写字楼公寓市场分析广州1044281717.docx

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写字楼公寓市场分析广州1044281717

写字楼部分

高力国际：

2011第一季度广州写字楼市场

　　（2011年4月1日，广州）据全球第三大商业房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2011年第一季度，刚经历完去年的亚运会停工后，广州市甲级写字楼市场就迎来多个优质写字楼项目入市，包括位于越秀区的华以泰大厦，位于珠江新城的广州国际金融中心以及位于琶洲的中洲交易中心，新增供应体量达262,891平方米，超过2010年全年新增供应量。

整体空置率亦随之有所上升，至22.99%。

虽然本季度受春节淡季影响写字楼租赁市场租赁成交量有所下降，但随着季末市场需求释放，租赁成交逐步回暖，录得多宗大面积租赁成交。

投资方面，本季度广州甲级写字楼市场投资需求持续畅旺，尽管无大宗写字楼销售成交，市场小面积单位成交活跃，且业主惜售态势明显。

据广州房管局资料数据显示，广州市1-2月份新建写字楼销售面积为122,300平方米，较2010年同比上升86.15%。

整体供应，需求及空置状况

　　高力国际研究显示，2011年第一季度，位于越秀区的华以泰大厦、位于珠江新城的广州国际金融中心和位于琶洲的中洲交易中心交付使用，共为市场提供新增办公面积262,891平方米，超过了2010年整年的新增供应量，其中被誉为广州第一高楼的广州国际金融中心的写字楼体量高达174,100平方米。

预计2011年是广州写字楼的密集供应期，未来市场新增供应量将会维持在较高水平。

　　广州写字楼租赁市场本季度较上季度更加活跃。

季内的大面积成交案例包括广东广播电视网络公司租赁保利中心3,850平方米，广州启生信息科技有限公司租赁高德置地广场3,673平方米，以及和记黄埔租赁海航大厦2,034平方米。

得益于亚运会提升了广州整体形象和提高了广州城市竞争力，国内和外资金融保险、制造及服务类企业都纷纷加快扩充步伐。

据统计，截至2011年3月民生银行正式进驻珠江新城，珠江新城-员村金融商务区已进驻46家金融机构总部和地区总部。

本土企业仍旧是主要的需求来源。

港资企业及外资企业的扩租也带动了一定的需求。

　　本季度广州写字楼租赁市场畅旺，但受较大的新增供应量推动，整体空置率上升至22.99%。

2011年是写字楼供应高峰期，广州写字楼市场将迎来挑战。

考虑到写字楼的未来新增供应主要集中在珠江新城，预计天河区的空置率会在高位运行。

租金趋势

　　高力国际报告指出，2011年第一季度，受到大体量新增供应影响，本季度租金上升幅度有所放缓，甲级写字楼平均租金录得每月每平方米人民币138.7元，环比上升2.2%。

天河区继续受到租户的追捧，租金保持上升趋势，达到每月每平方米149.7元，较上季度上升1.7%。

越秀和海珠区甲级写字楼平均租金较上季度持平，分别为每月每平方米人民币104元和每月每平方米人民币96元。

未来多个高档写字楼项目将陆续入市，目前租金报价均高于市场平均租金，预计第二季度广州市甲级写字楼平均租金仍将延续上升态势。

然而，考虑到全年新增供应量有约97万平方米，占整体库存的37%，广州市甲级写字楼平均租金在下半年将面临下调的压力。

高力国际：

2011第一季度广州写字楼供应激增，空置率升至22.99%

高力国际：

2011年第三季度广州写字楼报告

　　据全球第三大商业房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2011年第三季度，珠江新城富力盈信大厦和高德置地广场三期E座/F座落成入市，为广州甲级写字楼市场新增供应141,096平方米。

受此影响，本季度广州市甲级写字楼整体空置率上升2.9个百分点至20.5%。

　　市场租赁成交保持活跃，来自日本、美国等跨国公司电子科技、广告、金融行业的租赁需求表现强劲，而国内大型房地产类企业则积极在市中心区域寻找优质办公地点。

本季度整体市场租金保持上升态势，尽管增幅已较上季度收窄，仍录得1.6%的环比升幅，至每月每平方米人民币149.6元，同比上升14.7%。

　　尽管市场需求旺盛，但鉴于未来新增供应体量较大，多个即将完工项目积极推进预租，吸纳优质租户；新近落成项目为提高入住率，培育更好的商务氛围，业主在租金谈判上开始有些许让步。

