成都市写字楼市场研究报告.docx
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成都市写字楼市场研究报告
成都市写字楼市场
研究报告
目录
第一部分国内写字楼发展情况4
一、国内字楼市场概况4
（一）、国内写字楼发展阶段4
（二）、国内写字楼发展区域简析4
二、成都市写字楼发展热点5
（一）、区域热点：
成都市写字楼市场区域热点主要集中在以下几个地方5
第二部分成都市宏观市场研究6
一、成都市宏观经济情况分析6
（一）、成都市十五期间GDP总值6
（二）、成都市2005年固定资产投资额6
（三）、第三产业的比例逐年上升7
（四）、第三产业从业人数逐渐上升，带动了对写字楼的需求8
1．知名客户资产性质8
2．客户行业分布情况9
二、成都市城市规划发展分析9
（一）、城市总体规划9
（二）、交通体系规划10
第三部分：
成都市写字楼市场简析11
一、成都写字楼供应现状11
（一）、写字楼供应片区简析11
（二）、写字楼档次分析12
（三）、写字楼形态简析13
（四）、写字楼内部配套简析13
（五）、写字楼供应面积区间研究14
（六）、写字楼供应方式简析14
（七）、产品竞争能力简析14
二、成都写字楼需求分析15
（一）客户相关需求图例分析15
1、准备更换的意向区域：
以城南为主占到49%的比例15
2、对办公环境的需求：
交通干道、商业配套、公交多为主且比例相差不大15
3、影响客户购买写字楼的因素：
商务环境、位置地段、便捷交通、价格等16
4、对写字楼类型的偏好：
对纯写字楼的需求较高，其次为综合楼16
5、对物业交房标准的需求：
四成比例要求全装修、两成左右比例要求吊顶或清水房17
6、对办公区内的配套要求17
（二）客户背景资料分析18
1、对于办公楼，贵司偏向租赁还是购买18
2、公司员工数量构成18
3、公司性质19
4、公司所属行业19
5、小结19
三、写字楼潜在供应市场简析20
（一）、供应区域简析20
（二）、供应来源简析21
（三）、产品概念发展简析21
（四）、产品发展配套简析21
（五）、成都市写字楼发展趋势22
四、外资投资成都专题22
（一）进入成都的世界500强企业概况22
（二）进入成都的世界500强企业入住写字楼概况23
1、世界500强企业在各大写字楼分布数量23
2、各大写字楼入驻外资企业明细23
3、入住成都写字楼世界500强企业行业构成情况24
（三）外资企业需求特征分析24
1、需求特征24
2、外资企业选择写字楼的标准25
附件一：
成都市CBD规划概况26
附件二：
成都市写字楼典型项目透视27
1、时代广场27
2、威士顿联邦大厦28
3、汇日央扩国际广场（开行国际广场）29
附件三：
目前已落户成都市的108家世界500强企业名单31
第一部分国内写字楼发展情况
一、国内字楼市场概况
（一）、国内写字楼发展阶段
从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼可分为以下几个阶段：
初级阶段→中级阶段→高速发展阶段→成熟阶段
Ø国内较发达城市GDP呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础；
Ø与早期写字楼形态、功能单一，品质档次仅满足于一般性办公需要，入住客户零散、档次较低，供应、需求较少的初、中级阶段相比，随着中国房地产行业近几年的高速发展，众多实力开发商的进入，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量、产品外观、使用功能、软硬件配套、人性化管理方面都得到了极大的改善，档次也随之提升；
Ø在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段。
Ø但由于城市整体规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区，集中的写字楼群，国内写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有一段距离。
（二）、国内写字楼发展区域简析
由于国内不同城市发展写字楼环境复杂多样，我们在此以国内仅有的真正意义上的CBD区域为例子加以写字楼环境的比较和分析。
地区
核心区规模
热点区域名称
核心优势
地位
香港CBD
1.25平方公里
中环
成熟、标准
全球公司东亚地区商务据点
上海CBD
3平方公里
陆家嘴
金融、贸易发达
全球公司的中国商务据点
