保利地产资料设计评审与成本优化1.docx
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保利地产资料设计评审与成本优化1
1规划设计阶段
序号
设计评审内容
成果
成果指标（包含但不限）
目标值
对照检查、优化建议
1
产品组合方案比较
最盈利的产品组合
各方案盈利对比表
提供2个以上组合方案
同时考虑建设周期、去化率
2
路网布置
道路设计简洁合理，减少路网的不合理曲线、弯折，优化出入口布置，合理的道路宽度。
3
成熟产品运用
标准化率高。
成熟产品面积比率
4
环境资源
结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置。
产品销售利润、土地价值最大化。
5
停车布置
停车位配置标准
满足最低规划要求
辆/户、m2/辆、租售得房率
地面用地
地面车位数量最大化
（非一线城市）
地面车位/规划地面车位比；地面车位面积/项目占地面积
停车方式
停车方式合理化
车位面积，人防车位面积
车位大小
因地制宜作适量小车位
小车位数量/车位总数
地下车库设置与面积
地下车库集中设置及面积最小
项目地下车库数量唯一，单车位占地下室面积（m2/辆）
控制值：
30-33m2/辆
机械车位
机械停车可行性分析。
机械/非机械车位的分析比较报告
6
物业配套
不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的建筑面积：
满足规划最低要求。
1.可租售率（=可租售面积/总建筑面积）
2.赠送面积/销售面积
得房率控制值：
78%及以上
提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格，估算建设的必要性。
合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。
通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。
7
土方及支护
场地标高
动土量最小，尽可能使场内土方挖填平衡。
排水方案
排水坡度合理，减少填方。
排水坡度值、排水泵站分析报告
边坡支护
比选边坡支护方式
支护成本最低
地貌利用
利用原有地形的起伏关系完成山水造型。
成本最低原则
避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用。
8
总图规划
综合考虑分期开发和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。
成本最低原则
9
山地建筑
减少挡土墙、护臂的建造
成本最低原则
根据山体高差确定产品类型
控制土方开挖量及埋置在土方中的基础。
2方案设计阶段
序号
设计评审内容
成果
成果指标
（包含但不限）
目标值
备注
1
建筑
设计指标复核
各项指标控制在批准的方案设计内
1可租售率；
2停车位配置标准（辆/户、m2/辆、地上停车位比例）
平面
布置
减少凹面，外周线、外立面最小；
外周长、外立面/面积比
减省外保温及饰面
建筑体形长宽比例适中具对称性。
长宽比、对称性
减省结构用量
外挑外挂构件
立面简洁，无过分复杂的外挑挂件。
外挂件造价/外墙装饰造价比
外墙
装饰
不同外墙饰面、装饰线条的价格、装饰部位，与效果（客户感知度）比选。
设计标准和销售价格匹配性评审。
外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占用比例
实时了解新材料、新工艺在外立面的装饰效果，对比分析成本最优化施工方案。
设计合理的外墙涂料、面砖、石材的面积比例。
外装材料的耐久、适用性能。
实时与材料供应商保持商务、技术联系
立面装饰元素对结构体系的影响。
和临近楼盘外装饰标准/售价比较
竞品调研
建筑
层高
结合销售、成本等因素确定层高，层高每增加0.1m,增加该层造价3-5%（平均约35元/m2）。
层高
窗地比
窗地比不应超过同类产品的平均值。
外门窗面积/建筑面积比例
对节能计算的影响
栏杆、栏板
推进栏杆栏板的分类和标准化；栏杆类型尽量少。
栏杆栏板标准化
屋顶造型
屋面（构架）形式简洁、经济合理，尽量不（全）做。