整体供应，需求及空置状况

　　高力国际研究显示，2011年第三季度，广州市珠江新城共有2栋甲级写字楼交付使用，包括富力盈信大厦和高德置地广场三期E座/F座，共提供141,096平方米的新增供应。

受此影响，整体空置率上升2.9个百分点至20.5%。

越秀区和海珠区由于未来新增供应稀缺，市场以消化库存为主，整体空置率预期将继续保持平稳下降；因广州甲级写字楼未来供应主要集中在天河区珠江新城区域，预期未来一年天河区空置率将有10%左右的上升压力。

　　本季度市场租赁成交保持活跃，来自日本、美国等跨国公司电子科技、广告、金融行业的租赁需求表现强劲，而国内大型房地产类企业则积极在市中心区域寻找优质办公地点。

本季度大宗租赁成交案例包括：

雅居乐地产租赁广州国际金融中心13,000平方米，佳能电子租赁太古汇4,400平方米，中宏保险则租赁高德置地广场2,200平方米，惠普、日本电通广告分别租赁高德置地广场1,800平方米办公室，中信证券（600030,股吧）则租赁高德置地广场1,800平方米作为其VIP客服部。

租金趋势

高力国际报告指出，2011年第二季度，尽管市场需求旺盛，但鉴于未来新增供应体量较大，多个即将完工项目积极推进预租，吸纳优质租户；新近落成项目为提高入住率，培育更好的商务氛围，业主在租金谈判上开始有些许让步。

本季度中心区优质甲级写字楼整体租金增速放缓，平均租金录得环比上升1.6%，至每月每平方米人民币149.6元，同比增幅则达14.7%。

三个区域中，越秀区和海珠区租金保持稳定，分别为每月每平方米人民币107.3元和93.2元；天河区租金在本季度保持上升趋势，至每月每平方米人民币160.6元，其中珠江新城区域写字楼平均租金已突破每月每平方米人民币170.3元。

售价趋势

　　高力国际报告还指出，写字楼销售市场方面，本季度投资需求持续升温，加上市场可售项目供应增加，如珠江新城富力盈盛广场、越秀财富世纪广场及保利中达广场等，写字楼销售成交活跃；根据房管局统计资料显示，2011年7-8月广州市写字楼成交量达197，600平方米，较上季度同期增长31.5%。

甲级写字楼售价继续上升，本季度录得平均售价为每平方米人民币29，051元，较上季度上涨5.6%，较去年同期上涨19.5%。

市场展望

　　高力国际调研及咨询部董事陈厚桥指出，2011年第三季度，银监会相关会议强调了商业地产抵押贷款的风险并第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求，银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。

由于近两年广州市商业地产开发炙热，为有效规避风险，广州未来对商业地产停贷可能性亦较大，开发商将面临较大的资金压力，市场供应则会随之回落；另一方面此举也将给写字楼投资需求带来一定的消极影响。

　　展望2011年底至2012年广州将有数个高端甲级写字楼项目落成入市，包括太古汇、珠江城、利通广场等，新增供应体量预期将在182万平方米左右，其中88%以上位于珠江新城，陈厚桥预计未来一年广州甲级写字楼空置率将进一步走高。

业主招租压力增大，租金谈判空间将有所松动，市场平均租金预期将在2011年底逐步趋稳回落，整体将面临下调压力。

公寓部分

高力国际：

2011一季度广州服务时公寓租赁市场火爆

　　据全球第三大商业房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2011年第一季度，中央及广州政府对住宅市场限购、限贷的调控政策不断加深，如第二套房首付提高至六成，银行实行1.1倍商业贷款利率等。

广州住宅投资市场的投资投机需求在短期内被有效抑制。

此外，本季度开发商放缓或延期推盘，季内成交量有所缩减，但广州住宅市场销售价格继续高企，据房管局资料统计，2011年1-2月份新建商品房销售均价为13,737元每平方米。

　　受宏观调控政策及广州调控细则（如“卖一买一”新规）影响，市中心区供应有限的高端住宅虽然成交量有所下降，但由于市场仍有改善型买家的需求，销售价格保持稳定，并有轻微上升趋势。

