新华片区温泉路南侧房屋征收补偿方案上课讲义.docx
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新华片区温泉路南侧房屋征收补偿方案上课讲义
新华片区温泉路南侧房屋征收补偿方案
（征求意见稿）
为改善人居环境，实现公共利益，保障被征收人的合法权益，实现棚户区改造和城市规划目标，根据有关法律法规和政策，制定本征收补偿方案征求意见稿。
第一章总则
第一条【征收范围】温泉路以南、曙光路以东、济津河以北、三和路以西（以规划红线图为准）。
第二条【征收主体】临清市人民政府为房屋征收主体，征收补偿方案、征收决定、补偿决定由市政府负责制订并作出，市住房和城乡建设局为房屋征收部门，市房屋征收与补偿管理办公室和新华路街道办事处为房屋征收实施单位。
第三条【补偿方式】合法住宅的征收补偿采取货币化补偿与产权调换两种方式，由被征收人自愿选择一种。
第四条【签约期限】签订补偿协议的期限为2017年3月16日至2017年3月29日，分以下三个阶段：
（一）2017年3月16日至2017年3月25日（10天）为第一阶段；
（二）2017年3月26日至2017年3月27日（2天）为第二阶段；
（三）2017年3月28日至2017年3月29日（2天）为第三阶段。
第五条【未登记房屋调查认定处理】由市国土资源局、城市规划局、房地产管理处和新华路街道办事处等单位组成调查认定组，对未登记房屋依法进行调查认定处理。
被认定为合法房屋，在规定期限内签订补偿协议的，按照本方案第八、九、十一条予以补偿。
超出应安置面积以外部分的建筑物证件不齐全或者未登记的，原则上按违法建筑处理，不予补偿。
但被征收人在规定期限内签订补偿协议的，按照80-480元／平方米六个等级给予物料补偿，具体等级由工作组认定。
第六条【强制方式】为确保征收工作顺利进行，对被征收人可以根据不同情况分别或者同时采取下列强制方式：
（一）针对危房，有关部门组织危房鉴定机构统一对存在危险的房屋进行技术检测和鉴定，经鉴定属于危房的，依据《中华人民共和国突发事件应对法》和《城市危险房屋管理规定》，依法采取强制措施；
（二）针对违法建筑，市城乡规划主管部门依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，作出责令限期拆除决定，然后依法强制拆除；
（三）对于违法信访的，公安机关依据《关于公安机关处置信访活动中违法犯罪行为适用法律的指导意见》（公通字〔2013〕25号）依法处理；
（四）国有土地的被征收人在规定期限内拒不签订补偿协议，或者被征收房屋所有权不明确的，实施单位依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，报请市人民政府作出补偿决定后，依法强制执行；
（五）依据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十三条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户面积不得超过166平方米。
对于无证的宅基地面积超过166平方米的部分，按照临清市最新征地区片综合地价标准和《关于聊城市征地地面附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁价费发〔2013〕101号）规定予以补偿，且只给予货币补偿；但被征收人在规定期限内签订补偿协议的，仍按照本方案第八条规定予以补偿；
（六）集体土地的被征收人在规定期限内拒不签订补偿协议，或者被征收土地使用权不明确的，其所在的集体经济组织依据《中华人民共和国土地管理法》第六十五条规定，报经原批准用地的人民政府批准，可以依法收回土地使用权，对被征收人给予适当补偿；
（七）集体土地的被征收人在规定期限内拒不签订补偿协议，或者被征收土地上的房屋所有权不明确的，其所在的集体经济组织也可以依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第九项和第二十六条规定，依法强制拆除房屋；
（八）对拒不签订补偿协议的非本村居民，不论其宅基地或者房屋是通过违法批准还是非法买卖获得的，房地产行政主管部门依据《中华人民共和国行政许可法》第六十九条第一款规定，撤销其房屋所有权证；其使用的土地由市土地行政主管部门依法收回，对其房屋、土地依据评估报告只给予货币补偿；
