关于泉景园物业管理方面的建议.docx
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关于泉景园物业管理方面的建议
关于泉景园物业管理方面的建议
首先，我谨代表全体业主，对槐荫区腊山办事处的领导，组织这次物业恳谈会，表示非常感谢！
这次恳谈会，非常必要，也非常及时。
因为正值一期业主，成立业主大会和业主委员会之际；也是二期交房前夕，这对于促进小区和谐，建设高品质高质量的文明社区，有着非常重要的现实意义。
济南已将2014年确定为“物业年”，正在推行小区自治，这对于改进物业公司的管理与服务，把泉景园建设的更加美好，更有着深远的历史意义。
泉景园的开发商和物业公司，都与济南市房地产开发总公司有着密不可分的渊源，同属一个利益链上的两个公司。
他们之间的物业承接没有按住建部的建房[2010]165号的《物业承接查验办法》去承接，泉景园小区达不到“功能完备、配套齐全”的要求，而物业管理公司进入后又不作为，拒不执行济南市关于物业收费标准的75号文，以至于小区业主怨声载道。
很多业主几次要拉条幅堵路抗议，都被我们委婉劝阻。
我们也多次在搜房网，业主论坛上发文呼吁物业公司加以改进，但收效甚微，以至于问题成堆！
我们真诚地希望通过恳谈会，使物业公司痛改前非，勇于担当，以崭新的面貌出现在泉景园。
下面谨对需要物业公司改善的问题加以说明：
第一个问题关于要求物业公司、开发商支持泉景园成立业委会的问题
一、目的。
我们在成立业主委员会倡议书中，明确了成立的目的：
“为了优化泉景园小区环境，共建泉景和谐家园；监督和审核泉景园物业各项经费支出和收入，监督和协助物业公司履行好物业服务合同，我们将按合法程序成立泉景园一期业主委员会，架起沟通桥梁，以维护业主合法权益！
”
二、自治和自律。
我们起草的《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主守则》，都是以约束业主行为为目的的文件，业主委员会的成立有利于业主自治和自律。
我们都清楚，要想管理好小区物业，建立社区文化，首先就是提高业主的自身素质，这就是打铁还要本身硬的道理。
业委会成立后，对业主和物业公司，就多了一层监督和制约，这无论对业主，还是对物业公司，抑或对开发商，都有很多好处。
三、共享管线和规划红线。
我们希望物业公司和开发商都要支持业委会的成立，而不是找理由、设绊子。
一期和二期共用水、电、暖管线就要成立一个业委会，道理不成立。
可以说全济南市都用的一个共享管网，难道全济南市就成立一家业委会吗？
网上可以查到碧桂园A区和领秀城C区的一些信息，这说明他们都是按照一个封闭区域，成立一个业委会来操作的。
划分依据为是不是封闭区域，与管网管线没有关系？
按照规划红线成立业委会，也没有道理，泉景园规划红线内，有公园和商场。
难道说，公园商场都建起来了，还要在一块成立业委会吗？
四、监督和制约。
泉景园业主成分很复杂，各行各业的人都有。
业主中不乏成功人士，但大约一半是外来务工者，很多人没有城市生活经验，素质参差不齐。
这就需要提供一个共同信仰的凝聚核心，在团结的基础上，对他们进行引导和潜移默化，传播正能量，让绝大多数人形成向心力，在这点上，没有业委会是很难办到的。
物业公司无需担心业委会的监督，有监督有制约，才更有利于你们的工作改进，难道说不成立业委会，你们就能逃脱监督和制约，放任自流吗？
如果业主通过了《业主自治条约》，其结果和你们担心的问题是一样的，大势所趋，即便是抗拒也与事无补。
第二个问题关于物业管理实施方案、整改方案的问题
一、必要性。
龙泉物业公司要对泉景园实施物业管理，要怎么做？
要有个实施方案和实施计划。
物业公司想改进管理、改进服务，怎么改进？
也需要有个明确具体的思路。
