某农贸综合市场项目可行性报告.docx
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某农贸综合市场项目可行性报告
6.
大祥区雪峰农贸综合市场
可
行
性
研
究
报
告
二○○二年七月
第一章：
总论
1.1、项目提出的背景
1.2、项目建设的必要性
1.3、编制可研工作的依据和范围
第二章：
市场预测和拟建规模
2.1、市场预测
2.2、建设规模
第三章：
建设条件和场址方案.
3.1、场址的地理位置·
3.2、场址的自然环境、社会经济条件
3.3、场址地形地貌情况
3.4、场址的外部协作条件
第四章：
设计方案
4.1、项目构成
4.2、立面造型
4.3、建筑规模
4.4、建筑防火要求
4.5、排水系统及环保处理
4.6、电气要求
4.7、防雷接地要求
4.8、抗震要求
4.9、平面布置
4.10、建筑装饰工程
第五章：
组织机构和人员编制
5.1、组织机构
5.2、人员编制及来源
第六章：
工程进度
6.1、工程进度实施计划表
第七章：
投资估算与资金筹措
7.1、投资估算
7.2、资金筹措
第八章：
财务测算与评价
8.1、财务测算说明
8.2、经营利润测算
8.3、现金流量测算
8.4、不确定性分析
8.5、主要技术经济指标
8.6、社会效益分析
第九章：
结论与建议
9.1、结论
9.2、建议
第一章总论
1.1、项目提出的背景
在党的十五大报告指出“以市场为导向使社会生产适应国内外市场需求的变化”强调了市场在经济建设中新起到的作用。
加快市场体系培育，是建立社会主义市场经济体制的重要环节之一。
我市在“十五”规划指出大力开发中西部地区的建设为重点，积极发展现代流通组织形式，在重要商品的产地，销地或集散地，在推进农业化过程中，加强市场建设，培育形成本地生产要素市场和农产品体系，是邵阳市“十五”期间的重要任务之
邵阳市大祥区是邵阳市政治、经济、文化中心，是中西部开发城市，市委市政府十分重视大祥区基础设施建设，随城市化进程的加快，宝庆西路人口的增长。
市区两级政府非常关心雪峰市场的建设，根据市区产业发展的需要，多次实地考察研究、论证并达成共识，相当必要尽快建设雪峰农贸市场。
为此福建省漳州市震鸿贸易有限公司提出对大祥区雪峰农贸综合市场的开发建设。
1.2、项目建设的必要性：
（一）市场是经济发展的基本要素。
2001年大祥区的国内生产总值达到7.6亿元，比上一年增长10.3％，高于全市平均水平3.2个百分点，其中第一、二、三产业分别为1.26亿元、3.93亿元、2.45亿元，分别比上年增长4％、10.3％、14％，大祥区地理位置优越，市场流通业发展滞后，目前宝西路从二纺机到资江二桥仍无中型以上市场，与经济发展不协调，因此加快市场建设是该区经济发展的需要。
（二）为加快第三产业发展，实现产业结构调整的有效途径，振兴国民经济，促进第一、二产业的协调发展，增加社会劳动力就业，保持社会稳定的重要因素。
但是第三产业在大祥区经济发展中是滞后的产业。
雪峰农贸市场的建设将成为中等规模的综合市场，对提高本区域工业品的产销率及农副产品的商品率具有重要意义。
从而促进第一、二产业的发展将增加许多的就业机会，因此该项目的建设是第三产业发展的需要。
（三）建设雪峰农贸综合市场，搞活农产品的流通，有利于更多农产品来这里设立营销窗口，扩大营销网络，提高市场占有率，从而更有利于促进农副产品生产的发展。
1.3、编制可研工作的依据和范围
（一）依据
（1）征用土地协议书；
（2）邵阳市规划管理局批准的项目建设规划方案等；
（3）邵阳市人民政府招商引资的若干优惠政策的规定。
（二）范围