（九）公安机关经侦部门对报案的经济犯罪案件尽快开展立案审查工作；
（十）税务机关依法对应纳税的被征收人进行税务稽查和执法；
（十一）市卫计、市场监管、环保、教育等部门在职权范围内依法履行职责，形成促进征收的合力；
（十二）其他合法有效的方法。
第七条【承诺追加】被征收人签订补偿协议后，如果本项目同类情况的补偿标准提高，征收部门按照提高后的标准对已签订补偿协议的被征收人进行追加，确保支持征收工作的被征收人的利益不受损。
第二章补偿与安置
第八条【住宅补偿】如被征收人在本方案征求意见阶段自愿签订补偿协议的，征收房屋范围内的土地使用权一并收回，并按以下标准进行补偿：
一、产权调换
合法住宅的被征收人选择产权调换安置方式的，根据各应安置房面积，选择接近户型，并按照下列规定选择安置楼房，进行结算：
（一）应安置房面积的确定。
被征收房屋为平房的，按各户院落（不含街巷）实际占用合法宅基地面积的70%确定应安置房面积。
被征收房屋面积达不到宅基地面积70%的，按照宅基地面积的70%给予补偿，不足部分由被征收人按照300元/平方米的标准补交建筑差价。
被征收房屋为别墅类楼房的，应安置房面积为该户院落实占宅基地面积的70%与二层及以上合法建筑面积之和。
（二）被征收人选择的安置房面积超出应安置面积的结算标准。
1．超出应安置面积5%以内部分，按照2600元／平方米结算；
2．超出应安置面积5%-10%部分，按照2800元／平方米结算；
3．超出应安置面积10%以上部分，按照3300元／平方米结算。
（三）巷内住宅用于生产、经营、办公或仓储的，按住宅标准给予补偿。
二、货币化补偿
货币化补偿分为利用存量商品房安置方式和现金支付两种方式。
其中：
利用存量商品房安置方式是指由政府搭建平台组织被征收人自主选购存量商品房，通过房票制度，实现货币化补偿。
存量商品住房指已取得预售许可（含预售许可和现售备案）但未售出的商品住房，不包含二手房和临街商业房。
被征收人选择存量商品住房安置方式的，实行房票制度，并给予一定购房补贴。
房票指在征收搬迁规定期限内签订协议后，由征收部门向被征收人发放的购买商品住房凭证。
现金支付方式是指将棚户区改造征收补偿资金以现金支票方式支付给被征收人，由被征收人自由支配。
合法住宅的被征收人选择货币化补偿的，具体执行标准如下：
（一）合法住宅的被征收人选择存量商品房安置方式的，被征收人签订安置协议后，领取房票。
被征收人凭货币化安置协议及房票，自行选择意向开发企业签订商品房买卖合同，以房票支付购房款。
购房款超出房票面额部分由购房人自行承担；购房后房票有余额的，给予被征收人与余额相等数额的现金。
具体执行标准如下：
1．房票面额的核定方式。
房票面额由被征收房屋补偿额、搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施补偿费及附属物补偿费（含树木）等构成，不含奖励资金。
被征收房屋补偿额以被征收房屋应安置面积（应安置面积按本方案本条第一款第一项规定的方式确定）为基数，按照2600元／平方米的补偿标准执行，住宅户建筑面积不足宅基地面积70%的，不足部分下调300元／平方米补偿标准执行。
临时安置补助费按本方案第十九条规定的标准确定，附属设施补偿费及附属物补偿费（含树木）按本方案第十六条的规定确定。
2．房票的补贴标准。
房票有效期内被征收人通过市房管部门交易服务平台自主选购存量商品住房的，按下列规定享受补贴政策：
（1）实际购房款小于房票面额的，以实际购房款为基数，按20%、16%、13%三个等次的比例给予购房补贴。
实际购房款大于或等于房票面额的，以房票面额为基数，按20%、16%、13%三个等次的比例给予购房补贴。
补贴比例等次的确定按本方案第二十二条的规定执行。
（2）房票补贴仅适用于购买住宅性质的商品房，如被征收人选择购买商业性质的商品房的，不享受购房补贴。
（3）房票作为被征收人购房支付凭证，除本人使用外，其在被征收房屋内共同居住的父母、配偶及子女也可使用，但不能对外转让、买卖、套现。
（4）被征收人购房价格不超过房票面额的部分免征契税。
3．房票的有效期限。
房票的有效期限为被征收人签订货币化安置协议之日起6个月。