北京CBD
3.99平方公里
国贸
政治、文化、科技、事务中心
全球公司的中国商务使馆和事务据点
成都
—
市中心
西南地区的金融、商贸、科技中心
西部地区的区域性商务中心区
城南
高档酒店、高档餐饮、交通发达、政府南迁
成都市未来商务办公中心
由于成都地处内陆，交通信息相对闭塞，其开放程度相对落后，总体经济发展水平和沿海发达地区相比比较落后。
城市规划不完善、地铁施工导致交通不便利、政府南迁、写字楼供应分布零散都使得成都市目前很难形成真正意义上的CBD区域。
但从长远的目光来看，成都是国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽。
具有西部地区最高的人均GDP水平和人均收入，其经济总量占西南地区的27%，进出口额占22%，在西南地区具备了首位的经济控制力。
这些为成都CBD未来的发展奠定了坚实的基础。
二、成都市写字楼发展热点
（一）、区域热点：
成都市写字楼市场区域热点主要集中在以下几个地方
热点区域
市中区
城南区域
南部新城区域
热点理由
依托市中心发达的商业贸易完善的金融服务和良好的办公基础等，该区域的部分闲置土地可能为写字楼发展提供空间。
该区域为成都富人区，云集众多高档住宅、酒店、餐饮，成都市着力打造的城南商务区，且双流国际机场在该区域内，众多国内国外高级商务人士在此聚集
区政府南迁，大量办公机构随之迁移，土地资源丰富。
预测趋势
受土地狭小限制，供应规模难以突破；但不少精品项目会凸现。
在二环外至南部新区和高新区之间，有大量土地闲置，成都下一代办公物业将可能在此集中。
拥有大量可开发土地资源，并以政府为核心吸引力的带动下，办公物业有无限的发挥空间。
●随着成都市城市规划的出台，对城市功能区域的规划也决定了其功能区分明显的区域扩散以及转移，从而使得整个城市朝着分区明显，功能齐全的发展方向前进。
以天府广场为中心的商务功能区的确定并向外扩散，而城南作为新的组团区，更是受到成都市政府的青睐：
未来政府的南迁，西南地区区域性商务中心将在城南占有一席之地。
且其土地储备资源丰富，对新的规划也有着很大的发挥空间。
第二部分成都市宏观市场研究
一、成都市宏观经济情况分析
（一）、成都市十五期间GDP总值
●“十五”期间成都市地区生产总值年均增长13.2％，高出全国3.7个百分点、高出全省2.0个百分点。
●成都市国民生产总值的不断攀升，为外企业入驻成都提供了良好的经济基础。
（二）、成都市2005年固定资产投资额
一、固定资产投资总额
亿元
1457.35
40.1
基建、更改、房地产
亿元
1391.18
42.1
基础设施
亿元
461.18
29.7
基本建设
亿元
644.88
28.2
更新改造投资
亿元
295.76
60.1
房地产开发投资
亿元
450.54
54.6
住宅
亿元
293.92
58.4
二、固定资产投资分组
二产业
亿元
396.49
73.4
工业
亿元
391.90
73.2
医药工业
亿元
34.38
28.4
三产业
亿元
1046.48
31.4
交通运输仓储邮政通信业
亿元
83.65
-2.1
水利环境公共设施管理业
亿元
338.19
51.0
三、新增固定资产
亿元
443.09
22.9
●全社会固定资产投资完成1457.4亿元，比上年增长40.1%。
全市投资项目为3694个，增长27.7%，其中当年新开工2883个，增长101.6%。
民间资金完成投资799.0亿元，增长42.7%。
全年新增固定资产443.1亿元。
●重点项目建设进展顺利。
市级207个重点项目当年完成投资523.3亿元，占年度投资计划的108.1%。
●房地产销售稳定增长。
全市含预售在内的商品房销售面积1213.6万平方米，比上年增长7.5%；实现销售额395.2亿元，增长29.0%。
（三）、第三产业的比例逐年上升
2000年至2005年三大产业占经济增长贡献率比例
数据来源：
成都市统计局
●2005年成都市实现生产总值2371.0亿元，比上年增长13.5%。
其中，第一产业增加值182.3亿元，增长5.7%；第二产业增加值1007.7亿元，增长20.0%；第三产业增加值1181.0亿元，增长9.6%。
一、二、三产业比例关系为7.7:
42.5:
49.8，对全市经济增长的贡献率分别为3.2%、59.9%、36.9%。
（四）、第三产业从业人数逐渐上升，带动了对写字楼的需求
从业人员（人）
第三产业（人）
占全市从业人员比例
2000年
5542616
1669295
30.1%
2001年