本可研仅对规划范围内建设项目，按照国家计委“关于建设项目的可行性分析的要求”进行分析研究。
该项目规划建设用地面积：
8407㎡，停车场用地面积790平方米，雪峰市场的建设采用稳建快速的方式进行。
第二章市场预测和拟建规模
2.1、市场预测：
据市场调查，大祥区宝庆西路二纺机至资江二桥内有行政事业单位1个、生产企业63家、主要大型企业2家，住户6180户，履盖人口3.2万人，个体工商户500家，据预测大祥区发展力度加大，基础设施的完善，有更多的工商户会到市场兴业发展。
同时，在市场开始建设后，可通过各种宣传手段，向全市招商，为生产者提供营销窗口，扩大市场的知名度。
对三号马路及卫校对面的沿街摆推还清洁宽阔道路，解决交通阻塞现象，给城市的管理规范化，起到积极作用。
大祥区二纺机至资江二桥行政单位及生产经营基本情况，见表2—1表2—2：
分类
数量
生产经营情况
备注
行业
户数
营业额
行政机关
2
集体经济
63
个体工商户
500
表2—2果蔬生产经营基本情况表
汰足
种植面积
产值
运销
营业额
备注
品种
（亩）
（万元）
（户）
（万元）
水果
1000
70
100
80
蔬菜
2000
140
200
120
说明
2.2、建设规模
根据预测,该项目建设规模如下:
（1）建设用地面积：
8407㎡
（2）总建筑面积13078㎡
（3）功能分区情况：
底层为专业菜市场，层高4.8米，建筑面积4260㎡临街门面，二至五层为住宅，层高三米有二室二厅、三室二厅，复式结构户型。
第三章：
建设条件和场址方案
3.1、场址的地理位置
项目场地位于邵阳市大祥区宝庆西路邵阳市计算机厂往酒厂方向，属樟树垅居委会管辖四号马路樟树垅小学对面，距宝庆西路150米，距沿江路100米，相临雪峰路，地理位置优越，陆路交通便利，经济发展潜力巨大。
3.2、场地的自然环境，社会经济条件：
场地所在地属盆地性气候，平均气温16℃无霜期约250—300天，年日照1920小时，年降雨量在860毫米一1260毫米。
目前全区人口数为32万人，环境保护工作指标已达到。
3.3、场址地形地貌情况：
地形地貌场地属于典型的湘中丘陵地貌，与河床冲积阶地地貌相汇处，由上覆素填土、耕田冲积成因土及下覆基岩所成的地貌呈台阶式，地形较平坦开阔，场地地面黄海高程为227.6m一221.Om，由糕向赫倾斜。
3.4、场址外部协作条件：
（一）场址周边概况。
场址周边有市酒厂、市印刷机器厂、二纺机、城西电业局、市计算机厂、邵阳日报社、邵阳电视台＼通用电器厂，覆盖居民人口约8万人。
（二）交通运输。
场址位于国道320线（宝庆西路）的北侧。
市新规划的雪峰路直通南站上高速公路，往北向通江北连接207国道、蔡锷路，市场边四向环路有樟树垅路、二条小区道路进出商品，陆路运输方便快捷。
（三）场址公共配套条件。
场址位于樟树垅路南边、休闲广场占地面积5320平方米，配有一处停车场，可停汽车20辆、摩托车100辆、自行车200辆中满足住户的需要，公厕垃圾转运站各一座，水电已全部到位，消防、公共设施配套齐全。
第四章：
设计方案
4.1、项目构成：
一、主要构成
一层为专业菜市场、水果、家畜、水产类市场；
二层靠雪峰路沿街为办公场所，其余二到五层为住宅。
见项目构成表4一
雪
序号
功能名称
建设内容
层数
峰
农
1
菜市场服务区
建筑面积：
4320㎡
1
贸
2
铺面服务区
建筑面积：
736㎡
1
综
合
3
二层办公服务区
建设面积：
1022㎡
2
市
4
-
二层至五层住宅服务区
建筑面积：
7000㎡
4
场
5
二层楼中花园
面积：
1500㎡
2
二、立向造型
1、简约明块的立面处理手法，具有时代主流气息。