被征收人在6个月内未使用房票购买存量商品住房的，不再享受购买存量住房补贴政策，按本方案本条规定的现金方式结算。
（二）合法住宅的被征收人选择现金支付方式的，按下列标准执行：
被征收房屋补偿额以被征收房屋应安置面积（应安置面积按本方案本条第一款第一项规定的方式确定）为基数，按照2600元／平方米的补偿标准执行，住宅户建筑面积不足宅基地面积70%的，不足部分下调300元／平方米补偿标准执行。
养殖、闲置土地和公共厕所只给予货币补偿，不享受产权调换及房票政策。
第九条【临街房屋补偿】被征收人在本方案征求意见阶段自愿签订补偿协议的，征收房屋范围内的土地使用权一并收回，按以下规定进行补偿：
一、临街房屋（门营）应安置面积的认定
（一）临街户的认定
1．温泉路南侧第一户房屋所有权证书载明商业用途的被征收人，可选择临街安置（门营）楼。
2．温泉路南侧第一户房屋所有权证书未载明商业用途的被征收人，同时具备以下三项条件的，经调查认定组认定后才属于临街户，但违法建筑除外。
（1）目前有营业执照、税务登记证及纳税记录（免税者除外）；
（2）房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致，目前仍在营业且营业期限在两年以上；
（3）能够提供相关手续及社区、街道居委会的证明。
（二）临街户的丈量及门营面积认定
1．临街门营房屋为平房的，从认定后的房屋外墙皮向内丈量8米（小于8米的以实际深度为准），再乘以其宅基地的临街长度为应安置（门营）面积。
2．临街门营房屋为楼房的，楼房一、二层（按原设计建筑结构）面积为应安置（门营）面积；如楼房原设计结构为三层以上的（含三层），三层及以上部分按住宅标准进行补偿。
3．临街户确定门营面积之外的剩余合法宅基地面积，按本方案第八条规定的住宅标准予以补偿。
二、临街房屋的补偿方式和标准
临街房屋的被征收人可选择产权调换和货币化补偿两种方式，按以下规定进行补偿：
（一）产权调换
被征收人选择产权调换补偿方式的，应根据各自应安置房面积，选择接近户型。
如原设计建筑结构为三层以上的（含三层），产权人回迁时原则上仅能选择改造后的三层及三层以上门营楼房进行安置；如产权人选择二层安置门营楼房的，原设计三层及以上部分的面积按住宅性质按照本方案第八条的规定进行安置。
被征收人选择的安置房面积大于应安置面积的，按以下标准结算：
1．超出应安置面积5%以内部分，按照4800元／平方米结算；
2．超出应安置面积5%-10%部分，按照5200元／平方米结算；
3．超出应安置面积10%-20%部分，按照5600元／平方米结算；
4．超出应安置面积20%以上部分，按照6000元／平方米结算。
（二）货币化补偿
被征收人选择货币化补偿方式的，根据本条第一款确定的应安置（门营）面积，按4800元／平方米的标准补偿。
第十条【未在征求意见阶段签订补偿协议的补偿】被征收人未在本方案第四条规定的时间内签订补偿协议的，按照依法评估的方式进行补偿，具体方式为：
由依法选定的评估公司对征收范围内的房屋（含土地使用权）、构筑物和附属物进行评估后，根据评估报告确定的结果进行补偿。
第十一条【单位补偿】对企业或者其他组织只给予货币补偿，不进行产权调换。
以划拨方式取得土地使用权的，土地由政府无偿收回，房屋按其重置价结合成新予以补偿；以出让方式取得土地使用权的，由政府有偿（按原出让价格）收回土地使用权，结合土地使用权剩余年限给予补偿，其房屋按重置价结合成新予以补偿。
涉及集体土地上单位拆迁的，依据评估报告只给予货币补偿。
第十二条【安置房位置与面积】住宅户安置在中央福邸小区和新华片区温泉路南侧小区。
中央福邸小区楼房户型面积分别为94.9平方米和140.34平方米；新华片区温泉路南侧小区楼房户型面积约为96平方米、118平方米、138平方米和156平方米，实际面积以房地产管理部门核定为准。
临街户根据其补偿协议安置面积及搬迁验收的时间在该改建地段安置。
第十三条【住宅安置楼标准】住宅安置楼房的具体标准为：
（一）安置楼房的质量标准与商品楼房的质量标准一致，同为符合国家规定的合格工程；
（二）高层住宅安置楼房为框架结构；
（三）标准层高均为3米；内墙为混合砂浆抹灰，刷钢化仿瓷涂料；
（四）外墙标准：
高层住宅楼房刷外墙乳胶漆；
（五）厨房、卫生间地面统一粘贴瓷砖，内墙砖粘贴到顶，厨房设烟道、水池各一个；卫生间设通气孔、座便器、洗手池、拖布池各一个；
