关于泉景园物业管理方面的建议.docx

1、关于泉景园物业管理方面的建议关于泉景园物业管理方面的建议首先，我谨代表全体业主，对槐荫区腊山办事处的领导，组织这次物业恳谈会，表示非常感谢！这次恳谈会，非常必要，也非常及时。因为正值一期业主，成立业主大会和业主委员会之际；也是二期交房前夕，这对于促进小区和谐，建设高品质高质量的文明社区，有着非常重要的现实意义。济南已将2014年确定为“物业年”，正在推行小区自治，这对于改进物业公司的管理与服务，把泉景园建设的更加美好，更有着深远的历史意义。泉景园的开发商和物业公司，都与济南市房地产开发总公司有着密不可分的渊源，同属一个利益链上的两个公司。他们之间的物业承接没有按住建部的建房2010165号的物

2、业承接查验办法去承接，泉景园小区达不到“功能完备、配套齐全”的要求，而物业管理公司进入后又不作为，拒不执行济南市关于物业收费标准的75号文，以至于小区业主怨声载道。很多业主几次要拉条幅堵路抗议，都被我们委婉劝阻。我们也多次在搜房网，业主论坛上发文呼吁物业公司加以改进，但收效甚微，以至于问题成堆！我们真诚地希望通过恳谈会，使物业公司痛改前非，勇于担当，以崭新的面貌出现在泉景园。下面谨对需要物业公司改善的问题加以说明：第一个问题关于要求物业公司、开发商支持泉景园成立业委会的问题一、目的。我们在成立业主委员会倡议书中，明确了成立的目的：“为了优化泉景园小区环境，共建泉景和谐家园；监督和审核泉景园物业

3、各项经费支出和收入，监督和协助物业公司履行好物业服务合同，我们将按合法程序成立泉景园一期业主委员会，架起沟通桥梁，以维护业主合法权益！”二、自治和自律。我们起草的业主委员会章程、业主公约、业主守则，都是以约束业主行为为目的的文件，业主委员会的成立有利于业主自治和自律。我们都清楚，要想管理好小区物业，建立社区文化，首先就是提高业主的自身素质，这就是打铁还要本身硬的道理。业委会成立后，对业主和物业公司，就多了一层监督和制约，这无论对业主，还是对物业公司，抑或对开发商，都有很多好处。三、共享管线和规划红线。我们希望物业公司和开发商都要支持业委会的成立，而不是找理由、设绊子。一期和二期共用水、电、暖管

4、线就要成立一个业委会，道理不成立。可以说全济南市都用的一个共享管网，难道全济南市就成立一家业委会吗？网上可以查到碧桂园A区和领秀城C区的一些信息，这说明他们都是按照一个封闭区域，成立一个业委会来操作的。划分依据为是不是封闭区域，与管网管线没有关系？按照规划红线成立业委会，也没有道理，泉景园规划红线内，有公园和商场。难道说，公园商场都建起来了，还要在一块成立业委会吗？四、监督和制约。泉景园业主成分很复杂，各行各业的人都有。业主中不乏成功人士，但大约一半是外来务工者，很多人没有城市生活经验，素质参差不齐。这就需要提供一个共同信仰的凝聚核心，在团结的基础上，对他们进行引导和潜移默化，传播正能量，让绝

5、大多数人形成向心力，在这点上，没有业委会是很难办到的。物业公司无需担心业委会的监督，有监督有制约，才更有利于你们的工作改进，难道说不成立业委会，你们就能逃脱监督和制约，放任自流吗？如果业主通过了业主自治条约，其结果和你们担心的问题是一样的，大势所趋，即便是抗拒也与事无补。第二个问题关于物业管理实施方案、整改方案的问题一、必要性。龙泉物业公司要对泉景园实施物业管理，要怎么做？要有个实施方案和实施计划。物业公司想改进管理、改进服务，怎么改进？也需要有个明确具体的思路。我们要求物业管理公司，根据泉景园的规划设计、业主组成特点，写出适合泉景园的物业管理方案。我们希望物业公司能与业主真诚合作，让物业管理