主体色彩为桔红色，三色磁砖，窗台为白色、高雅大方。
2、立面基本为对称形式突出入口，在视觉上形成对称，主立面屋顶采用一些造型斜坡屋面，中间一幢主立面屋顶采用一种博士帽飞檐形式，轻盈充满动感，如大鹏展翅，又好似招财进宝，象征大市场生意，蒸蒸日上财源广进。
三、建筑规模：
本方案总建筑面积13078㎡。
一层为菜市场层高4.8米，沿街为铺面。
二层沿雪峰路为樟树垅居委会办公场所。
二至五层为住宅，层高3米有复式结构住宅、三室二厅、二室二厅住宅约70户。
配备一处停车场，一块休闲绿地。
四、建筑防火设计
本方案建筑高度为20米，为多层建筑。
消防安全按GBJl6—87中要求进行设计。
五、排水系统（环保处理）
1、室外排水系统：
室外排水采用雨污合流制，集中从二处排至城市污水检查井。
2、室内排水系统：
所有建筑排水采用两污分流、重水排水，其中菜市场采用明沟单独排出，粪便污水排出经化粪池处理后排至室外污水检查井，其它污水直接排到外污水检查井，屋面雨水经雨落管排至室外污水检查井。
六、电气
本农贸市场总安装容量约500千伏安，属三类用电负荷，采用一路电源供电，选一台10KV变压器可满足用电要求.
七、防雷接地本农贸市场属二级防雷建筑物，在屋顶沿1墙设避雷带，利用柱内主筋做引下线，基础内钢筋做接地极，接地电阻R≤10欧姆。
八、抗震：
根据中国地震强度区划，场址地区地震基本烈度为7度，建筑物按地震基本烈度7度设防。
4.2、平面布置：
1、临雪峰路做为主立面，按规划要求留退位线做为加宽人行道。
2、平面设计，考虑市场人流进出较多，四面临街，设2个主入口。
在雪峰路，市场被临街独立面包围，即便于菜市场的封闭式管理，同时也方便了市民购物及菜场本身的噪音等问题的解决。
3、二至五层为住宅。
住宅建在二层面平台上，二层适宜的绿化设计，身处闹市却又远离尘器，使之成为一块都市绿洲。
4.3、主要技术经济指标：
（表一）
序号
项目名称
单位
面积
备注
1
规划用地面积
2
m
8407.97
2
总建筑面积，
2
m
13058
3
建筑密度
％
47.6
4
容积率
％
1.3
5
绿地率
％
15
建构筑物一览表（表二）
编号
名称
建筑面积
备注
1
菜市场
，5056㎡
2
办公场地
.1002㎡
3
住宅
7000㎡
4
合计
13058㎡
结构形式：
一层为柱架结构，二至五层为砖混结构，厨房大厅及卫生间为现浇板。
屋面为现浇板。
总造价估算：
建安造价按580元／m2计算，建安工程总造价估算为757.5万元人民币。
4.4：
建筑装饰工程：
一、装饰要求
雪峰农贸市场为宝庆西路较独特的建筑，小区道路包围中央，因此场址内的外装饰要求朴实、大方、一致。
二、主要装饰项目
1、外墙均采用江丰牌三色桔红色面砖。
2、底层铺面为铝合金卷闸门、门窗为经阁铝材90系列推拉窗。
沿街的窗不得向道路空间延伸。
3、楼地面工程：
底层菜市场内为广场地砖，推位为白色磁砖、铺面及二层办公为水磨地面。
4、住宅内地面不作装饰，水泥砂浆抹平，内墙墙体为一般涂料刷白。
5、灯具：
安装线盒及普通照明灯具。
第五章：
组织机构和人员编制
5.1、组织机构：
依照公司法：
由福建省漳州市震鸿贸易有限公司成立邵阳市天润房地产开发有限公司。
其组织机构示意如下
董事会
│
总经理
│
│││││
物业工程财务市场总工程师
管理部技术部行政部营销部
这些部门在总经理的授权下，进行下列管理工作。
（一）负责对项目的策划及实施工作，加快市场的建设速
（二）负责
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