（六）室内电路采用暗线铺设（包括电话、闭路和宽带线），普通照明电路和空调电路分设，每户设置普通上下水管道、天然气管道，分设电表、水表；
（七）采用地板采暖，热源为接入城市管网或其他方式；
（八）入户门为品牌安全门，内门为普通夹板门，阳台全封闭，窗户为铝合金或塑钢窗（中空玻璃），储藏室门为普通双层铁门，单元门安装可通话楼宇门。
第十四条【门营安置楼标准】临街户安置方式与安置（门营）楼设计考虑下列因素：
（一）临街安置（门营）楼的质量标准为符合国家规定的合格工程；
（二）临街安置（门营）楼设计为两层或三层，开间暂为3.5米、4.2米，进深暂为15米，具体情况根据应安置门营面积结合实际确定。
第十五条【安置楼附属设施及其它费用】
（一）储藏室收取1500元／平方米；
（二）产权证件办理费用和暖气、燃气开口费，按标准收取。
第十六条【附属物等补偿】院墙、树木等附属物的补偿标准见附件。
第十七条【保障性安置】被征收人符合住房保障条件的，市人民政府优先配租、配售保障性住房。
第十八条【安置楼房挑选程序】工作人员引领被征收人到核算室领取补偿明细表，进行楼房面积确认，领取核算清单。
被征收人持核算清单、身份证、房产证和土地证，签订补偿协议。
被征收人持补偿协议、核算清单和原房屋钥匙到验收组申请验收。
验收合格的，领取楼房确认通知单并进行结算。
第三章补助与奖励
第19条【临时安置补助费】被征收人签订补偿协议并交付原房屋相关证件和钥匙后，临时安置补助费按以下标准执行：
（一）货币化补偿现金支付的，按应安置面积每月6元／平方米的标准，给予3个月的临时安置补助费；
（二）货币化补偿选择房票补贴政策的，按应安置面积每月6元／平方米的标准，给予6个月的临时安置补助费；选择房票补贴政策的被征收人在6个月内未使用房票购房导致房票失效的，临时安置补助费按照3个月计算；
（三）产权调换的，选择中央福邸小区楼房的，按应安置面积每月6元／平方米的标准，给予3个月的临时安置补助费；选择新华片区温泉路南侧小区楼房的，按应安置面积每月6元／平方米的标准，给予24个月的临时安置补助费。
自签订补偿协议并交付原房屋相关证件和钥匙之日起，超24个月不能回迁的，延期期间按应安置面积每月9元／平方米的标准给予临时安置补助费。
第二十条【停产停业损失补偿】在规定期限内签订补偿协议的被征收人，其被征收房屋同时具备下列三个条件，属于住宅经营的，按100元／平方米的标准一次性给予停产停业损失补偿；属于临街经营的，按200元／平方米的标准一次性给予停产停业损失补偿。
（一）目前有营业执照、税务登记证及纳税记录（免税者除外）；
（二）房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致，目前仍在营业且营业期限在两年以上；
（三）能够提供相关手续及社区、街道居委会的证明。
第二十一条【搬家补助】按照被征收房屋面积10元／平方米一次性向被征收人支付搬家补助，每户不低于800元。
第二十二条【签约奖励】为鼓励被征收人尽早签订补偿协议，以便尽早实现公共利益，特设立以下签约奖励和补贴政策：
（一）在第一阶段（2017年3月16日至2017年3月25日）签订补偿协议、腾空房屋交钥匙的，每户给予2万元；选择房票政策的补贴比例为20%；
（二）在第二阶段（2017年3月26日至2017年3月27日）签订补偿协议、腾空房屋交钥匙的，每户给予1.5万元；选择房票政策的补贴比例为16%；
（三）在第三阶段（2017年3月28日至2017年3月29日）签订补偿协议、腾空房屋交钥匙的，每户给予1万元；选择房票政策的补贴比例为13%；
（四）2017年3月30日以后签订补偿协议的，没有奖励，不享受房票政策补贴。
第四章罚则与救济
第二十三条【强制方法】对拒不执行人民法院判决、裁定的，依法采取下列强制方法：
（一）人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条规定，对其司法拘留；
（二）情节严重的，依据《中华人民共和国刑事诉讼法》规定，由公安机关依法追究其刑事责任；
（三）按照最高人民法院“裁执分离”的司法解释和司法文件规定，市人民政府组织公安等部门和街道办事处实施强制拆除，被执行人承担执行费和实际执行支出。