6、水平和管理质量不断提升，在合作中使我们的业主和住户，能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使泉景园物业品质持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升业主生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的目标。二、时间和程序。这既是补课，也是新内容。这个方案，要有整改的内容，要尽快拿出来。程序就是经龙泉公司总部批准盖章。争取能在两周内完成，交给办事处和我们的业主代表，包括电子版的，由办事处和即将成立的业委会来监督执行。三、内容。物业管理方案大致包括以下内容：（一）、收费问题：车位管理费多少，车位租赁费多少，物业费由1.4元/月*平方再降一降，电梯收费本来就违法，要

7、取消。要体现出物业公司想改好的诚意来。为了解决小区周围道路停车、院内停车问题，建议从业主入住开始给予两年地下车车库免费停车的优惠。（二）、采取的管理档次及服务标准75号文附件中都有明确规定，哪项服务做到什么程度都有标准，你们要组织物业人员进行在岗培训，尤其是要学好相关文件，制定评分标准，从思想上增强服务意识，从措施上落实到位。我们业主就用文件标准来衡量你们的工作，这个毫不含糊。（三）、采取的管理方式1、实行标准化管理，要有服务理念，不能纯粹为盈利。杜绝那些一家快递收50元；一个收废品的收1000元的现象发生。你们的不作为，乱收费，给业主带来了很多的麻烦。2、沟通服务方面。你们要在开发商和业主之

8、间架起沟通的桥梁，遇到问题推诿扯皮的现象和言论，要坚决杜绝。关于人员素质、使用管理软件、建立管理台账的内容要全面具体。3、缔造亲善的社区文化。什么买通媒体了，什么有后台了，什么有打手了，你们说这些话，只能代表你们素质低下，吓不倒任何人。亲善为本，和谐为上。要正确对待业主维权，把前任物业经理张然调走了，车位费向物价局递交了降价的文本，绿化在补栽，说明了你们不再是负隅顽抗，而是有了向善的姿态。（四）、管理的具体内容泉景园的现状是：物业公司不作为，环境卫生脏乱差，不尽人意的地方不胜枚举，管理缺陷比比皆是。建议物业公司从以下几个方面入手：1.人员设置和岗位设置。2.对物质、对资源的组织和配置。3.现场

9、牌图的配置。建议你们把物业管理当作一项工程，按照“五牌一图”的现场管理标准去实施。收费标准公示牌、主要管理人员及联系电话公示牌、环境卫生值班人员公示牌、消防保卫牌（包括保卫人员名单电话的公示)、业主事务告知牌、小区平面图及相关的指引图。还要有相关的警示牌、提示牌。比如绿化管理和非机动车辆的导引管理等。4.定期向业主公布收支情况，定期发放物业管理征求意见单，定期收集业主对物业管理的改进意见。5.各项管理制度、规章制度。24小时的值班制度、小区巡逻制度、门卫制度、环境卫生制度，人员考勤制度等等，该公示的公示，该上墙的上墙。第三个问题关于一期西侧道路综合治理问题1、整治的必要性。一期西侧道路，是孩子

10、上学的生命线，每天两侧都停得满满的车，孩子上学时堵车，而且必须在拥挤的车辆中穿行，行人、机动车、非机动车都挤这条道上，这是很危险的，是比较严重的安全隐患，物业公司必须下决心治理这个顽疾。如果你们强调一期和二期是一个管理区域，那么，这条在两期之间的道路，就应该下决心把它治理好。2、治理的措施。1.上边已经提到：“为了解决小区周围道路停车、院内停车问题，建议从业主入住开始给予两年免费停车优惠。”这样做能够大量减少院内车辆和周边道路车辆停放的问题。以前电视台也报道过，到地下室也拍照录像曝光了，地上车辆满满的，地下车库却闲置没车。车位费降下来也要有一段时间的适应期。所以才有这样的建议。花都的物业是科瑞