屋面（构架）面积/建筑覆盖总面积
2
结构
结构形式
结构形式的成本递增顺序：
矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。
多方案试算结果
柱网布置、梁柱截面
柱网尺寸和地下停车位的统筹
结构方案经济性最优。
柱数量/平面面积、沉降缝布置间距、梁柱截面取值
沉降缝
注意施工结构，避免返修及维护的费用增加
3
地下室
层高
层高合规且最小化。
地下室梁底高度、梁高；风管、消防管、电线槽等预留高度
地下车库行车道及车位净高、出入口净高满足国家规范2.2米即可，最不利位置（如通风机房风管出口位）要求净高不小于2.0米。
风管对净高起决定性的作用，因此对机电管线布置方案，须遵循如下原则：
A应在初步设计阶段进行机房和出入管线通道排管方案的讨论和排布，避免施工图后期被动选择机房位置；
B主风管通风设计风速取规范允许最大值，以减少风管面积；
C风管长短边比按规范允许最大比例选取；
D尽量采用自然进风，少采用机械进风；
E风管紧贴梁底安装,机电各专业管线优先考虑平行敷设，优先考虑布置在停车位上空。
层数
层数最小化。
单层停车方案图
防水
1尽量采用项目当地成熟做法
2在符合设计规范/防水等级的前提下，尽量采用结构自防水与单道防水层结合的防水方案。
4
建筑节能
消防、人防分区
分区最大化
设计分区面积/规范最大分区面积
体型系数
尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案。
多方案试算结果
门窗
即满足建筑立面效果又满足节能要求的合理方案：
1减少开（北）窗面积；2调整选材（如：
保温层厚度，或铝合金窗改成塑钢窗）
墙体厚度
通过墙体材料来实现节能达标。
保温材料
南方地区尽量采用外墙内保温、加气砼砌块保温等；明确女儿墙内侧、屋面构架、楼梯间、风井、突出外墙装饰墙柱（热桥除外）等不必要保温部位。
审核节能计算书
控制节能取值范围。
5
山地建筑
边坡支护方式
边坡支护方式比选最优
多方案试算结果
利用原有地形地貌，提出优化设计建议
赠送面积
尽量规避政策风险
6
专项设计管理
设计总包服务
一次性设计
避免因各专项设计的不协同，而造成的现场大量工程的翻做。
对大型综合物业发展项目，钢结构、幕墙、内装、弱电、景园、灯光等专项设计由专业顾问完成，设计院只负责土建及水暖电等部分的设计，若管理不善，施工图与专项设计图纸的错漏碰缺较多，造成工程变更、签证数量激增，返工和修整量大，致使施工进度延误和成本增加。
3扩初设计阶段
序号
设计评审内容
成果
成果指标
（包含但不限）
对照检查/优化建议
备注
1
建筑
设计指标复核
1、2项指标控制在批准的方案设计内；
1可租售率；
2停车位配置标准：
m2/辆、地上停车位比例；
3窗地比；外墙面砖、涂料、石材比例。
窗地比控制在公司限额指标内
住宅窗地比控制值：
南方：
20-23%
北方：
18-20%
门洞高度
降低门洞高度，减少防盗门的尺寸：
一般户型防盗门高度不低于2100mm，高端户型不低于2300mm；
满足公司制定的设计评审和成本优化要求
仅限于刚需类住宅要求
复核部品部料设计选用表
不符合项要与设计、营销端协商解决，并进行相关成本估算分析。
栏杆
1、结合产品定位及客户感知度，尽量简洁、低成本化；
2、飘窗安全栏杆尽量低成本、易拆和可回收；
3、关注当地客户是否有后续的封窗、改建的要求。
涉及阳台、消防楼梯、飘窗栏杆
室内毛坯装修
应结合当地交房标准或验收标准规范，避免超设计和施工浪费；
室外工程做法
应注意和景观工程的设计协同，避免错漏碰缺，减少事后设计变更；
关注：
消防登高面与绿植、管线检修盖与道路、小区围墙。
外立面
外立面装修应尽量减少：
饰面品种、大面积的玻璃幕墙及大尺寸铝合金百叶装饰。
屋面
屋面应尽量采用结构找坡，减少建筑找坡造价，降低成本。
2
节能
节能方案比选
n在立面方案已确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为：
减小窗墙比>加厚外墙砌体材料>外墙聚苯颗粒砂浆>外墙保温板>采用塑钢>LOW-E玻璃。
多方案费用比
3
结构
指标复核
砼、钢筋含量控制在“限额设计指标”内。