我们要求物业管理公司，根据泉景园的规划设计、业主组成特点，写出适合泉景园的物业管理方案。
我们希望物业公司能与业主真诚合作，让物业管理水平和管理质量不断提升，在合作中使我们的业主和住户，能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使泉景园物业品质持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升业主生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的目标。
二、时间和程序。
这既是补课，也是新内容。
这个方案，要有整改的内容，要尽快拿出来。
程序就是经龙泉公司总部批准盖章。
争取能在两周内完成，交给办事处和我们的业主代表，包括电子版的，由办事处和即将成立的业委会来监督执行。
三、内容。
物业管理方案大致包括以下内容：
（一）、收费问题：
车位管理费多少，车位租赁费多少，物业费由1.4元/月*平方再降一降，电梯收费本来就违法，要取消。
要体现出物业公司想改好的诚意来。
为了解决小区周围道路停车、院内停车问题，建议从业主入住开始给予两年地下车车库免费停车的优惠。
（二）、采取的管理档次及服务标准
75号文附件中都有明确规定，哪项服务做到什么程度都有标准，你们要组织物业人员进行在岗培训，尤其是要学好相关文件，制定评分标准，从思想上增强服务意识，从措施上落实到位。
我们业主就用文件标准来衡量你们的工作，这个毫不含糊。
（三）、采取的管理方式
1、实行标准化管理，要有服务理念，不能纯粹为盈利。
杜绝那些一家快递收50元；一个收废品的收1000元的现象发生。
你们的不作为，乱收费，给业主带来了很多的麻烦。
2、沟通服务方面。
你们要在开发商和业主之间架起沟通的桥梁，遇到问题推诿扯皮的现象和言论，要坚决杜绝。
关于人员素质、使用管理软件、建立管理台账的内容要全面具体。
3、缔造亲善的社区文化。
什么买通媒体了，什么有后台了，什么有打手了，你们说这些话，只能代表你们素质低下，吓不倒任何人。
亲善为本，和谐为上。
要正确对待业主维权，把前任物业经理张然调走了，车位费向物价局递交了降价的文本，绿化在补栽，说明了你们不再是负隅顽抗，而是有了向善的姿态。
（四）、管理的具体内容
泉景园的现状是：
物业公司不作为，环境卫生脏乱差，不尽人意的地方不胜枚举，管理缺陷比比皆是。
建议物业公司从以下几个方面入手：
1.人员设置和岗位设置。
2.对物质、对资源的组织和配置。
3.现场牌图的配置。
建议你们把物业管理当作一项工程，按照“五牌一图”的现场管理标准去实施。
收费标准公示牌、主要管理人员及联系电话公示牌、环境卫生值班人员公示牌、消防保卫牌（包括保卫人员名单电话的公示）、业主事务告知牌、小区平面图及相关的指引图。
还要有相关的警示牌、提示牌。
比如绿化管理和非机动车辆的导引管理等。
4.定期向业主公布收支情况，定期发放物业管理征求意见单，定期收集业主对物业管理的改进意见。
5.各项管理制度、规章制度。
24小时的值班制度、小区巡逻制度、门卫制度、环境卫生制度，人员考勤制度……等等，该公示的公示，该上墙的上墙。
第三个问题关于一期西侧道路综合治理问题
1、整治的必要性。
一期西侧道路，是孩子上学的生命线，每天两侧都停得满满的车，孩子上学时堵车，而且必须在拥挤的车辆中穿行，行人、机动车、非机动车都挤这条道上，这是很危险的，是比较严重的安全隐患，物业公司必须下决心治理这个顽疾。
如果你们强调一期和二期是一个管理区域，那么，这条在两期之间的道路，就应该下决心把它治理好。
2、治理的措施。
1.上边已经提到：
“为了解决小区周围道路停车、院内停车问题，建议从业主入住开始给予两年免费停车优惠。
”这样做能够大量减少院内车辆和周边道路车辆停放的问题。