5547855
1893142
34.1%
2002年
5622623
1978091
35.3%
2003年
5698903
1927803
33.8%
2004年
5792932
2048275
35.4%
2005年
6190000
2282800
36.9%
数据来源：
成都市统计局
●从以上数据以及统计局数据分析：
第三产业人员呈逐年攀升的趋势，2005年，第一产业从业人员200.17万人，比去年减少10.61万人，占全市从业人员的32.3%，所占比重下降了2.6个百分点；第二产业从业人员190.59万人，比去年增加9.75万人，占全市从业人员的30.8%，所占比重上升了0.9个百分点；第三产业从业人员228.28万人，比去年增加了15.93万人，占全市从业人员的36.9%，所占比重上升了1.7个百分点。
从业人员继续从第一产业向第二、三产业转移。
●成都市外资企业引进情况
世界500强企业共有108家入驻成都，在高档写字楼热点供应区域聚集了在蓉６０％以上的外资机构，其中世界５００强及跨国公司６０多家；４０％以上的国内知名企业分公司或办事机构。
1．知名客户资产性质
股份制
外资
合资
民营
国有
私营
30%
13%
12%
10%
1%
34%
在客户群中，私营企业所占比例最高，达到34%，三资企业也占到22%，国有企业所占比例不到1%，外资企业及机构是高档写字楼市场的主力客户。
2．客户行业分布情况
客户在行业分布上主要集中在IT/通信/网络、电子、金融、房地产、商贸，其中商贸的客户占18%，高居首位。
●随着大量的外资企业进驻成都，写字楼的需求将大量增加，这对于写字楼而言是一大利好消息；
二、成都市城市规划发展分析
（一）、城市总体规划
按照《成都市城市总体规划（2003—2020）》，成都市将形成以主城区为主的1个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州4个中等城市和30个重点镇的发展格局。
主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿区等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。
在公布的主城区公共设施规划图上，成都市将逐渐形成以城市核心区域为主的商业中心，同时形成北站商贸中心，在城北三环路外与外环路内形成北部行政中心……区域商业、行政中心。
按照规划，2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的“都市区”，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。
（二）、交通体系规划
红星路南延线：
红星路南延线作为成都市“井+环”道路结构中的一条南北向主干道，于2006年3月15日全线贯通。
红星路南延线工程的建成使市中区与城南副中心以及中和、华阳一线贯通。
同时，它还与已建成的天府大道一起，构成城市向南延伸的两大快速通道。
红星路南延线的贯通意味着使科华北路变成与天府大道南延线平起平坐的一条城市主干道，起沿线周边的经济和城南副中心的地位将会得到大幅度的提升。
地铁：
目前成都市正在动工修建地铁1号线，该线路为南北向，不久成都市人南沿线将进入封闭施工阶段，将会对该路段上的开行国际大厦、威斯顿联邦大厦等高档写字楼客户的出行造成不小的困难，同时该路段的交通压力将会分布到其他区域，其中红星路南沿线以及科华北路等路段将会起到重要的交通疏导作用，未来5年之内，对这些道路的地标性级的发展起到了推动作用。
第三部分：
成都市写字楼市场简析
一、成都写字楼供应现状
（一）、写字楼供应片区简析
区域
写字楼集中区域
概况
市场分布比例
一环—二环之间城南区域
科华北路沿线、棕北—二环
区域内高档餐饮、高档休闲娱乐云集，即将面市的甲级写字楼力宝大厦将提升该区域办公物业整体水平
19%
顺城街—总府路
顺城街两侧、总府路两侧呈带状分布
区域内商贸业发达，写字楼租赁售相当活跃；冠城广场、时代广场以及重新包装上市的中环广场（即原海外交流中心）大大提升了区域内写字楼的整体水平；王府井大厦的改造、东大街11号地块的开发、东方广场以及香格里拉大酒店的入市将使得区域成为未来成都写字楼市场主要供应区域之一。
31%
天府广场—一环路
天府广场周边、人民南路两侧、磨子桥—跳伞塔一线
省委、市委、市政府驻地。
川信、城市之心和威斯顿联邦大厦是区域高档写字楼的代表。