钢筋、砼指标小于限额设计指标
考虑设计院的套图性、对前期图纸的依赖性，必须在合同条款中要求设计院进行钢筋、砼优化方案的二次设计；对山地建筑，可采用地上结构限额，地下部分过程控制。
地基
承载力
承载力取值合理，重点审查：
结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结果、几何尺寸及配筋率。
地基承载力取值/最大值
要求勘察设计单位给出合理依据及解释。
基础类型
最经济的基础方案（含基础土方）：
各基础类型的造价按以下顺序递增：
天然浅地基基础、复合地基浅基础（有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替）、筏板、预应力管桩、灌注桩+端头注浆、灌注桩。
多方案费用比
设计任务书内提出多方案设计必须要求。
深基坑支护
深基坑支护方案经济合理，兼顾工期
多方案费用比
地下室顶板承载力
应强化和园林设计的协同，及早确定大型树木、小型植物、草坪的位置及覆土厚度，合理确定梁板等荷载。
由设计院出具二次优化设计
4招标图、施工图设计
序号
设计评审内容
成果
成果指标（包含但不限）
对照检查、优化建议
备注
1
设计指标复核
各项指标控制在批准的方案设计内
1可租售率
2停车位配置标准
（辆/户、m2/辆、地上停车位比例）
3窗地比
4外墙面砖、涂料、石材比例。
2
交房标准、报价条件
设计的交房标准（毛坯交房）满足当地/规范最低标准
1、厨房、卫生间天棚取消粉刷；沿墙面防水高度：
厨房300mm、卫生间高度1800（淋浴部位）、300mm（其他部位）
2、消防楼梯间取消地砖、毛胚房内取消踢脚线和内墙面刮腻子。
3、室内给水点、报警按钮、灯泡等数量。
仅限于刚需住宅，其余产品参照执行。
设计深度符合招标报价及施工要求
关注：
栏杆；电梯厅、水泵房等吊顶高度；电梯门套设计详图等，以便有效竞价、减少索赔。
由招标图纸确定计价模式及合同模式（总价包干、综合单价包干）
设计院按我方交楼标准、战略供应产品规格要求，编写施工图做法
标准做法执行率
施工图做法明确
3
部品及材料选择
选用的材料档次，与产品定位匹配；
根据项目定位、产品类型选择材料部品，避免功能溢价。
做好市场调研，确定客户需求的敏感点；
设计选用的规格尺寸，和现场要求施工尺寸的匹配性；
在立面图上，针对不同规格外檐墙、柱墙面，对面砖进行合理排布，减少现场切割、断砖损耗。
厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减少断砖损耗。
提高标准化产品的使用度
减少栏杆、装饰钢构件等的种类，提高标准化产品的使用程度。
详细深化保温节点做法及保温厚度。
符合节能保温设计规定基础上，减少外立面线条等造型外保温，从而降低造价成本。
4
避免
浪费
总包、分包界面
预计将由二次装修单位负责的工程，均可取消总包的这部分工程，或采用简单的临时防护栏杆替代，避免造成二次装修时的拆除、敲打等不必要浪费。
如：
出租商铺之地面为铺贴、顶棚为吊顶的房间，商业中庭/走廊栏杆、商铺室内楼梯等部位栏杆等
设计单位在制作招标图时均不分标段，由此极易造成两家承包商的重复报价。
5
专项设计的协同
1、提醒设计端关注建筑、结构、安装、内装、园林等各专业图纸的协调－致，以减少错漏碰缺和工程翻做；
2、关注工程部就上述工程之分判界面。
由于设计交叉，施工交叉，在合同条款及清单中应划分清楚，分工明确，此工作由工程端负责梳理各工作分界，避免成本叠加。
6
减少变更、避免工程翻做和被索赔
利用工程量清单编制、图纸会审、招标答疑及施工图现场交底，完善图纸细部设计，杜绝错漏碰缺。
审查施工图的基础工程设计与地基处理有无问题，是否符合现场实际地质情况。
地下水位取值、邻近工程独立地库是否设抗拔桩？
审查建设项目坐标、标高与总平面图中标注是否一致，与相关建设项目之间的几何尺寸关系以及轴线关系和方向等有无矛盾和差错。
审查图纸及说明是否齐全和清楚明确，核对建筑、结构、上下水、暖卫、通风、电气、设备安装等图纸是否相符，相互间的关系尺寸、标高是否一致。
审查建筑平、立、剖面图之间关系是否矛盾或标注是否遗漏，建筑图本身平面尺寸是否有差错，各种标高是否符合要求，与结构图的平面尺寸及标高是否一致。