11、物业，是全国排名数一数二的物业公司，花都比我们入住的早，至今地下车库免费停车，绿化的也好，而且这个公司研发了物业管理软件，希望你们龙泉物业走出去，学习一下别人的先进经验，不要老是夜郎自大，靠吹牛皮扯大旗、撑门面。2.尽快把二期西侧道路打开，进行车辆分流，减少白天中间道路的交通压力。3.配合市政部门尽快搞好东边和南边道路的建设，尽快建立起小区周边道路的“微循环”。4.配合学校和交警部门，尽快做好学校周边区域的交通管制，划定车辆禁停区和禁行路线，确保小区居民尤其是上学孩子的安全。第四个问题关于小区配套问题及增加健身娱乐设施的问题1、管理的定义。管理是社会组织中，管理者为了实现预期的目标，以人为中心

12、进行的协调活动。管理有4个含义：1.管理是为了实现组织未来目标的活动；2.管理的工作本质是协调；3.管理工作存在于组织中；4.管理工作的重点是对人进行管理。2、协调是物业管理公司都重中之重。既然管理的工作本质是协调，那么，协调开发商和业主的关系，在开发商和业主之间架起沟通的桥梁，就是物业公司不可推卸的责任。3、理清关系。1.业主和开发商是买卖关系，物业公司是受开发商委托来对物业进行管理，并为业主服务的。2.前期物业公司是代行开发商责任的，所以有关开发商的问题就应该找你们物业公司来反映，由你们去与开发商协调。3.从工程管理的角度讲，开发商相当于工程总承包，建房子就是个“交钥匙”工程，电梯、绿化、

13、施工单位，都是总包管辖的分包单位，总包要对业主负责，分包对总包负责。分包的工程出了质量问题，业主要找总包单位，而不是去找分包单位。至于总包和分包之间的责任如何界定，应该由总包和分包在签订合同时界定，依据各自的责任范围，追究其违约责任。4、小区大门问题。小区没有一个门庭高雅的大门，有几个便门还是无人值守，整天锁着门。设立门禁和磁卡问题，闹得业主意见很大。你们也可以到其他开发商那儿去看看，像咱们小区这样不设电动大门的是极少数，你们省钱了，管理方便了，但是业主们方便吗？你们符合消防的要求吗？业主们一旦有个紧急情况就很麻烦。5、健身娱乐设施问题。也许你们会说，以后建的公园里会有。那么，泉城广场也有，每

14、个小区就可以不做了？公园里有，是给公园配套的。小区增加健身设施，增加娱乐设施，是提升物业档次、方便住户的问题。你们所说的公园也不是本小区居民的专属公园吧。小区西边的公园是由花都来投资建设，但是花都里边却设置了蓝球场和儿童娱乐设施。现在，农村的民居民房，村里都配上居民健身设施和儿童娱乐设施。请开发商和物业，站在业主的立场上设身处地的想一想，花钱不少，小区环境如此恶劣，配套设施如此的不齐全，如果你们也是业主的话，能心理平衡吗？据说，有个业主自己花钱买了儿童滑梯，要按在小区里，供小区的儿童娱乐，你们竟然不允许。希望你们物业给开发商协调，把这个配套设施、体育设施、娱乐设施问题提到议事日程上来。第五个问

15、题关于确保今冬供暖的问题一、供暖体现服务意识。业主为什么对前任经理张然意见很大？就是因为本该由你们协调的问题，置之不理，而且推三阻四。你们不用强调热源厂没建设，入住率达不到要求，这不是理由。处于和我们同样情况的花都，去年供上暖了，这说明人家的物业公司有服务意识，处处为业主着想，而你们却没有！业主找你们说供暖的问题，张然不假思索的一口否绝。二、该不该供暖。学校有孩子，那是祖国的未来，大家在这儿买房子，大多数是为孩子上学而买的，借钱交上首付，不惜当房奴。他们秉承了中华民族的传统美德，体现了伟大的父爱和母爱。三、供暖可行性。供暖其实很简单，现在市里就有这样的供热公司，他们带着锅炉到小区供暖，按照市价