第二十四条【公安保障】被征收人存在下列情形，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，由公安机关给予治安管理处罚：
（一）以自焚、自残、自杀以及对征收工作人员进行殴打、威胁、恐吓、侮辱、谩骂等方式妨碍依法征收的；
（二）在家存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀物质的；
（三）饲养犬类妨碍依法征收的；
（四）故意制造谣言、散播虚假信息的；
（五）煽动、组织、策划违法信访、集会游行的；
（六）采取伪造或者虚构手段骗取征收补偿款的；
（七）其他违法方式对抗依法征收的。
第二十五条【告知义务】在补偿协议签订前，被征收房屋存在被抵押、已出租、被查封、权属有争议、出售后尚未办理转移登记手续、继承或遗赠纠纷等情形的，被征收人应当如实向实施单位报告，由实施单位依据相关法律法规处理。
被征收人逾期不报告的，自行承担不利的法律后果；隐瞒事实真相骗取补偿的，相关合同条款无效。
第二十六条【假证处理】变造、伪造或者骗取证件的，一经发现，按照伪造公文印章罪依法追究其刑事责任，所签订的合同无效，自行承担不利的法律后果。
虚构事实骗取补偿的，按照诈骗行为依法追究其法律责任。
第二十七条【错证处理】被征收房屋以土地使用权证、房屋所有权证登记为准；登记发证明显违反法律规定的，登记发证部门依法纠正存在的错误，即更正登记、注销登记或者撤销登记，之后按照违法占地或者违法建筑处理。
第二十八条【私自拆除责任】被征收人在移交被征收房屋时，必须保持房屋主体、门窗等设施完好，禁止私自拆除。
若私自拆除的，将在补偿款中扣除私自拆除造成的损失，且被征收人自行承担安全责任。
第二十九条【签约拒搬后果】被征收人签订补偿协议后拒不搬迁的，交回所取得的全部奖励和补助，并赔偿整个征收项目因被征收人拒不搬迁所增加的临时安置补助损失。
实施单位可以委托拆除公司直接拆除。
第三十条【权利救济】被征收人对市人民政府作出的征收决定、补偿决定等行政行为不服的，可以在2个月内向聊城市人民政府申请行政复议，也可以在6个月内向聊城市中级人民法院提起行政诉讼。
第五章附则
第三十一条【补偿协议效力】签订的补偿协议一式三份，具有同等法律效力。
第三十二条【文书送达】评估报告、征收决定、补偿决定、行政处罚决定、强制拆除决定等法律文书可以采取直接送达、委托送达、留置送达、邮寄送达或公告送达等方式送达。
法律文书送达地址为被征收人现在住所；如果被征收人搬离现在住所，需向指挥部书面告知新住所，否则，指挥部向被征收人现住所留置送达法律文书后，即视为法律文书已经送达。
第三十三条【安全提示】在征收过程中，被征收人应当加强安全防范措施，防止水、电、煤气等安全事故发生，妥善保管身份证、户口本、结婚证、土地使用权证、房屋所有权证或者准建证等办理相关手续的重要证件和资料。
委托他人代为办理的，应当办理授权委托手续，避免上当受骗。
第三十四条【安全保障】人民法院裁定书规定的搬迁期限未届满的，自来水、电力、燃气等单位不得停止供应，确保被征收人的正常生活；搬迁期限届满后，实施单位应当通知上述单位停止供应，以防造成安全事故。
第三十五条【特别处理】本方案未尽事宜，经市人民政府研究决定并书面公告后实施。
第三十六条【方案解释权】本方案由市人民政府负责解释。
附件：
附属物补偿（迁移）标准
项目
单价（元）
树木种类
单价（元）
管式太阳能
200
果
树
特大
600
盒式太阳能
100
大
450
自制太阳能
20
中
300
暖气（组）
200
小
200
窗式空调
100
立式空调
240
乔
木
胸径3cm以下
10
挂式空调
200
3-5cm
20
壁挂式空调（一拖二）
400
5-10cm
30-50
电热沐浴器
100
10-15cm
60
浴盆
100
15-20cm
80
影壁
标准
大
2000
20-30cm
160
中
1600
30-40cm
240
小
1200
40cm以上
300
普通
大
1000
葡
萄
树
冠径1.5米以内
30
中
700
1.5-2.0米
70
小
500
2.0-3.0米
120
院墙
等级分类
2米以上
2米以下
3.0-4.0米
200
1等
120元/跑米
105元/跑米
4.0-6.0米
350
2等
90元/跑米
75元/跑米
6.0米以上
500
升级会员 