审查本项目与地下构筑物、管线等之间有无矛盾；
审查结构图本身是否有差错及矛盾，结构图中是否有钢筋明细表，若无钢筋明细表，钢筋砼关于钢筋构造方面的要求在图中是否说明清楚。
总包合同完成标后工程量清单核定后，用此指标校核验证（结构）限额设计是否受控。
5精装修工程
序号
设计评审内容
成果
成果指标（包含但不限）
公司要求
备注
1
匹配性
确定与产品定位相适应的装修标准
装修成本售价比
2
限额标准
品牌
非唯一性选择
检查技术规格书：
是否提供3个或以上的物料品牌，以便于竞价。
分析出首选、备选1、备选2，并提交分析原因
可报价性
1、检查各细化节点大样做法，能否明确材料规格、厚度，以便于投标报价，以及对单价的合理性评估；
2、装修做法采用是否按集团标准做法，以便各项目综合成本比对、建立成本指标数据库。
限额验证
估算各功能区域（销售大厅、会所、大堂、电梯厅）装修成本，验证是否能控制在限额设计/目标成本内；
装修建筑尺寸
根据装修建筑尺寸，选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低；
减少异形，设计上优化异形切割后剩余废料的利用率。
3
其他评审内容
1.逻辑性：
非敏感性区域，成本分配合理避免高配（澳门赌场WC走廊两侧墙面装饰）；
2.价值工程：
材料、材质的替换（本地材料、瓦）；
3.模数制：
降低材料损耗；
4.交叉优化：
参与、审视前道设计成果-动线、门窗高低、内（家具布置）外（景观）的协同和呼应，减少业主变更机会；
5.便于施工：
工艺简单；
6.BIM:
防碰撞检查（机电管线）；
7.样板先行：
酒店、公寓、办公楼标准层电梯厅等；
8.便于维护：
如涂料选择，LCC。
6、电气工程
序号
设计评审内容
成果
成果指标（包含但不限）
公司要求值
对照检查、优化建议
节约金额
备注
1
项目供电方案
开闭所数量
开闭所数量/户数
电缆长度
电缆长度/占地面积
高压线路
高压线入地/高压走廊迁移费用比
高低压柜品牌/型号
国产替代进口
变压器容量
建议不选1250KVA以上变压器
电缆敷设方式
直埋/桥架费用比
招标图、施工图阶段
2
电气
预埋管管材
电气预埋管在规范允许范围内按经济型选用：
PVC管→JDG管→焊接钢管→镀锌钢管（较少应用）。
预埋管管径
电气预埋管管径选用，尽可能在满足规范要求的前提下选用小管径。
电线选型
电线选用经济型：
在满足规范要求前提线选用：
BV型→ZR-BV型→ZC-BV型→ZB-BV型。
尽可能在规范允许范围内不要采用低烟无卤电缆。
电线线径
电线、电缆型号规格选用应经济合理：
电线、电缆应根据截流量尽可能选用合理的线径。
其他评审内容
7水暖工程
序号
设计评审内容
成果
成果指标（包含但不限）
公司要求值
备注
1
给排水方案
水泵房
水泵房数量/户数
排水管
排水管长度/占地面积
中水处理
中水处理能力/规范最小规定
管材
塑料管材/复合管费用比
保温材料
玻璃棉/橡塑费用比
招标图、施工图阶段
2
市政及小区管网
给水管管材
给水管经济合理性排序为：
PPR管→PE管→焊接钢管→镀锌钢管→无缝钢管→球墨铸铁管→钢塑管（室外较少应用）
排水管管材
排水管排序为；规格500以内:
UPVC波纹管→钢筋混凝土管（一般管径超过300）→HDPE波纹管;规格500以上:
钢筋混凝土管→UPVC波纹管→HDPE波纹管。
车道下管材
一般情况下，机动车道下选用重型（Ⅱ级管或S2管材），对非机动车道下选用重型要严控。
检查井规格及井盖
避免设计盲目选用大规格井；控制重型井盖使用部位；除机动车道外的非机动车道或绿化带等部位严控采用重型，并尽量减少检查井数量。
管沟土方
尽量减小排水管坡度，降低管网埋深，减少动土量。
其它
优化管网走向、长度、管径大小。
3
水暖施工图
管径选择
如给水干、立管、支管、户内管管径应经计算核定，一般每户住宅给水进户管管径控制在DN20以内，别墅应采用DN25管径或以上
预留洞、预埋件
图中表示是否清楚齐全（包括孔洞尺寸、位置、标高、予埋材料），避免后期凿剔。
给水管管材
给水干管选用钢塑管或衬塑钢管，钢塑管最好选用PE钢塑复合管，支管最好选用PP-R管。
排水管管材