以前电视台也报道过，到地下室也拍照录像曝光了，地上车辆满满的，地下车库却闲置没车。
车位费降下来也要有一段时间的适应期。
所以才有这样的建议。
花都的物业是科瑞物业，是全国排名数一数二的物业公司，花都比我们入住的早，至今地下车库免费停车，绿化的也好，而且这个公司研发了物业管理软件，希望你们龙泉物业走出去，学习一下别人的先进经验，不要老是夜郎自大，靠吹牛皮扯大旗、撑门面。
2.尽快把二期西侧道路打开，进行车辆分流，减少白天中间道路的交通压力。
3.配合市政部门尽快搞好东边和南边道路的建设，尽快建立起小区周边道路的“微循环”。
4.配合学校和交警部门，尽快做好学校周边区域的交通管制，划定车辆禁停区和禁行路线，确保小区居民尤其是上学孩子的安全。
第四个问题关于小区配套问题及增加健身娱乐设施的问题
1、管理的定义。
管理是社会组织中，管理者为了实现预期的目标，以人为中心进行的协调活动。
管理有4个含义：
1.管理是为了实现组织未来目标的活动；2.管理的工作本质是协调；3.管理工作存在于组织中；4.管理工作的重点是对人进行管理。
2、协调是物业管理公司都重中之重。
既然管理的工作本质是协调，那么，协调开发商和业主的关系，在开发商和业主之间架起沟通的桥梁，就是物业公司不可推卸的责任。
3、理清关系。
1.业主和开发商是买卖关系，物业公司是受开发商委托来对物业进行管理，并为业主服务的。
2.前期物业公司是代行开发商责任的，所以有关开发商的问题就应该找你们物业公司来反映，由你们去与开发商协调。
3.从工程管理的角度讲，开发商相当于工程总承包，建房子就是个“交钥匙”工程，电梯、绿化、施工单位，都是总包管辖的分包单位，总包要对业主负责，分包对总包负责。
分包的工程出了质量问题，业主要找总包单位，而不是去找分包单位。
至于总包和分包之间的责任如何界定，应该由总包和分包在签订合同时界定，依据各自的责任范围，追究其违约责任。
4、小区大门问题。
小区没有一个门庭高雅的大门，有几个便门还是无人值守，整天锁着门。
设立门禁和磁卡问题，闹得业主意见很大。
你们也可以到其他开发商那儿去看看，像咱们小区这样不设电动大门的是极少数，你们省钱了，管理方便了，但是业主们方便吗？
你们符合消防的要求吗？
业主们一旦有个紧急情况就很麻烦。
5、健身娱乐设施问题。
也许你们会说，以后建的公园里会有。
那么，泉城广场也有，每个小区就可以不做了？
公园里有，是给公园配套的。
小区增加健身设施，增加娱乐设施，是提升物业档次、方便住户的问题。
你们所说的公园也不是本小区居民的专属公园吧。
小区西边的公园是由花都来投资建设，但是花都里边却设置了蓝球场和儿童娱乐设施。
现在，农村的民居民房，村里都配上居民健身设施和儿童娱乐设施。
请开发商和物业，站在业主的立场上设身处地的想一想，花钱不少，小区环境如此恶劣，配套设施如此的不齐全，如果你们也是业主的话，能心理平衡吗？
据说，有个业主自己花钱买了儿童滑梯，要按在小区里，供小区的儿童娱乐，你们竟然不允许。
希望你们物业给开发商协调，把这个配套设施、体育设施、娱乐设施问题提到议事日程上来。
第五个问题关于确保今冬供暖的问题
一、供暖体现服务意识。
业主为什么对前任经理张然意见很大？
就是因为本该由你们协调的问题，置之不理，而且推三阻四。
你们不用强调热源厂没建设，入住率达不到要求，这不是理由。
处于和我们同样情况的花都，去年供上暖了，这说明人家的物业公司有服务意识，处处为业主着想，而你们却没有！
业主找你们说供暖的问题，张然不假思索的一口否绝。
二、该不该供暖。
学校有孩子，那是祖国的未来，大家在这儿买房子，大多数是为孩子上学而买的，借钱交上首付，不惜当房奴。
他们秉承了中华民族的传统美德，体现了伟大的父爱和母爱。
三、供暖可行性。