16、收费，只要小区里给指定安放锅炉的地方就行了，管道由他们来接，使用小区的天然气就一切OK了。花都那边是在地下，难道泉景园就不行吗？供暖的好处很多，一是为学校，二是增加入住率，三是减小电负荷。四、为供电松绑。不供暖就要家家用空调取暖，本来腊山南边就没有变电站，不想法供暖，对电负荷来说，就如同雪上加霜！电的问题，腊山南边，由西客站安置三区、花都、泉景园共同出资，正从党杨路向这边铺电缆，但是有一个问题，就是过经十路，两次拉管都失败了，什么时候能把电供过来还是个未知数。单路临时电的后果就是经常跳闸，经常被投诉。第六个问题关于小区重新进行绿化的问题我在搜房网泉景园业主论坛上发了帖子，题目是：泉景园的绿化到

17、底哪儿不好，请来围观，我把业主拍的15张图片发上去了，并且把泉景园一期的绿化问题，归纳为以下几个方面：“一、路面材料问题：做绿化、做园路要用整体材料，比如沥青路面、水泥路面都是整体路面的材料，泉景园却用的花砖，花砖肯定便宜呀。整体路面便于清扫和冲洗，不起土。二、道路两边没设排水设施：可以去花都一期看看，人家的雨水暗涵。道路的两边都有用路沿石镶砌的排水沟，上边加的钢筋篦子，钢筋篦子上边铺的鹅卵石。这样做，下雨时、浇水时，绿化地里的泥土就不到路面上来了。泉景园就不同了，无论是浇水还是下雨，泥土满地流，想干净都干净不了！这与济南市政府的创卫导向是背道而驰的。三、堆土问题：绿化应该做成台阶梯田式的，每

18、小片的绿化地面是平的，便于水土的保持，每个平台之间用料石砌筑分割，既是一种点缀，又增加了层次感，还便于树木、草皮的生长。泉景园怎么做的？泉景园把土随便一堆，一看就没有园林气息，档次极低。你们根本就不懂什么叫堆山、掇石，纯粹就是毫无章法的瞎糊弄。看看那些图，绿地成了花秃子，这不是明明是让孩子们做足球场吗？！四、土质没有改良：做坪床、做绿化，要对土质进行改良，要测定土质的酸碱度和主要成分，什么建筑垃圾土都堆到那儿，甚至还有一些是含有化学有毒物质的土，什么东西能生长？所以树木大片大片的死，草皮存活不了！再就是草皮的外沿，栽上几排冬青遮挡，这样也能起到阻挡人们进去践踏的效果吧？五、树种问题：哪些树种适

19、合哪种土质这都是有资料可查的，就几颗小树苗，土质不和，能长起来吗？业主们都看了，树太小，树的品种也不好，又不懂树木移植栽培的基本常识，所以枯树苗一片就是必然的了！六、物业公司失责不管理：物业公司说，绿化是开发商的事，不归物业管！开发商和物业，不都是济南市房地产开发总公司出来的吗？既然聘用龙泉物业搞前期物业服务了，小区内的所有服务就应该承担起来。再好的绿化不浇水、不管理能不死吗？还是那句话，这个龙泉物业公司就不是来服务的，是来敛财的！究竟物业公司干了些什么？环境卫生不打扫，楼道卫生不打扫；保安值班就是喝酒，门口连个门卫都没有，什么人都可以随便进出本小区；电梯坏了，不修；大门坏了，不修；楼道的纱窗

20、坏了，也不修；业主家里有维修了，也不去修。这些都不干，给小树浇点水总可以吧？物业公司就不觉得拿业主交的物业费拿的亏心吗？！物业公司究竟想干什么？与业主为敌也就罢了，还把开发商也当作敌人，把什么责任都推到开发商身上，之所以称其为垃圾物业，真是名副其实！”以上是原贴引用过来的，有多少人点“赞”未做统计。我们的确很愤慨，我们给你们物业公司算了一笔帐，物业公司的年收入，如果一期二期都入住了，物业将有每年1000万的收入（其中30万平方的物业费500多万，车位费加车位租赁费400多万，其他收入100多万），去掉你们的人员工资和支出10%左右，你们的年利润将达到几百万元。你们啥都不干，如此横征暴敛，比抢劫

