中心应定位为连锁零售区域配送中心及物流集散中心，中心的规划建设以“立足苏州、依托周边、连接两头、扩大辐射”为原则。
要立足苏州的商业环境和产业优势，依托周边城市的产业优势和新区、园区等周边仓库区，连接国内和国际、上海和腹地两个市场；在满足本地需要的同时，以质量、声誉、档次和服务向周边地区辐射，吸引异地客户。
明确重点。
物流园区内市场的建设要在“质”上做文章，做到“人无我有，人有我精”。
重点在现代物流先进设施设备、现代物流信息技术和管理技术的应用上下功夫。
根据中外运苏州新浒物流中心建设定位的十二字方针，新公司将以“立足现有、示范引路、分步改造”为原则，提出分二个阶段对中外运苏州新浒物流中心进行建设的初步设想：
第一阶段：
即近期发展阶段，主要是结合政府商业发展规划，利用已有的大型超市建设华东区域配送中心需求，建设规模化的超市配送中心仓库及制造业集散中心仓库。
此阶段里，我们将根据已有的客户需求，开发100亩土地，建设30000平方米大型连锁零售超市配送中心。
第二阶段，用2-3年左右时间建设为制造业服务的综合配套仓库群共80000平方米，建设大型物流区配套的电子商务交易平台及其它配套设施。
随着物流电子商务平台的建立和不断完善，中外运苏州新浒物流中心将成为以特色物流服务为主导，各类专业网站为媒体，以现代化社会化物流中心实现远程交易的高科技区域配送集散物流中心。
第五章
项目财务分析
一、项目总投资估算
单位：
万元
工程名称
数量
预算单价
预算价
备注
一、前期费用：
2778
土地费
250
亩
8
2000
设计费、
100
勘探费、
20
招标
10
监理费
200
人防异地建设费
80000
M2
56
448
苏州目前标准
二、主体工程：
10200
仓库主体（混钢结构）
80000
M2
1200
9600
含水电、喷淋
道路
20000
M2
300
600
三、辅助工程：
3370
回土
500
消防配套工程
800
办公楼
2000
M2
900
180
办公楼装修
2000
M2
600
120
含空调
变配电
400
发电机
50
考虑自发电
结排水
200
围墙、路灯、高杆灯
400
绿化种植（及赔偿）
20000
M2
120
卡口、保安室
100
弱电系统
500
四、设备设施：
10568
自动化分拣系统
8
套
800
6400
液压登车桥
32
2.5
80
装卸叉车
32
部
30
960
货架
60000
M2
1200
工业滑升门
32
2
64
仓库对接口
32
2
64
服务器、电脑终端
1000
现代物流信息系统
800
五、其他费用
1850
道口、交通设施
100
财务费用
1000
暂不考虑
其他期间费用
250
含基建人员费用
不可预见费用
500
合计
28766
二、项目财务分析
本项目内部细化的规划、财务分析、敏感性分析还有待后继的秉着科学原则的详细的可行性研究。
三、结论
中外运新浒物流中心的建设符合中外运的战略发展目标，符合国家及苏州市政府的总体规划，符合苏州新区招商引资工作的需要，在经济上投资各方均有利可得。
总体初步评价：
该项目可行。
有待于进一步的可行性分析论证。
第六章
中外运高新物流（苏州）有限公司简介
1.公司总体情况：
中外运高新物流（苏州）有限公司，原名“苏州高新物流中心”，原投资者为苏州新区高新技术产业股份有限公司。
2002年6月28日，中国外运集团总公司、钟山运输有限公司共同出资收购了苏州高新物流中心60%的股权，公司更名为：
“中外运高新物流（苏州）有限公司”。
注册资本7900万元人民币，总资产10，323万元。
完成股权转让后，中外运高新物流（苏州）有限公司按照《中华人民共和国公司法》等法律的规定，成立了股东会、董事会，建立了真正的现代企业制度，成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场经济主体。
公司ISO-9002质量体系于一九九九年十二月三日通过英国SGS通标标准技术服务公司认证,为给顾客提供规范化的服务提供了切实可信的保证。
2.地理位置
中外运高新物流（苏州）有限公司位于苏州古城西北苏州新区长江路与312国道交界处，沪宁高速公路苏州新区接口近在咫尺。
东临京杭大运河，与上海港、张家港、太仓港、常熟港相距甚近，近距离的机场有：
上海虹桥国际机场、上海浦东国际机场、南京国际机场、苏州硕放机场、苏州光福机场。
苏州高新物流中心处于一个现代化交通的结合点，具有优越的地理环境。
3.软硬件设施
中外运高新物流（苏州）有限公司总占地210亩，其中长江路748号占地150亩，包括综合办公用房2240平米，室内仓库22000平米，室外堆场35000平米，其中：
公用型保税仓库6000平米，出口监管仓库500平米，进口监管仓库2500平米，普通仓库15000平米；。
物流中心拥有各种装卸设备36台，以及60T意大利法拉利正面吊一台,45T瑞典卡尔玛一台，25T小松一台。
中外运高新物流（苏州）有限公司是经海关总署批准的沪苏直通监管点，公共型保税仓库，海关总署批准的国家二类口岸。
物流中心具有一级国际货代资质，已通过ISO9001：
2000质量认证，具有二十四小时保安监控、仓库消防自动化喷淋系统、红外微波警戒系统、电子门禁系统、巡更系统。
物流中心的信息系统采用的是自主开发的E3logistics，信息系统的主要功能包括：
实时客户网上查询系统；保税、出口监管管理系统；国际货运代理管理系统；货物仓储管理系统；配送管理系统；集装箱站管理系统；合同及客户管理系统；报关管理系统；财务管理系统等。
4.业务发展
高新物流在新区管委会和公司董事会的领导和支持下，近1年来的业务量不断上升。
2003年在沪苏直通苏州新区监管点申报的进出口货物总金额为76.653亿美元，占苏州关区申报量的46%左右；空运进出口货物2.63万吨，占苏州关区60%左右；报关总票数129890票；货物吞吐量58万吨；进出物流中心的集装箱总数为136865标箱。
2004年报关票数达到25多万票，同比增长35％以上，报关单量已达到南京关区的20％；集装箱进出量为255000标箱，同比增长65%；货物吞吐量148万吨，同比增长80%，增势迅猛。
现有仓库和堆场已接近满负荷运转，目前，中外运高新物流根据市场需求，立足新区，向外拓展，走专业化、特色化经营之路，规范操作，克服了硬件设施不足的困难，通过操作流程、场站调度等措施的实施，挖潜增效，呈现出良好的蓬勃发展势头。
尤其是今年以来，月营业收入、业务量迭创新高。
物流中心充分利用各种有利条件，在原来单一储运服务的基础上，增加了报关、报检、配送、分拨、
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