供暖其实很简单，现在市里就有这样的供热公司，他们带着锅炉到小区供暖，按照市价收费，只要小区里给指定安放锅炉的地方就行了，管道由他们来接，使用小区的天然气就一切OK了。
花都那边是在地下，难道泉景园就不行吗？
供暖的好处很多，一是为学校，二是增加入住率，三是减小电负荷。
四、为供电松绑。
不供暖就要家家用空调取暖，本来腊山南边就没有变电站，不想法供暖，对电负荷来说，就如同雪上加霜！
电的问题，腊山南边，由西客站安置三区、花都、泉景园共同出资，正从党杨路向这边铺电缆，但是有一个问题，就是过经十路，两次拉管都失败了，什么时候能把电供过来还是个未知数。
单路临时电的后果就是经常跳闸，经常被投诉。
第六个问题关于小区重新进行绿化的问题
我在搜房网泉景园业主论坛上发了帖子，题目是：
《泉景园的绿化到底哪儿不好，请来围观》，我把业主拍的15张图片发上去了，并且把泉景园一期的绿化问题，归纳为以下几个方面：
“一、路面材料问题：
做绿化、做园路要用整体材料，比如沥青路面、水泥路面都是整体路面的材料，泉景园却用的花砖，花砖肯定便宜呀。
整体路面便于清扫和冲洗，不起土。
二、道路两边没设排水设施：
可以去花都一期看看，人家的雨水暗涵。
道路的两边都有用路沿石镶砌的排水沟，上边加的钢筋篦子，钢筋篦子上边铺的鹅卵石。
这样做，下雨时、浇水时，绿化地里的泥土就不到路面上来了。
泉景园就不同了，无论是浇水还是下雨，泥土满地流，想干净都干净不了！
这与济南市政府的创卫导向是背道而驰的。
三、堆土问题：
绿化应该做成台阶梯田式的，每小片的绿化地面是平的，便于水土的保持，每个平台之间用料石砌筑分割，既是一种点缀，又增加了层次感，还便于树木、草皮的生长。
泉景园怎么做的？
泉景园把土随便一堆，一看就没有园林气息，档次极低。
你们根本就不懂什么叫堆山、掇石，纯粹就是毫无章法的瞎糊弄。
看看那些图，绿地成了花秃子，这不是明明是让孩子们做足球场吗？
！
四、土质没有改良：
做坪床、做绿化，要对土质进行改良，要测定土质的酸碱度和主要成分，什么建筑垃圾土都堆到那儿，甚至还有一些是含有化学有毒物质的土，什么东西能生长？
所以树木大片大片的死，草皮存活不了！
再就是草皮的外沿，栽上几排冬青遮挡，这样也能起到阻挡人们进去践踏的效果吧？
五、树种问题：
哪些树种适合哪种土质这都是有资料可查的，就几颗小树苗，土质不和，能长起来吗？
业主们都看了，树太小，树的品种也不好，又不懂树木移植栽培的基本常识，所以枯树苗一片就是必然的了！
六、物业公司失责不管理：
物业公司说，绿化是开发商的事，不归物业管！
开发商和物业，不都是济南市房地产开发总公司出来的吗？
既然聘用龙泉物业搞前期物业服务了，小区内的所有服务就应该承担起来。
再好的绿化不浇水、不管理能不死吗？
还是那句话，这个龙泉物业公司就不是来服务的，是来敛财的！
究竟物业公司干了些什么？
环境卫生不打扫，楼道卫生不打扫；保安值班就是喝酒，门口连个门卫都没有，什么人都可以随便进出本小区；电梯坏了，不修；大门坏了，不修；楼道的纱窗坏了，也不修；业主家里有维修了，也不去修。
这些都不干，给小树浇点水总可以吧？
物业公司就不觉得拿业主交的物业费拿的亏心吗？
！
物业公司究竟想干什么？
与业主为敌也就罢了，还把开发商也当作敌人，把什么责任都推到开发商身上，之所以称其为垃圾物业，真是名副其实！
”
以上是原贴引用过来的，有多少人点“赞”未做统计。
我们的确很愤慨，我们给你们物业公司算了一笔帐，物业公司的年收入，如果一期二期都入住了，物业将有每年1000万的收入（其中30万平方的物业费500多万，车位费加车位租赁费400多万，其他收入100多万），去掉你们的人员工资和支出10%左右，你们的年利润将达到几百万元。
你们啥都不干，如此横征暴敛，比抢劫有过之而无不及！
给泉景园做绿化的公司，肯定与你们物业公司如出一辙，是你们济南市房地产开发总公司的关系户，所以绿化肯定做不好。