在规范允许范围内,尽可能采用UPVC塑料管粘结→UPVC螺旋消音管粘结→铸铁排水管承插连接→铸铁排水管卡箍连接。
尽可能不采用（WAB,AD接头连接）。
灭火器设置
核实住宅危险级别，普通住宅尽量按轻危险级设置灭火器。
潜污泵设置
地下车库同一个防火分区内与排水沟相连接的集水坑（不含人防工程的集水坑）数量超过两个时，集水坑内的潜水泵可不设备用泵。
太阳能热水器
复核当地对太阳能系统设置的最低要求，避免超标准。
会所空调
大空间球场核实设置空调的必要性。
8智能化工程
序号
设计评审内容
成果
成果指标（包含但不限）
公司要求值
对照检查、优化建议
节约金额
1
智能化
设计方案
以项目的市场定位、规划设计思想和物业管理思路来确定智能化系统规划设计方案（如：
封闭管理社区选用红外对射周界防翻越系统、开放的大社区管理结合封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统）；
家居安防与可视对讲系统
家居安防与可视对讲系统分别设置和二合一的技术经济比较及产品档次选择；
背景音乐系统
区分小区中心组团部位与其它部位，原则上只在中心组团部位设置背景音乐系统。
红外对射探头
红外对射探头的设置与小区围墙的走向优化（避免不规则围墙增加探头数量）；
楼宇自控
楼宇自控DDC控制器的选型，应避免容量过多，当监控对象安装较集中时（同一房间、相邻房间和相邻楼层），且又是相互独立时，应充分运用控制器容量，将其布置在同一台控制器上，尽量减少控制器富裕I/0点。
2
其他评审内容
9园林景观工程
项目名称：
编号
评审要点
设计现状
优化建议
前期规划、概念设计
1.1
充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质：
a.不同景观与建筑产品的合理搭配；b.不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合；
1.2
明确景观工程控制标准，按公司“景观工程限额设计指标”执行，注意根据产品定位及景观重要程度区别对待；
1.3
明确软硬景控制比例，通常软景比硬景便宜，因此应尽可能多的设置软景，少做硬景。
1.4
其他评审点
方案设计
1.1
对比设计成果，验证限额设计指标执行状况。
1.2
提供材料规格型号单价：
a、提供常用软硬材料规格型号及单价；
b、铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类；
1.3
请总师室提供基层标准做法，供设计院使用。
1.4
软景观中，苗木比例适当：
重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。
1.5
选择合适的材料尺寸，控制各类材料损耗。
1.6
材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。
1.7
控制木作的使用面积，尽量少用水景（主要是后期维护管理成本太高）。
1.8
绿化灌木种类尽量少一些，灌木造价比草皮贵很多，优化时注意尽量减少灌木面积，灌木主要利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配以达到节约成本保证效果的目的。
1.9
其他评审点
扩初设计
1.1
考虑每个组团小品配置均衡，以免后期业主投诉。
1.2
根据扩初成果图编制概算，确认成本总额是否控制在目标成本范围内，同时分析软/硬景、围墙、灯具等成本比重的合理性，找出成本优化的途径。
1.3
概算中列出各种不同材料用量比例提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验。
1.4
概算中列出各种乔木每平米的用量提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验。
1.5
灯具设计优化时要考虑后期维护和使用情况，并通过收集物业管理公司的建议，减少不必要的装饰灯具和密度，楼栋之间及非中央绿化带之间的照树灯，应避免对住户的影响。
1.6
建立标准化的园建结构图，从经济实用的角度出发，减少园建结构部分的优化工作。
1.7
其他评审点
施工图设计
1.1
根据不同位置合理确定石材
升级会员 