人南沿线则是连接CBD和城南副中心商务区的黄金走廊，美领馆、德领馆、韩领馆、法领馆、泰领馆落户城南提升了城南的整体形象，也催生了城南高档写字楼市场。
在人南沿线近期供应量较大，档次较高
47%
高新南区
高新区科技商务中心、高新区科技孵化园区
高端商务办公在此区域内逐渐形成，世界500强联想、阿尔卡特、爱立信等纷纷入驻，总部经济开始凸显
3%
（二）、写字楼档次分析
分类标准：
按租金来分
写字楼级别
租金（元/平方米·月）
A
80以上
B
51-80
C
30-50
D
30以下
成都写字楼市场呈现出高低档物业比例较小，中档物业占据绝对比重的特点；通过中原评定，B、C级写字楼占到73%的比例，而A级写字楼仅占13%，D级写字楼的比重为14%；
据统计，近年来成都市的三资、外资企业年增长率达到11.1%，三资、外资企业每年增加数量在200家以上。
三资、外资企业对高档写字楼的需求是巨大的，但目前成都高端写字楼的开发规模还不能满足成都经济的快速发展，因此高档写字楼市场将逐渐摆脱低迷的状况，进入一个稳步、快速发展的阶段。
中档写字楼比例过大，高档写字楼有效供给不足暴露了当前成都写字楼市场结构性不合理的缺陷。
D级写字楼由于严重不能满足商务办公的需求，将在未来退出写字楼市场；B级写字楼市场则处于一个比较尴尬的境地，一方面硬件配套设施难以与A类写字楼抗衡，另一方面性价比不如C类写字楼，客户向A类及C类写字楼分流，不少B类写字楼被市场抛弃，只有通过对硬件设施的改善来重新赢得市场，但可提升的空间不大，B类物业面临的市场形式比较严峻。
各类写字楼售价分布：
写字楼级别
售价分布
A
5000－13800
B
4200－11500
C
3200－11000
D
2950－7000
成都市目前市场上供应的各类写字楼走售价上来看相同级别写字楼售价相差非常大，这与写字楼所处地段和商务办公环境有着密切关系，售价并不是评定写字楼级别的重要标准。
（三）、写字楼形态简析
随着成都市场的发展，多层写字楼比例逐渐减少，高层写字楼所占比例越来越大，达到85%左右，多层写字楼多分布在各开发园区。
（四）、写字楼内部配套简析
目前成都大多高档写字楼的所提供的硬件设施基本能够满足高段客户的形象需求，中低端写字楼则是依靠相对低廉的租金满足中小办公企业的基本办公需求。
（五）、写字楼供应面积区间研究
目前写字楼供应面积区间主要在100-300平方米之间，供应面积区域比较灵活。
最低从50多个平方起，到整层的面积可自由组合，这样即满足了大企业对大办公面积的需求，也满足了一部分对办公面积需求较小的企业需求。
（六）、写字楼供应方式简析
市场上写字楼供应方式主要有三种：
第一种是：
只租不售，该类型主要是一些国有企业、银行等投资修建的老牌甲级写字楼，如：
川信大厦、华能大厦、中环广场，该种方式是开发商在资金较充裕的条件下，长期持有物业所有权，进行长期投资；
第二种是：
只售不租型，目前市场上部分新开发的商务公寓写字楼采用该种方式，这种方式有利开发商尽快收回投资；
第三种是租售结合型，如时代广场，开行国际等。
（七）、产品竞争能力简析
软硬件配套
随着办公档次的提高，新增写字楼配套设施开始逐渐达到5A级别水平。
如：
国栋中央国际商务大厦等。
物业管理
目前新增写字楼由于档次的限制，大部分项目未引进国内外知名物管，为本地物管或开发商自己组织经营的物管公司。
售价
不但区域销售价格差别较大，就是同一区域，不同物业差别也十分明显，如浆洗街的博傲大厦，均价为6200元/平方米，而仅一街之隔的银谷基业价格则仅为5100元/平方米。
租金
目前成都市甲级写字楼平均租金在80~110
成都高档写字楼的竞争力主要在两方面：
硬件竞争力、软件竞争力。
硬件上，主要是项目地段（目前大多数地段较好）、项目自身配套（目前高档写字楼自身配套基本相似），销售价格、租金水平（根据地段和配套有所差别），在硬件竞争力相差不大的情况下，目前竞争最激列的是软件方面，也就是在物业服务和开发商品牌。
二、成都写字楼需求分析
说明：
调查范围：
威斯顿联邦大厦、丰德国际广场、曼哈顿、华尔兹广场、孵化园、高新科技商务广场、惠明保洁、四川子云、星联行商、胤恒贸易等
调查时间界定：
2006年4月
调查方式：
入户访问
样本量：
158份
（一）客户相关需求图例分析
1、准备更换的意向区域：
以城南为主占到49%的比例
■从潜在客户对未来更换办公地点的意向区域来看，选择地点主要集中在城南，占近五成的比例；其次是选择在市中心以及城南副中心的比例各占24%。
说明对城南区域较为看好。
2、对办公环境的需求：
交通干道、商业配套、公交多为主且比例相差不大