土质有问题，所以建议你们把土质进行重新改良，绿化重新做，道路按规范做！
如果你们不重做的话，业主们说了，要去区政府、市政府那儿拉条幅，带着媒体去上访，如果真这样做了，由此造成的一切后果，将由你们承担！
第七个问题关于幼儿园的收费问题
幼儿园是给小区配套的，这一点是确定无疑的。
听售楼人员说要引进博雅幼儿园，还要高收费，基本费用1800元/月，加上生活费要在2500以上！
最好你们去周边调查一下，机床二厂的幼儿园是济南十大示范幼儿园，收费1350元/月，周边的幼儿园每月基本费用大都在400元/月左右。
为业主服务是你们的本分，不要老想着怎么从业主身上揩油！
利润最大化，也不能不顾一切，奉劝你们别惹麻烦，业主们都不是好欺辱的，如果再出现了高收费的幼儿园，那就别怨业主们没事先给你们打招呼。
第八个问题关于二期尽快交房，保障二期孩子上学的问题
一、规划问题。
业主们反应，规划有猫腻。
二期原来规划的是三排小高层，建的时候却成了四排，怎么调的规划？
绿化明显的减少了，楼间距明显的缩小了，业主的利益受到了极大的侵害。
业主入住后肯定要调查，谁违反了法律，都逃脱不了法律的制裁！
行贿、受贿是同等罪责，无视法律，胆大妄为，苍蝇老虎一块打。
现在济南规划局网站上的规划图都给关了，打不开了，看来前一段时间打12345投诉，是打草惊蛇了。
你们跳出来反对业主们成立业委会，就是唯恐业主们组织起来，但是这套没用。
怕就别违法，做了就要敢于担当，把遮荫费、绿地补偿费发给业主，还能得到业主的宽恕。
否则，还是那句话，后果很严重！
二、设计太差。
前一段时间，来了个也许是开发商设计部的业主，叫贺加栋。
业主们说，你们的户型设计太差了，88平、89平的套型，怎么也要到90平方吧，因为济南市的户籍管理规定，不足90平方不允许迁户口。
业主们还反应，2期1号楼2号楼进门的地方太狭窄。
那位贺加栋说什么：
“你们这刚需的，还指望要什么好户型？
”刚需怎么了？
你们的房价比人家花都高，却在设计上不肯下功夫，尤其是院内的绿化设计，外行人都看出来有问题了，可见你们的偷工减料、敷衍塞责是多么的严重！
三、呼吁之声。
2013年12月6日，我就在搜房网泉景园业主论坛上发了帖子，题目是：
《业主孩子要上学期盼二期早交房》，内容为“我们期盼着二期能从8月份陆续交房，9月1号前全部入住，这里至少有几大好处：
1、业主的孩子有上学的，9月份开学正是时候。
2、秋季装修正宜时，有利于业主装修，如果到了12月份再交房，装修只能拖到次年的春天。
3、施工单位也想短平快，从管理费上节约，便于工程款的尽快结算。
4、开发商最喜欢短平快，他们好腾出精力来，从事下一个项目的开发，有效地缩短资金运转周期，以获取利润的最大化。
5、对于物业，早收物业费，尽快进入管理状态。
好处多多，不一一列举，我们希望开发商和施工单位都抓抓紧，争取尽快交房！
”其实，临时电的问题推到9月份交房也可以，但要确保不影响二期业主的孩子上学为前提。
孩子上学的事，是个大事，希望能确保二期报名的孩子都能上上学，这也是开发商兑现承诺，体察民心的大事。
如果整天以“教育地产”自足，到了真事上却“掉了链子”，被人当了笑柄却不说，到了法庭上，肯定也是败诉赔款的下场！
以上归纳的八个问题，并没有全面体现目前出现的所有问题，业主电瓶车被偷、车辆被喷漆、电梯坏掉不修，诸如此类的事情不胜枚举。
泉景园是开发商建的不假，但是已经被业主买下了，业主们花了20个亿之多，最有话语权的是业主！
如果你们不痛下决心整改，我们可以明确的告诉你们，业主们的忍耐是有限度的，也奉劝物业和开发商别欺人太甚！
我们相信政府始终会站在正义的立场上，站在维稳的高度上，一切为民！
2014年7月28日
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