多个高端楼盘的销售成交价格更录得较大幅攀升。

另一方面，由于不受限购影响，带商业性质的公寓类物业在本季度备受投资者关注，售价及成交量均录得一定的升幅。

　　本季度广州市无新增服务式公寓落成，市场继续消化库存，整体空置率随之下降2个百分点。

由于第一季度是外企高层进驻广州的高峰期，而他们大多倾向选择交通便利、配套设施完善的优质公寓，故市中心天河区、越秀区仍是其重点关注区域。

本季度广州服务式公寓租金较上季度上涨4.1%至人民币178.5元/平方米。

　　服务式公寓租赁市场

　　高力国际研究显示，自春节后进入传统住宅租赁旺季，外籍人员逐渐回流广州以及跨国企业新财年的人事调派，拉动广州服务式公寓租赁市场成交火爆。

2011年第一季度广州服务式公寓平均租金为人民币178.5元每平方米，较上季度上涨4.1%。

随着越来越多的国内外金融、制造、贸易类企业进驻，天河北-珠江新城区域作为广州中央商务区的地位被进一步认可，本季度该区服务式公寓平均租金升幅超过10%。

　　2011年第一季度广州市无服务式公寓落成。

在春节后大量新增需求的带动下，本季度整体空置率下降2个百分点至12%。

高端品牌服务式公寓如天河区雅诗阁国际公寓、丽思卡尔顿酒店公寓等高端项目目前已满租，且多为长期租户。

预计2011年广州专业服务式公寓市场新增供应在1,100套左右，主要集中在珠江新城、天河北区域，其中包括有富力盈尊广场、方圆奥克伍德公寓、西塔雅诗阁服务式公寓等。

预计本年度较大的新增供应体量，将使服务式公寓整体租金在下半年有一定程度的下调。

同时，广州专业服务式公寓市场整体空置率将面临上升压力。

服务式公寓租赁市场

　　高力国际研究显示，自春节后进入传统住宅租赁旺季，外籍人员逐渐回流广州以及跨国企业新财年的人事调派，拉动广州服务式公寓租赁市场成交火爆。

2011年第一季度广州服务式公寓平均租金为人民币178.5元每平方米，较上季度上涨4.1%。

随着越来越多的国内外金融、制造、贸易类企业进驻，天河北-珠江新城区域作为广州中央商务区的地位被进一步认可，本季度该区服务式公寓平均租金升幅超过10%。

　　2011年第一季度广州市无服务式公寓落成。

在春节后大量新增需求的带动下，本季度整体空置率下降2个百分点至12%。

高端品牌服务式公寓如天河区雅诗阁国际公寓、丽思卡尔顿酒店公寓等高端项目目前已满租，且多为长期租户。

　　预计2011年广州专业服务式公寓市场新增供应在1,100套左右，主要集中在珠江新城、天河北区域，其中包括有富力盈尊广场、方圆奥克伍德公寓、西塔雅诗阁服务式公寓等。

预计本年度较大的新增供应体量，将使服务式公寓整体租金在下半年有一定程度的下调。

同时，广州专业服务式公寓市场整体空置率将面临上升压力。

高力国际：

2011年广州服务式公寓租金将有下调

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改变状态

　　（2010年11月22日，广州）-据国际五大行之一高力国际最新市场研究报告显示，2010年第三季度，广州市住宅市场受国家宏观调控冲击仍较为明显，季内一手和二手住宅的成交量均有所萎缩，但市场观望氛围已有所缓解。

根据房管局公报，本季度广州新建商品住宅成交量为1，257，400平方米，较上季度减少21.9%；季内二手住宅成交面积为1，888，700平方米，较上季度下降6.19%。

售价方面，第三季度全市一手住宅均价为11，786元/平方米，较上季度平均售价降低4.53%。

季末进入传统住宅销售旺季，市场刚性需求的释放以及新一轮调控政策即将出台压力，在一定程度上刺激拉动了市场成交回暖。

季内多个高端住宅楼盘采取折扣等促销手段吸引买家，同时受国内多个城市已实施“限购令”影响，不少投资者赶在广州新一轮楼市调控政策出台前纷纷入市，高端住宅市场成交量有所回升。

　　高力国际研