21、有过之而无不及！给泉景园做绿化的公司，肯定与你们物业公司如出一辙，是你们济南市房地产开发总公司的关系户，所以绿化肯定做不好。土质有问题，所以建议你们把土质进行重新改良，绿化重新做，道路按规范做！如果你们不重做的话，业主们说了，要去区政府、市政府那儿拉条幅，带着媒体去上访，如果真这样做了，由此造成的一切后果，将由你们承担！第七个问题关于幼儿园的收费问题幼儿园是给小区配套的，这一点是确定无疑的。听售楼人员说要引进博雅幼儿园，还要高收费，基本费用1800元/月，加上生活费要在2500以上！最好你们去周边调查一下，机床二厂的幼儿园是济南十大示范幼儿园，收费1350元/月，周边的幼儿园每月基本费用大都在

22、400元/月左右。为业主服务是你们的本分，不要老想着怎么从业主身上揩油！利润最大化，也不能不顾一切，奉劝你们别惹麻烦，业主们都不是好欺辱的，如果再出现了高收费的幼儿园，那就别怨业主们没事先给你们打招呼。第八个问题关于二期尽快交房，保障二期孩子上学的问题一、规划问题。业主们反应，规划有猫腻。二期原来规划的是三排小高层，建的时候却成了四排，怎么调的规划？绿化明显的减少了，楼间距明显的缩小了，业主的利益受到了极大的侵害。业主入住后肯定要调查，谁违反了法律，都逃脱不了法律的制裁！行贿、受贿是同等罪责，无视法律，胆大妄为，苍蝇老虎一块打。现在济南规划局网站上的规划图都给关了，打不开了，看来前一段时间打1

23、2345投诉，是打草惊蛇了。你们跳出来反对业主们成立业委会，就是唯恐业主们组织起来，但是这套没用。怕就别违法，做了就要敢于担当，把遮荫费、绿地补偿费发给业主，还能得到业主的宽恕。否则，还是那句话，后果很严重！二、设计太差。前一段时间，来了个也许是开发商设计部的业主，叫贺加栋。业主们说，你们的户型设计太差了，88平、89平的套型，怎么也要到90平方吧，因为济南市的户籍管理规定，不足90平方不允许迁户口。业主们还反应，2期1号楼2号楼进门的地方太狭窄。那位贺加栋说什么：“你们这刚需的，还指望要什么好户型？”刚需怎么了？你们的房价比人家花都高，却在设计上不肯下功夫，尤其是院内的绿化设计，外行人都看出

24、来有问题了，可见你们的偷工减料、敷衍塞责是多么的严重！三、呼吁之声。2013年12月6日，我就在搜房网泉景园业主论坛上发了帖子，题目是：业主孩子要上学期盼二期早交房，内容为“我们期盼着二期能从8月份陆续交房，9月1号前全部入住，这里至少有几大好处：1、业主的孩子有上学的，9月份开学正是时候。2、秋季装修正宜时，有利于业主装修，如果到了12月份再交房，装修只能拖到次年的春天。3、施工单位也想短平快，从管理费上节约，便于工程款的尽快结算。4、开发商最喜欢短平快，他们好腾出精力来，从事下一个项目的开发，有效地缩短资金运转周期，以获取利润的最大化。5、对于物业，早收物业费，尽快进入管理状态。好处多多，

25、不一一列举，我们希望开发商和施工单位都抓抓紧，争取尽快交房！”其实，临时电的问题推到9月份交房也可以，但要确保不影响二期业主的孩子上学为前提。孩子上学的事，是个大事，希望能确保二期报名的孩子都能上上学，这也是开发商兑现承诺，体察民心的大事。如果整天以“教育地产”自足，到了真事上却“掉了链子”，被人当了笑柄却不说，到了法庭上，肯定也是败诉赔款的下场！以上归纳的八个问题，并没有全面体现目前出现的所有问题，业主电瓶车被偷、车辆被喷漆、电梯坏掉不修，诸如此类的事情不胜枚举。泉景园是开发商建的不假，但是已经被业主买下了，业主们花了20个亿之多，最有话语权的是业主！如果你们不痛下决心整改，我们可以明确的告诉你们，业主们的忍耐是有限度的，也奉劝物业和开发商别欺人太甚！我们相信政府始终会站在正义的立场上，站在维稳的高度上，一切为民！2014年7月28日