■图中显示：
客户对对办公地点周边的交通、商业、生活配套的需求是其考虑的重要条件。
3、影响客户购买写字楼的因素：
商务环境、位置地段、便捷交通、价格等
■从图中对客户的调查可以看出：
购买写字楼所考虑的因素主要是区域的商务环境（18%）、位置地段（17%）、便捷交通（15%）以及价格等。
这说明购房对项目的区域环境配套的完善性相当看重，这也是写字楼开发应具备的一些基本条件。
4、对写字楼类型的偏好：
对纯写字楼的需求较高，其次为综合楼
■根据调查结果：
客户对写字楼类型的需求以纯写字楼为主要考虑对象，占74%的较高比例；其次就为餐饮、娱乐、办公、住宅综合楼的需求占14%。
5、对物业交房标准的需求：
四成比例要求全装修、两成左右比例要求吊顶或清水房
■从图中显示：
客户对物业交房标准的需求主要集中在全装修上，占40%的比例；其次是对吊顶和清水房的需求，分别占25%和21%相当比例。
这说明客户对物业交房标准有所提高。
6、对办公区内的配套要求
■从图中显示：
客户对员工餐厅、公共绿化、商务中心、中小型会议厅的需求都比较高，因此，写字楼在考虑配套设施的设置时尽可能的从全方位来考虑客户的需求，从而也弥补写字楼周边目前相关配套缺乏的劣势。
（二）客户背景资料分析
1、对于办公楼，贵司偏向租赁还是购买
从潜在客户来看，租用所占比例大于购买所占比例，说明写字楼租赁者和业主共同构成写字楼市场。
也就是说写字楼的购买者和使用者不能等同于一个群体。
2、公司员工数量构成
从上图可知，目前潜在客户员工人数大多集中在10~30人之间，从人数上来看公司规模均比较小，属正在成长的、规模在不断扩大的企业，而这种企业对于未来选择写字楼的要求应该是利于公司发展壮大，同时也能代表其形象的物业。
3、公司性质
从上表可知，潜在项目的公司性质多以股份制与外资企业为主，占到76%左右，而这两种企业对写字楼的档次标准和配套设施都有比较高的要求。
4、公司所属行业
从上图可知，潜在客户中除电信通讯行业占到比较大比重外，与大型企业相关的服务性及附属性行业也占据到相当的比例，如运输、建筑业、贸易等。
因此也可看出写字楼的目标客户群除了是成长型企业以外，相关的服务性行业也是写字楼的目标客户群之一。
5、小结
综上所述：
潜在客户对写字楼的需求以纯写字楼形式物业、用于自住的目的为主。
且对交通、生活、商务、环境配套的要求较高；
对写字楼、车位的需求仍以租用为主要方式。
此次调查中客户对未来办公地点的选择中可以得出：
城南以及城南副中心的接受度也比较高。
三、写字楼潜在供应市场简析
目前已知的潜在项目
项目名
区域
建筑面积
（万平方米）
物业类型
备注
力宝大厦
城南
7
纯写字楼
烂尾楼改造
九龙仓项目
城中
15.6
商业、商务、住宅混合
新项目
香格里拉
城中
4.55
超甲级写字楼
新项目
航天科技大厦
城南
12
超甲级写字楼、五星级商务酒店、品牌底商为主业态
新项目
仁恒国际
城南
约7
商务、商务混合建筑
新项目
万达广场
城东
4（写字楼）
商住
新项目
国航大厦
城南
12
纯写字楼
新项目
华西国际
城南
5.64
商住
新项目
三峡大厦
城南
约8
商住
新项目
华敏翰尊
城东
8
商务、商业混合
烂尾楼改造
青羊工业发展
城西
177
------
青羊区打造的一个工业区域
从目前中原调查到的未来供应量较大，总建面约255.24万平方米，而城南的潜在供应量相对较大，总建面约50.64万平方米，项目数量较多，随着成都市政府南迁进程的加快，总部经济效应的显现，城南将会有越来越多的写字楼林立区域市场。
Ø总部经济效应概念阐述：
国外知名企业在某办公区域某栋写字楼入住并将该部设为其在国内的总部，与之配套的相关企业链和其他依靠该企业品牌来提升自身形象的中小型企业必将带动整个区域相关产业链的发展从而产生巨大的经济效益。
例：
力宝集团入驻力宝大厦并将成都作为其在中国西部城市的总部，必将带动力宝大厦以及周边相关产业的发展和吸引更多优质企业入驻力宝大厦。
（一）、供应区域简析
由于成都CBD的规划以及人民南路科技商务区（SBD）的规划，未来几年，成都写字楼供应主要集中在东大街、城南地区以及人民南路延线，以及目前市中区部分烂尾楼的重新包装上市；城南的写字楼多以新项目形式出现。
（二）、供应来源简析
新开工项目：
新建物业供应量有较大增长，从今年开始预计将在市场上公开亮相或开盘的项目有达义·罗浮广场、东方广场等项目，随着今年世纪城
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